日前，长沙市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知》，从监管范 围、房源管理、信息规范、交易安全及惩戒措施五大维度出手，系统规范房地产经纪行业，线上线下全 链条遏制行业乱象。此次新规最核心的变化是将涉房自媒体、网络平台、科技公司等纳入监管范畴，实 现传统中介机构与线上市场主体同步管理。在房源发布方面，明确未经房屋处置权人书面授权不得擅自 发布房源，所有房源须经官方平台核验，同时严禁发布明显低于市场合理价格的"低价引流"信息，从源 头杜绝虚假房源和价格欺诈。针对楼市"黑嘴"乱象，新规明确禁止发布或传播未经官方确认的不实信 息，净化市场信息环境。交易安全领域，严禁中介协助隐瞒经纪行为、以"手拉手"交易规避资金监管等 行为，防范交易风险；同时限制中介滥用市场地位，禁止擅自对房企、银行等实施考核评价。 ...

公司全球扩张战略 - 公司成功开拓罗马尼亚与荷兰两大欧洲市场，并计划进军卢森堡，为2025年的全球扩张画下句点[2] - 2025年公司已扩展至七个国际市场，包括秘鲁、厄瓜多尔、土耳其、韩国和日本，卢森堡的加入将进一步拓展其全球版图[2] - 扩张策略精准瞄准创新、机动性与所有权需求日益高涨的经纪人主导型市场环境，并非为扩大覆盖面，而是进军能为经纪人创造即时价值的国家[2] 国际业务财务表现与增长动力 - eXp International截至第三季度营收达1.046亿美元，较去年同期增长74%[3] - 部分新市场在上线前30天内已入驻100多位经纪人，迎新会吸引400–500名参会者，展现公司全球网络效应[3] - 经纪人追求灵活性、可扩展性、所有权、全球视野及市场相关性，公司正构建相应基础设施与工具以引领行业未来[3] 市场选择标准与本地化合作 - 选择市场时看重经纪人潜力、对创新的渴求及与公司平台的契合度，无需说服而是市场主动寻求合作[4] - 在每个国家与深刻了解当地市场的合作伙伴协作，确保公司模式契合经纪人真实需求[4] - 因市场本身已有需求、具备领导力且与运营方式高度契合，从第一天起就展现出强劲发展势头[4] 专有技术支持与全球化工具 - 公司专有工具由经纪人参与设计并量身打造，贴合全球化业务需求[4] - AI原生国际房产搜索平台LYVVE™连接近30个国家的经纪人和消费者，提供实时可见性、直接沟通与跨境无缝探索体验[4] - 内部全球推荐网络使经纪人能轻松跨市场传递商机，专为经纪人主导的全球化未来量身打造[4] 公司背景与业务规模 - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家/地区拥有近83,000名经纪人[6] - 公司基于云模式、以经纪人为中心，提供行业领先的佣金分成、收入分成、股权机会和全球网络[6] - SUCCESS® Enterprises作为公司生态系统一部分，为经纪人提供个人和专业发展资源[6]

公司全球扩张进展 - 公司宣布进入罗马尼亚和荷兰两个欧洲市场，并计划进入卢森堡，为2025年高影响力的全球增长画上句号 [2][3] - 2025年公司国际扩张总数达到7个国家，此前已进入秘鲁、厄瓜多尔、土耳其、韩国和日本 [4] - 公司选择市场的标准是注重代理人潜力、对创新的需求以及与平台模式的契合度，而非单纯追求存在感 [4][5] 公司财务与运营表现 - 截至第三季度，公司国际业务收入达1.046亿美元，同比增长74% [5] - 部分2025年新进入的市场在首30天内已招募超过100名代理人，欢迎活动吸引了400-500名参与者，显示出强大的网络效应 [5] - 公司是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家拥有超过83,000名代理人，采用基于云的、以代理人为中心的模式 [8] 公司战略与行业趋势 - 公司扩张针对的是由代理人主导、对创新、流动性和所有权需求不断上升的市场环境 [4] - 行业趋势显示，代理人不仅要求佣金和培训，更渴望流动性、可扩展性、所有权、全球影响力和相关性 [5] - 公司通过其专有工具（如AI驱动的国际房产搜索平台LYVVE）和内部全球转介网络，为代理人提供无缝的跨境业务支持 [6] 公司业务模式与生态系统 - 公司为房地产代理人提供行业领先的佣金分成、收入分享、股权所有权机会和全球网络 [8] - 公司生态系统包括SUCCESS Enterprises，为代理人提供个人与职业发展资源以提升技能和业务 [8] - 公司平台和工具是为满足全球性、代理人主导的未来而量身定制的创新，并非现成解决方案 [6]

公司新产品发布 - eXp Realty正式推出国际房产搜索平台LYVVE 该平台旨在重塑其代理商与全球消费者之间的跨境连接方式 [1] - LYVVE平台现已结束测试并全面上线 覆盖公司运营的近30个国家的房源 网站为LYVVEcom 为用户提供更快速直观的全球房产搜索体验 [2] - 平台内置WhatsApp消息等功能 旨在实现简单直接和即时的沟通 为现代房地产交易提供支持 [3] 平台定位与核心功能 - LYVVE平台定位为“The World, Listed™” 超越区域性平台 在一个无缝平台上支持多种货币、区域详情和多样化的房产类型 [4] - 该平台不仅是一个搜索引擎 也为建筑商和开发商提供了向全球受众展示项目的新渠道 能够实时连接新社区和投资机会 [4] - 平台旨在解决行业碎片化、可见性和可及性三大根本挑战 打造一个轻松、统一、无国界的市场 [6] 公司战略与愿景 - LYVVE的推出反映了公司日益关注开发专有技术并应用人工智能 为代理商和消费者创造更智能、更简单的跨境连接方式 [5] - 该平台是公司实现到2030年扩张至50个国家愿景的一部分 未来将持续演进 增加更多房源、市场和功能以连接全球机遇 [5] - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司 在29个国家拥有超过83,000名代理商 采用基于云计算的以代理商为中心的商业模式 [7]

核心观点 - 美国成屋签约销售指数在截至11月23日的四周内同比下降2.1%，为八个月来最大降幅 [1] 市场指标 - 30年期固定抵押贷款利率日均值为6.2% [1]

核心观点 - 典型零售业员工年收入为34,436美元，比负担典型公寓所需收入低51.6%，缺口达36,736美元 [2] - 零售业员工需每周工作83小时才能独立负担典型公寓，这对大多数人而言不现实 [4] - 尽管租金 affordability 略有改善，但零售业员工收入缺口在全部40个分析的大都会区中均存在 [8][12] 租金负担能力缺口分析 - 全国典型零售业员工收入比负担典型公寓（月租1,779美元）所需收入71,172美元低36,736美元 [2] - 高收入零售员工（收入排名前25%）的收入仍比所需低44.2% [7] - 克利夫兰缺口最小（32.9%），纽约缺口最大（71%） [1][11][13] 地域差异 - 负担能力最佳的大都会区包括克利夫兰（缺口32.9%）、圣路易斯（34.6%）、圣安东尼奥（35.2%），这些地区租金全国最低 [11] - 负担能力最差的大都会区包括纽约（缺口71%）、波士顿（66.5%）、圣何塞（65.7%），这些地区租金全国最高 [13] 近期趋势与原因 - 零售业员工租金负担能力从2022年10月缺口56.8%改善至2025年10月缺口51.6% [8] - 改善原因是工资年增长率约3%超过租金增长率约2% [10] - 租金增长放缓因疫情期公寓建设热潮导致空置率上升，房东提价空间减小 [10] 行业背景与消费者行为 - 零售业今年裁员88,664人，同比增加145%，季节性招聘预计降至15年最低 [6] - 23%的美国租户在支付住房成本方面经常或严重困难，23%的近期搬家者为降低住房成本而搬迁 [5] - 许多租户通过减少外出就餐、度假或向亲友借钱来支付租金 [5]

核心观点 - 西棕榈滩引领美国高端住宅市场增长 过去十年豪华住宅价格中位数上涨187.3%至404万美元 增速居全美主要都会区之首[2][3] - 阳光地带都会区主导豪华住宅价格增长榜单 前十名中占据八席 反映高端财富向该地区转移的长期趋势[4][10] - 纽约成为过去十年豪华住宅价格增长最慢的主要都会区 涨幅仅为15.4% 远低于全美82.5%的平均水平[4][11] 区域市场表现 - 西棕榈滩豪华住宅市场持续强劲 过去五年价格上涨105% 位居全美第二 近12个月中有9个月年增长率最高[7] - 纳什维尔（+171%）、凤凰城（+165.7%）、拉斯维加斯（+161%）和迈阿密（+148%）位列十年价格增长前五名[3][10] - 豪华住宅价格增长最慢的都会区包括纽约（+15.4%）、休斯顿（+49.8%）、纽瓦克（+53%）、匹兹堡（+55.4%）和芝加哥（+55.9%）[13] 价格排名变化 - 旧金山维持全美最昂贵豪华住宅市场地位 十月价格中位数为643.9万美元 但十年涨幅57.8%低于全国水平[15] - 阿纳海姆豪华住宅价格中位数自2015年以来增加260万美元 涨幅最大 排名从第五升至第三[16] - 拉斯维加斯和凤凰城在豪华住宅价格排名中跃升15位 纳什维尔、奥兰多和夏洛特紧随其后[18] - 纽约从2015年第二昂贵市场滑落至第六 被圣何塞、阿纳海姆、洛杉矶和迈阿密超越[17] 驱动因素分析 - 佛罗里达州无所得税政策吸引高收入买家 2017年SALT扣除上限增加纽约和加州等高税州税负[8] - 疫情和远程工作普及促使东西海岸高收入买家向南迁移 西棕榈滩成为"华尔街南部" 聚集对冲基金和家族办公室[9] - 纽约豪华住宅市场疫情前已因高价住宅新税和大量新公寓开发而降温 疫情期间高净值买家外流加剧下滑[14]

公司战略举措 - 公司宣布于2025年12月1日主动实施增强的披露标准和新推出的“消费者选择”框架，旨在领导房地产行业的透明度和消费者保护 [1] - 公司首席执行官表示，在行业进行监管辩论之际，公司选择率先行动，赋予其经纪人以清晰度领导的能力，确保每位消费者了解其权利和交易的财务状况 [2] - 通过领先实施这些披露措施，公司为其经纪人提供了一个独特的竞争优势：信任 [3] 新框架具体内容 - 新框架包括“消费者选择”表格，明确概述消费者选择其辅助服务提供商的权利 [8] - 新框架还包括全面的推荐费披露，在现有协议中增加新部分，为消费者提供更大的清晰度 [8] 公司背景与赋能工具 - 公司是全球最大的独立房地产经纪公司，在28个国家拥有超过83,000名经纪人，是一家基于云端的、以经纪人为中心的经纪公司 [5] - 升级后的工具进一步赋能经纪人展示其受托承诺，通过诚实和清晰来使自己与众不同 [3] - 与赋能经纪人的承诺一致，该表格将于2025年12月1日起向经纪人、经纪公司和消费者公开提供 [4]

交易概述 - Institutional Property Advisors公司完成Hills at Hacienda Heights多户住宅物业的出售和融资交易[1] - 该物业位于加利福尼亚州Hacienda Heights 包含350个住宅单元[1] - 交易总金额为1.07亿美元 平均每单元价格为305,714美元[1] 公司背景 - Institutional Property Advisors是Marcus & Millichap公司旗下专门服务机构客户的分支机构[1] - 母公司Marcus & Millichap在纽约证券交易所上市 股票代码为MMI[1]

行业投资评级 - 报告未对整体中国房地产行业给出明确的投资评级，但提供了对多个具体公司的评级，包括买入(1)、中性(2)和卖出(3) [13] 核心观点 - 中国房地产行业销售持续疲软，预计2025财年销售额将同比下降25%，较公司原目标低约10% [1] - 土地投资态度趋于谨慎，开发商对销售去化率和利润率可见度要求提高 [2] - 新获取土地项目的毛利率改善至15-20%，为中期利润率恢复奠定基础，但2025年盈利前景仍具挑战性 [3] - 政策层面预计不会有新的刺激措施，但REITs审批可能加速 [6] - 高端零售物业表现强劲，销售额增长显著 [5] 销售表现 - 2025年11月上市房企销售额估计同比下降约40%（10月/2025年前10个月：-43%/-20%） [1] - 高端城市（如北京、上海、深圳）的高端项目继续表现优于大市 [1] - 中国海外发展等公司在核心城市有相对充足的的可售资源，11-12月在北京/上海/深圳有700亿元人民币的可售资源 [1] - 一、二线城市二手房价格出现加速且明显的下跌，对市场情绪构成压力 [1] 土地投资策略 - 开发商因销售放缓而对新土地投资采取更谨慎的态度，对销售去化率和利润率可见度要求更高 [2] - 中国海外发展为新土地设定了更高门槛 [2] - 越秀地产2025年前10个月归属成本为200亿元人民币，全年目标为300亿元人民币成本（约1000亿元人民币资源），并关注北京、上海的机会 [2] - 华润置地放缓土地收购步伐，计划补充土地储备低于销售额以减少已支付土地款的土地储备 [2] 利润率展望 - 2024-25年华润置地、建发国际集团、绿城中国、越秀地产等公司新获取土地项目的毛利率范围为15-20%，项目级净利率为5-8% [3] - 越秀地产、绿城中国等公司的新销售利润率（包括库存）比已确认利润率高出1-2个百分点（毛利率11-12% vs 约10%），为中期潜在利润率恢复铺平道路 [3] 盈利前景 - 多数公司对盈利前景持保守态度，原因包括已交付物业确认利润率承压以及REIT处置收益的时间点 [4] - 国有企业可能在"十五五"规划期间优先考虑增长前景而非2025年利润规模 [4] - 华润万象生活预计2025年盈利增长10%以上，但公司强调近期的同店销售增长超越大市不会立即带来利润增长 [4] 零售租赁表现 - 华润万象生活2025年前10个月及10月单月同店销售增长为10-15%，10月总零售额增长25-30%（包括新商场） [5] - 恒隆地产第三季度同店销售增长改善至10%，国庆假期期间达15%，11月中旬的年度VIP活动"Home to Luxury"可能推动零售额激增 [5] - 非奢侈品商场方面，新城控股2025年前10个月同店销售增长为9%，龙湖集团10月/2025年前10个月同店销售增长为10%/5% [5] 政策环境 - 上海网信办、住房局和公安局联合发起行动规范网络房产信息，旨在遏制虚假/误导性信息以维持健康的房地产市场秩序 [6] - 预计中介/咨询机构发布的销售排行榜将在11月暂停发布 [6] - 不太可能出台有针对性的货币政策或促杠杆措施，房企在销售预测中普遍未计入任何政策支持 [6] - REITs审批可能加速，现房销售和房产税被视为长期政策议程，但非近期事项 [6] 公司特定动态 - 华润置地于11月13日以每股41.7港元出售华润万象生活4950万股现有股份（2.17%股权），净收益20亿港元拟用于土地收购（如2025年8月上海后滩一块245亿元人民币的土地）和一般营运资金 [10] - 贝壳预计2026年收入和净利润率稳定在7%，估计2026年成本节约约20亿元人民币，改造和租赁利润可能同比增长5亿元人民币 [11] 苏州市场观察 - 政策已全面放松，容积率降至全国相对较低水平 [12] - 8月取消转售限制导致过去两年竣工的准新房二手房供应增加 [12] - 销售面积从峰值下降约60%，上海非核心区购房限制放松分流了部分本地需求，部分基础需求也因无锡房价较低而流向无锡 [12] - 过去5年房价下跌40-50%，目前低于2016-17年水平 [12] - 新房有效可售库存约400万平方米，月均一手销售50万平方米，若包括毛地则总库存为800万平方米 [12] - 二手房库存约10万套，月均销售5000套 [12] - 土地销售收入约占地方政府财政收入的50%，活跃的土地购买者是地方政府融资平台，房企则为机会型购买 [12]