公司表现 - Brixmor Property Group股票表现稳健 得益于其以杂货店为核心的地产项目需求强劲 [1] - 尽管零售地产面临压力 但有限的新供应有助于支撑这些户外地产项目 [1] 行业背景 - 零售地产行业整体承压 但特定类型地产如以杂货店为核心的项目仍具韧性 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年逆向投资经验 基于宏观观点和个股反转故事获取超额收益 [1]

业绩总结 - 公司市值为40亿美元，总企业价值为57亿美元[13] - 2024年净收入为102,760千美元，同比下降1.1%[147] - 2024年核心FFO为246,993千美元，同比增长13.5%[144] - 2025年第一季度净收入为19,999千美元，较2024年的23,306千美元下降14.2%[149] - 2025年第一季度的组合净运营收入（Portfolio NOI）为93,082千美元，较2024年的87,857千美元增长5.1%[149] - 2025年第一季度EBITDAre为81,978千美元，较2024年的75,691千美元增长8.9%[151] - 2025年第一季度调整后的EBITDAre（Adjusted EBITDAre）为81,978千美元，较2024年的77,245千美元增长6.0%[151] 用户数据 - 租户销售每平方英尺为455美元，较2024年第四季度增长2.5%[46] - 过去12个月内签署了545份租赁，执行面积为250万平方英尺[46] - 物业的整体入住率为95.8%[46] - 截至2025年3月31日，按同中心计算的入住率为95.9%[175] 未来展望 - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长预期为2.0%至4.0%[88] - 预计2025年每股净收入在0.91美元至0.99美元之间[88] - 预计2025年核心每股基金（Core FFO）在2.22美元至2.30美元之间[88] - 2025年到期的租赁占年基础租金的16%[55] - 2025年到期的租赁占总建筑面积（GLA）的19%[55] - 2025年利息支出预期在6350万美元至6550万美元之间[88] - 2025年一般和行政费用预期在7650万美元至7950万美元之间[88] 新产品和新技术研发 - 现有多户住宅项目9个，共1494个单元[113] - 现有酒店数量为1个，127个房间，2027年计划新增1个酒店，103个房间[113] - Class A+B 办公室面积为77万平方英尺，自2020年以来新增2个银行办公室，2025年计划新增6万平方英尺[113] 市场扩张和并购 - 公司在21个美国州和加拿大拥有37个奥特莱斯中心，零售面积超过1600万平方英尺[179] - 公司在2025年2月收购了位于俄亥俄州克利夫兰的Pinecrest中心[178] - 2024年收购的The Promenade at Chenal的占用率为91%[108] 负面信息 - 2025年第一季度的利息支出为15,496千美元，较2024年的14,151千美元增长9.5%[151] - 2025年第一季度可供普通股东的净收入包括与密歇根州霍威尔中心相关的非现金减值费用，每股0.04美元[178] - 2023年可供普通股东的净收入包括因高管自愿离职而逆转的费用，每股0.01美元[178]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益为0.34美元，其中包含来自全食超市的0.06美元 [44] - 预计第二季度每股收益在0.32 - 0.34美元之间，下半年季度FFO目标为0.34 - 0.36美元 [47] - 第一季度同店NOI增长4.1%，街道零售组合增长6.8%，街道表现优于郊区资产超400个基点 [52] - 目标全年同店NOI增长5% - 6% [53] - 季度债务与EBITDA比率为5.7倍，处于5.5 - 6倍的目标范围内 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 今年已签署新的核心租约，ABR总计超500万美元，其中95%来自街道，4月新租约超100万美元，领先去年同期 [20] - 待签署租约超600万美元，有望超过去年1250万美元的创纪录租赁量 [21] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，关键街道市场平均实现两位数销售增长 [21] - 第一季度乔治城投资组合中服装销售额同比增长15%，Q1签署两份新租约，平均现金利差超50% [24] - 芝加哥阿米蒂奇大道Q1销售额同比增长12% [25] 投资管理业务 - 过去12个月完成超8亿美元的收购，约一半为核心投资组合的街道零售物业，另一半为投资管理业务交易 [15] - 年初至今完成超3.7亿美元的收购，包括约1.75亿美元此前未宣布的交易 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约苏豪区租金尚未回到此前峰值，近期剥离最后一份高于市场的租约，Q2结果将体现 [27] - 旧金山市场有积极进展，Q1与TNT超市签署5万平方英尺租约，社区反应积极，已收到其他顶级品牌的兴趣 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部增长主要来自街道零售业务，凭借长期合同增长和增量租赁实现持续增长 [5] - 外部增长方面，资产负债表收购目标是增加街道零售物业，投资管理平台将利用核心竞争力和机构资本关系机会性增加资产 [14] 行业竞争 - 街道零售的投标竞争比其他露天零售形式少，公司专注于有意愿的卖家 [16] - 市场波动可能使一些买家退出，公司凭借声誉和关系有机会获得更多交易 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性增加，但业务关键驱动因素在第一季度持续发挥作用，且势头有望延续 [5] - 零售商虽面临关税和经济挑战，但仍推进租赁需求，主要因优质供应不足和长期需求顺风 [7] - 消费者支出保持弹性，尤其是富裕消费者，公司租户服务的消费者受经济指标影响较小 [12] - 市场波动可能为街道零售投资和投资管理平台创造更多购买机会 [17] - 对2025年和2026年实现核心内部NOI增长有信心，预计2026年实现5%以上的增长 [47][50] 其他重要信息 - 第一季度入住率按预期下降约140个基点，主要因玛丽维尔广场一个当地郊区租户提前终止租约，该空间已重新出租，预计第三季度开始生效 [50][51] - 预计年底核心实际入住率将提高到94% - 95% [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: SNO到2025年底是否会加速增长并超过6%的ABR？ - 公司认为有300万美元将在下半年开始计入，如果AJ成功将待签署租约转化为实际租约，有望继续增长 [58] 问题2: 能否谈谈在经济低迷时期的机会性投资，典型卖家是谁，与全球金融危机时期相比如何？ - 目前难以确定具体情况，卖家可能来自需要流动性、更换运营伙伴的机构投资者等，公司凭借关系和执行能力有信心把握机会，当前情况与全球金融危机不同，机会可能来自增值租赁机会 [60][62] 问题3: 鉴于熨斗区的收购，是否预计更多办公REIT会出售其街道零售资产？ - 公司已成为街道零售的主要收购方，竞争较少，无论卖家来自何处，公司都有机会参与交易 [63] 问题4: 街道投资组合在新冠疫情后租户类型有何变化，如何看待消费者需求和租户信用的弹性？ - 疫情后签署的租约多与当下消费者相关的品牌，此前一些数字原生零售商取代了部分传统零售商，现在各类优质零售商都认识到拥有实体店铺的重要性，当前租户的信用状况和健康程度与2019年不同 [65][67] 问题5: 对街道投资组合未来可预见的平均10%潜在增长的预测有多大信心，2025年能否实现？ - 公司对街道投资组合继续成为增长关键驱动力有信心，签署但未开业的租约大部分来自街道 [70] 问题6: 谈谈威廉斯堡的按市值计价机会，目前平均ABR和市场租金及新租约签约情况如何？ - 市场租金较当前平均ABR有大幅上涨，Reggie收购的资产有潜在的按市值计价机会，未来几年有望释放 [71] 问题7: 街道零售交易市场近期卖家和买家行为是否有变化，宏观不确定性是否会减少竞争并带来更多机会？ - 目前还处于早期阶段，此前一些买家对租金增长预期过高，市场波动可能使部分竞争减少，卖家相对现实，公司会耐心等待经济形势明朗 [77][80] 问题8: 近期租赁利差有波动，如何看待全年剩余时间的利差趋势？ - 由于投资组合性质，利差会有所变化，且样本量较小，难以预测季度轨迹，但公司认为租约与市场相比处于良好位置 [81] 问题9: 4月2日后与600万美元待谈判租约的租户接触频率和孕育期是否有变化？ - 4月1日后租赁速度和租户响应性没有明显变化，销售增长、租户利润率有缓冲、消费者有消费能力，租户需求未放缓 [86] 问题10: 新合资伙伴目前投入资本的意愿如何，从总交易规模来看公司的承接能力如何？ - 机会性投资资金寻找零售资产较难，高回报率投资者可能会积极参与，核心加领域对露天零售的需求也在增加，公司与机构投资者有良好关系，有信心承接相关机会 [90][92] 问题11: 在租赁或商品销售方面，现在与4月2日前相比，内部是否有针对特定类别或零售商的战略调整？ - 公司注重挑选能在健康入住成本下运营、达到销售目标的租户，同时会筛选零售商的供应链多元化情况 [95][96] 问题12: 目前890万美元ABR的签约未开业管道，在政策不确定性持续的情况下，是否存在延迟或取消的风险？ - 零售商因担心错过关键位置而有动力推进租赁，目前主要担忧是租户建设成本和供应链问题，公司有一定优势应对，关键市场受经济放缓影响较小 [98][101] 问题13: 核心投资组合租户名册中每月能获得销售数据的比例是多少，如果销售停滞会采取什么不同措施？ - 按租约规定约15% - 20%，实际接近100%能了解租户表现，当销售下滑时，会考虑收回空间并重新推向市场，街道租户销售报告更常见，公司有相关策略处理表现不佳的租户 [104][106] 问题14: 街道投资组合预计年底达到90%，目前锁定的比例和仍需努力的部分各有多少？ - 签约未开业管道主要是街道零售，大部分已锁定，对2026年目标也有信心加速实现 [108] 问题15: 截至4月完成交易的初始资本化率是多少，内部收购的门槛率有何变化？ - 公司避免提供具体初始资本化率，认为该指标可能有误导性，目前组合的差距收益率处于低6%水平，门槛率受市场情况影响，目前情况较为灵活，公司有多种资本来源应对 [112][114] 问题16: 华盛顿特区市场的客流量或租户需求是否因相关事件发生变化？ - 未观察到变化，第一季度M街销售额同比增长两位数，该市场受国内游客、大学和零售商等因素驱动，与相关事件无明显关联 [117][119] 问题17: 国际旅游对租户的重要性如何，特别是在关键街道零售走廊？ - 国际旅游总体未对零售商销售产生影响，加拿大游客跨境旅游下降，但国际游客作为购物者在街道零售资产中尚未恢复影响力，这是未来的顺风因素 [123][124] 问题18: 近期在纽约多个社区收购资产，如何平衡规模和多元化，对纽约的投资是否有上限？ - 纽约投资有上限，但目前还未达到，公司会继续在关键走廊增加资产，同时也会在其他市场布局，以实现投资组合的平衡 [126][127]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益为0.34美元，其中包含来自全食超市的0.06美元 [41] - 预计第二季度每股收益在0.32 - 0.34美元之间，下半年目标季度FFO为0.34 - 0.36美元 [43] - 第一季度同店NOI增长4.1%，街道零售组合增长6.8%，跑赢郊区资产超400个基点 [49] - 目标全年同店NOI增长5% - 6% [49] - 第一季度末债务与EBITDA比率为5.7倍，处于5.5 - 6倍的目标范围内 [50] - 截至3月31日，已签约未开业管道增加超15%，达到约900万美元的ABR，预计2025年确认约400万美元，其中75%（约300万美元）在下半年确认，2026年增加500万美元 [44] - 核心资产和再开发的已签约未开业管道额外增加600万美元，预计2025年确认少量，2026年预计为300 - 400万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 第一季度实现6.8%的同店增长 [38] - 今年已签署新的核心租约，总ABR超过500万美元，其中95%来自街道 [19] - 4月签署新租约超100万美元，领先于去年同期 [19] - 签约未开业管道超600万美元的新核心租约处于高级谈判阶段 [20][45] 投资管理业务 - 过去6 - 9个月完成超8亿美元的核心和投资管理交易 [39] - 今年迄今完成超3.7亿美元的收购，包括约1.75亿美元此前未宣布的交易 [30] 各个市场数据和关键指标变化 威廉斯堡市场 - 第一季度收购三处新店面，目前共拥有七处店面 [32] - 平均ABR约为123美元，市场租金大幅高于此，新租约租金是其数倍 [68][69] 华盛顿特区市场 - M街第一季度服装销售额同比增长15%，去年第一季度签署两份租约，租金差价显著 [23][118] 芝加哥阿米蒂奇大道市场 - 第一季度销售额同比增长12%，新租户Rails开业表现强劲 [24] 纽约苏豪区市场 - 租金尚未回到此前峰值，近期处置最后一份高于市场租金的租约，预计在第二季度体现结果 [25] 旧金山市场 - 第一季度与TNT超市签署5万平方英尺的租约，社区反应积极，已收到多家顶级品牌的兴趣 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部增长：主要来自街道零售业务，通过长期合同增长和增量租赁实现持续增长 [6][7] - 外部增长： - 资产负债表收购：目标是增加街道零售物业，确保收益和投资组合增值，重点关注关键任务走廊 [14] - 投资管理平台：机会性地增加资产，利用开放零售核心竞争力和机构资本关系 [14] 行业竞争 - 街道零售的投标竞争少于其他露天零售形式，公司专注于有动力的卖家，多数交易通过非公开市场或收购现有合作伙伴完成 [16] - 市场波动可能使一些买家退出，但公司凭借声誉和关系，有信心获得交易机会 [16][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性增加，但公司业务关键驱动因素在第一季度持续发挥作用，且势头有望延续 [6] - 消费者支出至今保持弹性，尤其是富裕消费者，公司租户服务的消费者受经济指标影响较小 [12] - 市场波动可能为街道零售投资和投资管理平台创造更多购买机会 [17] - 对2026年实现5%以上的核心内部NOI增长有信心，即使将2025年从全食超市收到的款项计入NOI [47] 其他重要信息 - 第一季度入住率按预期下降约140个基点，主要因玛丽维尔广场一处郊区租户提前终止租约，该空间已以正差价重新出租，预计第三季度开始生效 [47][48] - 目标年底核心实际入住率提高至94% - 95% [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年底SNO是否会加速增长并超过6%的ABR？ - 公司认为有300万美元将在下半年开始计入，如果AJ成功将谈判中的租约转化为合同，有望继续增长 [53][54] 问题2：市场低迷时的机会性投资情况，卖家通常是谁，与全球金融危机时相比如何？ - 目前难以确定具体情况，但公司凭借关系和资本实力，有信心把握机会，当前机会可能来自增值租赁机会，而非银行倒闭等情况 [55][57] 问题3：Flatiron收购后，是否预计更多办公REIT出售街道零售资产？ - 公司已成为街道零售的主要收购方，无论卖家来源如何，都有机会参与交易 [58] 问题4：街道投资组合在新冠疫情后的租户类型变化，以及从消费者需求和租户信用角度的韧性？ - 疫情后签约的多为与当今消费者相关的品牌，如今零售商认识到拥有自有门店的重要性，租户信用和健康状况较2019年有所改善 [61][62][64] 问题5：对街道投资组合未来可预见的10%潜在增长的信心，以及2025年能否实现？ - 公司对街道投资组合持续成为增长关键驱动力有信心，签约未开业管道大部分来自街道 [67] 问题6：威廉斯堡的按市值计价机会，当前市场租金和新租约签约情况？ - 市场租金大幅高于当前平均ABR，新租约租金是其数倍，未来有望释放增值空间 [68][69] 问题7：街道零售交易市场近期卖家和买家行为是否有变化，宏观不确定性是否会减少竞争并增加机会？ - 目前情况尚早，但此前一些买家的激进增长预期可能因市场波动而降温，卖家相对现实，竞争可能会减少，但公司有能力应对 [73][74][77] 问题8：近期租赁差价波动情况，以及对全年趋势的看法？ - 由于投资组合性质，租赁差价会有所变化，难以预测季度轨迹，但公司认为租约与市场相比处于良好位置 [79] 问题9：4月2日后与600万美元高级谈判阶段租约的租户接触频率和孕育期是否有变化？ - 未发现租赁速度或租户响应度有明显变化，销售增长、租户利润空间充足、消费者消费能力强，租户需求未放缓 [83][84] 问题10：新合资伙伴目前投入资本的意愿，以及总交易容量情况？ - 机会性投资资金寻找零售资产困难，高回报率投资者可能会积极介入，核心加领域对露天零售的需求增加，公司与机构投资者关系良好，有信心为其配置资本 [88][89][91] 问题11：租赁或商品销售方面，是否有针对特定类别或零售商的战略调整？ - 公司注重挑选能在健康入住成本下运营、达到销售目标的租户，同时会筛选供应链多元化的零售商 [94][95] 问题12：S&O管道890万美元ABR面临政策不确定性时的风险，是否会有延迟或取消情况？ - 零售商因担心错过关键位置而继续签约，目前主要担忧是租户建设成本和供应链问题，公司有能力吸收部分成本转移，关键市场受经济放缓影响较小 [97][98][100] 问题13：核心投资组合租户中每月提供销售数据的比例，以及销售停滞时的应对措施？ - 按租约规定约15% - 20%，但实际接近100%。若销售下滑，公司会通过FMV重置等方式收回空间并重新出租 [105][106][108] 问题14：街道投资组合预计年底达到90%，目前锁定的比例和仍需努力的部分？ - 由于S&O管道主要是街道零售，大部分已锁定，对实现目标有信心 [109] 问题15：截至4月完成交易的初始资本化率，以及障碍率的变化情况？ - 公司避免提供具体初始资本化率，认为该指标可能有误导性，目前情况较为灵活，公司有多种方式应对短期和长期问题 [112][114][116] 问题16：华盛顿特区市场是否因Doge事件和削减措施出现流量或租户需求变化？ - 未发现任何变化，M街销售额第一季度同比增长两位数，租赁速度未受影响 [118] 问题17：国际旅游对租户的重要性，特别是在关键街道零售走廊？ - 国际旅游总体未对零售商销售产生影响，除加拿大游客跨境旅游下降外，国际游客作为购物者尚未对街道零售资产产生重大影响 [123][124] 问题18：近期在纽约多个社区收购资产，如何平衡规模和多元化，对纽约的敞口是否有上限？ - 公司认为目前对纽约的敞口未达上限，未来会继续在关键走廊增加门店，同时也会在其他市场布局以平衡投资组合 [126][127]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年历史上最高的季度收益 [4] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，受益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [4] - 租户保留率保持在95%的高位 [5] - 净债务与年化EBITDA比率为5.9倍 [18] - 重申2025年全年调整后FFO指导为每股1.37 - 1.42美元，中点增长4% [7] - 预计同店NOI增长3% - 4%，包括物业和再开发项目 [19] - 将2025年预期经常性G&A费用高端降低50万美元，新中点为3580万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，包括18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差为34% [4][5] - 同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点，主要因收回大型零售商的主力店空间 [12] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，较上一季度增加150个基点，较去年增加400个基点 [5][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的再开发项目，总成本2200万美元 [14] - 第一季度启动两个再开发项目，总成本1400万美元，分别位于扬克斯门户中心和布鲁克林的金斯伍德十字路口 [14] - 总活跃再开发项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [9][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限 [6] - 寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点 [6] - 许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [7] - 公司的差异化优势包括：物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊，人口密度高；净营业收入增长可预测性强；有大规模再开发项目管道；积极进行资本循环；资产负债表稳健 [8][9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济波动，但零售需求未受影响，租赁管道依然强劲 [5] - 因经济不确定性，对下半年展望更为保守，若不是市场波动，本可将指导提高0.02美元/股 [7][8] - 认为零售商资产负债表总体健康，行业状况良好，但担忧经济干扰和潜在衰退 [45][46][47] 其他重要信息 - 成功出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，已获批建设460套住宅单元 [7] - 另有两个物业已签订出售合同，总价4100万美元，今年总处置资产将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [7] 问答环节所有提问和回答 问题1: 宏观不确定性是否会改变大型店铺出租时间和影响入住率 - 公司表示目前未看到零售商需求放缓，与同行交流也未发现此类情况，纽约一家大型零售房地产经纪公司有500份租约正在谈判，均未出现重大变化 [25] 问题2: 请详细说明资产处置情况及收购与处置的价差 - 过去18个月公司在资产循环方面取得进展，涉及约5.5亿美元资产。此次宣布的6600万美元处置资产包括三个项目，其中一块土地用于住宅开发，资本化率约4%。公司正在寻找收购机会，许多交易将通过1031交换完成 [28][29] 问题3: 若不是市场波动，未提高展望的具体原因是什么 - 公司表示只是更为保守，增加了应急准备，并非特定租户问题导致不提高指导 [34] 问题4: 1031交换对应税收入和股息有何影响 - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此公司认为这种方式很有吸引力 [37][38] 问题5: 1031交换后资产的新折旧基础是否为前一资产的基础 - 公司确认新折旧基础为前一资产的基础 [39][40] 问题6: 请提供租金增长的数值背景，并说明第一季度破产情况对房东谈判杠杆的影响 - 公司表示市场租金有5% - 10%的增长，第一季度的零售商破产情况不被视为多个零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到重大破产风险 [44][45][46] 问题7: 市场波动时，公司投资组合与传统小型杂货店主导中心相比表现如何 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与一些杂货店主导中心相比，公司物业的主力店租户资产负债表更健康，受经济放缓影响较小 [49][50][51] 问题8: 关税和经济放缓后，收购机会和资本化率有何变化 - 公司正在评估一些交易，但买卖价差较大，卖家期望高价，公司将保持耐心 [54] 问题9: 请说明当前与之前坏账假设的差异，以及对科尔士的风险看法和收回空间的机会 - 公司认为科尔士近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多科尔士门店是其最盈利门店，租金便宜。公司重申坏账指导为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该水平低10个基点，下半年增加了应急准备 [57][58]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年来最高季度收益 [5] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，得益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [5] - 总流动性约8亿美元，其中现金9800万美元，资产负债表保持强劲 [18] - 到2026年到期的未偿债务仅占8%，包括今年12月到期的1.24亿美元抵押贷款和2026年到期的1.16亿美元债务，债务到期情况可控 [18] - 净债务与年化EBITDA之比为5.9倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，其中18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差达34%，租户留存率保持在95% [5][6] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点 [6][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的重建项目，总成本2200万美元，启动扬克斯门户中心和布鲁克林国王伍德十字路口两个重建项目，总成本1400万美元 [15] - 总活跃重建项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [10][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限，寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点，许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [8] - 重申2025年全年调整后FFO每股1.37 - 1.42美元的指引，中点增长4% [8] - 公司的五点差异化优势包括物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊、净营业收入增长可预测、有大型重建项目管道、积极进行资本循环、资产负债表稳健以应对市场干扰 [9][10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济出现波动，但目前未看到零售商需求放缓迹象，租赁管道依然强劲 [6][26] - 由于经济不确定性，对今年下半年持更保守展望，将在下个季度重新评估是否上调指引 [9] - 行业零售商资产负债表总体健康，未看到更多零售商破产的迹象，市场状况良好，但经济干扰和潜在衰退仍是担忧因素 [47][48] 其他重要信息 - 公司出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，另有两个物业待售，总价4100万美元，今年总处置额将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [8] - 2500万美元已签约但未开业项目管道是NOI增长的重要驱动力，第一季度实现年化毛租金440万美元，预计今年剩余时间再实现440万美元 [10][19] - 将2025年预期经常性G&A费用上限降低50万美元，新中点为3580万美元，与上一年持平 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：宏观不确定性是否会改变大盒子租赁时间框架和影响入住率 - 公司目前未看到零售商需求放缓，与同行交流及与零售房地产经纪公司沟通得知，租赁业务未出现明显变化 [26] 问题2：请详细说明已宣布和待签约处置项目情况及收购与处置利差 - 过去18个月公司在收购和处置方面实现约5亿美元的资本循环，已宣布的6600万美元处置项目包括三个资产，其中一块用于住宅开发的土地资本化率约4%，未来希望进行更多此类操作，但目前尚早，公司正在寻找收购机会 [28][29] 问题3：未提高展望的具体谨慎原因及1031交换对应税收入和股息的影响 - 公司采取更保守态度并增加应急储备，并非特定租户原因导致未提高指引 [34] - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此具有吸引力 [37][38] 问题4：1031交换后资产新折旧基础是否为原资产基础 - 是的，1031交换后资产新折旧基础为原资产基础 [39][40] 问题5：请提供租金增长的数值背景及1Q破产对房东谈判杠杆的影响 - 市场租金有5% - 10%的增长，公司近期拒绝一个租金处于中 teens 的全国零售商后，该零售商能以低20s的租金回来签约 [44][45] - 第一季度的破产案例如Big Lots、Party City等不被视为众多零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到更多破产头条 [46][47] 问题6：市场波动时公司投资组合与传统小型杂货店锚定中心的表现对比 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与部分杂货店锚定中心相比，公司物业更多依赖资产负债表良好的锚定租户，受经济放缓影响较小 [50][51][52] 问题7：关税和经济放缓后收购机会及资本化率情况 - 公司正在评估一些交易，但目前买卖价差较大，卖家仍期望高价，公司将保持耐心 [56] 问题8：当前坏账假设与之前对比及Kohl's相关情况 - 公司重申坏账指引为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该指引低约10个基点，下半年增加了一些应急储备 [59] - 公司认为Kohl's近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多Kohl's门店是其最具生产力的门店，租金相对较低，市场对这些空间需求强劲 [58]

财务数据和关键指标变化 - NAREIT FFO为每股0.56美元，一季度同店NOI增长2.8%，但受租户破产影响有160个基点的拖累 [12] - 基本租金增长为同店NOI增长贡献了410个基点，2024年开始的6300万美元ABR影响远超因破产导致的年同比建筑入住率175个基点的下降 [13] - 一季度末，已签约但未开始的ABR总额为6000万美元，其中包括5200万美元的净新增租金，预计2025年剩余时间将开始4800万美元（占比79%）的ABR [13][14] - 3月31日，可用流动性为14亿美元，债务与EBITDA比率为5.5倍，2026年6月前无剩余债务到期 [14] - 重申同店NOI增长指引为3.5% - 4.5%，FFO指引为2.19 - 2.24美元，预计2025年无法收回的收入在总收入的75 - 110个基点的历史范围内 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度执行了130万平方英尺的新租约和续约租约，混合现金利差为21%，新租约利差为48%，续约利差为14% [10] - 已解决的Big Lots门店占提交文件时总敞口的75%，利差超过50%，但因Big Lots和Party City门店回收，入住率降至94.1% [10] - 新租赁管道在一季度末的GLA较去年同期增长30%，目前处于近两年来的最高水平，租金比现有租金每平方英尺17.94美元高出43% [11] - 一季度稳定了2800万美元的再投资项目，包括在坦帕郊区开设公司第一家新的BJ's Wholesale Club门店 [11] - 再投资管道达到3.91亿美元，加权平均回报率为10% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 实时来看，公司的购物中心持续实现同比客流量增长 [6] - 4月的新租约交易流量和进入委员会的新租约交易均高于去年同期 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用租户破产带来的机会，引入更好的租户，提高租金，推动租赁管道增长 [5] - 继续在核心类别（如杂货店、特色杂货店、快餐餐厅和低价服装零售商）中占据新开店的大部分份额 [6] - 按时按预算完成再投资项目，同时用令人兴奋的杂货店项目填充预租赁管道 [6] - 利用市场上露天零售新供应的缺乏，推动与租户的内在增长和改善 [7] - 鉴于资本市场的波动，公司可能会利用其流动性抓住增长机会 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临关税不确定性和经济放缓的潜在风险，公司对继续表现出色充满信心，其全天候增值计划的优势在本季度再次显现 [5] - 公司的租赁活动和利差表明租户对其优质购物中心的需求强劲，低租金基础也很重要 [5] - 公司的租户在杂货和价值领域表现良好，资产负债表状况良好，对其增长计划感到鼓舞 [29] - 尽管市场存在不确定性，但公司对租户的增长和租赁讨论持乐观态度，认为其在应对潜在干扰方面处于有利地位 [30] 其他重要信息 - 公司使用了非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站的投资者关系部分找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于投资组合租赁率和破产租户的顺序下降，季度末是否有对Big Lots或Party City的敞口，Joanne的空间是否会在本季度全部腾空，以及如何将年初至今的活动与指导中假设的租赁拒绝和其他破产租户的潜在结果联系起来 - 一季度破产影响导致入住率下降140个基点，主要是Big Lots和Party City门店的影响，预计5月收回Joann的门店，目前对Joann的处理情况良好，已解决约三分之二，利差在30% - 40%之间 [18][19][86] - 破产活动基本符合指导预期，公司认为在指导范围内有额外的能力吸收额外的租户干扰 [20] 问题: 请说明公司今年剩余时间的增长情况以及可能无法达到中点的风险 - 已签约但未开始的管道提供了很好的增长可见性，预计2025年剩余时间将开始大部分ABR，此外，法律和租赁管道也可能在2025年带来一些租金增长，公司对实现增长有信心 [26] 问题: 4月2日后租赁讨论和活动的趋势，以及租户是否担心供应中断和库存水平等问题 - 公司对与租户的租赁讨论的基调感到鼓舞，4月的新租约交易流量和进入委员会的新租约交易均高于去年同期，租户对2026年及以后的新店计划仍有增长预期 [29][30] - 若关税按宣布的方式实施，某些零售商可能会受到更大的负面影响，但公司认为自身凭借强大的杂货店锚定曝光、低价服装的高集中度和优质的服务及健身租户，处于有利地位 [30][31] 问题: 从FFO角度看，今年同店入住率的预期情况 - 二季度可能与一季度持平或略弱，但下半年应该会有强劲增长，因为没有迹象表明存在未预测到的额外破产情况，租赁进展顺利，S&O开业也没有延迟 [33][34] 问题: 今年年底潜在的有趣增长机会，当前交易市场的情况以及预计推动这些机会出现的因素 - 租户破产带来机会，公司作为综合平台可以抓住外部租户的份额，市场在4月2日的公告后有所放缓，但最近一周有一些交易定价良好，预计随着市场波动的缓解，机会将增加 [38][39][40] 问题: 保持坏账假设不变的原因是为了保守考虑不确定性，还是有新的租户可能进入观察名单 - 本季度与指导基本一致，考虑到关税的不确定性及其对租户的影响，认为保持指导水平是合适的 [45] - 年初的破产干扰使观察名单上的租户数量大幅下降，目前对药店和影院的敞口非常低，公司对租户的信用状况感到满意 [46] 问题: 请介绍公司再开发管道中的三个较大项目（Davis、Block 59和Preston）的重要性 - 这些项目均已预租赁，资产交易的资本化率具有吸引力，公司对项目按计划按时开业并引入优质租户的进展感到满意 [50][52][53] 问题: 考虑到可能的关税和材料采购，Brixmor在租户改善和再开发成本方面可能受到的影响，以及收益率的可持续性 - 公司在有预租赁和确定建设成本之前不会投入大量资金，关税可能会推动租金上涨以确保获得增值回报，否则不会进行项目 [58] 问题: 请说明重新租赁前Party City、Big Lot和Joann门店的预期资本支出，以及是否有细分这些门店的计划 - 主要的租户是单租户，成本与之前的回填情况一致，平均约为每平方英尺50美元，投资回收期处于去年以来的七年低点 [63] - 有机会细分空间时，公司可以获得更高的租金，总体上对团队控制成本和引入租户的能力感到满意 [64] 问题: 4月的新租赁量是否仍高于去年同期，以及较高的租赁终止费的情况 - 4月提到的新租约执行和进入委员会的情况均高于去年同期，公司会在有机会回填空间或进行再投资时机会主义地处理租赁终止费，本季度的租赁终止费对入住率影响可忽略不计 [70][71] 问题: 公司2025年同店增长在同行中处于高端，预计一年后是否能在市场干扰下保持高于同行的增长 - 公司的业务计划和执行提供了良好的前瞻性可见性，已签约但未开始的管道和法律管道的活动使公司对持续增长有信心，低租金基础也有帮助 [74] 问题: 考虑到关税和移民限制的持续发展，哪些租户类别最容易受到长期利润率压力的影响 - 从移民角度来看，尚未看到对租户租赁决策的影响，一直在跟踪特色杂货店和传统杂货店的客流量，未发现明显变化 [75] - 餐厅租户方面，本季度签署的餐厅租约租金同比增长55%，令人满意，但仍在关注这一类别，大部分餐厅租户是全国和地区性的，信用状况良好 [76] 问题: 是否预计今年剩余时间的租赁终止收入会恢复到正常水平，以及是否仍预计全年通过区域调整实现G&A节省 - 本季度的租赁终止收入在发布指导时已已知悉，随着时间推移，租赁终止收入将取决于回填空间的需求和租户信用状况 [80] - 公司继续预计会看到区域调整带来的好处 [82] 问题: 请提供更多关于Joann的信息，以及对二季度入住率的影响 - Joann的敞口较上季度减少了两家门店，预计5月收回剩余的17家门店，目前已解决约三分之二，利差在30% - 40%之间，预计入住率会受到一定压力，但具体程度取决于实际租约的签署速度 [85][86] 问题: 从租户角度来看，他们认为关税对所售商品的最终价格影响如何，以及他们如何调整采购以减轻影响 - 最好的零售商之前经历过关税环境，在采购方面表现出了韧性，正在努力确保商品以合适的价格进入商店 [89] - 零售商采取了一些策略，如在假期和关税之前加速采购，不同零售商对关税的看法不同，目前尚不清楚供应商、零售商和消费者将分别承担多少关税影响 [89][90] 问题: 从指导角度来看，如何看待关税的最坏情况，以及如何将其纳入预测 - 关税对公司来说是二阶影响，主要表现为额外的零售商干扰，但公司的零售商专注于经济弹性较强的领域，认为投资组合在各种潜在结果下都处于有利地位 [95] - 2025年和2026年的已签约但未开始的管道为公司提供了良好的可见性，租户的决策主要针对2026年和2027年 [95] 问题: 请说明可能导致FFO处于指导范围高端或低端的因素 - 高端范围主要是尽快让已签约但未开始的租户开业，债务和无法收回的收入线若表现处于较低范围，将推动FFO向高端范围发展，最终还取决于租户干扰的影响程度和时间 [98][99] 问题: 对于受关税影响较大或从海外进口商品的租户，他们的关税前库存有多少，能维持几个月 - 这在租赁讨论中未被提及，一些零售商为关税影响做了准备，确定了替代采购机会，但具体影响仍有待观察 [102] 问题: 考虑到更高的不确定性，交易市场的买家和卖家数量是否发生变化，国内外情况如何，以及在租赁利差、入住率等方面的承保假设是否有变化，这是否会使公司在投资计划上更加激进或保守 - 公司在寻找投资机会时，注重高确定性和通过平台实现高回报的项目，第一季度没有投入资金 [108] - 市场在4月2日公告后有所放缓，但对露天零售的需求仍然强劲，尚未看到资本退出市场，只是需要更多时间来应对波动 [109]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度NAREIT FFO为每股0.56美元，受租户破产影响，核心物业NOI增长2.8%，但仍受160个基点拖累 [15] - 基础租金增长为核心物业NOI增长贡献410个基点，2024年开始的6300万美元ABR影响远超与破产相关的175个基点的入住率下降 [16] - 第一季度末，已签约但未开始的租金池总计6000万美元，其中包括5200万美元的净新增租金，预计2025年将开始4800万美元（占比79%）的ABR [16][17] - 第一季度末，债务与EBITDA比率降至5.5倍，拥有超过13亿美元的循环信贷额度和现金，且直到2026年6月都没有到期债务 [10] - 公司确认2025年核心物业NOI增长指引为3.5% - 4.5%，FFO指引为2.19 - 2.24美元，预计2025年无法收回的收入在总收入的75 - 110个基点的历史范围内 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度执行了130万平方英尺的新租约和续约租约，混合现金利差为21%，新租约利差为48%，续约租约利差为14% [12] - 投资业务：第一季度末，正在进行的再投资项目管道达到3.91亿美元，加权平均回报率为10%，并稳定了2800万美元的再投资项目 [13] - 新租赁管道：第一季度末，新租赁管道的可租赁面积（GLA）较去年同期增长30%，达到近两年来的最高水平，租金比现有租金高出43% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场：4月2日宣布相关消息后，市场有所放缓，但过去一周左右有一些交易定价，且价格普遍较好，小型交易定价良好，年初至今筹集的约4100万美元资金的资本化率约为5% [43][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：通过增值业务计划，利用租户破产带来的机会，引入更好的租户和更高的租金，同时推进再投资项目，提高投资回报率 [6][7][13] - 发展方向：继续执行增值业务计划，通过已签约但未开始的租金池和预租赁的再投资项目，实现租金增长和业务发展 [15][17] - 行业竞争：公司在核心类别（如杂货、特色杂货、快餐和价值服装零售商）中占据新开店的较大份额，租户需求强劲，同时受益于露天零售市场新供应的缺乏 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：面临关税不确定性和经济放缓的潜在风险，但公司认为租户的财务状况良好，特别是在杂货和价值领域，公司的投资组合具有较强的抗风险能力 [6][32] - 未来前景：对2025年和2026年的增长充满信心，已签约但未开始的租金池和预租赁的再投资项目为增长提供了可见性，同时资本市场的波动可能为公司带来增长机会 [8][9] 其他重要信息 - 公司预计在5月收回Joann的剩余17个门店，目前已解决约三分之二的门店，租金利差在30% - 40%之间 [95][96] - 公司在Davis、Block 59和Preston的再开发项目进展顺利，预计将按时、按预算开业，并引入优质租户 [56][57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于投资组合租赁率和破产租户的顺序下降，季度末是否有对Big Lots或Party City的敞口，以及Joanne的空间是否会在本季度全部腾空，如何将年初至今的活动与指导中假设的100个基点的租赁拒绝和100个基点的其他破产租户潜在结果联系起来 - 本季度破产对入住率的影响为140个基点，主要是Big Lots和Party City的空间退出，预计5月收回Joann的空间，目前已解决约75%的Big Lots空间，租金利差超过50%，公司认为破产活动符合预期，有能力在指导范围内吸收额外的租户干扰 [21][22][23] 问题2: 关于公司增长的可见性以及实现指导中点的风险，是否存在租金开始时间推迟到明年的风险 - 公司强调已签约但未开始的管道提供了良好的可见性，合同租金将在剩余时间内开始，此外，法律和租赁管道也可能在2025年开始一些租金，公司的增值业务计划将在波动时期提供增长机会 [28] 问题3: 关于租赁讨论和活动在4月2日之后的趋势，以及租户是否担心供应中断和库存水平等问题 - 公司认为关税和监管不确定性是普遍关注的问题，但公司的租户在杂货和价值领域的财务状况良好，4月的租赁活动领先于去年同期，新租赁交易流入委员会的数量也领先于去年同期，公司对租户的增长计划感到鼓舞 [32][33][34] 问题4: 关于FFO的季度节奏，第二季度是否会比第一季度弱或持平，下半年是否会有强劲增长 - 公司不提供季度指导，但认为FFO的增长主要将在下半年实现，同时提醒注意百分比租金和现金基础收款的季节性因素 [38][39] 问题5: 关于潜在的增长机会，交易市场目前的情况以及预计今年晚些时候推动这些机会出现的因素 - 公司认为租户干扰创造了机会，特别是对于像公司这样的综合平台，4月2日宣布相关消息后，市场有所放缓，但预计下半年管道将增加，公司有足够的流动性利用这些机会，同时，小型交易定价良好，公司将继续利用这些机会进行再投资 [42][43][44] 问题6: 关于保持坏账假设不变的原因，是出于保守考虑还是租户观察名单有增量变化 - 公司认为本季度与指导一致，考虑到关税不确定性对租户的影响，保持指导水平是合适的，从观察名单来看，年初的干扰使观察名单大幅下降，目前仍在关注药店和剧院领域的租户，但整体租户信用状况良好 [49][50][51] 问题7: 关于再开发管道中Davis、Block 59和Preston项目的重要性 - 这些项目都是优质项目，已预租赁，资产将以具有吸引力的资本化率交易，公司认为这些项目创造了巨大价值，团队在项目执行方面表现出色，预计将按时、按预算开业，并引入优质租户 [56][57][58] 问题8: 关于关税对租户改善和再开发成本的影响，以及收益率的可持续性 - 公司在进行重大投资之前会确保项目已预租赁，并确定建设成本，关税可能会推动租金上涨以确保投资回报率，公司对业务机会的广度和租户愿意支付的租金感到鼓舞 [64] 问题9: 关于回填前Party City、Big Lot和Joann盒子的预期资本支出，以及是否有细分这些盒子的计划 - 主要是单一租户回填，成本与以往回填空间一致，平均约为每平方英尺50美元，团队在控制成本方面表现出色，同时，租户能够利用现有条件快速开业，降低了成本并提高了开业速度 [69][70][71] 问题10: 关于租户在关税消息前后的行为，4月的新租赁量是否仍然领先于去年，以及较高的租赁终止费用的情况 - 4月的新租赁量领先于去年，公司对租赁讨论的整体基调感到鼓舞，租赁终止费用是业务的一部分，公司将在有机会回填空间或进行再投资时采取机会主义策略，本季度的租赁终止费用对入住率的影响可以忽略不计 [76][77] 问题11: 关于公司2025财年同店表现高于同行，且基础租金较低，预计一年后同店增长是否能保持高于同行 - 公司的业务计划和执行提供了良好的增长可见性，已签约但未开始的租金池和再投资项目将实现租金增长，低基础租金也有助于增长，公司对继续增长充满信心 [80][81] 问题12: 关于哪些租户类别最容易受到长期利润率压力的影响，特别是考虑到关税和移民限制 - 公司一直在密切关注这些问题，但尚未看到移民政策对租户租赁决策的影响，餐厅类别是关注的重点之一，但尚未看到讨论基调或房地产决策的变化，公司对投资组合的抗风险能力感到满意 [84][85][86] 问题13: 关于租赁终止收入，预计今年剩余时间是否会恢复到正常水平 - 本季度的租赁终止收入在发布指导时已完全知晓，随着时间推移，这些情况会在正常业务中出现，具体情况将取决于回填空间的需求和租户信用状况 [89] 问题14: 关于G&A费用，是否仍预计今年会有几美分的节省 - 公司继续预计将从区域调整中受益 [92] 问题15: 关于Joann的情况，对第二季度入住率的影响以及预期的结果范围 - 公司的Joann敞口较上季度减少了两家门店，预计5月收回剩余17个盒子，目前已解决约三分之二，租金利差在30% - 40%之间，预计入住率会受到一定压力，但具体程度取决于实际租约的签署速度 [95][96] 问题16: 关于租户对关税最终价格影响的看法，以及他们如何调整采购以减轻影响 - 优秀的零售商在关税环境中具有弹性，正在努力确保产品以合适的价格进入商店，具体影响尚不清楚，零售商正在加速采购并采取其他策略来应对，尽管存在不确定性，但零售商仍在为未来的盈利地点做出承诺，证明实体商店是健康和盈利的渠道 [98][99][100] 问题17: 关于关税对公司指导的影响，最坏情况如何体现在数据中，以及是否会在2025年产生影响还是会在2026年体现 - 关税对公司的影响是次要的，公司认为已经为额外的零售商干扰提供了适当的准备，2025年和2026年的已签约但未开始的租金池为增长提供了可见性，租户正在为2026年和2027年做出决策 [104] 问题18: 关于指导中FFO达到高端和低端范围的具体因素 - FFO达到高端范围的关键是尽快让已签约但未开始的租户开业，同时，债务和无法收回的收入线的表现也会影响FFO，最终，租户干扰的影响和任何额外干扰的规模和时间将是关键因素 [107] 问题19: 关于受关税影响或从海外进口商品的租户的预关税库存情况，以及库存能维持几个月 - 这在租赁讨论中未被提及，一些零售商为关税影响做了准备，确定了替代采购机会，但具体影响仍有待观察，公司对租户的表现和业务机会感到鼓舞 [111][112] 问题20: 关于交易市场，买家或卖家的数量是否发生变化，国内外情况如何，以及承保假设的变化，是否会影响公司的投资计划 - 公司在寻找高信心的交易，以实现高回报率，4月2日宣布相关消息后，市场有所放缓，但投资者对露天零售的需求仍然强劲，尚未看到资本退出市场，公司将继续寻找合适的投资机会 [117][118]

财务数据和关键指标变化 - NOI在第一季度环比增长近9%，主要受有机增长和收购推动 [27] - 第一季度CapEx占NOI的比例不到5%，带来近2500万美元的留存现金流 [13] - 租赁率环比提高50个基点至96%，处于行业较高水平 [15] - 综合直线租赁利差为27% [15] - 预计到2026年的3年期间，同店NOI平均增长将超过3% [15] - 上调2025年OFFO指引至每股0.99% - 1.02% [30] - 预计2025年同店NOI中点增长约2.8% [32] - 第二季度利息费用将增至约200万美元，终止费用预计降至第四季度水平 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁成交量强劲，新签和续约面积近12万平方英尺 [14] - 收购方面，原计划2025年收购5亿美元便利资产，过去9个月已完成超4.75亿美元收购，目前管道超过5亿美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司拥有美国最大的优质便利资产组合，超过330万平方英尺，但仅占美国9.5亿平方英尺总库存的不到1% [16] - 收购资产的平均资本化率仍在6.25%左右，单个资产资本化率在5% - 7%之间 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于便利资产投资，利用其资本效率高、流动性强等特点实现增长 [12][14] - 持续扩大投资组合，通过收购符合标准的资产实现规模增长，重点关注富裕市场和新的富裕子市场 [17][22] - 行业竞争方面，目前收购竞争主要来自当地私人投资者，机构资本进入私人基金的情况有所增加，但尚未遇到与大型机构或公共REIT的直接竞争 [146] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来机会持乐观态度，认为公司能够产生有吸引力的利益相关者价值 [25] - 公司的独特资本结构使其能够执行业务计划，预计未来数年将实现显著的盈利和现金流增长，远超行业平均水平 [36] 其他重要信息 - 公司在网站上发布了季度财务补充资料和幻灯片演示，支持本次电话会议的发言 [4] - 本次电话会议讨论的非GAAP财务指标包括FFO、运营FFO和同店净营业收入，相关描述和与GAAP指标的对账可在季度财务补充资料和投资者演示中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于收购资金来源及资本成本与市场收益率的考虑 - 公司预计全年投资资金50%来自现金，50%来自债务，目前资产负债表状况良好，有多种资金来源可供选择，包括银行市场、债券市场和保险市场，会在后期选择最佳方案 [41][42] 问题2: 收购管道情况，是否有大交易及资本化率 - 收购管道主要由单资产购买和少量2 - 3个资产包组成，资产类别较为分散，目前资本化率仍在6.25%左右，单个资产在5% - 7%之间 [47][48] 问题3: 关税对公司业务计划和承保的影响 - 公司多数租户不持有库存，关税对库存成本的影响较小，但认识到债务和股权成本上升，投资时会确保投资回报超过资本成本，同时市场租金仍在增长，会综合考虑这些因素 [52][55] 问题4: 能否细分收购管道中已签约和意向书部分，以及交易环境变化 - 不细分已签约和意向书部分，因为即使签约也可能因尽职调查不通过而无法完成交易，但公司成交率较高；卖家出售意愿主要受个人生活事件影响，与市场时机关系不大，定价取决于竞争情况，近期虽有关于估值的讨论，但时间尚短未产生变化 [60][64] 问题5: 同店增长受入住率驱动，但同店入住率环比下降的原因 - 同店入住率高于预期是因为有几个租户续约超出预期；环比下降是由于有几个租户未续约和终止租约等多种小因素导致 [67][68] 问题6: 在动荡资本市场下，公司对完成现有管道和寻找新交易有信心的原因 - 公司收购的多为当地投资者持有的小资产，交易受个人生活决策影响大，与资本市场时机关系小；目前运营和基本面良好，租赁量和续约率高，买卖双方认为资产类别的风险不大，买卖价差尚未扩大，但未来可能会变化 [76][78] 问题7: 公司强调富裕投资组合，但消费者支出受影响时仍有信心的原因 - 强调家庭收入主要是因为富裕郊区的分区限制导致零售空间稀缺，租户流失后填补成本低、速度快，与零售商的销售总额关系不大 [87][89] 问题8: 是否考虑改变收购节奏指引 - 2025年中点仍假设全年收购5亿美元，高端假设管道中的5亿美元交易在年内完成，共6.4亿美元；目前作为上市公司的第二个季度，维持现有范围较为合适，但长期来看有机会增加收购量 [94][96] 问题9: 公司投资组合在衰退或缓慢增长时期的表现 - 公司业务的租赁成本回收期短，在衰退环境下即使续约减少、新交易增加，回收期仍远低于大型格式盒子的投资组合；从信用角度看，租户分散，单个租户影响FFO增长的风险较低 [104][108] 问题10: 是否有租户业务恶化或采取谨慎增长态度的迹象 - 目前时间较短，相关轶事信息有限，有少量有库存租户的业务对话放缓，但被寻求相同小单元的服务租户抵消 [111][112] 问题11: 三种债务来源的定价差异及首选资本来源 - 债务定价随时变化，范围大概在低5% - 高5%，有时超过6%；公司资产负债表状况良好，可耐心选择；首选可能是私募配售，随着时间推移可能过渡到公共债券市场，同时也可能有抵押债务 [117][123] 问题12: 租金涨幅及是否能提高至4% - 5%以提升同店表现 - 一般小店铺租约寻求3%的涨幅，部分大型全国租户新交易为每5年10%；租户会进行净现值计算，租金涨幅和起始租金都会影响计算结果；公司增长很大一部分来自按市值计价，加权平均租约期限较短，更易捕捉市值增长；公司2024年同店数据为5.8%，有能力实现超过3%的增长，且所需资本远低于同行 [126][133] 问题13: 指导中坏账准备金是否改变 - 坏账准备金未改变，与上季度相同，且年初至今和去年都没有信用事件 [135][136] 问题14: 收购竞争情况及CRO投资组合的价值和规模比较 - 目前收购竞争主要来自当地私人投资者，有机构资本进入私人基金，但未遇到与大型机构或公共REIT的直接竞争；CRO投资组合是私人投资组合，无公开信息，难以推测其规模、质量和结果，公司更注重自主挑选资产构建投资组合 [146][149]

业绩总结 - 2025年第一季度AFFO同比增长7.6%，达到3380万美元[11] - 2025财年AFFO每股指导范围为2.38至2.41美元[11] - 2025年第一季度的净债务与EBITDA比率为5.2倍，固定费用覆盖率为3.5倍[13][32] - 2025年第一季度每股净收益为0.25美元，较2024年的0.30美元下降16.7%[123] - 2025年第一季度资金运营（FFO）为31,668千美元，较2024年的29,611千美元增长6.9%[123] 用户数据 - 99.9%的租金收款率，99.7%的物业出租率，租户租金覆盖率为2.5倍[13][45] - 前十大租户的年租金收入（ABR）总计为128.2百万美元，占总ABR的64.8%[103] - 最大租户ARKO的年租金收入为24.9百万美元，占总ABR的12.5%[103] - 前20大租户的年租金收入总计为165.3百万美元，占总ABR的83.7%[103] - 纽约/新泽西地区的年租金收入为27.3百万美元，占总ABR的13.7%[105] 未来展望 - 预计在9至12个月内完成超过1.1亿美元的投资交易[13] - 2024年每股分红为2.34美元，预计持续增长[24][25] - 2024年AFFO每股增长率为2%，净债务与EBITDA比率为6.0倍[80] 新产品和新技术研发 - 完成33个重建项目，总投资2280万美元，增量收益率为15%[69] - 当前项目管道包括4个项目，总投资约280万美元，预计在2025-2027年完成[73] 市场扩张和并购 - 交易类型为售后回租，涉及9个物业，交易总值为2230万美元，租期为15年，年租金增长率为2%[60] - 交易类型为收购租约，涉及3个物业，交易总值为440万美元，租期为12.3年，租金每5年增长10%[65] 财务状况 - 资产负债表显示，现金及1031收益为1400万美元，未结算的前向股权为1.53亿美元，总流动性超过4.5亿美元[13] - 公司的债务占总资产价值的37%，净债务与EBITDA的比率为5.2倍[76] - 公司的加权平均债务到期为5.4年，加权平均债务成本为4.5%[76] 其他新策略和有价值的信息 - 物业类型中，便利店占63.2%，车洗中心占20.8%[39] - 租金上涨的年化率为1.8%[109] - 租约到期安排中，52%的年租金收入将在未来到期[106] - 99.7%的物业已出租，平均租约剩余期限（WALT）为10.0年[108] - 2025年第一季度租赁物业总收入为51,706千美元，较2024年的47,215千美元增长5.3%[121] - 2025年第一季度租金收入为50,598千美元，较2024年的44,375千美元增长14.1%[121] - 2025年第一季度物业运营费用总计为1,824千美元，较2024年的3,639千美元下降49.9%[121] - 2025年第一季度总物业成本为1,982千美元，较2024年的3,703千美元下降46.5%[121] - 2025年第一季度摊销的房地产资产折旧和摊销为16,041千美元，较2024年的12,652千美元增长26.5%[123] - 2025年第一季度稀释后每股AFFO为0.59美元，较2024年的0.57美元增长3.5%[123]