REITs作为高股息股票的特点 - REITs可提供丰厚股息收益 部分公司甚至按月派息 适合追求持续被动收入的投资者 [1] - AGNC Investment和Healthpeak Properties是两家按月派息的REITs 股息率分别为15 7%和6 9% [1][3][8] AGNC Investment业务模式与风险 - 公司专注于投资机构抵押贷款支持证券(MBS) 采用杠杆策略提升回报 支撑其15 7%的高月股息率 [3] - 通过利率互换组合可产生约20%回报 高于18%的总资本成本 当前市场环境有利于维持股息支付 [4] - 但资本成本存在波动(一季度为16 7%) 历史上曾因回报低于成本而削减股息 收入稳定性较差 [5][11] Healthpeak Properties业务优势 - 业务聚焦医疗保健地产 包括门诊医疗 实验室和老年住宅 租约结构稳定(5-7年租期含年租金递增条款) [7] - 实验室物业租金增长强劲(上季度新续租约租金上涨11%) 老年住宅受益于人口老龄化趋势 [7][8] - 过去三年调整后FFO增长19% 主要来自合并交易 租金增长和投资扩张 预计2023年FFO为1 81-1 87美元/股 显著覆盖1 22美元/股的股息支出 [9] Healthpeak财务灵活性与股息前景 - 资产负债表健康 具备5-10亿美元的新增投资能力 近期已将股息提高2% [10] - 稳定的租金增长和投资能力为未来股息上调奠定基础 相比AGNC具有更可持续的派息前景 [12] 两家REITs的核心差异 - AGNC提供超高股息但收入波动大 股息可持续性受市场条件影响显著 [11] - Healthpeak收入稳定增长 股息基础牢固且具备持续提升潜力 更适合追求稳定收益的投资者 [12]

房地产投资信托基金(REITs)行业历史 - 20世纪60年代末至70年代初贷款型REITs非常流行 许多大型区域银行 货币中心银行和抵押贷款经纪公司成立了自己的抵押贷款REITs [1] iREIT®研究服务 - iREIT® on Alpha提供深度研究 覆盖REITs 抵押贷款REITs(mREIT) 优先股 BDCs MLPs ETFs 建筑商和资产管理公司 [1] - iREIT® Tracker跟踪超过250只证券 提供质量评分 买入目标和减持目标 [1] - 新增iREIT Buy Zone评级追踪器 帮助会员筛选价值标的 [2] 促销活动 - 提供2周免费试用 [2] - 免费试用包含赠书 [4]

业绩总结 - 2025年第一季度GAAP净收入为1.123亿美元，每股可分配收益（DE）为0.45美元[5] - 第一季度总收入为4.621亿美元，较上年同期增长[16] - 第一季度净收入为1.161亿美元，归属于Starwood Property Trust的净收入为1.122亿美元[16] - 第一季度可分配收益为156,296千美元，每股可分配收益为0.45美元[18] - 第一季度总费用为3.844亿美元，其中利息费用为2.923亿美元[16] 用户数据 - 截至2025年3月31日，Starwood Property Trust, Inc.的总资产为263亿美元，调整后的债务与股本比率为2.25倍[23] - 商业贷款组合中，多家庭物业成为最大物业类型，占比64%[38] - 2023年第一季度，商业贷款的总账面价值为139.11亿美元，未杠杆资产的回报率为8.3%[44] - 2023年第一季度，医疗办公室投资组合的总账面价值为7.86亿美元，整体入住率为88%[65] 投资与融资 - 公司在第一季度投资了23亿美元，其中14亿美元用于商业贷款，7亿美元用于基础设施贷款[5] - 2025年第一季度，主要收款为944,000千美元，融资总额为20亿美元[26] - 公司已成功筹集180亿美元资本，自首次公开募股以来，管理的投资组合超过260亿美元[8] - 2025年第一季度，Starwood Property Trust, Inc.偿还了250,000千美元的高级无担保可持续发展票据[26] 未来展望 - 公司在未来业绩的前瞻性声明中，未能保证未来表现与预期一致[99] - 可能影响公司实际结果的因素包括经济和商业条件、地缘政治事件及利率变化等[103] 负面信息 - 贷款结构中，LTV超过90%，且物业存在重大空置和租户流失[98] - 2025年3月31日，住宅投资组合的账面价值为27.98亿美元，较2024年12月31日的28.16亿美元略有下降[51] - 公司未承担更新或修订前瞻性声明的义务，除非法律或法规要求[102] 其他信息 - 公司已连续十多年支付每股0.48美元的季度股息[6] - 自成立以来，已支付或宣布的总股息为80亿美元[23] - 现金及现金等价物为440,580千美元，受限现金为251,771千美元[19] - 公司的固定费用覆盖比率为1.69倍，较2024年12月31日的1.77倍有所下降[76]

财务表现 - 2025年第一季度GAAP净利润为1.123亿美元 非GAAP指标Distributable Earnings达1.563亿美元 [1] - 按业务板块划分 商业及住宅贷款板块贡献净收入1.810亿美元 基础设施贷款板块净收入1822万美元 但物业板块亏损780万美元 [12] - 季度每股GAAP收益0.33美元 Distributable Earnings每股0.45美元 [11] - 公司连续十余年保持每季度每股0.48美元分红支付记录 [1] 资本运作 - 本季度完成23亿美元投资 其中商业贷款领域投资14亿美元 基础设施贷款领域创纪录投资7亿美元 [11] - 季末后额外完成13亿美元交易 包括9亿美元商业贷款 [11] - 发行5亿美元公司债 将平均到期期限延长至3.7年 [11] - IPO以来累计募集资本达180亿美元 [3] 资产与流动性 - 当前流动性储备15亿美元 [11] - 无负担资产达49亿美元 未实现物业增值15亿美元 [3] - 总资产管理规模达260亿美元 其中贷款及股权投资占比超70% [7] - 资产负债表显示 投资证券组合规模20.4亿美元 物业资产价值14.1亿美元 [15] 业务发展 - 商业贷款发起量已超去年全年水平 [2] - 利用证券化市场错位创造超额收益机会 [2] - 业务管线保持高度活跃 涵盖多元化业务线 [2] - 通过全球网络识别风险调整后最佳投资机会 [7] 公司治理 - 提供补充财务明细表供投资者查阅 [4] - 计划召开季度业绩电话会议及网络直播 [5][6] - 采用Distributable Earnings作为管理层激励费用计算基准 该指标剔除非现金项目影响 [13]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.56美元，可分配亏损为每股0.25美元，可分配收益（未计已实现亏损）为每股0.08美元，房地产投资收益贡献可分配亏损每股0.03美元 [11] - 截至3月31日，公司持有待投资贷款组合从去年12月31日的61亿美元降至59亿美元 [12] - 截至3月31日，公司总流动性为1.36亿美元，包括现金以及基于现有抵押品获批且未提取的信贷额度 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司完成出售1.01亿美元由圣地亚哥一家酒店抵押的高级贷款，按面值出售；执行1.83亿美元纽约土地贷款的折价还款，还款金额为面值的90%，为公司带来约9500万美元流动性 [12][13] - 季度末后，公司收到2.25亿美元佐治亚州萨凡纳一家酒店抵押的贷款全额还款；执行8800万美元休斯顿办公贷款的折价还款，还款金额为未偿本金的72%；解决一笔88.6万美元的观察名单贷款 [14] - 第一季度，公司将一笔德州办公贷款降级为五级风险评级 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国关税和外交政策波动，导致房地产资本市场利差略有扩大，一些机构参与者在交易前暂停行动 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于实现上一次财报电话会议中设定的目标，包括增强流动性、降低杠杆率以及优化观察名单贷款的处置结果 [7] - 公司考虑多种贷款解决方案，如剥离、展期、再融资或收归房地产资产（REO），具体取决于市场条件和机会评估 [10] - 公司认为当前房地产市场面临逆风，复苏面临挑战，但仍在努力推进各项工作 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国关税和外交政策的不确定性影响了房地产资本市场，市场波动可能影响公司执行计划的时间和能力 [7][16] - 公司将保持务实和积极的态度，应对市场变化 [16] 其他重要信息 - 截至4月30日，公司已完全变现五笔贷款，收到600 - 700万美元还款和处置款项，改善了流动性、降低了杠杆率、解决了两笔观察名单贷款，并减少了土地、办公和酒店资产的敞口 [8][9] - 第一季度，公司完成一笔2.14亿美元的融资安排，用于为不良贷款提供资金，并在止赎后持有相关抵押品作为REO资产，预计第二季度至少对其中两笔贷款进行止赎并转为REO资产 [9][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去两个季度提到的两笔大额多户住宅贷款近期还款情况及预期 - 两笔贷款到期日分别为7月31日和8月1日，目前进展良好，但受市场波动影响，特别是西海岸的贷款，可能需要评估其他选项 [18][19] 问题2: 对定期贷款B的当前想法、时间表和预期 - 定期贷款B于2026年8月到期，2025年8月进入当前状态，公司正在评估修改和展期现有定期贷款B并进行大幅本金还款，以及各种私人信贷解决方案 [20][21] 问题3: 解决贷款时是选择长期管理流程以最大化净现值，还是快速处置，以及公司的流动性和资源是否能支持优化结果 - 需根据具体贷款和资产情况进行评估，公司预计第二季度有更多变现机会，将改善流动性并支持资产层面的策略执行 [26][27] 问题4: 回购交易对手方的情况，以及是否计划在收回贷款款项时摊销回购余额 - 公司最近将富国银行的回购协议延长一年，可延长至2028年；将高盛的回购协议延长两年至2027年，回购交易对手方在当前环境下具有建设性和合作性，会根据融资需求调整回购协议规模 [34][35] 问题5: 私人信贷的含义、可能的形式和综合成本 - 目前评论尚早，预计类似新的定期贷款融资，具有更大的运营灵活性，私人市场对之前更好担保的证券化执行方案有机会和需求 [36][37][38] 问题6: 提供整体投资组合的入住率、债务收益率等统计数据，并按项目转型程度对投资组合进行分类 - 由于投资组合处于过渡阶段，部分指标不太相关，公司有多种信用支持工具；公司建设投资组合占比从峰值的三分之一降至12%，未来资金承诺大幅下降，投资组合中多户住宅资产现金流良好 [41][43][45] 问题7: 预计今年收归REO资产的总额及对流动性的影响 - REO资产情况较为动态，目前确定的五笔潜在REO资产中，四笔已制定策略一年，有效总收入较谷底增长18%，入住率提高6个百分点；将资产转移到新的不良贷款和REO融资安排时，初始资产池止赎不会导致流动性流出 [49][50][51] 问题8: 是否考虑将公司拆分为持有房地产开发资产的公司和专注于投资组合中表现良好部分的抵押房地产投资信托基金（REIT） - 这是一个不错的想法，公司目前没有计划，但会在考虑REO资产持有和重新定位机会时进行评估 [55]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.56美元，可分配亏损为每股0.25美元，可分配收益（未计已实现亏损）为每股0.08美元，房地产投资信托（REO）投资收益造成每股0.03美元的可分配亏损 [10] - 截至3月31日，公司持有的投资贷款组合从去年12月31日的61亿美元降至59亿美元，主要因本季度的贷款解决 [11] - 截至3月31日，公司总流动性为1.36亿美元，包括现金以及基于现有抵押品的已批准未提取信贷额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司完成了一笔1.01亿美元的高级酒店贷款出售，以面值成交；执行了一笔1.83亿美元纽约土地贷款的折价偿还，偿还金额为面值的90%，为公司带来约9500万美元的流动性 [11][12] - 季度末后，另有三笔贷款得到偿还，总计3.14亿美元，包括一笔2.25亿美元佐治亚州萨凡纳酒店贷款的全额偿还、一笔8800万美元休斯顿办公贷款（处于观察名单）的折价偿还（偿还金额为未偿本金的72%）以及一笔88.6万美元观察名单贷款的解决 [13] - 第一季度，公司将一笔德州办公贷款降级为五级风险评级 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 受美国关税和外交政策波动影响，房地产资本市场利差略有扩大，一些机构参与者在交易前暂停行动，评估和衡量风险变得异常困难，这种情况可能会持续到关税和其他经济政策确定为止 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于实现上一次财报电话会议中设定的目标，包括增强流动性、降低杠杆率以及优化观察名单贷款的处置结果 [6] - 公司考虑多种贷款解决途径，如剥离、展期、资本重组或作为房地产投资信托（REO）接管资产，具体取决于市场条件和公司对机会的评估 [9] - 公司继续推进多户住宅REO战略，第一季度关闭了一笔2.14亿美元的融资安排，用于为不良贷款在REO阶段提供资金 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国关税和外交政策的波动给全球经济和商业房地产带来了高度不确定性，房地产市场复苏面临持续逆风 [5][6] - 尽管经营环境困难，但公司在实现目标方面取得了进展，对多户住宅REO资产的处置前景持乐观态度 [6][8] - 公司认识到经济和政治环境对资本市场、投资者情绪以及公司战略执行的潜在影响，将保持务实和积极的态度 [9][15] 其他重要信息 - 截至4月30日，公司已完全实现五笔贷款的处置，获得600 - 700万美元的还款和解决收益，改善了流动性状况，降低了杠杆率，解决了两笔观察名单贷款，并减少了土地、办公和酒店资产的敞口 [7][8] - 公司预计在第二季度对至少两笔贷款执行止赎并转换为REO资产 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去两个季度提到的两笔大额多户住宅贷款的近期还款情况及预期 - 两笔贷款的到期日分别为7月31日和8月1日，目前进展良好，但由于市场波动，特别是西海岸的那笔贷款，可能需要评估其他选择 [17][18] 问题2: 对定期贷款B的当前想法、时间表和预期 - 定期贷款B将于2026年8月到期，2025年8月进入当前状态 公司正在评估两种选择，一是对现有定期贷款B进行修改和展期，并进行有意义的本金偿还；二是评估各种私人信贷解决方案，近期这些方案变得更具吸引力 [20] 问题3: 目前解决贷款以实现净现值最大化的机会是否更倾向于长期、更具管理性的过程，以及公司是否有足够的流动性和资源来优化结果 - 每个机会都需要根据具体情况进行评估 公司预计在第二季度会有更多的变现情况，这将进一步改善流动性状况，使公司能够执行适当的资产层面战略并最大化回收价值 [24][25] 问题4: 与回购交易对手的合作情况、回购贷款人的要求以及是否计划在处理贷款组合时摊销回购余额 - 公司最近将富国银行的回购融资安排延长了一年，并可选择延长至2028年；将高盛的回购融资安排延长了两年至2027年 回购交易对手在当前环境下表现出建设性和合作性 富国银行融资安排规模的缩减是根据近期实际融资需求进行的调整，公司将继续根据投资组合情况评估和调整融资规模 [31][32] 问题5: 提到的私人信贷具体指什么，预计的综合成本是多少 - 目前评论还为时过早，私人信贷可能类似于新的定期贷款融资，但预计会有更大的运营灵活性 随着市场变化，单一 tranche 融资安排和银团债务发行的成本正在接近 [35] 问题6: 能否提供投资组合的总体统计数据，如入住率、债务收益率，并按项目类型对投资组合进行分类 - 由于投资组合处于过渡阶段，一些指标的相关性可能较低 公司有多种信用支持工具，如现金储备、严格的现金管理和担保等 公司的建设投资组合占比已从超过三分之一降至12%，这有助于管理未来资金承诺和流动性 目前投资组合中多户住宅资产占比较大，且现金流状况良好，部分资产已完成建设并在第一季度获得入住证明 [39][40][41] 问题7: 今年预计接管的REO资产总额以及对流动性的影响 - REO资产情况较为动态，目前确定的五笔潜在REO资产中，四笔的战略已制定了较长时间，这些资产的有效总收入较谷底增长了18%，入住率提高了6个百分点 公司将根据情况决定是否接管更多REO资产 当将资产转移到新的不良贷款和REO融资安排时，初始资产池止赎不会导致流动性流出 [48][49][50] 问题8: 是否考虑将公司拆分为持有房地产开发资产的公司和专注于表现良好贷款组合的抵押REIT - 这是一个很好的想法，公司目前没有计划，但会在评估未来机会时考虑这一方案 目前公司将REO视为中期机会，旨在改善资产表现后再进行清算 [53][54]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司投资组合经济回报率为2.6%，包括0.34美元股息和账面价值从8.92美元小幅降至8.81美元 [9] - 4月公司普通股每股账面价值下降，4月30日估计在7.74 - 8.06美元之间 [10] - 5月公司账面价值迄今上涨约1% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 代理RMBS业务 - 代理RMBS投资组合较上一季度增长9.5%，公司将ATM发行所得资金投入30年期5% - 6.5%息票债券，并将剩余4%息票债券配置转向更高息票债券 [19] 代理CMBS业务 - 第一季度初公司购买了5200万美元代理CMBS，该业务在总投资组合中的敞口保持在约15% [21] 对冲业务 - 季度末回购协议抵押的代理RMBS和代理CMBS投资从49亿美元增至54亿美元，对冲名义总额从47亿美元降至45亿美元，对冲比率从95%降至85% [22] - 4月公司增加了对冲比率，互换和国债的组合仍在过去几个季度所述的20% - 30%范围内 [35][36] 各个市场数据和关键指标变化 利率市场 - 第一季度美国国债收益率曲线各期限下降20 - 40个基点，短期收益率降幅大于长期收益率 [12] - 4月收益率曲线继续变陡，期货市场预计2025年目标利率将下调三到四次，2026年降至接近3% [13][14] 代理抵押贷款市场 - 第一季度高息票代理抵押贷款表现与国债基本一致，高息票略优于对冲，特定池抵押品溢价基本不变，代理CMBS风险溢价上升 [7][9] - 4月代理抵押贷款大幅跑输国债，特定池溢价在4月初显著下降，美元滚动市场中传统6.5%息票的TBA证券融资有吸引力，其他地方则缺乏吸引力 [18] 资金市场 - 自去年年底以来，公司资产的融资市场保持稳定， haircut 不变，1个月回购利差维持在SOFR加15 - 18个基点之间 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于高息票代理RMBS，增加对代理CMBS的配置，以应对市场波动，降低杠杆率，保持流动性，为潜在市场压力提供缓冲 [20][24][26] - 公司将继续利用美元滚动市场的有吸引力的替代方案，优先选择特定池而非TBA，因其提前还款行为更可预测 [19] - 公司在第一季度将资金投入30年期5% - 6.5%息票债券，并将剩余4%息票债券配置转向更高息票债券，增加对低信用评分借款人贷款组成的特定池的配置 [19][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度金融条件收紧，市场对美国财政和贸易政策预期负面，通胀预期上升，市场对未来货币政策预期重新定价，利率下降，短期利率波动增加，长期利率波动略有下降 [5][6][7] - 尽管市场情绪疲软，但代理抵押贷款表现与国债基本一致，高息票略优于对冲，供应和需求技术面支持高息票代理抵押贷款，提前还款速度保持在低水平 [7][8] - 4月贸易政策宣布后，金融条件进一步收紧，投资者通胀预期下降，代理抵押贷款大幅跑输国债，互换利差大幅收紧，对账面价值产生负面影响 [9][10] - 公司短期内对代理抵押贷款持谨慎态度，但长期前景乐观，预计投资者对高息票的需求将改善，代理CMBS风险溢价可能保持高位，但有限的发行、强劲的基本面表现和稳定的现金流将为该行业提供支持 [11] - 公司认为当前市场波动下，近期降低杠杆率使其能够应对市场波动，流动性状况将为潜在市场压力提供缓冲，随着投资环境改善，将有资金投入目标资产 [26] 其他重要信息 - 公司提供了包含前瞻性陈述和非GAAP财务指标的演示文稿，可在公司网站的投资者关系部分找到，需查看演示文稿第2页的披露以及附录中与GAAP的适当调整 [3][4] - 公司不负责第三方提供的电话会议记录的准确性，唯一授权的网络直播位于公司网站 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司降低杠杆率的决策及如何管理波动期 - 回答：4月公司将杠杆率降低约0.5倍，反映了货币政策、财政政策和贸易政策的不确定性增加，以及对抵押贷款需求的影响，银行购买在第一季度较为清淡，不确定性增加可能导致银行需求推迟到下半年，公司在杠杆率达到较高水平时采取行动降低杠杆率 [29][30][31] 问题2：当前增量回报情况 - 回答：利差非常有吸引力，特别是与互换相比，高息票的杠杆ROE处于低20%水平 [32] 问题3：4月对冲投资组合的变化及投资组合减少对股息水平的影响 - 回答：4月公司增加了对冲比率，互换和国债的组合仍在过去几个季度所述的20% - 30%范围内；公司上季度刚刚降低了股息，目前仍能轻松覆盖，投资组合的回报和再投资情况也支持当前股息水平，公司对此没有担忧 [35][36][38] 问题4：当前代理市场机会与去年10月利差峰值时的比较 - 回答：利差与之前的扩大情况基本一致，抵押贷款市场机会有吸引力，但公司在杠杆方面更为保守，因为通胀可能导致货币政策调整延迟，市场目前预计2025年有三次降息，存在降息次数少于预期的风险，抵押贷款对零降息或加息的反应可能不佳 [41][42][43] 问题5：公司连续三个季度将特定池敞口从低贷款余额重新分配到信用受限借款人的原因 - 回答：低贷款余额池定价充分，虽然能获得提前还款确定性，但随着经济不确定性增加和潜在放缓，信用受限借款人的贷款池需求可能增加，同时公司从低息票转向高息票，希望减少特定池溢价暴露 [44][45][46] 问题6：公司对利率前景的看法及如何制定对冲投资组合 - 回答：公司对利率前景持观望态度，目标是在对冲名义比率和杠杆方面保持保守，尽量使久期缺口接近零，可能略微倾向于收益率曲线变陡，但不显著 [52][53][54] 问题7：ATM发行对账面价值的影响及公司对发行的看法 - 回答：考虑到利差情况，公司认为投资环境有吸引力，ATM发行对账面价值的影响较小，发行有助于改善REIT的经济状况和降低费用 [55] 问题8：美联储降息是否会导致抵押贷款利差收紧，以及公司在商业信贷方面的机会和相对价值看法 - 回答：一般来说，经济放缓会导致收益率曲线变陡，有助于代理抵押贷款估值，短期内美联储按兵不动对抵押贷款不一定是坏事，能降低短期波动；公司在当前环境下对增加信贷敞口持谨慎态度，已出售剩余的信贷投资，目前完全专注于代理业务，短期内预计不会改变 [60][61][64]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为1.459亿美元，即每股1.77美元；GAAP账面价值为每股21.17美元；经济回报率为9.2% [13] - 可分配收益基础上，净收入为3350万美元，即每股0.41美元；经济净利息收入为7230万美元；平均生息资产收益率为5.9%；平均资金成本为4.4%；净息差为1.5%；总杠杆为3.9:1，Rico杠杆为1.2:1；现金及无抵押资产总额为6.97亿美元 [14] - 经济净利息收入平均股本回报率为11.2%；GAAP平均股本回报率为25.9%；EAD平均股本回报率为8.1% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理贷款同比增长43%，一季度增加15亿美元，达近240亿美元 [7] - 成熟再履约贷款组合表现符合预期，系列拖欠率稳定在8.9%，提前还款率降至5.5% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 国债收益率上涨36个基点，信用利差扩大，投资级和高收益公司利差分别扩大14和60个基点，非QM AAA利差扩大25个基点，BBB利差扩大10个基点，机构当前息差OAS与掉期和国债相比基本不变 [20] - 2月全国房价同比增长3.9%，德州和佛罗里达市场持平或下跌，东北部城市及芝加哥和克利夫兰涨幅在6% - 8%；二手房库存同比上涨20%，但仍比疫情前低46%；30年房贷利率平均约7%；现房销售年化率降至400万套，为2009年2月以来最慢；单户住宅开工量较上季度下降14% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 构建混合抵押REIT，使其具有弹性和多元化，专注于多元化投资组合、增加经常性费用收入、增加流动性和寻找增值平台机会 [11][12] - 继续评估非QM和DSCR贷款，预计近期投资为机会性投资；继续循环利用短期住宅过渡贷款资金并维持该配置 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场持续适应新政府政策，利率波动在2月中前得到控制，2月19日飙升，3月初达到峰值后缓解；4月初因美国关税宣布再次波动，目前已缓和，但增长预期降低，通胀风险增加 [19][23] - 尽管市场波动，但公司表现强劲，一季度部署资金进行增值投资、有机筹集现金并改善资金灵活性，有助于应对4月波动并为未来做好准备 [30] 其他重要信息 - 一季度行使非REMIC证券化赎回权，发行两个新证券化产品，释放1.87亿美元现金用于再投资；1月收购并证券化2.88亿美元非QM贷款，预计低两位数回报；3月收购1.49亿美元机构指定池，结算1亿美元住宅过渡贷款，预计中两位数杠杆回报；一季度前对两个关键非按市值计价工具进行再融资，增加额度、改善条款并延长到期日，提取超1亿美元额外现金 [8][9][10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二季度迄今账面价值略微下降的具体数值是多少 - 截至周二，下降约40个基点 [33] 问题2: 再证券化释放的1.87亿美元投资资本的部署时间以及对股息的考虑 - 目前已部署约三分之一至40%，未来四到八周将根据现金储备等情况有策略地部署剩余资金；股息问题将在未来一个月左右开始考虑，目前因市场波动尚早 [35][37][38] 问题3: 第三方业务未来一两年的增长潜力如何 - 公司认为有相当大的增长潜力，但取决于抵押贷款市场走向，包括现有客户业务增长和新客户加入 [42][43] 问题4: 二季度初账面价值持平，信用利差是否已完全从4月扩大中恢复，以及账面价值持平的影响因素 - 信用利差从4月扩大的高点回落约一半；账面价值受资产和负债影响，贷款价值因信用利差扩大而下降，与证券化债务的变化相互抵消 [45][46][47] 问题5: 二季度对冲工具到期后，投资组合久期将如何变化 - 对冲工具到期将增加浮动利率负债敞口，但对账面价值波动影响不大，公司通过增加机构MBS和MSR来平衡信用组合的久期波动 [52][53] 问题6: 可部署资本除1.87亿美元外是否还有其他金额 - 除再证券化释放的1.87亿美元外，再融资两个结构化回购工具还提取了约1亿美元可投资现金，总计2.87亿美元可用于投资 [55][56] 问题7: RPL组合、非QM和新发行贷款对更高拖欠率的敏感度如何 - RPL组合拖欠率稳定，在同类产品中处于平均水平，借款人权益高，服务机构会积极处理；非QM拖欠率呈上升趋势，公司会密切关注，但鉴于市场权益和信用基本面，对违约和拖欠率大幅上升的担忧不高 [60][61][62] 问题8: 两个新贷款工具的提前还款率、是否针对次级证券以及交易对手方情况 - 不会披露提前还款率，资产多为保留的衍生品头寸；通过银行关系完成交易 [64][65] 问题9: 结构化回购工具是否有追加保证金假期 - 工具为非按市值计价或有限按市值计价，4月波动期间追加保证金不超过2000万美元，体现了融资结构优化的成效 [66]

财务数据和关键指标变化 - 一季度GAAP净收入为1.459亿美元，即每股1.77美元；GAAP账面价值为每股21.17美元；经济回报率为9.2% [13] - 一季度可分配收益净收入为3350万美元，即每股0.41美元；经济净利息收入为7230万美元；平均生息资产收益率为5.9%；平均资金成本为4.4%；净利息利差为1.5% [14] - 一季度总杠杆为3.9:1，Rico杠杆为1.2:1；公司期末总现金和无抵押资产为6.97亿美元 [14] - 一季度经济净利息收入平均股本回报率为11.2%，GAAP平均股本回报率为25.9%，EAD平均股本回报率为8.1% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 帕利塞兹咨询服务公司管理的第三方贷款同比增长43%，一季度增加15亿美元，达到近240亿美元 [7] - 公司将表内资产与管理的他人资产相加，规模接近370亿美元，涵盖住宅抵押贷款市场多个领域，由超26亿美元股权支持 [7] - 公司执行多项资产交易，包括行使非REMIC证券化赎回权、发行新证券化产品、收购和证券化非QM贷款、购买机构指定池、结算住宅过渡贷款等 [8][9] 各个市场数据和关键指标变化 - 国债收益率在一季度上涨36个基点，信用利差扩大，投资级和高收益公司利差分别扩大14和60个基点，非QM AAA利差扩大25个基点，BBB利差扩大10个基点 [21] - 机构当前息票OAS与掉期利差在18个基点范围内交易，与国债利差在13个基点范围内交易，季度末基本不变 [21] - 2月全国房价同比增长3.9%，德州和佛罗里达市场持平或下跌，东北部城市及芝加哥和克利夫兰涨幅在6% - 8%；二手房库存同比增长20%，但仍比疫情前低约46%；30年抵押贷款平均利率约7%；现房销售年化率降至400万套，为2009年2月以来最慢；单户住宅开工量较上季度下降14% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造混合型抵押REIT，实现多元化和抗风险能力，计划多元化投资组合、增加经常性费用收入、增加流动性并寻找增值平台机会 [11][12] - 公司持续增加第三方贷款管理规模，增加能带来回报、流动性和灵活性的机构RMBS资产 [10][11] - 公司在资产配置上保持谨慎，对资本部署设定较高门槛，重点关注构建能在周期中实现有吸引力风险调整回报的持久投资组合，强调机构MBS和MSRs领域，并继续评估非QM和DSCR贷款 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场持续适应新政府政策优先事项，利率波动在2月中旬前得到控制，2月19日后飙升，3月初达到峰值后缓解；4月初因美国关税宣布再次出现波动，市场预期增长放缓、通胀风险增加 [19][24] - 尽管市场波动，但公司成熟的再履约贷款组合表现符合预期，系列拖欠率稳定在8.9%，提前还款率降至5.5% [24] - 公司认为当前交易具有基础性，反映了有机生成资本、增强流动性和使投资组合更具弹性和选择性的能力，为应对市场波动做好了准备 [29] 其他重要信息 - 公司在一季度进行多项证券化和再融资交易，释放1.87亿美元现金用于再投资，同时增加约1100万美元年度利息支出，盈亏平衡资本回报率约为5.8% [28][29] - 公司在4月市场波动期间表现出韧性，负债结构限制了追加保证金通知，到4月中下旬开始有选择地增加机构MBS敞口 [30] 问答环节所有提问和回答 问题1: 二季度迄今账面价值“略有下降”的具体数值是多少？ - 截至周二，账面价值下降约40个基点 [35] 问题2: 重新证券化释放的1.87亿美元投资资本的部署时间及股息考虑？ - 目前已部署约三分之一至40%，主要投入机构MBS，预计未来四到八周根据现金储备等情况战术性部署剩余资金 [36][38] - 股息问题将在未来一个月左右开始考虑，鉴于市场波动，目前过早考虑 [39] 问题3: 第三方业务未来一两年的增长潜力如何？ - 公司认为该业务有增长潜力，取决于抵押贷款市场走向，包括现有客户业务增长和新客户增加 [42][43] 问题4: 二季度初账面价值持平，信用利差是否已从4月扩大中完全恢复，账面价值持平的因素有哪些？ - 信用利差从4月高点回落约一半；账面价值受资产和负债影响，贷款价值因信用利差扩大而下降，与证券化债务的变化相互抵消 [45][46] 问题5: 二季度对冲到期后，投资组合久期如何？ - 公司对冲短期回购的浮动利率风险，当前对冲主要不是为保护账面价值；对冲到期会增加对浮动利率负债的敞口，但对账面价值波动影响不大；公司通过增加机构成分和MSRs平衡信用组合的久期波动 [51][52] 问题6: 可部署资本除1.87亿美元外是否还有其他金额？ - 除重新证券化释放的1.87亿美元，还通过再融资两个结构化回购设施提取约1亿美元可投资现金，总计2.87亿美元可用于投资 [53][55] 问题7: RPL组合、非QM和新发行贷款等资产类别对更高拖欠率的敏感度如何？ - RPL组合拖欠率在同类产品中属正常水平，约10%且长期稳定，借款人有大量权益；非QM组合拖欠率呈上升趋势，公司会持续监测；鉴于市场权益和信贷基本面，对违约和拖欠增加风险担忧不高 [59][60][62] 问题8: 两个新贷款设施的提前还款率、是否针对次级证券、交易对手是银行还是非银行？ - 公司不会透露提前还款率，资产多为保留的衍生品头寸；交易通过银行关系完成 [64] 问题9: 结构化回购设施是否有追加保证金假期？ - 设施为非按市值计价或有限按市值计价，4月波动期间追加保证金通知限制在2000万美元以内，体现了融资线路结构优化的成效 [65]

业绩总结 - 2025年第一季度每股GAAP收益为1.77美元[52] - 2025年第一季度的可分配收益为33,526千美元，较2024年第四季度的30,448千美元有所增加[68] - 2025年第一季度的每股可分配收益为1.36美元，环比经济回报率为9.2%[54] - 2025年第一季度的GAAP净收入为145,940千美元，而2024年第四季度为(168,275)千美元[68] - 2025年第一季度的经济回报率为9.2%[13] 财务数据 - 2025年第一季度每股账面价值为21.17美元，较2024年第四季度的19.72美元增长7.4%[13] - 2025年第一季度现金和股本分别为26.44亿美元和14亿美元[14] - 2025年第一季度的总资产为12,748,311千美元[70] - 2025年第一季度的利息收入为189,566千美元，平均收益率为5.9%[70] - 2025年第一季度的利息支出为117,262千美元，平均成本为4.4%[70] 贷款与证券化 - 2025年第一季度的住宅抵押贷款总未偿本金余额为113亿美元，60天以上逾期率为9.2%[23] - 2025年第一季度的贷款组合加权平均利率为6.01%[29] - 公司总贷款证券化原始面值为177.36亿美元，其中售出面值为147.48亿美元，保留面值为29.87亿美元[72] - 自成立以来，公司已完成108笔交易，证券化住宅抵押资产总额达540亿美元[36] - 通过再证券化释放了1.87亿美元的可投资资本[48] 未来展望与投资 - 计划在2025年第二季度购买3200万美元的住宅过渡贷款[13] - 2025年第一季度，成功结算1亿美元的住宅过渡贷款，净利率为8.9%[13] - 通过CIM 2025-I1发起的非合格抵押贷款证券化，抵押贷款总额为2.88亿美元[13] - 在两次再证券化中重新杠杆化6.46亿美元的贷款，提取1.87亿美元用于再投资[13] 负面信息 - 2025年第一季度的浮动利率回购协议占比为66%，对冲比率为159%[20] - 2025年第一季度预计到期的回购协议总额为30亿美元，其中47%为非市值计量（MTM）[20] - 2024年12月31日的非代理RMBS的加权平均票息为11.5%[71]