公司动态 - Coldwell Banker Warburg (CBW) 宣布从 Elegran Real Estate 引入两支高绩效团队：The Asset Advisory Team 和 The Waterview Advisory Group [1] - 近期共有25名房地产经纪人和代理商从 Elegran 及其他领先经纪公司加入 CBW [1] - CBW 区域副总裁 Kevelyn Guzman 表示这两支团队的加入是对公司文化、标准和未来发展的认可 [2] 团队介绍 The Asset Advisory Team - 团队累计销售额超过2.5亿美元，由 Ashley Reidy Quinn 和 Nick Montalbano 领导 [2] - Quinn 负责团队销售、租赁交易、运营、营销和客户体验策略，曾获纽约房地产委员会“年度租赁交易奖” [2] - Montalbano 负责业务发展和销售策略，团队业务覆盖曼哈顿、布鲁克林和汉普顿，涉及知名物业如212 Fifth Avenue 和 33 East 74th Street [2] - 团队成员包括数字营销专家 John David Henning 和谈判专家 Allie Dornier [5] The Waterview Advisory Group - 团队在纽约及全球范围内完成超过2.5亿美元的交易，提供住宅销售、买家代理、租赁、物业投资分析及商业地产服务 [3] - 创始人 Jules Garcia 是前区域副总裁，拥有20年金融服务行业经验，专注于布鲁克林和皇后区的高端联排别墅、新开发项目和多户住宅 [3] - 团队成员包括曾与财富500强公司合作的 William Yau（精通普通话）和拥有十年房地产经验的 Nikita Idiri（精通法语和俄语） [9] 行业背景 - CBW 是纽约市前十住宅经纪公司，隶属于 Coldwell Banker Global Luxury®，拥有超过两个世纪的集体经验 [8] - 公司结合曼哈顿传统经纪业务与全球品牌的资源、营销力和创新力，为代理商和客户提供国际网络支持 [8] - CBW 由 Anywhere Real Estate Inc (NYSE:HOUS) 子公司所有，后者是美国最大的全服务住宅房地产服务公司 [8] 团队表态 - The Asset Advisory Team 表示加入 CBW 是团队和客户的最佳选择，对公司的支持和专业水平印象深刻 [3] - The Waterview Advisory Group 认为 CBW 能帮助团队保持精品化服务的同时接入全球房地产资源网络 [4]

市场扩张 - 公司通过战略合作进入亚利桑那州市场 授权合作伙伴使用intelliAgent平台和Elevate项目 新实体命名为Fathom Realty Elite [1] - 亚利桑那州是全美最大且增长最快的房地产市场之一 拥有约9万名持牌房地产经纪人 [2] 合作伙伴背景 - 合作方为当地资深行业领袖Jeff Hawke Joel Moyes和Patrick Lewis 三人合计拥有81年住宅和商业地产经验 [3] - 合作方曾领导顶级经纪公司并培养高绩效经纪人 在当地以诚信 专业和卓越客户服务著称 [3] 技术平台优势 - intelliAgent平台被合作方评价为当今最先进 用户友好的房地产技术平台 [4] - Elevate项目被描述为突破性计划 旨在提升经纪人的运营服务水平 [4] 战略协同效应 - 合作结合顶尖技术与本地领导力 基于共同价值观和对房地产未来的统一愿景 [4] - 公司通过灵活佣金计划 礼宾服务和收入分成等增长计划赋能经纪人 [5] 业务模式 - 公司是全国性科技驱动房地产服务平台 整合住宅与商业经纪 抵押贷款 产权和SaaS服务 [5] - 旗下品牌包括Fathom Realty Encompass Lending intelliAgent LiveBy Real Results和Verus Title [5]

核心财务表现 - 2025年第二季度总营收1.72亿美元 同比增长8.8% 其中经纪业务收入1.41亿美元(增长4.4%) 融资业务收入2600万美元(增长44%) [4][13][28] - 税前亏损370万美元(2024年同期为340万美元) 因税收方法变更产生730万美元额外税务开支 导致净亏损1100万美元(每股亏损0.28美元) 2024年同期净亏损550万美元(每股0.14美元) [4][38] - 调整后EBITDA为150万美元 较2024年同期140万美元略有改善 [8][38] 业务细分表现 - 私人客户经纪业务收入9400万美元 占经纪收入66%(2024年同期为63%) 交易量增长15% 交易笔数增长12% [4][30] - 2000万美元以上大额交易收入下降近12% 主因4月关税公告后客户暂停交易 [4][15][31] - 融资业务交易量激增86%至34亿美元 完成409笔交易(增长50%) 再融资费用占Originations的39% [4][32] 运营效率与成本 - 运营费用1.81亿美元 主要源于服务成本增长及重组相关一次性开支 [8][33] - 销售及行政费用7200万美元 占营收41.5% 上半年销售及行政费用占比降至45.1%(2024年同期为46.6%) [9][35] - 现金及等价物3.33亿美元 季度内支付1000万美元股息并回购700万美元股票 [8][39] 战略举措与市场定位 - 完成管理层重组 赋予顶级经纪高管更大决策权 [9][23] - 拍卖部门过去12个月完成273笔交易 占美国商业拍卖资产27% 成为新收入增长点 [8][20] - 通过IPA部门专注机构级交易 过去四个季度2000万美元以上交易收入平均增长38% 超越市场27.5%的增速 [16][17] 行业趋势与展望 - 关税公告引发短期市场波动 但最坏时期已过 投资者情绪趋于稳定 [21][31] - 税收政策保留1031税务递延交换 恢复100%奖金折旧 为商业地产提供有利支持 [21] - 工业地产建设开工量快速下降 零售地产空置率处于15年最低水平 [22][23]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为1.72亿美元，同比增长9% [5] - 经纪业务收入增长4%，融资业务收入增长44% [6] - 调整后EBITDA为150万美元，与去年同期基本持平 [9] - 公司报告净亏损1100万美元，每股亏损0.28美元 [28] - 现金及等价物为3.33亿美元，较上季度略有增加 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 私人客户经纪业务收入增长10.3%，交易量增长12% [6] - 20百万美元以上大额交易收入下降12% [7] - 融资业务交易量增长86%，达到34亿美元 [22] - 拍卖业务在过去12个月完成273笔交易，占全美商业拍卖资产的27% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人客户公寓业务表现良好，净租赁零售业务同比增长最快 [7] - 工业地产受关税影响，酒店业因旅游业下滑而走弱 [13] - 零售地产空置率处于15年来最低水平 [14] - 工业地产新开工量快速下降，有望缓解部分市场供应过剩 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资人才、技术和资本市场能力扩展 [14] - 5月1日完成管理架构重组，提升决策效率 [15] - 积极发展拍卖业务，在关键地区增加专业人才 [11] - 评估核心业务和增值业务的收购机会 [17] - 采用AI和集中化资源降低长期成本 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场最坏的波动阶段已经过去，投资者情绪趋于稳定 [12] - 新税法对商业地产有利，包括1031交换和100%折旧优惠 [12] - 劳动力市场放缓增加了今年降息的可能性 [13] - 办公楼市场出现复苏迹象，公寓需求创纪录 [13] - 预计交易活动将随着市场明朗化而改善 [30] 其他重要信息 - 公司过去三年通过股息和回购向股东返还1.9亿美元 [29] - 宣布每股0.25美元的半年度股息 [30] - 第二季度回购23万股，平均价格30.28美元 [29] - 销售团队生产力受定价不确定性和交易延迟影响 [11] 问答环节所有的提问和回答 问题: 不同规模交易量的趋势变化及影响因素 - 私人客户业务改善源于价格发现和融资环境改善，以及持续的客户拓展 [35] - 20百万美元以上交易暂时放缓主要受4月关税公告影响 [36] - 公司战略未变，将继续发展私人客户和大额交易业务 [37] 问题: 佣金率下降的原因 - 主要由于100百万美元以上大额交易增加，这些交易佣金率较低 [40] 问题: 税收会计方法变更的影响 - 改用年度至今法计算税收，导致第二季度税负较高 [41] - 第三季度预计税收支出50-100万美元，第四季度将恢复正常 [42] 问题: 外部增长机会 - 正在洽谈核心业务和评估/咨询领域的收购 [44] - 市场估值态度改善，交易结构灵活性增加 [46][47] 问题: 资本配置优先级 - 将继续平衡股票回购、股息和并购机会 [49] - 公司财务状况支持多元化的资本配置策略 [51]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收同比增长59%至5 41亿美元 主要由交易量增长62%驱动[7] - 毛利润增长50%至4790万美元 营业费用增长42%至4620万美元[9] - 首次实现营业利润170万美元 净利润160万美元[9] - 调整后EBITDA为2000万美元 同比增长43%[9] - 经营活动现金流为4100万美元 期末现金余额达5500万美元[31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心经纪业务收入增长62% 交易量超过49 000笔[27] - 附属业务线整体增长50% 占总收入1% 毛利润占比5%[10] - OneReal Mortgage收入增长80%[11] - OneReal Title收入增长7%[11] - RealWallet收入25万美元 存款余额1400万美元[12] - 截至季度末代理人数达28 000人 同比增长43%[9] 公司战略和发展方向 - 通过技术平台和协作文化重塑房地产经纪行业[6] - 收购FlyHome AI平台加速消费者产品开发[14] - 重点发展高毛利的附属业务线[10] - 推出Agent Breakthrough培训计划提升代理生产力[21] - 建立内部AI自动化团队提升运营效率[20] 管理层评论 - 当前房地产市场面临利率波动等挑战 但公司模式表现优异[36] - 预计第三季度收入将季节性下降 毛利率受压[34] - 行业预计将有20万代理人退出市场 但公司仍在扩大市场份额[47] - 通过技术投资保持长期竞争优势[85] 问答环节 财务模型影响 - 收入分成模式调整不会影响财务报表 仅为内部重新分配[41] 毛利率展望 - 预计下半年毛利率同比下降 主要因高产能代理人贡献更多收入[43] 代理人招募 - 本季度已新增1 200名代理人 渠道保持强劲[45] - 淘汰1 500名非活跃代理人 提升人均产能7%[45] 附属业务发展 - 抵押贷款和产权保险渗透率分别为1%和4% 目标达到两位数[54] - 美国信贷产品即将推出 加拿大已发放400万美元信贷额度[58] 运营效率 - 50%交易已实现自动化处理 仍有提升空间[65][68] - 合同工与全职员工比例持续优化[87]

核心观点 - Magnite与REMAX合作 通过REMAX的第一方购房者数据和高价值受众包 为品牌提供精准触达高意向购房者的新渠道 同时扩展REMAX的商务媒体业务并实现站外库存货币化 [1][2][3][4] 合作内容与机制 - REMAX选择Magnite作为合作伙伴 加速其商务媒体业务增长 合作包括站内数字库存货币化和通过定制受众包激活站外第一方购房者数据 [1] - REMAX利用Magnite的策展工具 根据收入水平、年龄和购房阶段等关键属性 打包优质受众细分群体 [2] - 通过供应侧启用数据 广告商可获得更高匹配率、改善成本效率和更强品牌安全控制 [3] - REMAX媒体网络覆盖美国和加拿大的数字和线下激活 利用品牌广泛数字生态系统为广告商提供独特平台 [4] 数据优势与受众特征 - REMAX受众细分反映实时购房意向信号 对抵押贷款、保险、家居用品、金融服务等类别最具价值 [3] - 不同于一般搬家者数据 REMAX数据包含真实购房意图 帮助品牌在重要决策窗口期连接消费者 [3][4] 行业趋势与战略定位 - REMAX是首个推出商务媒体网络的房地产特许经营品牌 革新房地产与广告融合方式 切入零售媒体增长趋势 [2] - 符合数据向供应侧移动的行业趋势 通过Magnite合作扩展覆盖范围并提升策展商务媒体活动的价值和性能 [4]

动量投资策略 - 动量投资策略与传统“低买高卖”理念相反 主张“高买更高卖”以在更短时间内获取更高收益 [1] - 单纯依赖传统动量参数选股存在风险 因趋势股可能因估值过高而失去增长动能 [1] - 结合价格动量与低估值的筛选方法更安全 如Zacks“快速动量且低估”筛选模型 [2] Anywhere Real Estate (HOUS) 投资亮点 - 近期价格动量显著 四周涨幅达18.2% 反映投资者兴趣提升 [3] - 长期动量表现优异 过去12周累计上涨26.1% [4] - 股价波动性高于市场 当前贝塔值为1.7 显示其涨跌幅为市场的1.7倍 [4] HOUS 评级与估值 - 获Zacks动量评分B级 显示当前为较佳入场时机 [5] - 盈利预测上调推动其获得Zacks 2(买入)评级 该评级区间股票通常具有较强动量效应 [6] - 估值具吸引力 市销率仅0.09倍 相当于每美元销售额仅需支付9美分 [6] 其他投资工具 - Zacks提供超过45种策略筛选器 可基于不同投资风格定制选股方案 [8] - Research Wizard工具支持策略回溯测试 验证历史盈利能力 [9]

财务表现 - 公司2025年第二季度GAAP营收13 1亿美元 略高于分析师预期的13 0亿美元 同比增长0 8% [1][2] - GAAP每股收益亏损0 01美元 远低于分析师预期的0 10美元 较去年同期0 08美元下降112 5% [1][2] - 调整后EBITDA为1120万美元 同比下滑65 9% 调整后运营成本增长20%至9500万美元 [2][5] - 运营现金流(GAAP)降至3610万美元 调整后运营现金流同比下滑77 8%至1340万美元 [10] 业务模式与战略重点 - 采用虚拟优先的云经纪模式 通过技术平台连接全球房地产经纪人和代理商 [3] - 五大核心战略包括技术平台开发(如FrameVR)、国际扩张、ICON激励计划、合规管理及虚拟化可持续运营 [4] - 本季度新增土耳其和秘鲁市场 已覆盖28个国家 埃及市场筹备中 [6] 运营指标与投资动向 - 平台经纪人数量下降5%至82,704人 但单笔交易规模提升 房地产销售总额增长1%至525亿美元 [6] - 支付1,700万美元反垄断和解金 导致现金储备从1 084亿美元降至9,460万美元 [7] - 季度资本分配包括2,490万美元股票回购和770万美元现金股息 维持每股0 05美元分红 [7][13] 技术发展与未来展望 - 持续投资FrameVR虚拟协作平台 整合Canva/Sisu等工具提升经纪人营销效率 [8][9] - 管理层未提供具体财务指引 强调通过技术升级和国际扩张驱动长期增长 [12] - 关键观察点包括代理人效率提升能否抵消数量下降 以及国际市场和技术投入的回报周期 [13]

核心观点 - 公司第二季度营收同比下降5%至2714亿美元(GAAP)，净亏损和调整后EBITDA均较去年同期恶化 [1] - 交易量和利润率下降，与上半年强劲表现形成对比 [1] - 平均每笔交易价格保持184万美元高位，凸显公司在高端市场的持续活跃 [7] 财务表现 - 营收2714亿美元(GAAP)，同比下降5%，佣金和经纪收入下降至258亿美元(GAAP) [5] - 净亏损(GAAP)扩大至2270万美元，摊薄每股亏损027美元(GAAP) [6] - 调整后净亏损470万美元，摊薄每股亏损006美元，去年同期为50万美元亏损 [6] - 调整后EBITDA从去年同期的290万美元转为亏损80万美元 [6] - 总交易价值(GTV)下降38%至1020亿美元，交易量从5885笔降至5530笔 [7] 业务运营 - 专注于豪华房地产经纪服务，拥有120多个办事处和数千名经纪人 [3] - 战略重点包括强化豪华品牌、拓展增长市场和利用PropTech提升效率 [4] - 物业管理收入增长至1050万美元(GAAP)，其他辅助业务收入下降至290万美元(GAAP) [5] - 运营费用高企，房地产经纪人佣金2046亿美元(GAAP)，销售和营销费用2010万美元(GAAP) [9] - 现金及等价物保持强劲，截至2025年6月30日为1363亿美元 [10] 一次性项目 - 嵌入式可转换债务衍生工具公允价值变动导致非现金损失1700万美元(GAAP) [8] - 诉讼和相关费用1060万美元，较去年水平大幅下降 [8] 未来展望 - 未提供2025财年剩余时间的定量前瞻性指引 [12] - 管理层强调长期价值创造，核心市场和技术的稳定投资，但未给出具体财务目标 [12] - 未来业绩将取决于市场动态和公司转化品牌优势为交易增长和运营利润率提升的能力 [13]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收13亿美元 在宏观经济环境持续严峻的情况下实现 房地产销售额同比增长1% 主要受房价上涨和经纪人生产力提升推动 但交易量同比下降2% [29] - 经纪人数量为82,704人 同比下降5% 但环比增长1% 这是自2024年以来首次实现季度环比增长 [29] - 非GAAP毛利率为12% GAAP毛利率为7.1% 同比下降40个基点 主要原因是更多高产能经纪人达到收入上限 [29] - 调整后EBITDA为1,120万美元 同比下降 部分原因是毛利率下降和战略投资影响 [29] - 期末现金余额为9,460万美元 反映了首次支付1,700万美元反垄断诉讼和解金 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 北美房地产部门仍是最大收入和利润来源 营收13亿美元 调整后EBITDA为1,980万美元 营业利润710万美元 包含500万美元战略重组费用 [30] - 国际业务收入同比增长59% 主要得益于经纪人数量增加9%和生产力提升 [24][30] - 其他附属服务(主要是Success)贡献少量收入 调整后EBITDA亏损230万美元 [31] - 新推出的土地和牧场部门已有100多名经纪人加入 等待名单很长 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场经纪人留存率改善 离职经纪人数量同比减少31人 团队经纪人生产力比个体经纪人高79% [7][8] - 国际扩张顺利 第二季度在厄瓜多尔新开业 秘鲁和土耳其在第一季度开业 三个市场都创下开业记录 [21][22] - 日本市场本周刚刚迎来首批经纪人 已有交易产生 [62] - 英国市场已成为按挂牌量和销售量计算的第一大房地产中介 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 国际扩张战略目标明确 计划到2030年在50个国家拥有5万名经纪人 [27] - 推出多项新计划增强价值主张 包括共同赞助计划 CRM选择计划和土地牧场计划 [11][12][13] - 持续投资AI技术 目前50%的代码由AI生成 工程师进行修改和集成 [35] - 通过收购Fixer AI和Sisu等公司加强生态系统 [36] - 保持1000万美元现金储备目标 以保持财务灵活性 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对美国房地产市场持谨慎乐观态度 预计全年交易量可能与去年持平 [52] - 认为利率短期内不会下降 将继续专注于吸引高产能经纪人 [52] - 国际业务专注于培养高产能经纪人 要求至少两年经验 淘汰不达标经纪人 [25][61] - 预计随着宏观经济改善 各项附属计划将带来增量利润 [67] 其他重要信息 - Canva使用量大幅增长 设计作品数量从每用户2个增至9个 设计时间从24分钟缩短至9分钟 [15] - 线下活动对文化建设和经纪人留存至关重要 区域集会吸引4,000名经纪人参加 加拿大和巴塞罗那的eXp Con活动规模扩大 [16][17][18][19] - 反垄断诉讼和解金总计3,400万美元 已支付第一期1,700万美元 第二期将于2026年支付 [29] 问答环节所有的提问和回答 运营费用问题 - 第二季度包含约600万美元一次性战略重组和遣散费用 预计下半年运营费用将改善 [72][73][74] - 未将这些费用加回调整后EBITDA [75] 利润率展望 - 管理层更关注毛利润总额而非利润率百分比 因为经纪人达到上限会降低利润率但增加毛利润 [81] - 预计GAAP毛利率将维持在7%左右的低水平 [100] 国际扩张 - 目前国际经纪人约5,000名 计划到2030年达50,000名 [93][94] - 预计国际业务在未来2-3年内不会实现整体盈利 将继续投资增长 [98][99] 股票补偿计划 - 股票补偿仍是价值主张的一部分 但不是经纪人加入的主要原因 [87][88][89] 新业务定价 - Success Plus订阅费为每月25美元 杂志订阅约20美元/年 [105][106] - 土地和牧场计划加入费用一般在2,000-2,500美元之间 [109][110]