项目背景与初期挑战 - 成都麓湖CPI项目位于天府新区 距离传统市中心20公里 初期仅一半门店开业 无餐饮 平均逗留时间仅30分钟 周边景观荒芜 [4] - 开发商万华此前社区商业项目表现一般 但高端住宅销售表现优异 90套千万级房产一天售完 [4] 改造策略与设计理念 - 保留岛上1000多棵生长12年的原生树木 对树木编号标记 要求施工队完全保留 女装品牌jajainthemoment甚至为保留树木在屋顶开洞 [10] - 利用浅丘地形设计3条不同高度主路及多条小路 形成不重复游逛动线 将池塘改造为公共草坪 [12] - 绿化面积达建筑面积的2.4倍 建筑面积1.3万平方米 景观成本控制在300-400元/立方米 仅为住宅预算三分之一 [12][20] - 导视系统采用情感化设计 包含"Take easy"标识 小狗休息站 白色路锥等元素 体现包容友好性格 [16] 招商创新与品牌运营 - 采用"杂志编辑"式招商 为每个品牌提供设计概要(Design Brief) 包含店铺概念 设计风格及产品组合建议 [27] - POP UP区域按季度更新 已更换6轮品牌 累计近50个品牌入驻 包括Chloé等奢侈品牌 [29][32] - 15平方米快闪空间月营收达30多万元 最高坪效超过17000元/月 [29][32] - 运动买手店根据客群年龄偏大 消费力高的特点 快速调整品牌组合 增加骑行及户外潮流品类 [29] 运营成果与数据表现 - 客群转化率从37%提升至49% 远超30%-40%的行业合格水平 [37] - 平均停留时间从30分钟延长至5小时 人均零售消费额超过2000元 [4][37] - 女装品牌jajainthemoment月坪效超过9000元 成为坪效最高门店 [4] - 周末与工作日销售额比例达10:7 工作日客群转化率更高 团队针对性在工作日安排手工坊 瑜伽等活动 [37] 商业模式与战略定位 - 项目定位为"时尚生活方式"实验场 以零售为核心 坚持主理人商业模式 要求风险成本可控 [24] - 不设业绩KPI 但要求品牌测算回本GMV 运营团队每日监控数据 对连续业绩波动品牌提供社群活动等支持 [34] - 70%精力投入运营 通过麓豆系统分析客户画像及消费行为 计划建立品牌商会促进资源整合 [34][35] - 项目作为麓湖水镇商业实验 成功将推动集团对7-8个主题岛屿商业群的资源投入 [22][25]