On October 20, 2025, Hepsor Jugla SIA, a company belonging to the Hepsor AS Group, and BluOr Bank AS signed a loan agreement in the amount of 8.4 million euros. The purpose of the loan is to finance the construction of the first phase of the Zaļā Jugla residential development project and the establishment of infrastructure at Braila iela 23, Jugla, Riga. In the first phase of the project, two apartment buildings will be constructed, comprising a total of 70 apartments and 4,262 m² of sellable area. Construc ...

**行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1] * 纪要涉及的公司包括被追踪的开发商，例如中国海外发展（COLI）、金茂（Jinmao）、保利发展（Poly A）、万科（CMSK）、绿城（Greentown）等[11][78] **核心观点与论据** **9月市场表现总结** * 9月全国新房销售面积和销售额同比分别下降11%和12%，符合预期，但价格表现更为疲软[2][10] * 9月70个城市新房和二手房价格环比分别下跌0.4%和0.6%，价格下跌范围扩大[10][28] * 尽管一线城市（T-1）近期放宽了购房限制，但其新房和二手房价格环比仍分别下跌0.3%和0.9%，表现疲软[10] * 二手房销售量为同比增加16%，超出预期[2][10] * 新开工面积同比降幅收窄至14%，竣工面积同比转为增长1%，均超出预期，但房地产开发投资（FAI）同比降幅扩大至21%，为2023年以来单月最大降幅[2][10][28] * 9个月累计（9M25）新房销售面积和销售额同比分别下降6%和8%，新开工面积同比下降19%，竣工面积同比下降15%[2][10][28] * 已竣工未售出的住宅库存环比下降1%至3.99亿平方米，较2025年2月的历史高点下降8%[10] * 追踪的六家开发商9月土地收购支出占其合同销售额的54%，项目平均毛利率（GPM）为26%，土地投资策略在地理分布上更加多元化[11][78] **10月市场展望** * 预计价格疲软将持续，尤其是各城市二手房价格，而一线城市新房价格（在同等可比基础上）将保持相对韧性[3][12] * 预计新房交易量/额和新开工面积的同比降幅将从9月水平适度扩大，而竣工面积在季节性因素推动下同比将持平[3][12][16] * 预计二手房交易量同比趋势将转负，出现低十位数百分比（low-teens）的同比下降，部分原因是基数效应不利[3][12][17] * 预计10月新开工面积将出现高十位数百分比（high-teens）的同比下降，竣工面积同比持平[18] **开发商流动性挑战** * 根据9个月数据推断，预计2025年开发商资金缺口将保持环比平稳，为3.3万亿元人民币[7][59][62] * 开发商流动性根本上取决于销售改善或政府加大回购力度，但目前对陷入困境的民营房企（POEs）而言尚不明显，因为民营房企从回购相关的地方政府专项债券（LGSB）中获得的份额不到20%[59] **政策预期** * 随着房地产市场持续疲软和中美贸易政策不确定性重现，对住房领域新政策支持的预期正在上升[4] * 考虑到当前宏观环境下就业市场和收入预期改善需要时间，认为针对提振总需求的政策可能更有效[4] * 未来几个月的主要政府会议包括二十届四中全会、政治局会议等[4] **其他重要内容** **需求与情绪指标** * 截至10月中旬的综合需求指数为39/100，较9月中旬的40/100略有下降，比历史周期中位数水平低约23%[7][58] * 情绪指数在10月有所减弱，表现为新房搜索活动低迷、二手房成交速度缓慢、二手房挂牌量环比上升以及中介信心略有恶化[58] **土地市场动态** * 9月全国土地（不含工业用地）成交面积同比转为增长1%，成交金额同比下降8%，降幅收窄[28] * 10月土地交易价值前五的城市包括无锡、淮安、盐城、广州和绍兴，显示土地收购在地域上更加多元化，并涉及较低线城市[19] **近期政策重点** * 9月以来中央层面的政策主题包括土地盘活和需求支持[85] * 国家外汇管理局（SAFE）放宽了境外投资者购买住宅物业的限制[85] * 国务院授予试点地区在土地资源管理上更大的自主权，并承诺盘活现有土地存量[85] * 截至9月底，已有7万亿元人民币的“白名单”项目贷款获得批准，支持了1600万套住房的建设交付[85]

行业整体投资表现 - 1-9月全国房地产投资同比下降13.9% [1][3] - 住宅投资降幅为12.9%，小于整体投资降幅，显示刚需市场存在一定韧性 [3] 投资下滑的驱动因素 - 销售端疲软导致房企回款困难，前三季度销售面积持续负增长 [3] - 融资环境偏紧，民营房企融资成本显著高于国有房企，制约其拿地与开工能力 [3] - 房企普遍采取谨慎策略，收缩投资以应对市场下行 [3] 政策支持与市场动态 - 自9月底起，中央与地方政府陆续出台政策，包括降低房贷利率和放宽限购 [3] - 核心城市市场已显现初步回暖迹象 [3] - 投资端反应通常滞后于销售端，政策效果向拿地、开工环节的传导需要时间 [3] 行业中长期展望 - 当前调整被视为“挤泡沫”而非“崩盘”，行业正从投机属性回归居住本质 [3] - 市场库存逐步去化，为刚需和改善型购房者提供了选房窗口期 [3] - 短期波动属于正常调整，长期来看行业将趋于稳定 [3]

公司战略与人事任命 - Torry Berntsen被任命为JDM Partners的联合首席执行官，其世界级的金融专长将补充公司公认的投资和开发能力[1] - 此项人事任命被视为公司发展轨迹的自然演变，旨在推动下一阶段的增长[2] - 新任联合首席执行官将专注于扩展公司的投资平台、与机构资本来源建立战略伙伴关系，并利用其广泛网络在关键增长区域寻找新市场机会[3] 新任高管的专业背景 - Torry Berntsen在商业和投资银行业的专业技能涵盖所有方面，将直接增强公司识别、融资和执行大规模房地产机会的能力[2] - 其具备在多大陆领导运营和管理跨国公司关系的经验，为公司的投资组合带来宝贵的战略深度[2] - 新任高管拥有对复杂市场、交易结构和全球资本流动的深刻理解，其领导哲学和诚信与公司使命高度一致[1] 公司过往业绩与行业地位 - 公司参与并主导了亚利桑那州历史上两宗最大的房地产交易，巩固了其在大规模房地产开发和投资领域的首要参与者地位[1] - 公司策划了创纪录的Marina Heights办公综合体出售案，这是该州历史上最大的办公物业交易，交易结构复杂，涉及回租安排、包含财产税减免的开发协议及多个合伙结构[1] - 公司促成了将凤凰城西谷37,000英亩土地出售给Howard Hughes Corporation的交易，并在此过程中保留了显著的所有权权益，该大型总体规划社区现正以Teravalis的名义进行开发[1] 公司发展愿景 - 公司致力于在扩大运营规模的同时，保持其提供卓越、以社区为中心的开发项目的声誉[3] - 公司拥有执行最复杂和最重要房地产交易的卓越往绩，特别是在美国西南部地区，并计划将成功经验扩展至新市场[4]

越南股市暴跌与地产债券风险事件 - 越南股市单日跌幅超过5% 创下六个月来最大跌幅 其背后与数万亿越南盾规模的地产债务风险直接相关 [1] 风险爆发的直接诱因 - 越南政府监察报告揭露67家债券发行人存在资金挪用、信息不透明及违约等问题 直接引发市场恐慌 [3] - 报告指出部分银行将债券募集的资金违规挪用于发放短期贷款 而非约定的中长期信贷 且未有效跟踪资金流向 严重打击市场信心 [3] 涉事核心企业情况 - 越南第二大地产商Novaland是典型案例 其发行1.5万亿越南盾债券后 资金未用于项目 而是通过复杂操作转移至关联公司 [3] - Novaland关联的20家发债公司中 有近17万亿越南盾债务尚未偿还 其中多家已出现逾期违约 [3] - 五家被调查的主要银行中有三家涉及违规挪用债券募集资金 [3] 事件反映的深层问题 - 此次暴跌本质是监管漏洞下金融风险的集中爆发 涉及地产与银行等多个关键行业 [3] - 市场结构性问题显现 散户加杠杆追涨行为普遍 负面消息易引发恐慌性平仓并扩散至全市场 [3] 后续关注重点 - 后续需重点关注越南政府对违规企业和银行的整改措施 以及银行体系资金链的稳定情况 [4]

合作公告核心 - 公司宣布与世界华人博物馆有限公司签署协议，成为其高价值私人艺术收藏品代币化的全球代理 [1] 合作项目细节 - 项目涉及将世界华人博物馆拥有的特定艺术品资产进行代币化，将实物资产的所有权转化为区块链上的数字代币 [2] - 初始批次待代币化艺术品价值为200万美元，协议包含将额外艺术品资产代币化扩展至总价值2亿美元的条款 [3] - 根据协议条款，公司将从代币化资产的总价值中获得15%的费用 [3] 战略背景与市场定位 - 此项目是公司战略转向数字金融领域的直接延续，此前公司已对Solana数字资产国库进行了3000万美元的战略投资，并探索了阿联酋一项价值数百万美元的房地产代币化项目 [2] - 艺术品代币化是数字资产市场中一个快速增长的部分，区块链技术的透明度、安全性和效率预计将为艺术市场带来深远变化 [4] - 公司定位自身成为这一演变中的关键参与者 [4] 管理层评论与市场数据 - 公司创始人、董事长兼首席执行官评论称，此次合作是向去中心化金融领域持续战略扩张的关键一步 [5] - 引用德勤2023年艺术与金融报告，超高净值个人与艺术和收藏品相关的财富在2022年估计为21.74万亿美元，预计到2026年将达到28.61万亿美元 [5] 公司业务概览 - 公司是一家技术导向、多元化、多司法管辖区的高增长实体，业务涵盖房地产开发、数字资产创新和生殖健康解决方案 [6] - 公司通过三个战略业务部门运营：NewGenProperty（在阿联酋哈伊马角酋长国运营房地产开发项目）、NewGenDigital（作为公司的数字资产和DeFi解决方案部门）和NewGenSup（专注于健康和长寿产品及解决方案） [6]

融资交易概览 - Sunrise Realty Trust Inc (SUNS) 承诺向由TCG Real Estate发起的3660万美元高级贷款提供2560万美元融资 [1] - 该笔贷款用于为位于佛罗里达州Doral和Palm Springs的工业地产开发项目CollectionSuites提供资金 [1] - TCG Real Estate平台上的关联贷款方承诺了剩余的1100万美元高级贷款融资 [1] 项目特点与定位 - CollectionSuites项目定位为豪华工业地产新标准 为高端收藏家提供优雅设计的空间 [2] - 每个空间融合功能性与精致度 特色包括21英尺高天花板、展厅式布局、夹层休息室和高端装修 [2] - 项目两处地点均设有配备精选设施的私人会所 旨在为业主打造展示和保存珍贵藏品的专属环境 [3] 公司业务模式 - Sunrise Realty Trust Inc (SUNS) 是一家机构商业地产贷款机构 主要为美国南部地区的商业地产项目提供灵活融资解决方案 [4] - 公司专注于具有短期价值创造潜力的过渡性商业地产商业计划 其抵押品主要为位于成熟和快速扩张的南部市场的一流资产 [4] - TCG Real Estate平台包括一家纳斯达克上市的抵押贷款REIT (SUNS) 和一家私人抵押贷款REIT Southern Realty Trust Inc [5]

地块成交核心信息 - 静安区苏河湾地块经过52轮竞价以77.3715亿元总价成交 溢价率为9.03% 成交楼板价为81415元/平方米 [1] - 地块现场竞价起始价为70.9615亿元 未触及99.346亿元的中止价 [1][2] - 竞得方为由越秀地产 南通瑞宏置业 招商蛇口 新加坡星狮集团旗下公司等五家企业组成的联合体 [2] 地块规划与位置详情 - 地块规划为普通商品房和文体用地 其中普通商品房占比73.0% 文体用地占比27.0% [4] - 地块出让面积为30108.11平方米 容积率为3.64 计容面积为95033.41平方米 [4] - 地块位于苏河湾板块核心区域 邻近在售楼盘龙盛湾上（均价超13万元 去化超9成）和宁嘉馨苑（售价11.88万至14.48万元） [4] 地块开发具体要求 - 地块内部需建设不小于700平方米的广场和不小于1600平方米的绿化 并需24小时对外开放 [4] - 地块开发不对中小套型住宅面积做限制 且无需配建高端人才住房和保障性租赁住房 [4]

上海顶奢豪宅市场表现 - 2025年上海顶奢豪宅市场呈现“逆市突围”态势，部分项目刷新成交记录 [1] - 金陵华庭项目于2025年3月和9月两次开盘均实现“全额售罄”，套均总价达8000万至8200万元 [1][2] - 高福云境项目于2025年10月18日首开，25套总价上亿元房源“秒光”，但125套房源未实现“日光” [1][3] 重点项目销售数据 - 金陵华庭二期推出120套房源吸引227组客户抢购，最贵一套总价2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录 [2] - 金陵华庭两期累计揽金近200亿元，成为2025年上海高端市场销冠级项目 [2] - 高福云境首开均价达21万元/平方米，亿元级房源单日销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额 [3] 客群特征分析 - 上海顶奢豪宅客群以江浙沪高净值人群为绝对主力，彰显对上海核心资产的坚定信心 [1][6] - 高福云境184位有效认购客户中，上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87%，长三角三省一市客户合计占比超60% [7][8] - 金陵华庭一期上海客户占比43.97%，二期占比31.28%，但长三角客群整体占比稳定在55%以上 [8][9] 项目开发商与产品特点 - 金陵华庭由嘉里建设开发，项目后续面临12.4万平方米低密风貌商业群落和约300米骑楼商业街的开发运营挑战 [2] - 高福云境由万科地产与华洲地产共同开发，建筑高度150米，拥有稀缺“天空权”，单栋布局设计保障私密性 [3] - 高福云境产品包括276至592平方米环幕云际大平层，300平方米户型均价19万元/平方米 [7] 市场竞争与资金流向 - 上海豪宅市场承接力出现分化，资金集中流向亿元级稀缺豪宅，千万级豪宅承接力出现断层苗头 [5] - 北外滩板块有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群规划约2000套房源，可能分流部分对“未来价值”敏感的买家 [5] - 翠湖天地六期于2024年9月开盘，均价21万元/平方米，108套房源当日售罄，套均总价约1.11亿元，总销售额119.79亿元 [7]

上海顶奢豪宅市场整体态势 - 中国房地产市场整体处于止跌回稳的关键阶段，上海顶奢豪宅项目呈现"逆市突围"态势 [1] - 上海黄浦区作为核心区域是顶豪市场的"风向标"，2025年下半年高福云境与金陵华庭的竞争将高端住宅市场推向高潮 [2] - 上海豪宅市场承接力出现分化，资金集中流向亿元级豪宅，千万级豪宅承接力出现"断层"苗头 [6] 金陵华庭项目表现 - 项目于2025年3月和9月"两开两罄"，二期推出120套房源吸引227组客户抢购，实现全额售罄 [1][2] - 套均总价达8200万元，最贵一套房源总价2.83亿元，折合单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录 [2] - 项目两期累计揽金近200亿元，成为2025年上海高端市场的销冠级项目 [2] 高福云境项目表现 - 项目于10月18日首开，推出125套房源，首开均价达21万元/平方米，是上海第二个均价达21万元/平方米的高层住宅项目 [3][8] - 25套总价1.3亿至1.7亿元房源售罄，总销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额，创下上海顶豪市场单日去化新纪录 [3] - 项目吸引184组有效认购，认购率达152%，但125套房源未能实现"日光" [1][3] 客群特征分析 - 两大项目客群以江浙沪高净值人群为绝对主力，上海本地客户占比领先，浙江与江苏客户紧随其后 [1][7][9] - 高福云境184位有效客户中，上海客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87%，长三角三省一市客户合计占比超60% [9] - 金陵华庭一期上海客户占比43.97%，二期占比31.28%，但长三角客群整体占比稳定在55%以上 [9] - 客群以企业家为购买主力，但高福云境明星客户含金量提升，吸引了如胡歌夫妇、疑似武磊夫人等知名人士 [3][4][5] 产品与地段价值 - 金陵华庭由嘉里建设开发，是市中心巨无霸综合体城市更新项目的一部分，后续仍面临12.4万平方米商业群落和约300米骑楼商业街的开发运营挑战 [2] - 高福云境由万科与华洲地产共同开发，位于"巨富长"历史风貌区核心，建筑高度150米，拥有稀缺"天空权"，单栋布局设计保障私密性 [3] - 资金流向体现了对地段、景观、上海文脉价值加持的认可，购房者更关注项目品质细节与规划落地能力 [6] 市场竞争与未来供应 - 2025年上海高端市场供应集中，此前上海壹号院、金陵华庭等项目已消化大量5000万级以上购买力 [6] - 北外滩板块有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群规划有2000套左右房源，可能分流部分对"未来价值"敏感的买家 [6] - 对于钟情老上海核心板块的富豪而言，高福云境被视为获取跻身上海顶豪圈层的"最后入场券" [8]