"老小区"，本是一个被城市发展边缘化的存在。不仅楼龄久、设施旧、没有电梯，并且在很多人眼里，它还代表着落后与破旧。 可近几年，即便房地产市场已经出现了下行趋势，却还是有越来越多年轻人主动选择"老小区"。 这究竟是怎么一回事呢，难道新小区不香吗？听了一位中介大姐的话，我立马悟了。 不可否认，如今的房价相较于过去几年已经下降了不少，但对于普通家庭来说，依然有着较大的购房压力。 而老小区，正因为楼龄久，设施相对老旧，整体单价普遍低于周边的新小区，极大降低了购房门槛。 一、年轻人为啥会选择"老小区"？ 其实不管选择什么住宅，都是一种取舍。有人现代化的新小区，自然就有人喜欢老小区的烟火气。 不过究其原因，还是老小区的一些优势，是新小区给不了的，具体有以下几个方面。 ①购房压力比较小 大多数老小区都位于老城区周边，看似是被城市遗忘的角落，实则是城市生活的核心地带。 商超、菜场、学校、医院、交通等配套设施应有尽有，生活便利性远胜一些还在配套规划中的新小区。 所以，对于预算有限的年轻人来说，选择老小区，不仅减少了购房压力，后续还贷也会轻松许多。 网友@小林子：我也想买高档的新小区，但奈何钱包不给力。转了一圈，发现还是老小区更 ...

墨尔本房地产市场概况 - 墨尔本CBD公寓销售速度达每4小时售出一套，过去12个月总销售量2214套领跑全澳 [1][4] - 销售量最高的10个城区中有8个位于大都会地区，Tarneit以1547套（日均4套）位列第二 [1][4] - 超过60个城区实现每日房屋成交，热点区域包括Point Cook（1183套）、Pakenham（990套）、Craigieburn（990套）等 [3][10][11] 市场供需动态 - 投资者呈现新旧交替特征：数千名本地业主因高利率和土地税增加（起征点降低+估值上升）退出市场，同时州际投资者涌入经济适用房快速消失的增长走廊 [3][5] - 墨尔本房屋中位价低于悉尼、布里斯班、珀斯和阿德莱德，吸引跨州投资者将其视为性价比选择 [3] - 贷款活动激增，Mortgage Choice Cheltenham报告本月预批准数量创纪录 [7] 价格与投资趋势 - 部分墨尔本公寓售价低于重置成本，但国际移民推动的内城区需求有望带动市场复苏 [5] - 首次购房担保计划（上限80万澳元，2026年1月将上调至95万澳元）刺激家庭买家涌入Frankston等百万澳元以下市场，部分区域成交价超挂牌价 [8] - 北部和西部增长走廊因可负担性吸引州际投资者，长期资本增长潜力抵消持有成本压力 [10] 区域销售数据 - 销售量前20城区中，公寓主导区域包括Southbank（911套）、South Yarra（750套）、Docklands（559套） [10][11] - 独立屋热点集中在Tarneit、Point Cook、Pakenham等郊区，其中Werribee（985套）、Sunbury（883套）表现突出 [10][11]

尽管过去一年澳洲整体房价上涨4.6%，创下历史新高，但各地涨势并不均衡。 布里斯班、珀斯、阿德莱德等城市强劲上涨，反观悉尼、墨尔本、堪培拉与霍巴特 则表现疲软。 最新数据显示，一些去年还是"百万澳元俱乐部"成员的区，如今房价已经跌破七位 数大关，它们大多位于悉尼和墨尔本。 （图片来源：Property） 有37个区的中位价在曾突破100万澳元后，如今已跌至这一关口以下。 维州Ballarat的Lake Wendouree房屋价格跌幅最大，紧随其后的是莫宁顿半岛的 Rye，房屋中位价下降14%，至95万澳元。 过去一年，莫宁顿半岛不止这一个区退出"百万澳元俱乐部"，Dromana（94.65万澳 元）和Pearcedale（93万澳元）也未能幸免。 | | Suburb | State | Region | Median house | 12 month | 12 month change | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | price | change ($) | (%) | | 1 | Lake | VIC | Ballarat | ...

财务表现 - 公司2025年第二季度营收达4.575亿美元，同比增长8% [1] - 每股收益(EPS)为0.47美元，较去年同期的0.25美元显著提升 [1] - 营收超出Zacks共识预期4.4336亿美元，超预期幅度达3.19% [1] - EPS超出共识预期0.46美元，超预期幅度2.17% [1] 关键运营指标 - 同店核心收入3.6133亿美元，略低于分析师平均预期的3.6149亿美元，但同比增长6.7% [4] - 租户扣费收入5246万美元，超出分析师平均预期的4999万美元，同比增长10.7% [4] - 核心总收入4.0505亿美元，超出分析师平均预期的4.0072亿美元，同比增长7.7% [4] - 非同店核心收入4372万美元，显著超出分析师平均预期的3923万美元，同比大幅增长17% [4] - 稀释后每股净收益0.28美元，远超五名分析师平均预期的0.14美元 [4] 市场表现 - 公司股价过去一个月下跌0.5%，同期标普500指数上涨2.7% [3] - 当前Zacks评级为2级(买入)，预示短期内可能跑赢大盘 [3]

业绩总结 - 2025年第二季度核心每股FFO增长1.8%，上半年增长3.3%[10] - 2025年第二季度归属于普通股东的净收入为268,665千美元，较2024年同期的253,934千美元增长5.4%[74] - 2025年第二季度的核心FFO为403,972千美元，较2024年同期的394,569千美元增长2.0%[74] - 2025年第二季度每股稀释收益为1.88美元，较2024年同期的1.78美元增长5.6%[74] - 2025年第二季度每股稀释FFO为2.80美元，较2024年同期的2.75美元增长1.8%[74] - 2025年第二季度现金流可用于投资的年化金额为471,772千美元[86] - 2025年第二季度的FFO为401,520千美元，较2024年同期的391,716千美元增长2.1%[74] 用户数据 - 同店住宅收入增长3.0%，与去年同期持平[10] - 2025年同店住宅收入增长预期修正为2.8%，初始预期为3.0%[38] - 2025年已建立地区预计占同店住宅收入的93%，扩展地区预计占7%[48] - 2025年初步展望显示，住宅租赁收入中不可收回租金占比预计为1%至2%[43] - 2025年同店住宅收入增长预期：已建立地区中位数约为3.0%，扩展地区中位数约为0.8%[47] 未来展望 - 2025年全年的核心每股FFO预期增长中值为3.5%[22] - 预计2026年新市场公寓交付量将降至历史低水平，建立地区的交付量为1.3%[20] - 2025年开发住宅的年入住量初步展望为2,200套，当前展望为2,160套，预计到2026年达到约3,000套[53] - 预计2025年初步稳定收益率为6.2%至6.5%[56] 新产品和新技术研发 - 2025年开发启动金额为3.7亿美元，上半年累计610亿美元[10] - 当前开发项目的总资本成本预计为29亿美元，涉及21个社区和7,500套住宅[55] - 2025年开发社区的净营业收入预期为2500万美元，初始预期为3000万美元[22] 市场扩张和并购 - 2025年交易活动中，收购总额预计为9.15亿美元，其中90%来自扩展地区[60] - 2025年处置总额预计为9.05亿美元，其中70%来自已建立地区[60] 负面信息 - 2025年不良债务占住宅收入的比例预计为约1.5%，低于2024年的1.7%[39] - 2025年第二季度的法律和和解费用为4,098千美元，较2024年同期的644千美元显著增加[74] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年资本筹集总额为13亿美元，平均初始资本成本为5.0%[9] - 总资本成本包括土地收购成本、建筑成本、房地产税、资本化利息和贷款费用等，所有费用均按照GAAP确定[90] - 公司的郊区沿海投资组合预计将表现优于市场[92] - 在已建立地区，供应背景持续有利，而阳光带地区仍在消化现有库存[94]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.48美元 年初至今核心FFO为每股0.97美元 全年指引范围为1.88至1.94美元 [24][25] - AFFO(考虑经常性资本支出)第二季度为每股0.41美元 年初至今为0.84美元 全年指引范围为1.58至1.64美元 [24][25] - 同店核心收入同比增长2.4% 核心运营费用增长2.2% 导致NOI增长 [16] - 净债务与过去12个月调整后EBITDA比率为5.3倍 低于目标范围5.5至6倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 平均居民居住时长达到40个月 续约率接近80% [8] - 第二季度混合租金增长为4% 其中续约租金增长4.7% 新租约增长2.2% [17] - 7月续约租金增长保持强劲为5% 新租约增长1.3% 混合租金增长为3.8% [19] - 同店平均入住率为96.6% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州市场表现强劲 保持高入住率和高混合租金增长 [77] - 中西部地区近期租金增长强劲 但公司仍将长期重点放在阳光带和沿海市场 [81][82] - 佛罗里达州和德克萨斯州等市场面临短期供应压力 导致新租约增长放缓 [31][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 美国每年需要150万套新住房 其中60万套为出租单位 才能恢复市场平衡 [9] - 通过建筑商合作关系和第三方物业管理关系增强收购策略 [11] - 最近推出开发商贷款计划 旨在更早参与价值链 目标是在稳定后购买社区 [11] - 预计2025年收购指导为5亿至7亿美元 并有信心达到或超过该目标 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 35岁人口每天增加13,000人 预计未来十年业务将面临长期需求顺风 [10] - 建筑出租(BTR)供应量已过峰值 预计2026年交付量将显著下降 [50] - 如果利率下调导致房屋销售增加 预计将为业务带来净积极影响 [89][90] 其他重要信息 - 公司向红十字会捐款支持德州山洪救灾工作 [6] - 总裁Charles Young将于9月1日离职 由首席运营官Tim Loebner接任 [7][13] - 公司拥有约13亿美元无限制现金和未使用的循环信贷额度 提供充足流动性 [22] 问答环节所有的提问和回答 关于入住率和新租约增长 - 7月入住率为96.6% 预计第三季度季节性周转将导致入住率下降 [30][31] - 新租约增长面临压力 主要由于建筑出租供应量增加 但预计2026年情况将改善 [34][36] 关于交易市场和处置 - 交易市场保持稳定 处置主要面向最终用户 集中在加州和佛罗里达州等地 [39][40] - 在供应风险较高的市场收购时 通过前端折扣来抵消风险 [44] 关于开发商贷款计划 - 开发商贷款计划处于早期阶段 目标是最终拥有这些社区 [55] 关于财产税和费用 - 财产税增长预计将回归历史水平(4%-5%) 但目前仍处于5%-6%的指导范围内 [101][102] 关于利率互换策略 - 20亿美元名义金额的利率互换主要是遗留策略 未来将减少对套期保值的依赖 [94][97]

项目创新 - 推出"20年长期租赁+固定低租金居住权"模式 填补市场空白 为行业从"卖房"转向"提供生活方式"树立标杆 [2][3] - 提供第三种居住选择 结合租赁灵活性和产权稳定性 无需首付或贷款 月租金与市场相当但提供产权级居住体验 [3] - 租约到期享有优先续租权 消除未来不确定性 助力厦门留住人才 [3] 社区设计 - 采用"一环一核八区多节点"空间布局 打造8大全龄公共区域 覆盖儿童娱乐 青年运动 长者社交等多元需求 [4] - 免费社区班车网络连接软件园三期F区 集美软件园等核心区域 班车间隔15分钟 通勤时间减少40% [5] - 提供46-92平方米1-3居室 可选标准/精装两档 精装含4种设计风格(法式中古 意式轻奢等) [6] 建筑品质 - 由全球500强企业陕西建工-闽勤建设承建 执行13道墙面工艺 采用防潮镀金板技术 卫生间防水达1.8米 [7] - 全户型配备阳台("全系带阳台") 无暗角设计 精装交付含整体橱柜 衣柜 榻榻米等 实现真正拎包入住 [8] 公司背景 - 投资方Pop Culture Group(Nasdaq: CPOP)是聚焦中国流行文化产业化运营的企业 业务涵盖演出 艺人经纪 影视制作等 [10] - 形成线上线下生态体系 包括(1)演唱会 音乐节等现场娱乐 (2)数字娱乐服务 (3)艺人管理 (4)影视内容投资制作 [10]

全国房地产市场趋势 - 全国市场整体降温 活跃挂牌量连续21个月同比增长 7月达到110万套 同比增长248% 但增速从5月的315%和6月的289%放缓[1][11][12] - 全国房屋销售时间延长 中位待售天数为58天 同比增加7天 价格下调比例达206% 同比上升11个百分点 但环比下降01个百分点 为6个月来首次下降[1][6][12] - 50个主要都市区中有33个出现同比价格下降 包括奥斯汀(-49%) 迈阿密(-47%) 芝加哥(-44%)等 超过五分之一卖家下调要价[1][3] 区域市场分化 - 南部和西部市场转向买方友好 库存增长显著(南部181% 西部325%) 价格下调比例高(南部19个百分点 西部23个百分点) 销售时间延长(南部3天 西部10天)[2][7] - 中西部和东北部市场保持紧张 库存增长较低(中西部155% 东北部254%) 价格下调比例低(中西部06个百分点 东北部04个百分点) 卖家定价权较强[2] - 南部和西部19个都市区价格低于2022年7月水平 除西雅图同比微涨08%外 其余均进一步下跌[5] 都市区价格表现 - 价格跌幅最大都市区包括奥斯汀(中位挂牌价510,950美元 同比-49% 较2022年峰值-148%) 迈阿密(509,950美元 同比-47% 较2022年峰值-178%) 洛杉矶(1,148,483美元 同比-42% 但较2022年+184%)[4][8] - 价格下调比例最高都市区为丹佛(329%) 波特兰(313%) 奥斯汀(312%) 反映需求放缓[7][8] - 东北部部分都市区表现强劲 如布法罗(中位挂牌价299,450美元 同比+70% 较2022年+198%) 密尔沃基(410,000美元 同比+25% 较2022年+262%)[13] 库存和挂牌动态 - 7月活跃挂牌量1,102,787套 环比增长19% 但仍比2017-2019年典型水平低134%[11][12] - 新增挂牌量434,816套 同比下降39% 但同比上升73%[12] - 撤牌量大幅上升 6月同比增48% 年初至今增38% 撤牌与新挂牌比率达021 迈阿密最高(59/100) 凤凰城(37/100) 河滨市(30/100)紧随其后[9][10] 市场结构变化 - 南部和西部出现价格重置迹象 纳什维尔等市场要价软化 房屋待售时间延长 买家谈判空间增加[4] - 西部库存增长最快(+325%) 但价格压力最大(中位挂牌价同比-08%) 中西部价格最稳定(同比+02%)[2] - 不同都市区疫情后价格走势分化 洛杉矶较2022年涨184% 而奥斯汀跌148% 迈阿密跌178%[4][8]

财务表现 - 季度营收达6.814亿美元 同比增长4.3% 超出市场预期0.67% [1] - 稀释后每股收益0.48美元 较去年同期0.12美元大幅提升 [1] - 管理费收入2229万美元 同比激增39.6% 超出分析师预期 [4] - 租金收入5.9251亿美元 同比增长2.7% 但低于分析师预期6.5409亿美元 [4] - 按稀释后计算的每股净收益0.23美元 超过五名分析师平均预估的0.19美元 [4] 市场反应 - 过去一个月股价下跌2.4% 同期标普500指数上涨3.4% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示近期表现可能与大盘同步 [3] 分析框架 - 投资者通过同比变化及华尔街预期对比评估财务健康状况 [2] - 关键指标对比年度数据及分析师预估可更准确预测股价表现 [2] - 华尔街分析师广泛监控的指标更能反映公司真实经营状况 [3]

季度业绩预测 - 华尔街分析师预测Equity Residential(EQR)即将公布的季度每股收益为0.99美元 同比增长2.1% [1] - 预计季度营收将达到7.6926亿美元 同比增长4.8% [1] - 过去30天内 分析师对每股收益的共识预期下调了0.2% [2] 关键运营指标预测 - 分析师预计"同店租金收入"将达到7.2627亿美元 同比增长1.1% [5] - "物理入住率"预计为96.4% 与去年同期持平 [5] - "公寓总单元数"预计为85,027套 相比去年同期的79,738套有所增加 [5] - "折旧费用"预计为2.512亿美元 [6] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价上涨0.8% 同期标普500指数上涨3.4% [6] - 公司目前获得Zacks评级为2级(买入) 预计将跑赢整体市场 [6] 分析师预测方法论 - 盈利预测修正对预测短期股价走势具有重要参考价值 [3] - 除关注整体盈利和营收预测外 分析关键运营指标预测能提供更有价值的洞察 [4]