文章核心观点 - 美国最大住宅房地产经纪公司Compass发布2026年住房市场展望 预测市场将进入一个转折点和新阶段 其特征是销售增长、库存和工资上升 而价格保持平稳[1][5] 市场整体趋势与驱动因素 - 市场正在从疫情后的僵局中重新调整 此前以销售缓慢和房价居高不下为特征[1] - 2026年市场预期将出现三大转变：价格趋平、更多库存上市、工资上涨改善可负担性 这些变化有望将长期观望的买卖双方带回市场 为更强劲的销售奠定基础[2] - 市场正转向一个新时代 即收入增长快于房价增长 过去几年的深度冻结开始解冻[2] 2026年关键市场指标预测 - **房价**：预计全国范围内保持平稳 增长率为+0.5%[2] - **库存**：预计全国增长5%[2] - **抵押贷款利率**：预计平均约为6.4% 将支持更高的销售量[2] - **成屋销售**：预计较2025年增长4.25%至5%[2] 区域与细分市场差异 - 全国平均水平可能掩盖地区间的显著差异[3] - 在东北部和中西部住房供应持续紧张的地区 价格表现不同 而一些阳光地带州因持续库存过剩价格已经下跌[3] - 豪华住宅市场（交易价格超过100万美元）在过去几年表现突出 预计2026年将继续繁荣 因为富裕买家通常对利率不敏感、常支付现金并从强劲的金融市场中受益[4] 市场结构性变化 - 可负担性改善 因工资增长快于房价增长[5] - 美国人口流动性回归 因那些想搬家或需要搬家的人终于可以行动[5] - 经济和地理条件分化导致不同结果 豪华住宅板块表现持续优于入门级房产[5]

公司人事任命 - 道格拉斯·埃利曼房地产公司任命克里斯·雷耶斯为新任首席技术官 [1] - 克里斯·雷耶斯将负责监管公司的技术团队、基础设施、产品发布以及全国所有区域的软件开发 [2] - 新任首席技术官在房地产和金融服务领域拥有超过20年的企业平台和服务创新经验 [2] 新任高管背景 - 克里斯·雷耶斯此前在布朗·哈里斯·史蒂文斯公司担任首席技术官 [1] - 更早之前曾在GuardHill Financial Corp担任首席技术官七年，负责这家领先抵押银行的技术战略和运营 [3] - 在住宅房地产行业有超过15年的技术管理经验，曾担任技术董事总经理，为Citi Habitats和The Corcoran Group等知名公司监督复杂的基础设施实施 [3] 公司管理层评价 - 公司总裁兼首席执行官迈克尔·S·利博维茨称赞克里斯是经验证的技术领导者，在构建可扩展平台方面拥有深厚专业知识 [3] - 管理层认为其创新解决方案的实施记录以及对代理商和客户需求的深入理解，是推动公司技术愿景前进的理想人选 [3] 新任高管表态 - 克里斯·雷耶斯表示公司对卓越和创新的承诺与其利用技术增强房地产体验的热情完美契合 [4] - 新任首席技术官对推动跨部门的技术转型感到兴奋，并一直密切关注公司在房地产领域的领导地位和前瞻性思维方法 [4] 公司业务概况 - 道格拉斯·埃利曼公司是美国最大的住宅经纪公司之一，业务遍布纽约市、长岛、汉普顿、佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州等多个主要市场 [5] - 公司还投资于早期颠覆性房地产技术解决方案，并提供开发营销、抵押贷款以及产权托管等服务 [5]

核心财务表现 - 2025年前九个月总收入为7.876亿美元，较2024年同期的7.523亿美元增长5% [1][4] - 2025年第三季度总收入为2.628亿美元，略低于2024年同期的2.663亿美元 [3] - 2025年前九个月净亏损为5330万美元，较2024年同期的7030万美元显著改善 [4] - 2025年第三季度净亏损为2470万美元，每股亏损0.29美元，优于2024年同期的2720万美元净亏损及每股0.33美元的亏损 [3] 非GAAP财务指标改善 - 2025年前九个月调整后税息折旧及摊销前利润为290万美元，较2024年同期的1240万美元亏损大幅改善 [6] - 2025年第三季度调整后税息折旧及摊销前利润为270万美元，高于2024年同期的230万美元 [5] - 2025年前九个月调整后净亏损为690万美元，远低于2024年同期的2630万美元 [7] - 2025年第三季度调整后净利润为20万美元，实现扭亏为盈，而2024年同期为调整后净亏损270万美元 [6] 运营指标与战略举措 - 2025年第三季度总交易价值约为100亿美元，高于2024年同期的98亿美元 [8] - 2025年前九个月总交易价值约为301亿美元，较2024年同期的276亿美元增长 [9] - 2025年前九个月平均交易价格为187.1万美元，2025年第三季度为177.4万美元 [8][9] - 公司已实施战略举措，包括扩张至法国和摩纳哥市场，以及投资人工智能以提升体验 [2] 资产负债表与资本结构 - 截至2025年9月30日，公司持有1.43亿美元现金及现金等价物 [11] - 截至2025年10月31日，公司拥有约1.265亿美元强劲现金余额，且无债务 [2] - 公司于2025年10月赎回了可转换票据，消除了对普通股的相关悬置 [2] 管理层评论与未来展望 - 管理层对2025年前九个月的增长势头感到鼓舞，并认为公司为未来做好了强有力定位 [2] - 近期出售道格拉斯·埃利曼物业管理业务预计将在2025年第四季度带来约7500万美元的税后收益 [2] - 公司战略举措旨在为2026年及以后市场条件改善时的加速增长和价值创造打造平台 [2]

品牌重塑合作 - 公司宣布与获奖的纽约创意机构Watson建立战略合作伙伴关系，以进行全面的品牌重塑计划 [1] - 此次合作旨在为现代奢侈品市场重新构想公司形象，标志着公司发展的一个关键时刻 [1][2] - 品牌重塑计划将涵盖视觉形象、品牌信息、数字形象以及整体客户体验 [4] 合作背景与愿景 - 公司是拥有超过百年历史的全国领先豪华房地产经纪公司，拥有全国顶级经纪公司中最高的全国平均销售价格 [1][2] - 公司总裁兼首席执行官表示，此次合作体现了公司在坚守核心价值的同时，对创新和进步的承诺 [3] - Watson负责人指出，公司将帮助塑造这家历史悠久的公司的下一篇章，打造能引起当今挑剔客户共鸣的品牌体验 [3] 合作伙伴实力 - Watson在通过战略创意思维和卓越设计执行来提升传统品牌和初创品牌方面拥有卓越的记录 [3] - 该机构在奢侈品品牌定位方面的专业知识使其成为理想的合作伙伴，其当前和过往客户包括文华东方、梅奥诊所和四季酒店 [3] - Watson将与公司总裁兼首席执行官、高管以及代理商密切合作，共同制定创意愿景 [2] 公司业务概览 - 公司是美国最大的住宅经纪公司之一，业务遍布纽约、佛罗里达、加利福尼亚、德克萨斯、科罗拉多、内华达、马萨诸塞州、康涅狄格州、马里兰州、弗吉尼亚州和华盛顿特区 [6] - 除经纪业务外，公司还寻找、使用并投资于早期颠覆性的房地产技术解决方案和公司，并提供开发营销、物业管理和结算服务等 [6] 计划时间表 - 品牌重塑的进一步细节将在未来几个月内公布，预计于2026年春季推出 [5]

公司战略与产品发布 - 公司推出名为Elliman Private Listings的独家挂牌平台，旨在为高端客户提供战略性营销选项、市场测试和私密性服务 [1] - 新平台结合了公司在关键奢侈品市场无与伦比的代理商网络和一个私密的、仅限邀请参与的市场，为卖家提供强大新工具以最大化价值并管理交易时机 [2] - 公司强调其一直优先重视选择权，提供私密、公开、即将上市和延迟挂牌等多种选项，新平台重申了对超高净值客户的承诺 [3] 新产品核心功能 - 平台允许卖家选择进入一个私密的、有选择性的平台，仅向公司超过6,600名代理商及其严肃买家展示物业 [3] - 卖家可在受控环境中测试定价和定位以优化策略 [5] - 平台旨在保护隐私和私密性，曝光度仅限于公司可信赖的代理商和合格买家 [5] - 平台能吸引重视独家性和优先接触理想物业的严肃、有动力的买家 [5] - 卖家保留灵活性，可在时机成熟时无缝过渡至更广泛的公开发布 [5] 行业背景与公司定位 - 新产品发布正值行业处于关键时期，大规模整合正在进行中 [1][3] - 公司被描述为全国最大的住宅房地产经纪公司之一，并拥有最高的全国平均销售价格 [1] - 公司业务遍及纽约、佛罗里达、加利福尼亚、德克萨斯、科罗拉多、内华达、马萨诸塞州、康涅狄格州、马里兰州、弗吉尼亚州和华盛顿特区等关键市场 [3]

发行相关 - 公司拟公开发行100万股普通股，发行价每股5美元，总收益预计500万美元，净收益约248.5万美元[9][10][14][15][87] - 承销商有45天超额配售权，可额外购买15万股[16][84][87] - 发行前有625.4168万股普通股、2000股X系列超级投票优先股和3436股A系列优先股；发行后预计有1197.0576万股普通股（行使超额配售权则为1212.0576万股）和2000股X系列超级投票优先股[87] - 承销商获发行总收益8%的承销折扣，公司支付1%非报销费用津贴等[14][88] - 代表认股权证可购买发行普通股总数的5.0%，行使价格为每股5.50美元[88] 股权结构 - 创始人、董事长兼首席执行官约瑟夫·拉罗萨将控制公司总投票权的83.2%[12] - A系列可转换优先股按每股价格30%的折扣强制转换为普通股[32] - 2022年3月21日进行1比10反向股票分割，2023年4月17日进行2比1正向股票分割[32][89] - 截至2023年9月1日发行结束后，La Rosa先生实益拥有约55.2%的流通普通股，持有全部2000股X系列超级投票优先股[143] 业务情况 - 公司主要业务La Rosa Realty, LLC被列入“美国顶级75家住宅房地产公司”[36] - 有5家La Rosa Realty公司房地产经纪办事处、24家特许经营房地产经纪办事处和4家附属房地产经纪办事处，约2450名持牌房地产经纪人和销售助理[38] - 2022年已售二手房数量为402万套，较2021年的609万套下降34%[131] - 2022年和2021年，海外业务收入占公司总收入的比例均低于1%[139] 财务数据 - 2023年上半年净收入为13,524,596美元，2022年为26,203,921美元，2021年为28,797,531美元[94] - 2023年上半年运营亏损为711,364美元，2022年为2,005,188美元，2021年运营收入为62,924美元[94] - 2023年6月30日实际现金为292,725美元，预计为3,672,446美元；2022年12月31日实际为118,558美元，预计为3,498,279美元[95] - 2023年6月30日实际总负债为5,327,847美元，预计为3,365,979美元；2022年12月31日实际为6,758,785美元，预计为3,955,061美元[95] 市场与风险 - 美国住宅房地产市场2022年末总值达45.3万亿美元，自2020年增加8.8万亿美元，较2022年6月峰值47.7万亿美元下降2.3万亿美元，降幅4.9%[35] - 公司面临新冠疫情、房地产市场周期性、利率、融资等风险[48] - 公司增长策略可能无法成功执行，且可能无法有效管理增长[118][119][120] - 公司在住宅房地产特许经营业务面临激烈竞争[124] - 公司财务结果受加盟商和代理商运营结果的直接影响[126] 收购计划 - 发行结束时，公司将以51%的股权收购两家房地产经纪加盟商，霍雷布基西米房地产有限责任公司对价306.8134万美元（现金50万美元，股票256.8134万美元），拉罗萨莱克诺纳房地产公司对价167.4993万美元（现金5万美元，股票162.4993万美元）[76] - 公司曾协议收购另外四家加盟商，于2023年4月19日终止协议，管理层有意在2023年重新收购[78] 资金用途 - 预计发行净收益约248.5万美元，用于一般公司用途，包括收购更多经纪人（10%）、偿还债务（19%）、开发新服务（10%）等[87] 其他要点 - 公司已申请将普通股在纳斯达克资本市场上市，股票代码为“LRHC”[12] - 公司章程授权公司发行多达5000万股空白支票优先股，目前已授权发行13000股[178] - 公司预计未来不支付股息，投资回报可能仅限于股票价值[188]

发行计划 - 公司拟公开发行100万股普通股，初始发行价每股5美元[9][10] - 承销商有45天内额外购买最多15万股普通股的超额配售权[81][84] - 发行前公司有6,004,000股普通股、2,000股X系列超级投票优先股和2,828股A系列优先股，发行后普通股最多达11,824,020股[84] - 公司预计此次发行扣除承销折扣和费用后净收益约279.1万美元，将用于一般公司用途，其中收购更多代理占10%，偿还债务占23%等[84] - 代表认股权证可购买本次发行普通股总数的5.0%，行使价为每股5.50美元[85] - 承销商将获得本次发行总收益的8.0%作为承销折扣，公司还需支付1.0%的不可报销费用津贴等[85] 业绩总结 - 2023年第一季度净收入为6,041,636美元，2022年为26,203,921美元，2021年为28,797,531美元[91] - 2023年第一季度净亏损为988,951美元，2022年为2,320,656美元，2021年净收入为98,198美元[91] - 2023年3月31日实际现金为290,504美元，预计为2,691,101美元；2022年12月31日实际为118,558美元，预计为4,225,965美元[92] 用户数据 - 公司有5家La Rosa Realty公司房地产经纪办事处位于佛罗里达州，24家特许经营办事处和4家附属办事处分布在美国5个州和波多黎各，共有约2450名持牌经纪人及销售助理[38] 未来展望 - 公司计划在此次发行结束后收购Horeb Kissimmee Realty LLC和La Rosa Realty Lake Nona Inc[35] - 公司将收购两家房地产经纪加盟商多数股权，Horeb Kissimmee Realty LLC对价306.8134万美元，La Rosa Realty Lake Nona, Inc.对价167.4993万美元，股权均为51%[73] 市场扩张和并购 - 2022和2021年国际业务收入占公司总收入比例均低于1%[136] - 公司申请将普通股在纳斯达克资本市场上市，代码为“LRHC”[85] 其他新策略 - 公司A系列优先股按每股价格30%的折扣强制转换为普通股[32] - 2022年3月21日公司普通股进行1比10反向股票分割，2023年4月17日进行2比1正向股票分割[32] - 2021年7月至2022年2月私募发行可转换本票，本金总额51.6万美元，14张利率2.5%，7张利率18%[53] - 2022年10月私募发行可转换本票，本金总额10万美元，利率2.5%[55] - 2022年11月14日，公司与Emmis Capital签订27.7778万美元高级有担保本票，利率10%，发行折扣10%[57] - 2022年12月2日，公司向Joseph La Rosa发行49.153万美元可转换本票，利率未提及，发行折扣8.55%[59] - 2021年7月15日，公司向ELP Global PLLC发行4万美元本票，利率18%[61] - 2022年2 - 7月，公司向Joseph La Rosa多次发行无担保次级本票，本金从5万到35万美元不等，利率1.4% - 2.99%[62][63][64][65][66] - 2022年8月22日公司向非关联私人投资者发行25万美元无担保次级本票，年利率15%，违约利率18%[67] - 2022年10月3日公司向Joseph La Rosa发行9.5万美元无担保次级本票，年利率3.43%[68] - 2023年2 - 5月公司向71名合格成熟投资者私募发行915股A系列可转换优先股[70] - 此次发行结束时，2,828股A系列优先股将按每股5美元的发行价自动转换为807,964股普通股[71]

发行信息 - 公司将以每股5美元价格公开发行140万股普通股，承销商有45天内额外购买21万股的超额配售权[81][84] - 发行前公司有600.4万股普通股、2000股X系列超级投票优先股和2335股A系列优先股（发行时将转换为67.7116万股普通股）[84] - 发行后若承销商不行使超额配售权，公司有1206.0729万股普通股和2000股X系列超级投票优先股；若行使则有1242.4803万股普通股和2000股X系列超级投票优先股[84] - 公司预计此次发行净收益约464万美元，将用于一般公司用途，包括收购代理（15%）、偿还债务（11%）等[84] - 承销商将获本次发行总收益8.0%的承销折扣，公司还将支付代表不可报销费用补贴为发行总额的1.0%[85] - 代表认股权证可购买本次发行普通股总数最多5.0%，以及认股权证行使时可发行普通股总数最多5.0%，行使价为每股5.50美元（公开发行价的110%）[85] 业绩情况 - 2022年净收入为26203921美元，2021年为28797531美元；2022年净亏损为2320656美元，2021年净收入为98198美元[91] - 2022年每股基本和摊薄亏损为0.39美元，2021年为0.02美元[91] - 截至2022年12月31日，现金实际为118558美元，预估为4225965美元；营运资金实际赤字为2603028美元，预估为5156380美元[91] - 截至2022年12月31日，总资产实际为3880790美元，预估为6903749美元；总负债实际为6758785美元，预估为3955061美元[91] 用户数据 - 公司拥有5家La Rosa Realty公司房地产经纪办事处位于佛罗里达州，24家La Rosa Realty特许经营房地产经纪办事处和4家附属房地产经纪办事处在5个州和波多黎各，员工中有超2370名持牌房地产经纪人和销售助理[38] 市场扩张和并购 - 公司将以51%股权收购两家房地产经纪加盟商，Horeb Kissimmee Realty LLC对价306.8134万美元（现金50万美元，股票256.8134万美元），La Rosa Realty Lake Nona, Inc.对价167.4993万美元（现金5万美元，股票162.4993万美元）[73] - 公司曾协议以45万美元现金和价值286.23605万美元普通股收购4家加盟商，2023年4月19日终止协议，计划2023年重新洽谈[75] 未来展望 - 公司计划通过加大招聘力度增加代理数量，但竞争激烈，可能无法招募和留住足够合格有效的代理[113] - 公司预计此次发售普通股的净收益约为464万美元，若承销商全额行使购买额外股份的选择权，净收益约为559.5万美元[198] - 公司计划将发售所得净收益用于一般公司用途，包括以15%的比例更快地收购更多代理商等[199] 其他 - 公司创始人约瑟夫·拉罗萨将控制公司82.8%的投票权[12] - 公司A系列可转换优先股每股面值0.0001美元，按每股价格30%的折扣强制转换为普通股[32] - 公司普通股于2022年3月21日进行1比10反向股票拆分，2023年4月17日进行2比1正向股票拆分[32] - 2021年7月至2022年2月私募发行可转换本票，本金总额51.6万美元，14张利率2.5%、违约率3%，7张利率18%、违约率20%[53] - 2022年12月，公司偿还一笔本金1万美元、利率2.5%的可转换票据及应计利息[53] - 2022年10月私募发行可转换本票，本金总额10万美元，利率2.5%、违约率3%[55] - 2022年11月，公司与Emmis Capital签订协议，发行本金27.7778万美元的高级有抵押本票，利率10%、违约利率24%，月逾期罚款5000美元，还发行5万份普通股认股权证[57] - 2022年12月2日，公司向Joseph La Rosa发行本金49.153万美元的可转换本票，原始发行折扣8.55%、违约利率24%，月逾期罚款5000美元，还发行5万份普通股认股权证[59] - 2023年3月和4月，将本金和应计利息合计24.0579万美元的可转换本票，以每股1000美元的汇率兑换为237股A类优先股[54] - 2023年3月和4月，将本金和应计利息合计10.1001万美元的可转换本票，以每股1000美元的汇率兑换为100股A类优先股[56] - 2023年3月，将Joseph La Rosa的本金和应计利息合计49.153万美元的可转换本票，以每股1000美元的汇率兑换为491股A类优先股[60] - 2021年7月15日，公司向ELP Global PLLC发行本金4万美元的本票，利率18%，到期日延至2023年1月31日[61] - 2022年2 - 7月，公司多次向Joseph La Rosa发行无抵押次级本票，本金从5万 - 35万美元不等，利率1.4% - 2.99%不等，违约利率均为3%[62][63][64][65][66] - 2022年8月22日公司向非关联私人投资者发行25万美元无担保次级本票，年利率15%，违约利率18%[67] - 2022年10月3日公司向Joseph La Rosa发行9.5万美元无担保次级本票，年利率3.43%[68] - 2023年3月公司以833,101美元本金和应计利息的本票换得830股A系列优先股，兑换价为每股1000美元[69] - 公司因上一财年收入低于12.35亿美元，符合《创业企业融资法案》中“新兴成长公司”定义，可享受多项简化报告要求和豁免[77] - 截至招股说明书日期，多达4492209股普通股将可立即在公开市场出售[160] - 公司章程授权公司发行多达5000万股空白支票优先股，目前已授权发行13000股[173] - 公司已向创始人发行2000股X系列超级投票优先股，每股有10000票投票权[173] - 公司已发行2335股A系列优先股，本次发行结束时将自动以30%折扣转换为667116股普通股[173] - 若公司证券成为低价股，交易将更困难，低价股指每股价格低于5美元的股票[175] - 公司为新兴成长公司和较小报告公司，可享受某些披露要求豁免，最长可达五年，若非关联方持股市值超7亿美元将失去该身份[176] - 未来发行债务证券和优先股可能影响普通股投资回报，因债务证券和优先股在破产清算或分红时有优先权[172] - 公司普通股上市已获纳斯达克批准，但需满足财务和流动性标准以维持上市，否则可能被摘牌[165] - 公司作为新兴成长公司，选择使用延长的过渡期采用新或修订的财务会计准则[177] - 公司为较小报告公司，若非关联方持有的股票市值在财年第二财季末超过2.5亿美元，或财年营收超过1亿美元且非关联方持有的股票市值在财年第二财季末超过7亿美元，将不再是较小报告公司[178] - 公司预计未来不支付股息，投资回报可能仅限于股票价值[183] - 内华达州法律规定，上市公司与持有10%投票权股票的利益相关股东进行业务合并，在该股东成为利益相关股东之日起三年内受限，除非按规定方式获批[191] - 公司修订后的公司章程、细则和内华达州法律的反收购条款可能会阻碍、延迟或阻止公司控制权变更或管理层变动，压低证券交易价格[189]