公司管理层变动 - Hepsor AS监事会于2025年8月5日选举Henri Laks为新任主席 其监事会成员任期三年 [1] - Henri Laks是公司联合创始人之一 自2011年起担任Hepsor集团旗下公司的管理委员会成员 [1] - Henri Laks表示将在战略监督层面继续推动公司发展 其拥有超过20年房地产行业经验 [1] 公司治理结构 - 截至2025年8月1日 Hepsor AS监事会由Henri Laks Kristjan Mitt和Andres Pärloja三人组成 [2] - 管理委员会成员Martti Krass联系方式披露 电话+372 5692 4919 邮箱martti@hepsor.ee [2] 公司业务概况 - Hepsor AS是住宅和商业房地产开发商 业务覆盖爱沙尼亚 拉脱维亚和加拿大 [2] - 公司14年运营期间累计开发2076套住宅和36300平方米商业空间 [2] - 作为波罗的海地区首家开发商 公司实施多项创新工程技术方案 提升建筑能效和环保性能 [2] - 当前开发项目总数25个 总建筑面积达178200平方米 [2]

UAB "Kvartalas" (hereinafter - the Company), which is developing the business center "Sąvaržėlė" on Konstitucijos Avenue in Vilnius, announces that Marius Žemaitis has been appointed as the new director of the Company. M. Žemaitis has more than fifteen years of experience in real estate fund management and real estate development. The new director of the Company is a member of the board of one of the largest investment management companies in Lithuania – UAB "Lords LB Asset Management", as well as the manag ...

行业与公司 - **中国大陆房地产行业**：涉及主要城市二手房挂牌价格指数、经理信心指数、中介网站流量指数等关键指标[5][8][9][16] - **香港房地产行业**：包括零售销售预期、住宅库存、新盘销售数据及价格变动[5][35][36][43] - **相关公司**： - **中国大陆开发商**：华润置地(1109 HK)、中国海外发展(0688 HK)、龙湖集团(0960 HK)、万科(2202 HK)等[5][84][89] - **香港开发商/REITs**：新鸿基地产(0016 HK)、九龙仓置业(1997 HK)、领展(0823 HK)[5][72][92] - **信用债发行人**：万科(VNKRLE)、龙湖(LNGFOR)、绿城(GRNCH)等[84][111][113][114] --- 核心观点与论据 **中国大陆市场** 1. **价格与信心指标** - **二手房挂牌价指数**：一线城市指数从19.7降至19.3（2024年5月以来新低）[5][8] - **经理信心指数**：微升至46.6（仍处低位，低于50枯荣线）[5][9] - **中介网站流量**：同比恶化至-24%（前周-15%）[5][16] 2. **销售数据** - **60城新房销售**：同比-14%（较前周-25%收窄），较四年均值低68%[5][20][23] - **12城二手房销售**：同比降幅从-6%收窄至-4%[5][28][31] 3. **政策与市场情绪** - 政治局会议前“以防万一”心态推动板块周涨4%（跑赢恒指+2%）[5] - **推荐标的**： - **大型国企**：华润置地、华润万象生活、中国海外发展[5] - **高弹性标的**：龙湖、金茂[5] **香港市场** 1. **零售与住宅动态** - **零售销售**：财政司司长对6月数据“审慎乐观”，预计私人消费转正（利好REITs）[5] - **住宅库存**：未售库存降至2.12万套（环比-6%，4Q23以来最低），潜在供应降至10.1万套（连续五季下降）[5][36][39] 2. **新盘表现** - **凯柏峰III**：均价1.4万港元/平方英尺（较2023年首批降价18%），开盘售出77%[5][43] - **滙晨II**：均价1.9万港元/平方英尺（较上一期+2%但低于二手价8%），售出93%[5][43] 3. **二手市场** - **价格指数**：周涨1%（3月2025以来最大涨幅），但估值指数CVI降至58.2（40-60区间预示横盘）[5][54][60] - **推荐标的**：太古地产、领展、九龙仓置业[5][72] --- 其他重要细节 **信用市场** - **高收益债表现**：JACI中国高收益地产指数周涨0.3%，年内累计+10%[7][86] - **投资者关注点**： - **万科**：深铁整合进展及债券估值（若国有化或收益率降至高个位数）[7] - **龙湖**：2025年港元银团贷款再融资安排[7] **数据图表关键信息** - **图8**：香港未售库存月数持平于15个月[36] - **图13**：香港二手房价较2021年峰值仍低28%[54] - **图20**：中国高收益地产债指数2025年表现（1月=100）[86] **风险提示** - **法律声明**：报告可能受利益冲突影响（J.P. Morgan与部分覆盖公司存在业务关系）[3][97][100] - **评级分布**：全球覆盖股票中50%为“增持”，13%为“减持”[106] --- **注**：单位换算遵循原文（如psf=平方英尺，1M=百万）；数据截至2025年7月29日[5][27][43]

**行业与公司概述** - **行业**：中国房地产行业（Asia Pacific）[1][7] - **涉及公司**：30家主要开发商（包括国企、半国企及民企），如中国海外发展（0688 HK）、华润置地（1109 HK）、万科（2202 HK）、金茂（817 HK）、越秀地产（123 HK）等[3][10] --- **核心观点与论据** **1 销售数据显著下滑** - **7月同比降幅扩大**： - 30家主要开发商合约销售同比降25%（6月降33%），7个月累计降26%[1][2] - 前50/100开发商销售同比降28%/27%（6月降26%/26%），7个月累计降13%[2] - **环比季节性疲软**：前50/100开发商销售环比降43%/38%，弱于往年平均降幅（30%）[2] - **分化明显**： - **国企表现较好**：金茂（+49%）、越秀（+19%）[3] - **民企大幅下滑**：中南、新城、龙光、宝龙、旭辉、中骏等降幅超40%[3] - **半国企疲软**：金地（-58%）、万科（-30%）[3] **2 市场疲软原因** - **政策支持有限**：7月政治局会议未提及房地产行业，政策放松需房价连续显著下跌触发（当前未出现）[4] - **高库存压力**：一二手市场库存高企，二手房挂牌价持续下跌，卖家亏损出售意愿增强[4] - **居民信心不足**：贸易谈判不确定性推迟购房计划，叠加销售疲软加剧价格悲观预期[4] **3 未来展望** - **销售持续低迷**：低基数下仍预计未来数月同比负增长[4] - **防御性策略建议**： - 推荐优质国企（品牌优势+一线城市资源）：华润置地（1109 HK）、华润万象生活（1209 HK）[5] - 高股息标的：建发国际（1908 HK）、绿城管理（9979 HK）[5] --- **其他重要细节** **数据表现** - **月度销售（RMB十亿）**： - 华润置地：7月13.3（同比-14%，环比-43%）[10] - 万科：7月13.5（同比-30%，环比+16%）[10] - 金茂：7月8.5（同比+49%，环比-46%）[10] - **累计销售（7M25）**： - 前100开发商累计销售1,465亿（同比-13%）[10] **估值与风险** - **华润置地**：NAV目标价56.2港元（开发物业DCF折现率8.6%，投资物业资本化率5-8%）[17] - **建发国际**：NAV目标价32.55港元（开发物业DCF折现率9.6%）[20] - **风险提示**：销售不及预期、政策滞后、库存压力、利润率承压[22][23][26][27] --- **忽略内容** - 合规声明、分析师认证、公司持股披露等非分析性内容[28-86] - 历史评级及价格数据（如无直接关联当前观点）[82][84] **注**：所有数据引用自原文标注的[序号]，单位已统一换算为十亿（Rmb bn）或百分比（%）。

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业 涵盖房地产开发及物业管理与服务两个子行业[1][8] * 涉及的上市公司包括中国海外发展 中国金茂 招商蛇口 万科企业 华润置地 金地集团 绿城中国 龙湖集团 越秀地产 新城发展等开发商[92][94] * 以及雅生活服务 中海物业 国贸股份 碧桂园服务 绿城管理控股 绿城服务 万物云 保利物业 融创服务 华润万象生活等物管公司[96] 核心观点与论据：市场趋势恶化 * 7月二手房价格跌幅扩大 追踪的约50个样本城市成交房价环比下降1.1% 同比下降9.8% 环比跌幅较6月的-1.0%和5月的-1.0%有所扩大[1][2] * 87%的城市录得房价环比下跌 虽较6月的93%有所改善 但下跌面仍非常广泛[2] * 二手房挂牌价环比下降0.5% 55%的样本城市出现挂牌价下调[2] * 房源总量持续增加 7月样本城市总挂牌量环比平均上升0.6% 76%的城市录得环比增长[3] * 与2024年9月政策宽松前相比 超过80%的样本城市总挂牌量更高 其中55%的城市挂牌量达到历史新高[3] * 到访量因季节性因素下滑 7月样本城市中介门店到访量环比下降7% 但同比仍增长20%[4] 核心观点与论据：前景预期与风险 * 预计房价将进一步下跌 7月政治局会议对房地产行业提及甚少 政策回应可能持续静默直至房价出现连续显著下跌[5] * 一二手市场的高库存水平以及疲软的销售 加剧了居民对房价的谨慎看法 更多业主愿意亏损出售房产[5] * 贸易谈判的不确定性可能延迟居民的购房计划[5] * 预计下半年房屋销售将保持同比弱势 给房价带来下行压力[5] * 建议采取防御性和选择性策略 领先指标的走弱可能对开发商的销售 利润率和流动性造成压力[6] * 推荐关注两类优质国有房企：消费受益者——华润置地(1109 HK)和华润万象生活(1209 HK) 以及高股息策略——建发国际(1908 HK)和绿城管理控股(9979 HK)[6] 其他重要内容 * 行业观点：对中国房地产行业持与大市同步看法 对中国房地产物业管理与服务行业持吸引看法[8] * 尽管近期高频数据显示重点城市二手房成交量同比下滑10-15% 但考虑到新房推盘减少且二手房价格更具竞争力 预计第三季度重点城市二手房成交量仍将同比增长0-5%[4] * 7月新增二手房挂牌量继续放缓 环比下降5% 同比上升3% 仅23%的城市录得环比增长[3] * 分析师Stephen Cheung持有融创服务股票[39] * 截至2025年6月30日 摩根士丹利持有绿城服务1%或以上的普通股[40]

新建商品住宅供需情况 - 2025年7月北京新建商品住宅累计网签36.56万平 [1] - 新盘取证节奏大幅放缓 新增供应18.93万平 [7] - 传统营销淡季供需环比均下降 [7] 宅地市场交易情况 - 7月成交2宗地块 规划建面合计12.65万平 [1][9] - 土地出让金19.29亿元 成交楼面均价15254元/平 [1][9] - 地块均底价成交 昌平南邵地块由明芳地产13.69亿元竞得 [9] 房地产企业销售业绩 - 1-7月销售额TOP20企业合计1950.8亿元 销售面积TOP20合计374.7万平 [2][3] - 中海地产以279.9亿元销售额位居首位 华润置地224.3亿元第二 越秀地产195.8亿元第三 [2][3] - TOP20门槛值分别为34.8亿元和7.7万平 [3] 房地产企业权益销售情况 - 1-7月权益销售额TOP20合计1375.4亿元 权益销售面积TOP20合计257.7万平 [5] - 中海地产260.0亿元 华润置地154.9亿元 中建智地124.0亿元位居权益销售额前三 [5] - 权益销售TOP20门槛分别为17.4亿元和3.9万平 [5] 土地供应计划 - 第六轮拟供应5宗商品住宅用地 土地面积约13公顷 建筑规模约24万平方米 [9] - 呼家楼南里地块已挂牌 截止时间为2025年9月5日 [9] - 其余地块拟于近期供应 [9] 住房政策支持 - 北京市完善生育支持政策 健全住房支持政策 [6] - 多子女家庭可优先配租公租房 提高公积金贷款额度 [6] - 多子女家庭租赁备案可按实际月租金提取公积金 [6]

交易公告 - 公司子公司GSD Flowerfield LLC与B2K Smithtown LLC签署协议 出售位于纽约圣詹姆斯Flowerfield园区约49英亩闲置土地[1] - 协议设定交易价格区间为2400万至2874万美元 公司预计最终成交价为2874万美元[2] 战略意义 - 该交易标志着公司战略计划执行的重要里程碑 符合股东价值最大化目标[3] - 交易可能提升相邻Flowerfield工业园区的市场价值 并为Smithtown社区创造长期价值[3] - 开发方案将保留40%以上土地作为开放空间 符合社区价值观[3] 财务影响 - 基于协议及假设条件 公司估算截至2025年6月30日的清算净资产值(NAV)为3260万美元 每股NAV为14.83美元[3] - 较第一季度10-Q报告的3080万美元(每股14.01美元)增长180万美元(每股0.84美元) 增幅约6%[3] 合作方评价 - 公司COO表示选择B2K因其在区域内成功的住宅开发经验 以及与社区和政府良好合作的记录[4] - JLL资本市场团队担任本次交易中介 由高级董事Jose Cruz等牵头[4] 公司背景 - 公司持有纽约大都会区多元化房地产组合 包括办公/工业/服务型物业[5] - 主要资产包括长岛北岸63英亩土地(含工业/办公楼及待开发地块) 以及纽约Cortlandt Manor医疗办公园区[5]

交易概述 - 公司通过Samurai Capital设立的基金签订信托受益权购买协议 出售两家长期住宿酒店和两处公寓的信托受益权 [1][2] - 本次交易为第二轮交易 总金额达53亿日元 [3] - 第一轮交易于2024年5月完成 涉及三笔房地产信托受益权购买协议 价值超过40亿日元 [2] 资产详情 - 出售的长期住宿酒店包括：Ent Terrace Akihabara（东京千代田区 8间客房 建筑面积4870平方英尺）和Ent Terrace Asakusa（东京台东区 9间客房 建筑面积8719平方英尺） [6][9] - 出售的公寓项目包括：Excelsior Shakujii-Koen（东京练马区 22个单位 建筑面积13021平方英尺）和Excelsior Yokohama Enokicho（横滨市 30个单位 建筑面积18955平方英尺） [11][14] 战略合作 - 双方于2024年5月30日签署业务联盟协议 [2] - 2025年6月30日签署谅解备忘录 涉及三个规划建设中的长期住宿酒店的优先谈判权 [4] - 公司通过固定期限主租赁合同继续参与酒店管理阶段 提供从规划到运营的一站式服务 [4] 公司背景 - 公司是日本豪华住宅开发商 业务覆盖东京 神奈川县和札幌 同时经营酒店业务并在日本及美国达拉斯开展公寓租赁业务 [15] - 公司采用持续改进(Kaizen)方法 旨在打造全球交易平台 提供日本及海外优质公寓资源 [16]

项目合作 - 奥的斯将为Sobha Realty的Riverside Crescent项目提供并安装76部电梯[1] - 安装的电梯系统包括50部Otis Skyrise®、12部Otis Arise™和14部无机房Otis Gen2®电梯[1] - 该项目位于Sobha Hartland II，将重新定义迪拜的豪华生活标准[3] 技术规格 - 项目首期包含6栋高层住宅楼，高度达249米共71层[3] - 电梯运行速度最高可达6米/秒[3] - 配备EMS Panorama™ 2.0系统，为设施团队提供操作关键功能的监控管理新维度[3] 公司背景 - Sobha Realty是总部位于迪拜的后向一体化房地产开发商，拥有50多年行业经验[5] - 奥的斯是全球电梯和自动扶梯制造、安装和服务领导者，每日运送24亿人次[6] - 奥的斯在全球维护约240万台客户设备，服务网络覆盖200多个国家和地区[6] 战略意义 - 合作体现双方对创新和可靠性的共同承诺[4] - 奥的斯在阿联酋市场已服务超过50年[4] - 该项目将提升迪拜高端住宅市场的垂直交通解决方案标准[1][3]

核心观点 - 公司第二季度销售收入同比增长两倍半达到5.05亿欧元 能源板块表现强劲 海运业务初现复苏迹象 房地产与基建板块保持稳定增长[1] - 公司签署收购农业公司Estonia Farmid协议 将强化农业领域布局 整合牛奶生产与可再生能源业务 每日牛奶产量达160吨 占爱沙尼亚总产量6.5%[2] - 上半年投资3800万欧元用于生物甲烷厂 太阳能发电厂和邮轮翻新等项目[3] 业务板块表现 海运业务 - Tallink第二季度运送旅客1,488,128人次 同比增长2.5%[4] - 货运量下降22.8%至67,038个单元[4] - 运营13艘船舶 其中2艘班轮 6艘客船 3艘租赁船只 2艘闲置[4] - 季度投资840万欧元用于邮轮Baltic Princess升级[5] - 上半年海运板块EBITDA为3329万欧元（2024年同期为8110万欧元）[12] 能源业务 - Elenger集团第二季度销售天然气和电力4.9太瓦时 同比增长25%[6] - 芬兰-波罗的海地区天然气消费量7.6太瓦时 同比下降3%[6] - 公司在芬兰-波罗的海市场份额提升至27.7%[6] - 第二季度能源板块EBITDA改善1908万欧元 达到1993万欧元（2024年同期为-85万欧元）[13] - 上半年能源板块EBITDA为5.17亿欧元（2024年同期为7.30亿欧元）[13] 房地产与基建 - 完成Pärnu新桥建设并移交市政府[1] - 继续建设Rail Baltica干线Kangru-Saku段 合同价值6720万欧元 计划持续至2028年3月[7] - 在Lasnamäe建设4万平方米Depo商业空间 预计2026年秋季完工[8] - 新建四块红土室外网球场[8] - 上半年房地产板块EBITDA为769万欧元（2024年同期为737万欧元）[13] 财务表现 收入与盈利 - 第二季度销售收入5.05亿欧元（2024年同期2.04亿欧元）[10] - 上半年总收入9.52亿欧元（2024年同期5.76亿欧元）[11] - 第二季度毛利润5567万欧元（2024年同期309万欧元）[10] - 上半年毛利润8174万欧元（2024年同期5309万欧元）[10] - 第二季度EBITDA 5740万欧元 利润率11.4%（2024年同期151万欧元 利润率0.7%）[10] - 上半年EBITDA 8505万欧元（2024年同期7551万欧元）[10] - 上半年净亏损1441万欧元 母公司股东应占亏损255万欧元（2024年同期净利润7302万欧元）[14] 资产负债 - 总资产24.99亿欧元（2024年末27.15亿欧元）[19] - 总负债9.42亿欧元（2024年末4.48亿欧元）[10] - 净债务7.95亿欧元（2024年末2.63亿欧元）[10] - 投资贷款与EBITDA比率2.7（2024年1.5）[10] - 净债务与EBITDA比率3.4[16] 现金流与投资 - 上半年投资3800万欧元[15] - 经营活动现金流2.57亿欧元（2024年同期1.78亿欧元）[21] - 投资活动现金流2981万欧元（2024年同期-3881万欧元）[21] - 融资活动现金流-3.08亿欧元（2024年同期-4134万欧元）[21] 公司治理与股东回报 - 2024财年每股派息3欧元 首次支付于2025年7月15日 第二次支付于2025年12月15日[17] - 目标每年每股至少派息1欧元[17] - 拥有68.47% Tallink Grupp股份和100% Elenger Grupp股份[22] - 房地产组合约14.1万平方米[22] - 业务覆盖7个国家 拥有110家公司 员工6,866人[22]