财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI增长16.4%，连续第七个季度实现双位数增长[7] - 第三季度归一化FFO为每股0.44美元，同比增长22%[22] - 净债务与EBITDA比率在第三季度末降至3.5倍，较上季度改善0.2倍，较2024年第三季度改善1.6倍[10][25][26] - 全年NFFO指引上调至每股1.69-1.72美元，较之前的1.64-1.68美元有所提高，意味着中点同比增长超过20%[23] - 全公司同店NOI增长指引上调至13%-15%，之前为11%-14%[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - Trilogy（综合高级健康园区）同店NOI增长21.7%，入住率平均为90.2%，同比上升超过270个基点，平均日费率增长约7%[12] - Trilogy的Medicare Advantage占总住院天数比例从一年前的5.8%增至7.2%[13] - SHOP（高级住房运营组合）同店NOI增长25.3%，revPOR同比增长5.6%，NOI利润率扩大近300个基点至21.5%[14] - SHOP同店现时入住率首次超过90%[14] - 门诊医疗同店NOI增长指引上调至2%-2.4%，之前为1%-1.5%[23] - 三重净租赁物业同店NOI增长指引调整为负25个基点至正25个基点[23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点是与顶尖区域运营商建立运营协同、进行纪律严明的资本配置和资本市场活动，并将居民护理和结果放在首位[10] - 通过Trilogy的集中收入管理系统等战略举措，将最佳实践推广至其他运营合作伙伴，以推动增长[16][17] - 投资策略强调增值的、以关系为导向的增长，优先考虑对运营商和市场有长期信心的机会[18][21] - 行业竞争环境稳定，交易机会增加，部分原因是私人股权集团在业绩改善后出售资产，但进入该行业存在难度[33][34][35] - 收购策略倾向于与现有运营商合作，通常先确定运营商再寻找资产，而非反之[93][94][96][97] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前是33年职业生涯中见过的最好的长期护理运营环境，需求顺风强劲[8] - 行业基本面极为有利，高级住房新开工量处于历史低位，而80岁以上人口加速增长，结构性供需失衡应支持多年的入住率、费率和NOI增长跑道[15] - 预计未来几年所有指标将继续向好，定价能力应能持续高于通胀约200个基点[29][31] - 对进入传统上较慢的冬季月份充满信心，但由于婴儿潮人口需求增长加速，季节性可能减弱[12][15] 其他重要信息 - 年初至今已完成超过5.75亿美元的收购，全部位于REIT DEA（运营）组合内[8][18] - 已授予的交易管道超过4.5亿美元，预计将在2025年第四季度或2026年初完成[9][20] - 正在进行中的开发管道总成本约为1.77亿美元，迄今已支出约5200万美元[20] - 在第三季度通过ATM项目出售290万股，筹集1.16亿美元，并结算了之前宣布的360万股远期销售，筹集1.28亿美元；签订了新的远期协议，涉及650万股，筹集2.75亿美元[24] - 在9月发布了首份企业责任报告[11] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于达到90%现时入住率后的增长潜力和定价策略 - 管理层认为从90%到100%的理论上限是10%，但不确定具体能达到多少，预计未来几年所有指标将继续因供需基本面而改善，但不一定每个季度都环比增长[28][29] - 预计定价将能持续高于通胀约200个基点，随着入住率上升，提价会更容易[31] - 季节性因素存在，例如假期前Trilogy的熟练护理入住率通常会下降，然后在1月初回升[30] 问题: 关于竞争环境，为何没有因高回报而变得更加激烈 - 管理层认为，随着行业业绩改善，有更多资产进入市场（供应增加），同时需求可能略有增加，但总体竞争环境稳定[33][34] - 进入该行业具有挑战性，需要时间学习，因此新参与者不会贸然进入[35] 问题: 关于Trilogy业务中平均日费率增长放缓及Medicare Advantage的影响 - Trilogy在熟练护理业务中有多种杠杆影响平均日费率，包括优化支付方组合，优先考虑Medicare和Medicare Advantage计划[40] - 随着入住率提高，优化支付方组合更容易；Trilogy正在寻找在质量上与其对齐且愿意提供匹配费率的Medicare Advantage计划[40] - 由于通胀放缓，Medicare费率增长（今年为3.2%）较去年（超过6%）有所下降，但这预计将被Medicare Advantage的增长部分抵消[41][42] 问题: 关于支付方组合（QMIX）改善对Trilogy的NOI和利润率的影响 - 支付方组合向Medicare和Medicare Advantage转变（减少私人支付和Medicaid）应能带来更高的NOI和利润率，因为这属于不同的业务线（熟练护理与辅助生活/独立生活），且Medicare/Advantage的利润率更高[44] - 第三季度利润率环比下降归因于多项因素，如购买流感疫苗（成本发生在Q3，收入后续确认）和员工健康保险成本等短期支出，但长期来看利润率预计将继续改善[46][47] - Trilogy位于中西部，冬季月份费用较高也需考虑[48] 问题: 关于利用Trilogy的收入管理系统与现有SHOP租户的进展和影响 - 公司与Trilogy的独特激励联盟（通过AHR股票支付激励）鼓励Trilogy与其他运营商分享最佳实践[52] - 目前处于与运营商进行各种工具（如收入管理、销售营销、员工培训等）的试点阶段，当前业绩尚未完全体现其益处，预计未来12-24个月将产生更大影响[53][54] - 还利用Trilogy的开发能力，在现有SHOP组合中确定扩建机会（例如在自有土地上增加别墅），以低风险获得高回报[54][55][56] - 运营商接受程度因自身能力而异，但Trilogy作为同行运营商的示范作用以及为需要规模的区域运营商提供后台支持是有益的[57][58][59] 问题: 关于交易管道（从3亿增至4.5亿美元）的势头和展望 - 管道增长是公司一年前开始建立管道以及增加两个新运营商（WellQuest, Great Lakes）的成果，为2025年末和2026年初提供了良好开端[64][65] - 进入2026年的管道比进入2025年时更为强劲，因为股票在2024年末才重新定价至有利于外部增长的水平[66] 问题: 关于门诊医疗（MOB）组合的业绩和战略思考 - 公司已出售约三分之一的MOB资产（按数量计，按NOI计少于三分之一），出售的是质量较差的部分，剩余MOB质量更高，业绩有所改善[68][69] - MOB的NOI占比已从COVID期间的约35%降至上一季度的17%以下，预计将继续下降，因为公司继续剥离MOB并将现金重新配置到高级住房[69][70] - 剩余MOB是公司喜欢的优质资产，但公司认为高级住房能提供更好的风险调整回报，已多年未收购MOB[70] 问题: 关于Trilogy业务中Medicare/Medicare Advantage住院天数占比的季节性 - 熟练护理入住率存在季节性，通常在9月达到低谷，夏季月份略有下降，在较冷的季节性月份（第一季度）达到峰值，今年季节性较弱[73][74] - 支付方来源也存在同样的季节性[74] 问题: 关于Trilogy因 acuity 提高而增加员工数量以及应对潜在变化的灵活性 - Trilogy主要通过其内部"灵活力量"（如旅行护士）来灵活调整人员配置，而不是大规模招聘或解雇[75] - Trilogy的员工流失率在行业中处于领先地位（约40%），招聘是一个持续的过程，部分受入住率驱动，但更是其运营方式的一部分[77] 问题: 关于交易量以及与其他公共REIT的竞争频率 - 公司通常进行较小规模的交易（单资产或双资产），许多交易通过运营合作伙伴获得，并非完全公开市场；在竞标时，更常见的是非REIT竞争对手[81][82] - 管道中约一半的交易是场外交易，新增运营商也带来了更多场外机会[82] 问题: 关于区域运营商的最佳实践是否对Trilogy有反向帮助（双向交流） - 公司每年举办运营商峰会讨论最佳实践，肯定存在运营商之间在运营特定部分、定价策略等方面的合作与相互学习[83][85] 问题: 关于SHOP收购策略的细节（独立生活、辅助生活、记忆护理；稳定与非稳定资产） - 收购策略涵盖所有类型（独立生活、辅助生活、记忆护理），但相对于同行，投资组合的 acuity 可能更高（更多辅助生活和记忆护理）[89] - 偏好较新的资产（过去10年内建造），但也收购稳定资产；追求的是未来几年能持续提供有机盈利增长的资产，而不仅仅是即时增值[90][91] - 非稳定资产通常能提供更高的增长机会和更低的单位成本折扣[91] 问题: 关于收购流程的重点（运营商优先与数据分析） - 流程重点是先确定运营商，再与运营商合作寻找资产或评估市场机会；对于公开市场交易，会立即咨询当地运营商的意见[93][94][96][97] - 这种方法比先找资产再找运营商更能带来信心[97] 问题: 关于现有管道是否仅包含现有运营商（包括新加入的），以及资产定价变化 - 管道中的所有交易均与现有运营商（包括Trilogy、WellQuest、Great Lakes）合作，没有外部运营商[103] - 资产定价非常稳定，未出现持续推高价格的热潮，买家在估值方面仍然高效[105]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化运营资金为每股0.44美元，同比增长22% [22] - 全公司投资组合同店净营业收入增长16.4%，连续第七个季度实现两位数增长 [6] - 净负债与EBITDA比率在第三季度末降至3.5倍，较上一季度改善0.2倍，较2024年第三季度改善1.6倍 [9][25] - 2025年全年归一化运营资金指引上调至每股1.69-1.72美元，此前为1.64-1.68美元，中点增长超过20% [23] - 全投资组合同店净营业收入增长指引上调至13%-15%，此前为11%-14% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - Trilogy（综合高级健康园区）同店净营业收入同比增长21.7%，入住率平均为90.2%，同比上升超过270个基点，平均日费率增长约7% [11] - 高级住房运营组合同店净营业收入增长25.3%，每房间收入增长5.6%，净营业收入利润率扩大近300个基点至21.5% [13] - 门诊医疗业务同店净营业收入增长指引上调至2%-2.4%，此前为1%-1.5% [23] - 三重净租赁物业同店净营业收入增长指引调整为负25个基点至正25个基点 [23] - Trilogy组合中Medicare Advantage占总住院天数的比例从一年前的5.8%增至第三季度的7.2% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司通过引入WellQuest Living和Great Lakes Management等新的区域运营商关系，扩大了地理多元化 [8][17] - 高级住房行业的新建开工量仍处于历史低位，而80岁以上人口增长加速，结构性供需失衡为未来数年的增长提供了空间 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略专注于通过与一流区域运营商的运营协同、纪律性的资本配置和资本市场活动，构建持久的长期增长 [9] - 外部增长活动积极，年内已完成超过5.75亿美元的收购，全部位于REIT DEA运营组合内，并拥有超过4.5亿美元的已中标交易管道 [7][8][19] - 正在利用Trilogy的集中化收入管理系统等战略举措，将其分析能力和运营策略推广至其他区域运营商，以优化收入 [15][16] - 投资策略强调增值的、关系驱动的增长，优先考虑对运营商和市场有长期信心的机会 [17] - 公司持续优化投资组合，第三季度执行了1300万美元的非核心资产处置，并将资本重新部署到能提供更优风险调整回报的运营资产中 [18] - 行业发展环境被管理层认为是33年职业生涯中最好的长期护理运营环境，需求顺风持续 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前是长期护理需求增长的早期阶段，具有规模、高质量结果和强大区域影响力的运营商最能有效捕捉这一增长 [14] - 尽管即将进入冬季传统淡季，但第四季度的入住率趋势表明季节性可能减弱，部分原因是婴儿潮人口加速增长带来的需求 [11] - 对进入2026年持乐观态度，预计将保持增长势头，外部增长管道比进入2025年时更为强劲 [25][61] 其他重要信息 - 公司在9月发布了首份企业责任报告，公开了其长期秉持的治理、社会和可持续发展优先事项 [10] - 公司通过ATM计划出售290万股股票，筹集1.16亿美元总收益，并结算了之前宣布的360万股远期销售，筹集另外1.28亿美元，同时签订了新的远期协议，涉及650万股，总收益2.75亿美元，为外部增长提供资金灵活性 [24] - 在建开发管道项目总预期成本约为1.77亿美元，目前已支出约5200万美元 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于90%入住率后的增长潜力和定价策略 - 管理层认为从90%到100%的理论上限是10%，但难以预测具体终点，预计未来几年所有指标将继续向好，但并非每个季度都会环比增长 [27][28] - 定价策略方面，预计能够以高于通胀率约200个基点的水平提价，例如3%的通胀下可实现5%或更高的定价增长 [28][30] - 季节性因素会影响表现，例如Trilogy的熟练护理入住率通常在圣诞节前下降，然后在1月初回升 [29] 问题: 关于竞争环境和收购机会 - 管理层认为，随着行业业绩改善，更多资产进入市场，但进入该行业难度大，需要时间学习，因此竞争并未过度加剧 [31][32][33] - 收购机会增加的部分原因是私募股权基金在基金生命周期结束后开始出售资产，以及资产表现改善后更多卖家进入市场 [32][33] 问题: 关于Trilogy业务中平均日费率增长和支付方组合 - Trilogy通过优化支付方组合，优先考虑Medicare和Medicare Advantage计划来驱动平均日费率，在更高入住率下更容易进行优化 [37][38] - Medicare费率增长因通胀放缓而减速（本年全国增长3.2%，去年超过6%），但预计Medicare Advantage的增长将部分抵消此影响 [39] - 支付方组合向Medicare Advantage的转变预计将推动净营业收入增长和利润率扩张，因为这比私人支付和医疗补助来源有更高的利润 [40] 问题: 关于Trilogy利润率趋势 - 管理层预期利润率长期将改善，但并非每个季度都会环比增长，第三季度利润率环比下降受多种因素影响，如流感疫苗采购（成本发生在Q3，收入在后）和员工医疗保险成本等 [41][42][43] - 地理位置（中西部）和冬季月份也会带来较高的费用 [44] 问题: 关于利用Trilogy系统与其他运营商合作 - 公司正将Trilogy的收入管理、销售、营销、员工培训等最佳实践推广至其他区域运营商，目前处于试点阶段，预计未来12-24个月将产生更大影响 [45][46][47] - 推广是选择性的，基于识别运营商的特定需求点，并利用Trilogy作为同行运营商的信誉进行建议，而非强制推行 [52][53] - 合作是双向的，公司每年举办运营商峰会分享最佳实践 [75][77] 问题: 关于收购管道和策略 - 收购管道已从年初的约3亿美元增至超过4.5亿美元，预计在2025年第四季度和2026年初完成，为2026年提供了强劲的开端 [58][59][61] - 收购策略优先考虑运营商关系，通常先确定运营商，再共同寻找资产，约一半交易为非公开市场交易 [73][74][84][86] - 收购资产类型包括独立生活、辅助生活、记忆护理的混合，偏好较新资产（近10年内建成），包括已稳定和未稳定资产，看重其长期有机增长潜力 [80][81][82] 问题: 关于医疗办公大楼投资组合 - 公司持续剥离医疗办公大楼资产，已从峰值约112栋减少至约70栋，主要出售规模较小、增长较弱的资产，剩余资产质量更高 [63][64] - 医疗办公大楼的净营业收入占比已从COVID期间的约35%降至上一季度的17%以下，公司将继续把资金重新部署到高级住房领域，认为其风险调整回报更优 [63][64] 问题: 关于Trilogy的支付方组合季节性和人员配置 - Medicare Advantage支付方组合的下降存在季节性因素，通常熟练护理入住率在9月见底，随后回升，但本年季节性减弱 [66][67] - Trilogy通过其内部建立的旅行护士组织等灵活劳动力来调整人员配置，而非大规模招聘或裁员，其员工流失率行业领先（约40%），招聘是持续过程 [68][69][70] 问题: 关于收购竞争和定价 - 收购竞争环境稳定，未出现定价大幅上涨的狂热，买家在估值上仍然高效 [94][95] - 收购管道中的交易均与现有运营商（包括新加入的WellQuest和Great Lakes）合作，暂无计划引入新运营商 [93]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化运营资金为每股0.45美元，同比增长约18% [3] - 第三季度标准化运营资金总额增长55.5%至9470万美元，标准化可分配资金总额增长50.6%至9310万美元 [17] - 每股标准化运营资金增长0.07美元至0.45美元，增幅18.4%，每股标准化可分配资金增长0.05美元至0.44美元，增幅12.8% [17] - 更新后的2025年全年指引中点为每股1.765美元，同比增长约18% [3][18] - 预计2025年总现金租金收入约为3.44亿至3.45亿美元，直线租金约为900万美元，融资应收款利息收入为1200万美元，总利息收入约为9600万美元，利息支出约为4400万美元 [19] - 预计2025年一般及行政费用约为5200万至5300万美元，其中股票薪酬约为1200万美元 [19] - 净债务与税息折旧及摊销前利润比率约为0.43倍，净债务与企业价值比率为2.4%，固定费用覆盖率为11倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度及之后完成了4.95亿美元的新投资，使年初至今总投资额超过16亿美元 [5] - 投资渠道规模约为6亿美元，其中约一半为美国专业护理机构，三分之一为英国护理院，其余为老年人住房和战略贷款 [14] - 季度结束后进行的投资综合稳定收益率约为8.8% [13] - 美国专业护理机构交易收益率通常在9%左右，英国护理院交易税前收益率约为8.5%或更高，老年人住房交易寻求首年收益率达到7%或更高 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国专业护理机构一直是核心增长引擎，未来仍将如此 [6] - 第二季度通过收购CareREIT正式增加英国市场作为第二个增长引擎，其投资渠道目前约占总额6亿美元的三分之一 [7][14] - 老年人住房运营平台作为第三个增长引擎，预计在年底前完成首笔交易 [7][10] - 在英国市场，交易渠道规模持续缓慢增长，近期市场出现一些大型交易，活动显著 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是建立三个增长引擎：美国专业护理机构、英国护理院和老年人住房运营平台，以实现未来十年的加速增长 [6][7][10] - 投资策略保持纪律性，强调运营商关系以及创造性、协作性的交易结构 [15] - 对于老年人住房业务，将采取与美国专业护理机构类似的态度，优先考虑运营商匹配，业务范围可包括稳定资产和价值增值机会，但可能避免需要大量资本支出的艰难扭亏项目 [52][81][82] - 公司目标是在强劲的二线市场保持竞争力，偏好位于次级市场排名第一或第二的资产 [90] - 公司投资数据科学平台，旨在提升整个组织的生产力、决策效率和智能化水平 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2026年及未来几年表示非常乐观，认为当前机会集比12个月前更大，因为有三个增长领域，明年有潜力实现又一显著增长年 [72][93] - 行业交易活动呈现适度但有意义的增长，特别是在老年人住房和护理院市场 [14] - 人口结构因素预计将在未来十年推动老年人住房入住率上升，目标稳定入住率在90%出头 [73] - 公司处于独特机会窗口，能够利用对急症后服务和住房的代际需求 [9] 其他重要信息 - 首席财务官Bill Wagner将于年底退休，由战略与投资者关系高级副总裁Derek Bunker接任 [16] - 公司流动性强劲，截至11月5日持有约3.34亿美元现金，并拥有12亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [19] - 公司在第三季度偿还了CareREIT交易中承担的担保票据和循环贷款，并签订了利率互换协议，将5亿美元定期贷款的利率固定三年，全部计入后利率为4.6% [17] - 公司在8月通过增发股票筹集了7.36亿美元增长资金，用于投资并完全偿还了循环信贷额度，目前股权出售计划仍有约3.8亿美元可用额度 [17][18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于不同资产类别（专业护理机构、英国护理院、老年人住房）的预期收益率 [24] - 回答：美国专业护理机构收益率通常在9%左右，有时愿意用少量收益率换取更好的覆盖率；英国护理院税前收益率约为8.5%或更高；老年人住房收益率取决于资产年龄、资本支出需求和市场，首年收益率目标为7%或更高 [24] 问题: 投资渠道中是否有贷款或优先投资 [25] - 回答：渠道中有几笔战略优先贷款，但规模不大 [25] 问题: 关于股权融资以最小化期限错配的计划 [26] - 回答：根据具体情况评估，尝试使融资期限与投资渠道匹配，目前渠道关闭和补充速度都很快，尚未大量使用远期股权融资，但保留该选项 [26] 问题: 为构建老年人住房运营平台所做的投资类型、时间安排以及对2026年一般及行政费用的影响 [30] - 回答：从去年底开始增加高级投资专业人员，年中增加投资团队资源，年底前增加数据科学和资产管理资源，以及税务和会计资源；预计2024年可能再增加2-3名相关人员；一般及行政费用增长部分与短期激励计划相关，该部分明年将重置，但会因团队投资而有所抵消，预计第四季度水平与第三季度相似，明年有增有减 [30][44][45] 问题: 关注的老年人住房交易类型以及是否需要收购平台 [31] - 回答：策略是不等待完美的大型组合交易，而是主动构建基础设施以适应当前渠道；会考虑任何规模的市场机会 [31] 问题: 英国与美国市场的比较，以及英国市场是否存在更大机会或竞争 [35] - 回答：收购CareREIT后其渠道曾停滞，需要时间重建；目前英国渠道约占总额的三分之一，规模持续缓慢增长，市场活动显著，公司保持竞争力 [36][37] 问题: 数据科学平台的应用和预期效果 [38] - 回答：数据科学投资将应用于公司全局，提升各部门的智能化和效率，尤其在老年人住房业务中有助于成为增值型资本伙伴 [39] 问题: 2026年一般及行政费用的展望 [43] - 回答：由于团队建设投资，费用将保持高位，但短期激励计划重置会带来部分抵消；明年费用水平可能与今年第三、四季度相似 [44][45][61] 问题: 对专业护理机构运营公司或RIDEA结构投资的兴趣 [46] - 回答：不排除可能性，对于合适的运营商和交易会考虑，但目前渠道中没有此类项目 [48] 问题: 首批老年人住房交易是否考虑与运营商建立长期管道关系，以及目标运营商数量 [52] - 回答：将像对待专业护理机构一样个案处理，有些交易附带增长管道，有些没有；倾向于与任何合作运营商扩展关系 [52] 问题: 老年人住房战略是否仅限于美国 [53] - 回答：目前专注于美国，但未来不排除应用于英国的可能性 [53] 问题: 第三季度租赁转型中如何实现租金增长以及覆盖率的比较 [54] - 回答：对Covenant Care的资产采取主动措施，协助其出售并将资产转移给稳定、强大的运营商，从而消除之前的担忧 [55] 问题: 英国护理院组合覆盖率环比稳定但较5月披露水平略有下降的原因 [60] - 回答：下降是特定资产的原因，非普遍现象，不构成担忧 [60] 问题: 当前投资渠道与一年前相比是否更大，以及其中由过往贷款产生的非公开交易比例 [71] - 回答：机会集确实扩大，从单一市场变为三个市场，对明年实现显著增长潜力更乐观；渠道由公开交易和通过运营商关系等渠道产生的专有机会共同组成 [72] 问题: 老年人住房交易的承保标准、目标内部收益率、稳定入住率和利润率预期 [73] - 回答：目标内部收益率普遍在低双位数；稳定入住率目标在90%出头；人口结构将推动长期增长 [73] 问题: 发展老年人住房业务的动机是为了扩大外部增长还是改善内生增长故事 [79] - 回答：两者都是 compelling 的原因，但主要是长期考量，为了在未来10-20年维持高增长率 [80] 问题: 初期老年人住房交易偏好稳定资产还是价值增值型资产 [81] - 回答：策略类似专业护理机构，关键是匹配运营商与机会，范围较广，可做稳定型也可做扭亏型，但可能避免高资本支出的艰难扭亏项目 [81] 问题: 对Pacs公司可能退市的看法 [83] - 回答：在Pacs公司报告之前没有任何更新或评论 [83] 问题: 老年人住房资产的具体偏好（如 acuity 水平、独立生活、园区式） [89] - 回答：没有特定偏好，范围广泛 [89] 问题: 对市场区域和价格点的偏好 [90] - 回答：可能在强劲的二线市场最具竞争力，偏好次级市场中排名第一或第二的优质资产 [90]

公司业绩发布会基本信息 - 公司举行2025年第三季度业绩网络直播会议 [1] - 公司首席执行官兼总裁Michael Anderson和首席财务官Scott Lappetito将主持本次会议 [4] - 会议内容将被录制，演示文稿和回放将在公司网站www nhpreit com公布 [3] 财务信息说明 - 演示中部分陈述和假设为前瞻性陈述，受制于特定假设和风险因素，实际结果可能与陈述存在重大差异 [2] - 公司将讨论某些非GAAP财务指标，这些指标不应被视为孤立指标或GAAP结果的替代品 [3] - 非GAAP指标与最直接可比GAAP指标的调节表将在公司网站2025年第三季度材料中提供 [3]

业绩总结 - 2025年净收入预期在0.655美元至0.665美元之间[18] - 2025年每股基金运营收益(FFO)预期在1.465美元至1.475美元之间[18] - 2025年每股正常化FFO预期在1.455美元至1.465美元之间[18] - 2025年现金利息支出预期约为1.04亿美元[22] - 2025年一般和行政费用预期约为5000万美元，其中包括1100万美元的股票补偿费用[22] - 截至2025年9月30日，Sabra的综合企业价值为69亿美元[66] - Sabra的流动性约为11亿美元，确保了随时可获得的资本[68] - 截至2025年9月30日，Sabra的净债务与调整后EBITDA比率为4.96倍[69] - Sabra的股息收益率为6.7%[78] 用户数据 - 截至2025年9月30日，女性员工占总员工的57%，管理层/领导角色中占61%[39] - 截至2025年9月30日，团队成员中33%自我认同为少数族裔[41] - 85岁及以上人口自2000年以来增长了60%，而同一时期内熟练护理床位减少了12%[49] 未来展望 - 2025年每股年化现金净运营收入(Cash NOI)增长预期为低个位数[22] - 2025年管理的老年住房组合的同店现金NOI增长预期在中十几的百分比[22] - 预计Medicaid费率在前五个州将平均增长5%，这些州占Sabra熟练护理投资组合的一半[57] 财务状况 - Sabra的加权平均债务到期时间约为4年，直到2028年没有重大债务到期[68] - Sabra的固定利率债券占总债务的18%[66] - Sabra的加权平均有效利率为3.61%[68] - Sabra的股东权益价值占比为65%[66] - Sabra的前五大关系的EBITDARM覆盖率为49%[86] 其他信息 - 公司认为净收入是最合适的收益衡量标准，同时认为运营资金（FFO）和调整后的运营资金（AFFO）是重要的非GAAP补充指标[98] - FFO定义为净收入减去房地产处置的收益或损失，加上房地产折旧和摊销[98] - AFFO在FFO的基础上排除股票补偿费用、非现金租金收入等项目[98] - 净债务是公司循环信贷、定期贷款、高级无担保票据和担保债务的本金余额，减去现金及现金等价物[99] - 净运营收入（NOI）定义为总收入减去运营费用，排除所有其他财务报表项目[101] - 占用率是指设施在指定期间的平均运营占用率，通过实际入住人数与可用床位/单位的比率计算[103] - 技能组合定义为在技能护理/过渡护理设施中，医疗保险和非医疗补助管理的患者收入占总收入的比例[105] - 稳定设施在收购时被分类为稳定或非稳定，通常在保持一致的表现或24个月后重新分类为稳定[107]

核心观点 - 公司2025年第三季度业务表现强劲 为公开上市做准备奠定基础 [2] - 核心运营指标显著改善 尤其是老年住房运营物业板块的同店现金净营业收入实现27.2%的同比增长 [6] - 关键财务指标FFO和AFFO每股收益分别实现21.1%和12.5%的环比增长 [6] 财务业绩亮点 - 第三季度净亏损为每股0.56美元 [6] - Nareit定义的运营资金为每股0.23美元 调整后运营资金为每股0.36美元 [6] - FFO每股收益环比增长21.1% AFFO每股收益环比增长12.5% [6] - 第三季度投资组合同店现金净营业收入同比增长12.2% [6] 业务板块表现 - 老年住房运营物业板块同店现金净营业收入同比增长27.2% 环比增长10.3% [6] - 门诊医疗设施板块同店现金净营业收入同比增长4.7% 环比下降1.6% [6] - 老年住房运营物业板块同店平均入住率达83.7% 同比增长4.0% [6] - 门诊医疗设施板块同店期末入住率为93.5% 同比下降0.4% [6] 资产负债表与资本活动 - 截至2025年9月30日 总债务余额为10亿美元 加权平均利率5.1% 平均剩余期限3.5年 [4] - 净杠杆率为8.9倍 较2025年6月30日改善0.4倍 [5] - 2025年前九个月使用处置收益偿还债务8310万美元 [4] - 2025年4月全额偿还2170万美元的Capital One OMF仓库设施 [4] 投资与处置活动 - 第三季度完成一处非核心SHOP物业处置 合同售价180万美元 [3] - 2025年前九个月以加权平均收益率11.9%回购450万美元优先股 较面值折价9.75美元 降低杠杆290万美元 [8] 股息分配 - 董事会于2025年9月19日宣布优先股股息 [6] - 7.375% A系列累积可赎回永久优先股每股股息0.4609375美元 [7] - 7.125% B系列累积可赎回永久优先股每股股息0.4453125美元 [7] 运营指标 - 同店收入同比增长12.0% [6] - 同店现金净营业收入利润率达21.5% 同比扩张2.5% [6] - 老年住房运营物业板块现金净营业收入利润率计算方式为现金净营业收入除以租户收入 [19]

核心观点 - 公司2025年第三季度业务表现强劲，核心运营指标显著改善，特别是老年住房运营物业板块的同店现金净营业收入实现高速增长，为公开上市准备奠定基础 [2] 财务业绩亮点 - 第三季度每基本股和稀释股净亏损为$(0.56) [8] - Nareit定义运营资金为每稀释股$0.23，调整后运营资金为每稀释股$0.36 [8] - 运营资金每股较上季度增长21.1%，调整后运营资金每股较上季度增长12.5% [8] - 投资活动方面，公司在截至2025年9月30日的季度完成处置一处非核心老年住房运营物业，合同售价为180万美元 [4] 运营表现 - 第三季度投资组合同店现金净营业收入同比增长12.2% [8] - 老年住房运营物业板块同店现金净营业收入同比增长27.2%，环比增长10.3% [8] - 门诊医疗设施板块同店现金净营业收入同比增长4.7%，环比下降1.6% [8] - 同店平均入住率达83.7%，同比增长4.0% [8] - 同店收入同比增长12.0% [8] - 同店现金净营业收入利润率达21.5%，同比扩张2.5% [8] - 门诊医疗设施板块期末入住率为93.5%，同比下降0.4% [8] 资产负债表与资本结构 - 截至2025年9月30日，总未偿债务（扣除未摊销债务发行成本）为10亿美元，加权平均利率为5.1%（考虑利率对冲后），平均剩余期限为3.5年 [5] - 2025年初至9月，公司利用处置收益偿还了8310万美元债务 [5] - 2025年4月，公司全额偿还了2170万美元的Capital One门诊医疗设施仓库融资 [5] - 净杠杆率为8.9倍，较2025年6月30日改善0.4倍 [6] 优先股与股息 - 2025年9月19日，董事会宣布对流通在外的优先股派发股息 [9] - 在截至2025年9月30日的九个月内，公司以加权平均收益率11.9%回购了450万美元先前流通在外的优先股，相当于面值折价9.75美元，并减少杠杆290万美元 [9] - 7.375% A系列累积可赎回永久优先股每股派息$0.4609375，7.125% B系列累积可赎回永久优先股每股派息$0.4453125 [14] 非GAAP财务指标 - 公司计算运营资金和调整后运营资金作为评估运营绩效的补充指标 [16][17][18] - 调整后息税折旧摊销前利润定义为息税折旧摊销前利润，排除收购和交易相关成本等非现金项目 [19] - 净营业收入定义为来自租户的总收入减去物业运营成本，现金净营业收入则排除直线租金调整等非现金项目 [20] - 净负债为总债务减去现金及现金等价物，净杠杆率为净负债除以年化调整后息税折旧摊销前利润 [22][23]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度现金净营业收入（Cash NOI）为4280万美元，较2024年同期的4080万美元增长4.9% [15] - 现金NOI增长主要由过去一年的收购活动和1.2%的同店现金NOI增长驱动，部分被Stoughton医疗设施的现金NOI减少所抵消 [15] - 与2025年第二季度相比，现金NOI增长2.2%，主要得益于Southlake和Reunion Novus投资组合的收购以及Stoughton项目拆除期间持有成本的降低 [15] - 第三季度每股营运资金（AFFO per share）同比下降0.8%，主要与2024年底新签订的利率互换协议导致的利息支出增加有关 [16] - 与2025年第二季度相比，每股AFFO增长4.2%，主要受前述收购、夹层贷款利息收入增加以及管理费用（G&A）减少的推动 [16] - 报告义务人占比增长2.4%至75.8%，其综合EBITDA租金覆盖比率从第二季度的5.31倍上升至6.19倍 [16] - 若剔除一个因租赁转让而新加入报告范围且覆盖比率很高的特定租户，平均EBITDA租金覆盖比率将维持在5.31倍，与上季度持平 [16] - 期末循环信贷额度提供近4.5亿美元可用资金，总流动性超过4.76亿美元，净负债与EBITDA比率为3.9倍，低于目标范围 [18] - 第三季度AFFO派息比率为71% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司成功续签了2025年到期的90%的租约，第三季度完成三份租约续签，涉及约5.8万平方英尺面积，占投资组合年基本租金（ABR）的1% [11] - 季度结束后，位于路易斯安那州Alexandria的医疗设施发生意外租户迁出，该租户占投资组合总面积和ABR的约0.3%（15,600平方英尺） [11] - 在阿肯色州Fayetteville的医疗设施，公司与Community Health Systems（CHS）提前终止租约，并获得终止付款，同时预计将与Washington Regional Medical Center签订一份新的17.5年租约，该转换预计在2025年12月进行 [12] - CHS将从公司的第三大租户变为第六大租户 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的差异化定位在于专注于医疗保健资产和长期净租赁结构，认为这能为股东带来更好的长期结果 [13] - 医疗保健支出的非自由支配性质在市场周期中展现出持久性和韧性 [13] - 三重净租赁结构将物业运营费用转嫁给租户，减轻了日常持有房地产的高成本，较长的租赁期限相对于租期较短的同行，应能减少重新招租的资本支出 [13] - 公司对2026年的收购量预期与今年已完成的水平相似，但由于预期的央行货币政策宽松，目标资本化率预计会有所收紧 [10] - 公司建立了上限为7500万美元总收益的为期三年的股票回购计划（任何12个月内不超过2500万美元），第三季度未进行回购 [18] - 公司设立了按市价发行（ATM）股权计划，作为在能够 accretively 筹集股权资本时的可用工具，目前尚未通过该计划发行任何股票 [19] - 公司保持谨慎的资本配置，重点收购位于患者附近、增长市场中由优质租户承租的高性能三重净租赁医疗保健资产 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管政治头条和宏观经济形势仍是关注焦点，但公司强大的租户基础、资产负债表状况和可用流动性在安全性和增长潜力方面使其脱颖而出 [17] - 公司对租户信贷前景持谨慎乐观态度，更关注租约到期和续租率，租户覆盖比率强劲且持续向好 [29][30] - 在医疗保健开发市场，特别是康复治疗领域，愿意提供贷款的机构可能更为有限，公司希望成为那些希望扩张的开发商的合作伙伴 [41] - 公司认为其资产组合（专注于门诊诊疗环境、低成本患者环境，如MOB、康复治疗、部分长期急性护理LTAC和行为健康）相较于短期急症护理医院，更能免受潜在ACA补贴变动带来的系统性压力 [49][50] 其他重要信息 - 第三季度完成了总额约8700万美元的收购，包括位于德克萨斯州Southlake的医疗门诊大楼和毗邻的门诊手术中心组合（1630万美元），以及位于德克萨斯州Plano和亚利桑那州Peoria的两个新建住院康复设施组合（7050万美元） [4][5][6] - 公司为现有租户提供了资本部署机会，例如向Pam Health提供约500万美元资本用于其在圣安东尼奥设施的再开发，预计2025年12月开始运营，并将签订新的20年三重净租赁协议 [6][7][8] - 在特拉华州Dover的医疗设施收购了相邻土地以支持约1250万美元的扩建，预计2026年底完成，将增加近1.3万平方英尺面积和最多12张新床位，并享受新的20年三重净租赁协议 [8][9] - 在堪萨斯州Overland Park的设施也有类似的约1600万美元的扩建机会，预计2026年开始并完成，将增加两层楼和17张新床位 [9] - 这些扩建机会产生的增量资本部署现金收益率通常比收购现金资本化率高出至少150个基点，有些甚至高出300个基点 [9][40][41] - 收购管道保持强劲，有一个约4300万美元的机会已授予公司，预计在2026年初完成，但需经过惯常的尽职调查程序 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: CHS的终止付款是在第三季度还是第四季度确认？金额是多少？ [23] - 回答: 预计CHS的终止付款将在第四季度收到，金额大约为几十万美元 [23] 问题: 第四季度损益表可能受到哪些正面或负面因素影响？ [24] - 回答: 主要因素包括Stoughton项目持有成本持续减少（预计从每月约7.5万美元降至2026年的约3.5万美元），计划进一步通过上诉降低房地产税；先前提到的Pam Health递延租金将计入租金收入；预计2025年全年G&A将低于先前沟通的范围（2250万至2350万美元）的低端或略低；拆除成本将持续发生至2026年初；以及可能有的季节性奖金计提 [24][25] 问题: 在目前股价水平下，公司在不超出目标杠杆率范围内，还有多少能力进行额外交易而无需发行股本？ [26] - 回答: 估计大约有2亿至2.2亿美元的收购容量，以达到沟通的净负债与EBITDA目标比率（4.5至5.5倍）的中点，即约5倍杠杆率对应2亿美元容量 [27] 问题: 公司内部租户信贷观察名单的演变趋势如何？ [28] - 回答: 公司持谨慎乐观态度，更关注租约到期和续租率，2025年租金收缴情况良好，租户覆盖比率强劲且持续改善，但对未来联邦政府报销等政策环境持观察态度 [29][30] 问题: 在当前股价下，资产处置和股票回购是否比资产基础增长更具吸引力？资本部署机会最吸引人的领域是哪里？ [34] - 回答: 2025年至今的机会更多出现在ERF领域，MOB领域交易量虽大但质量未必符合要求；资产处置更倾向于事件驱动；目前资本配置偏向于新投资，但公司保持灵活，拥有收购、资产出售、股票回购等多种工具 [35][36][37][38] 问题: 在可利用的杠杆容量中，预计有多大比例会部署到收益率较高的开发机会中？ [39] - 回答: 公司青睐夹层贷款（可获得两位数中段回报）和现有投资组合内的扩建机会（建设期短于12个月，收益率通常比收购资本化率高出150个基点或更多，有些甚至高出300个基点），但会注意租户集中度风险；认为当前医疗开发市场，特别是康复领域，贷款方有限，公司希望成为合作伙伴 [40][41][42] 问题: Alexandria租户迁出对第四季度租金有何影响？ [43] - 回答: 该租户原租约7月底到期，8月至10月支付了全额租金及25%的逾期占有租金，预计可能还需要支付11月的租金（含逾期费），12月情况尚早，租户通常在当月前10天左右支付 [43] 问题: 如何评估开发或扩建项目的可行性及风险回报平衡？ [48] - 回答: 绝大多数情况下来自租户提议，公司会审查租户关于增加床位的预估报表，并受益于现有运营的信誉（施工期间运营不中断），公司也会主动向租户沟通提供资本的意愿 [48][49] 问题: 如果ACA补贴取消，投资组合中是否存在风险？ [49] - 回答: 公司资产专注于门诊和低成本护理环境，而非短期急症护理医院，即使ACA补贴变动导致系统压力，公司认为自身隔离度较高，但承认这对整个医疗市场并非好事 [49][50] 问题: 如何看待ATM计划和股票回购计划在当前环境下的吸引力？ [51] - 回答: 公司认为当前股价水平发行股本会非常稀释且不能反映公司价值，因此目前不是发行股权的合适时机；股票回购是另一种选择，公司会审慎考虑如何最佳配置资金（每一美元），在收购（今年已完成约1.45亿美元，明年预期类似水平）、保持资产负债表质量等因素间权衡 [51][52][53]

业绩总结 - 2025年第三季度租金收入为49,421千美元，较2025年第二季度的48,544千美元增长1.8%[9] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收入为11,609千美元，较2025年第二季度的8,598千美元增长35.9%[9] - 2025年第三季度EBITDAre为39,475千美元，较2025年第二季度的37,870千美元增长4.2%[9] - 2025年第三季度的FFO为30,976千美元，较2025年第二季度的30,014千美元增长3.2%[9] - 2025年第三季度的FFO每股摊薄收益为0.56美元，较2025年第二季度的0.54美元增长3.7%[9] 用户数据 - 截至2025年9月30日，公司的物业数量为140个，较2025年6月30日的136个增加了2.9%[9] - 截至2025年9月30日，租赁率为99.1%，与2025年6月30日的99.2%基本持平[9] - 2025年第三季度的租赁率为99.1%，较2024年同期的95.5%有所提升[50] 财务指标 - 截至2025年9月30日，公司的净债务为648,291千美元，较2025年6月30日的556,168千美元增加了16.5%[11] - 截至2025年9月30日，公司的市场资本化为1,390,673千美元，较2025年6月30日的1,311,710千美元增长6.0%[11] - 2025年第三季度的总运营费用为30,004千美元，较2024年同期的29,312千美元增长2.4%[15] - 2025年第三季度的总负债为757,826千美元，较2024年12月31日的603,889千美元增长25.5%[14] 未来展望 - 2025年截至9月30日，年化基础租金为每平方英尺33.53美元，较2024年的32.90美元有所上升[50] - 2025年截至9月30日，年内收购的物业总价值为148,877千美元，包含多个医疗设施[44] 负面信息 - 2025年第三季度的净收入为11,609千美元，较2024年同期的11,935千美元下降2.7%[15] - 2025年第三季度的AFFO为31,081千美元，较2024年同期的31,714千美元下降2.0%[17] 其他新策略 - 2025年第三季度的现金净运营收入为42,825千美元，现金净运营收入率为86.7%[22] - 2025年第三季度的EBITDARM覆盖率显示，租金支付能力良好，反映出租户的现金流充足[85]

财务业绩概览 - 公司2025年第三季度营收达3.1159亿美元，同比增长12.9% [1] - 季度每股收益为0.79美元，远超去年同期的0.42美元 [1] - 季度营收超出市场一致预期3.086亿美元，实现0.97%的正向惊喜 [1] - 季度每股收益超出市场一致预期0.77美元，实现2.6%的正向惊喜 [1] 细分收入表现 - 租金收入为2.6074亿美元，较两位分析师平均预估的2.6217亿美元略低，但相比去年同期增长14.5% [4] - 房地产税及土地租赁收入为380万美元，高于两位分析师平均预估的362万美元，同比增长2.3% [4] 利润与市场表现 - 稀释后净收益为每股0.59美元，高于两位分析师的平均预估0.44美元 [4] - 公司股价在过去一个月下跌6.6%，同期标普500指数上涨3.6% [3] - 公司目前Zacks评级为3级（持有），预示其短期表现可能与大盘一致 [3]