财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为14.6亿美元，同比增长23% [6] - 调整后EBITDA为1.91亿美元，同比增长24% [6] - 整体内生增长率为13% [6] - 资产管理规模（AUM）在季度末达到1083亿美元，较去年同期增长10%，较上季度（6月30日）增长5% [5][8] - 杠杆比率为2.3倍，预计到年底将降至略低于2倍 [9] - 第三季度筹集了10亿美元的新资本承诺，本季度至今又筹集了12亿美元，使年初至今的融资总额达到44亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房地产服务**：收入整体增长13% [6] - 资本市场收入增长21%，在所有地域和资产类别均实现销售增长，其中英国、日本和加拿大表现尤为强劲 [6] - 租赁收入增长14%，由美国市场引领，工业和办公楼以及数据中心是主要驱动力 [6] - 外包收入增长8%，估值和咨询业务引领增长 [6] - 部门净利率为11.3%，同比上升180个基点，主要得益于较高的交易收入带来的运营杠杆，部分被持续的投资所抵消 [6] - **工程业务**：净收入增长36%，由收购和6%的内生增长推动 [7] - 基础设施和交通终端市场在本季度实现了显著的收入增长 [7] - 净利率为15.2%，略低于去年同期，主要原因是服务组合变化 [7] - 该业务年化收入超过17亿美元，雇佣超过10,000名专业人员 [3] - **投资管理**：净收入增长5%，得益于Roundshield收购的有利影响和更高的收费资产管理规模 [7] - 净利率略微下降至42.3%，主要原因是整合运营产生的额外成本 [7] - 预计这些成本影响将持续两到三个季度 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场复苏是广泛的，但尚未完全恢复 [45][46] - 美国在租赁和资本市场方面表现领先 [6][34] - 欧洲业务定位良好，准备捕捉活动反弹，2023年之后出现显著改善 [45] - 加拿大和日本在资本市场交易中也显示出实力 [6] - 澳大利亚通过小型补强收购在工程领域进行扩张 [88][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过独特的合伙哲学和分散运营模式进行有机增长和收购 [3][4] - 正将投资管理业务统一在Harrison Street资产管理品牌下，以创造协同效应和长期价值 [4][18] - 工程部门被视为一个巨大的增长引擎，行业高度分散，存在大量空白空间 [23][25] - 公司在数据中心领域拥有全周期能力，包括设计、授权、项目管理和投资，而不仅仅是传统的房地产服务，这使其与同行区分开来 [56][57] - 拥有90亿美元的可支配资金（dry powder）可用于为投资者部署资本 [5][86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场复苏是渐进的，但随着利率稳定和投资者信心建立，预计业务活动将增加 [4] - 工程部门的积压订单稳固，为2026年提供了可见性和信心 [7] - 预计2025年全年融资额将接近50亿至80亿美元目标区间的中点 [8] - 对实现全年综合展望保持信心，房地产服务和工程部门可能超过之前的指引，而投资管理部门因融资时间和整合成本可能略低于预期 [9] - 在运营杠杆方面，增量收入美元的运营杠杆约为22%，预计随着收入增长，这一趋势将在2026年持续 [65] 其他重要信息 - 公司拥有4,500名高产能的经纪人，随着市场改善，他们有潜力提高生产力 [66] - 持续在空白领域招聘顶尖人才，这对利润率构成压力，但被视为必要的投资 [51][52] - 新建筑活动目前处于暂停状态，这给专注于此类建筑的公司带来压力 [61] - 最近收购的Triovest和Asterisk整合进展顺利，后者表现超出预期 [96][97][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程业务利润率和服务组合的影响 [14] - 回答：利润率小幅下降20-30个基点，主要是由于各地理市场的服务组合变化，且工程业务中存在大量低利润的转嫁成本 [15] 问题: 投资管理业务2026年利润率展望及整合成本影响 [16] - 回答：整合成本将对利润率产生适度影响，预计持续两到三个季度 [17] 公司优先考虑通过投资建立长期价值，而非短期利润率 [18][19] 问题: 工程业务的内生增长和收购策略 [22] - 回答：年初至今工程内生增长约为8%，预计全年为中高个位数增长 [23] 收购目标定位于具有长期顺风的碎片化市场中的企业 [23][24] 问题: 投资管理业务融资组合（开放式基金与封闭式基金）及其对利润率的影响 [29] - 回答：封闭式基金融资能立即产生费用且费率通常更高，而开放式基金和信贷资本需在部署（通常3-6个月）后才开始产生费用 [29][30] 目前90亿美元可支配资金的部署将推动未来费用收入 [31] 问题: 整合投资管理业务后的客户反馈 [32] - 回答：客户反馈非常好，整合带来了更强大的融资能力和利用债务能力的机遇 [33] 问题: 租赁业务表现，特别是工业租赁和关税影响 [34] - 回答：第三季度租赁由美国引领，工业和办公楼表现强劲；第二季度曾受关税影响导致客户暂停，但目前趋势向好 [34] 问题: 投资管理业务整合后能否达到45%-50%的利润率目标，以及战略选项 [37] - 回答：公司优先考虑业务增长和实力建设，愿意为长期价值牺牲几个点的利润率，并对收购机会持开放态度 [38][39][40] 问题: 第四季度资本市场活动前景及与去年同期的比较 [41] - 回答：第四季度渠道稳固，有信心超过去年同期的强劲表现，实现同比增长 [41][42] 问题: 资本市场复苏的步伐和广度 [45] - 回答：复苏是广泛的、全球性的，是一个多年的过程，欧洲业务反弹明显 [45] 但资本市场尚未完全恢复，利率稳定和投资者信心不足仍是挑战，这也意味着未来存在顺风 [46][47] 问题: 投资管理业务中处于处置阶段的基金比例和资产回收 [48] - 回答：资产处置是机会驱动的，较老的封闭式基金处置更快，关键在于资产管理人选择最佳时机出售资产以实现回报最大化 [48] 问题: 服务平台的并购与招聘策略对比及对利润率的影响 [51] - 回答：公司积极招聘顶尖人才以填补空白领域，这对利润率构成压力，但这是为增长进行的必要投资 [51][52][53] 问题: 公司如何定位以从数据中心增长中受益 [55] - 回答：公司提供数据中心全周期服务（设计、授权、项目管理、投资），而不仅仅是交易服务，这是一个战略重点且增长迅速，但目前收入占比尚不重大 [56][57] 问题: 商业房地产服务中的建筑活动前景 [60] - 回答：新建筑活动目前处于暂停状态，但数据中心相关基础设施活动活跃，住宅和多功能建筑领域疲软 [61] 问题: 房地产服务的运营杠杆和人员产能 [64] - 回答：增量收入运营杠杆约为22%，预计随着收入增长将持续 [65] 公司拥有大量高产能经纪人，随着市场改善，他们有潜力提高贡献度 [66] 当前经纪人数量比资本市场高峰期多约15%，为未来增长预留了产能 [67] 问题: 美国市场布局与复苏地域的关系 [68] - 回答：公司在几乎所有美国市场都是顶级参与者，业务均衡，主要市场的租赁费率更高，但公司业务具有韧性，能随市场走强而表现更好 [69][70] 问题: 维持房地产服务收入指引的考量因素 [73] - 回答：第三季度没有异常的大额交易，对第四季度资本市场增长、租赁积极趋势以及外包业务的强劲势头充满信心 [74] 问题: 服务侧数据中心技术能力的并购兴趣和估值 [75] - 回答：工程部门已提供大量技术服务，但目前数据中心相关公司估值过高，公司更倾向于通过现有部门服务该领域并进行投资 [76] 问题: 第四季度工程业务内生增长可能放缓的澄清 [77] - 回答：第四季度内生增长可能小幅放缓，但全年仍将稳固处于中高个位数增长区间 [78] 问题: 90亿美元可支配资金的构成细节 [83] - 回答：该数字是各基金（包括另类投资和信贷）可用资本的总和，分解意义不大，关键取决于资本部署的领域和时机 [86] 问题: 进入澳大利亚工程市场的原因和时机 [87] - 回答：收购是基于地域扩张战略，目标是一家成熟的公司，可以整合到现有平台中，属于估值有吸引力的补强收购 [88][89] 问题: 工程业务在美国、澳大利亚和欧洲的增长潜力 [92] - 回答：美国、澳大利亚（通过小型收购）和欧洲（存在重大机会）都有巨大增长潜力，公司采取差异化策略，不追求最大但追求最好 [93][94] 问题: 近期房地产服务收购（Asterisk, Triovest）的整合进展 [95] - 回答：Triovest整合进展顺利，已带来新业务机会；Asterisk表现超出预期，显示出在基础设施融资方面的潜力 [96][97][98]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为14.6亿美元，同比增长23% [7] - 调整后税息折旧及摊销前利润为1.91亿美元，同比增长24% [7] - 整体内生增长率为13% [7] - 资产管理规模为1083亿美元，较6月30日增长5%，较去年同期增长10% [6][10] - 杠杆比率为2.3倍，预计年底将降至略低于2倍 [11] - 本季度筹集了10亿美元的新资本承诺，季度至今又筹集了12亿美元，年初至今总筹资额达44亿美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工程业务净收入增长36%，其中内生增长为6%，净利率为15.2%，略低于去年同期 [9] - 房地产服务业务收入整体增长13%，其中资本市场增长21%，租赁增长14%，外包服务增长8% [7][8][9] - 房地产服务业务净利率为11.3%，同比提升180个基点 [9] - 投资管理业务净收入增长5%，净利率下降至42.3% [9] - 工程业务年度化收入超过17亿美元，拥有超过10,000名专业人员 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场销售在所有地区和资产类别均实现增长，其中英国、日本和加拿大表现尤为强劲 [8] - 美国多户住宅债务融资活动强劲 [8] - 租赁业务增长主要由美国市场驱动，工业和办公物业以及数据中心表现突出 [8][37] - 欧洲业务已做好捕捉活动反弹的准备 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将投资管理业务统一在Harrison Street品牌下，预计整合成本将在未来两到三个季度对利润率产生适度影响 [10][19] - 工程业务通过战略收购和强劲的内生表现实现增长，今年已完成七项收购 [4][9] - 公司在高度分散的工程行业采取合作伙伴哲学和分散运营模式，以抓住增长机会 [4][5][27] - 公司拥有90亿美元的可支配资金，准备为投资者部署大量资本 [6][33] - 在数据中心领域，公司提供从设计、土地授权、项目管理到投资的全周期能力，而不仅仅是传统的房地产服务 [60][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 资本市场复苏是渐进式的，随着利率稳定和投资者信心建立，商业活动预计将增加 [5][49] - 工程业务的基础设施和交通终端市场在本季度实现了显著的收入增长 [9] - 租赁业务在第三季度表现强劲，预计第四季度将继续同比增长 [37][80] - 公司对实现全年综合展望保持信心，房地产服务和工程业务可能超过之前的全年指引，而投资管理业务可能略低于预期 [11] 其他重要信息 - 工程业务的积压订单在各地区市场保持稳固，为2026年提供了可见性和信心 [9] - 公司积极招聘顶尖人才，以填补不同地理区域的空白，这对利润率产生了持续影响 [55][57] - 大多数基金（超过85%）为长期或永久性投资工具，为股东产生长期可预测的收益 [5] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程业务利润率和服务组合的影响 - 工程业务利润率小幅下降20-30个基点，主要是由于各地区市场的服务组合差异 [16][17] 问题: 关于投资管理业务2026年利润率展望 - 公司将在年底提供2026年全面展望，但投资管理业务在未来两到三个季度将因整合成本面临利润率压力 [19] - 统一业务是为了长期创造股东价值，短期利润率影响是公司为长期增长进行的投资 [20][21] 问题: 关于工程业务有机增长和收购策略 - 工程业务年初至今有机增长约为8%，预计全年将处于中高个位数范围 [24] - 收购目标专注于具有长期增长顺风的行业，如基础设施、交通、能源等 [25] - 收购管道仍然活跃，工程业务在交易数量上领先，公司未来几年有望将该业务规模翻倍 [26][28][29] 问题: 关于投资管理业务筹资组合和利润率影响 - 筹资组合包括封闭式基金、开放式基金和信贷工具，封闭式基金筹资对收入有更直接的影响 [32] - 90亿美元的可支配资金在部署后才会开始产生费用 [33] 问题: 关于投资管理业务整合的客户反馈 - 客户反馈积极，整合有助于更高效地利用债务能力和简化筹资能力 [35][36] 问题: 关于租赁业务表现和关税影响 - 租赁业务增长主要由美国市场驱动，工业和办公物业表现强劲，第二季度的关税影响导致客户暂停，但第三季度情况好转 [37] 问题: 关于投资管理业务长期利润率目标和战略选项 - 公司更注重平台增长和长期建设，愿意为20%以上的内生增长牺牲部分利润率 [41][42] - 对战略选项保持开放，但目前重点是业务建设 [41] 问题: 关于资本市场第四季度展望 - 第四季度资本市场管道稳固，预计将超过去年同期的强劲表现 [43][45] - 资本市场复苏是全球性的，是一个多年的复苏过程 [48] 问题: 关于投资管理业务资产处置 - 资产处置是基金管理的艺术，通常老旧的封闭式基金会更快地出售资产，但时机取决于回报最大化 [51][52] 问题: 关于公司招聘策略和利润率影响 - 公司持续招聘顶尖人才以填补地域和资产类别的空白，这对利润率产生压力，但公司愿意承担此成本以促进增长 [55][57] 问题: 关于公司在数据中心领域的定位 - 公司提供数据中心全周期服务，包括设计、项目管理、投资等，而不仅仅是传统的房地产服务 [60][61][62] - 数据中心相关资产估值较高，公司目前更倾向于通过工程板块服务和投资来参与该领域 [82][83] 问题: 关于商业地产服务建设活动 - 除数据中心和相关基础设施外，新的建设活动目前处于暂停状态，尤其是共管公寓和多户住宅 [67] 问题: 关于房地产服务业务运营杠杆和人员配置 - 第三季度增量收入美元的运营杠杆约为22%，预计2026年将保持20%以上的运营杠杆 [71] - 公司拥有4500名高效经纪人，人员配置比资本市场高峰期多15%，为市场复苏做好准备 [72][73] 问题: 关于美国市场覆盖和复苏潜力 - 公司在美国几乎所有市场都位列前三，业务均衡，主要市场通常产生更高收入 [75][76] 问题: 关于房地产服务业务全年指引和第四季度动态 - 第三季度没有重大一次性交易，预计第四季度资本市场和租赁将继续增长，外包业务势头强劲 [80] 问题: 关于工程业务第四季度有机增长 - 第四季度工程业务有机增长可能小幅放缓，但全年将稳固处于中高个位数范围内 [84] 问题: 关于90亿美元可支配资金的构成 - 90亿美元是可支配资金的总和，包括各基金和信贷工具的可用资本，其部署后的收益取决于投资领域和费用结构 [92][93] 问题: 关于澳大利亚工程业务收购策略 - 在澳大利亚的收购是填补空白的小型交易，能以有吸引力的估值进行，并融入现有平台 [95] 问题: 关于工程业务在全球的增长潜力 - 美国、加拿大、澳大利亚和欧洲均有巨大增长机会，公司采取合作伙伴模式吸引大型合作伙伴 [100][101] - 工程行业规模巨大，分散度高，是公司未来多年的重要增长引擎 [101][102] 问题: 关于近期房地产服务业务收购的整合情况 - Triovest整合进展顺利，其业务主要为经常性收入，正在融入加拿大物业管理业务 [104] - Asterisk收购后表现超出预期，与投资管理平台已有合作关系，带来基础设施融资机会 [105]

业绩总结 - 2025年第三季度收入为14.63亿美元，同比增长24%[2] - 净收入为12.59亿美元，同比增长19%[2] - 调整后EBITDA为1.91亿美元，同比增长24%[2] - 调整后每股收益（EPS）为1.64美元，同比增长24%[2] - 2025年前九个月收入为39.52亿美元，同比增长19%[2] - 2025年第三季度净收益为65,134,000美元，同比下降4%（2024年为69,377,000美元）[25] - 2025年第三季度调整后净收益为84,513,000美元，同比增长26%（2024年为67,049,000美元）[25] - 2025年第三季度每股摊薄净收益为0.82美元，同比增长12%（2024年为0.73美元）[25] - 2025年第三季度自由现金流为115,192,000美元，同比增长8%（2024年为106,521,000美元）[26] - 2025年截至9月30日的自由现金流为317,092,000美元，较2024年减少4%（2024年为330,244,000美元）[27] 用户数据 - 截至2025年9月30日，资产管理规模（AUM）为1083亿美元，同比增长10%[19] 部门表现 - 投资管理部门收入增长7%，净收入增长6%[9] - 工程部门收入增长54%，净收入增长37%[9] - 房地产服务部门收入增长14%，净收入增长14%[12] 未来展望 - 预计2025年资本支出为1亿至1.1亿美元，占过去12个月收入的约2%[21] 其他信息 - 2025年第三季度的非控制性权益收益为14,526,000美元，同比下降3%（2024年为14,929,000美元）[25] - 2025年第三季度的摊销费用（税后）为0.54美元，同比下降8%（2024年为0.59美元）[25]

公司合并交易 - 公司与Compass于9月22日共同宣布签署最终合并协议 将以全股票交易方式合并 [3] - 合并交易预计在2026年下半年完成 需获得双方公司股东批准并满足包括监管批准在内的惯例成交条件 [3] 财务信息披露政策 - 由于有待完成的合并交易 公司暂停提供业绩前瞻性指引 并不再更新此前指引的达成情况 [3] - 公司将继续分享关于执行1亿美元成本节约目标的进展 [3] 财务指标计算 - 交易相关费用将从运营EBITDA中剔除 并计入重组和合并相关成本项目 [4] - 员工非现金股票薪酬被加回至运营EBITDA 但现金结算的薪酬费用不被加回 [4] - 长期激励主要由现金结算的限制性股票单位、绩效和时间归属类奖励构成 [4]

财务业绩总览 - 公司2025年第三季度营收达14.6亿美元，同比增长24.1% [1] - 季度每股收益为1.64美元，高于去年同期的1.32美元 [1] - 营收超出市场预期的13.6亿美元，实现7.75%的正面意外 [1] - 每股收益超出市场预期的1.58美元，实现3.8%的正面意外 [1] 分业务板块营收表现 - 房地产服务业务营收为8.3857亿美元，高于分析师平均预估的8.149亿美元 [4] - 工程业务营收为4.8806亿美元，显著高于分析师平均预估的4.2328亿美元 [4] - 投资管理业务营收为1.3629亿美元，略高于分析师平均预估的1.34亿美元 [4] - 公司层面营收为18万美元，高于分析师平均预估的10万美元 [4] 分业务板块调整后EBITDA表现 - 房地产服务业务调整后EBITDA为8804万美元，高于分析师平均预估的7823万美元 [4] - 投资管理业务调整后EBITDA为5358万美元，略低于分析师平均预估的5775万美元 [4] - 工程业务调整后EBITDA为5358万美元，与分析师平均预估的5368万美元基本持平 [4] - 公司层面调整后EBITDA为亏损409万美元，亏损额小于分析师平均预估的亏损841万美元 [4] 股票市场表现 - 公司股价在过去一个月内上涨4.1%，表现优于同期Zacks S&P 500指数2.1%的涨幅 [3] - 公司股票目前Zacks评级为3级（持有），预示其近期表现可能与整体市场同步 [3]

业绩总结 - 2025年第三季度总收入为18.46亿美元，同比增长24%[5] - 调整后的EBITDA为9360万美元，同比增长80%[24] - 自由现金流为7360万美元，同比增长4080万美元[5] - 2025年前九个月净亏损为1620万美元，较2024年前九个月的1.14亿美元亏损减少了85.8%[24] 用户数据 - 主要代理人数达到21550人，同比增长23%[5] - 2025年第三季度总交易量为67886笔，较2024年同期的55872笔增长21.5%[30] - 2025年截至9月30日的主要代理人数为21550人，较2024年同期的17542人增加了22.7%[30] 财务指标 - 调整后的EBITDA利润率为5.1%，同比增长159个基点[5] - 2025年第三季度净亏损为460万美元，较2024年第三季度的190万美元亏损增加了142.1%[24] - 2025年前九个月的经营活动提供的净现金为1.714亿美元，较2024年的9100万美元增长88.8%[23] 研发与费用 - 2025年第三季度的研发费用为6740万美元，同比增长41.8%[28] - 2025年第三季度的销售和营销费用为9380万美元，同比增长7.5%[28] - 非GAAP运营费用预计在10亿到10.05亿美元之间，较之前的范围有所减少[19] 市场表现 - 2025年第三季度的市场份额为5.63%，同比增长83个基点[5] - 2025年第三季度总交易价值为70.7亿美元，同比增长24%[12] - 2025年第三季度的总交易价值为707亿美元，较2024年同期的577亿美元增长22.5%[30]

收购交易概述 - 公司宣布收购数字与电力基础设施先进技术服务提供商Pearce Services LLC [1] - 初始收购价格为约12亿美元现金 [1] - 潜在额外盈利支付最高可达1.15亿美元 取决于Pearce在2027年是否达到特定业绩门槛 [1] 交易影响与预期 - 此次收购预计将立即增厚公司的核心每股收益 [1] - Pearce Services LLC是从New Mountain Capital处收购 [1]

公司治理变动 - 公司宣布Perry Weitz立即加入其董事会 [1] - 任命由公司总裁兼首席执行官Michael S Liebowitz宣布 [1] - Perry Weitz是其所在领域最成功律师事务所的创始人和领导者 展现出卓越的商业头脑 [1]

公司概况 - 公司是一家专注于房地产和投资管理领域的领先专业服务公司 [1] - 公司提供广泛的服务，包括物业管理、租赁和项目管理，服务于全球多元化客户群 [1] - 公司在房地产领域与CBRE集团和Cushman & Wakefield等主要参与者竞争 [1] 近期股价表现 - 过去30天公司股价上涨约3.22%，反映出积极的市场情绪 [2][6] - 尽管过去10天股价出现约3.15%的小幅下跌，但整体轨迹依然向好 [3] - 近期的股价下跌可能被视为相信股票反弹潜力的投资者的买入机会 [3] 增长潜力与估值 - 公司股价具有19.83%的显著增长潜力，分析师设定的目标价为360美元 [4] - 目标价表明公司目前被低估，存在升值空间 [4] - 强劲的增长前景支持了这种乐观看法 [3] 财务状况 - 公司拥有8分的强劲Piotroski得分，反映了其良好的财务健康状况 [5][6] - 该得分体现了公司在盈利能力、杠杆水平、流动性和运营效率方面的优势 [5][6] - 坚实的财务状况使其成为一个有吸引力的投资选择 [5]

办公楼市场整体趋势 - 美国办公楼空置率出现自2020年第一季度以来首次同比下降 从去年同期的19%降至第三季度的18.8% [7] - 尽管空置率仍显著高于12%至14%的长期平均水平 但这是由疫情加速远程办公引发的市场低迷开始出现拐点的最新迹象之一 [3] - 市场供应的主要驱动力正在减弱 新建筑管道萎缩 旧办公楼空间正被拆除或改造为其他用途 [7] 租金表现 - 美国办公楼平均实际租金（不含优惠）同比上涨1.7% 从每平方英尺每年31.92美元增至32.47美元 [4] - 经通胀调整后的平均要价租金处于约自1988年以来的最低水平 [4] - 尽管租金小幅上涨 但大多数企业支出成本的上升速度远快于租金 这支撑了一个对租户有利的市场 至少在顶级建筑之外是如此 [5] 需求动态 - 需求出现稳定迹象 部分由重返办公室的推动以及金融服务业和科技公司对更大面积空间的需求所驱动 [6] - 公司分配给每位办公室员工的面积在两年前触底至146平方英尺 此后已小幅上升至149平方英尺 [6] - 顶级优质空间的市场更为紧张 但对于该级别以外的任何产品 市场仍然对租户有利 [5]