行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] * 提及的具体公司包括华润置地（CR Land, 1109 HK）、建发国际集团（C&D International, 1908 HK）和新城控股（Seazen, 1030 HK/601155 SS）[2] 核心观点与论据 **市场表现恶化** * 10月新房销售量同比下跌32%（9月为同比下跌8%），二手房销售量同比下跌33%（9月为同比增长10%），主要由于高基数效应和居民情绪迅速恶化[3] * 10月新房价格同比下跌2.6%，环比下跌0.5%（9月环比下跌0.4%），二手房价格同比下跌5.4%，环比下跌0.7%（9月环比下跌0.6%），价格下跌加速[4] * 一线城市二手房价格环比跌幅更深，达-0.9%（二线城市-0.6%，低线城市-0.7%），与调查显示高线城市居民对房价更悲观一致[4] * CREIS前十城市二手房价格环比下跌1%，前100城市二手房价格环比下跌0.8%[4] **库存与土地市场** * 70个城市的新房库存月数从9月的25个月上升至10月的26个月，其中一线城市从14.9个月升至15.4个月，二线城市从24.7个月升至25.3个月，三线城市从32.9个月大幅升至35.5个月[6] * 300个城市土地销售面积10月同比下降21%，销售额同比下降26%，使得年初至今的土地销售面积降幅扩大至-11.2%[7] **其他市场指标** * 新挂牌量保持稳定，总挂牌量环比微增0.1%，约45%的样本城市录得环比增长（9月为71%）[5] * 客户看房量环比增长3%，同比增长3%（9月环比下降1%）[5] * 土地拍卖平均溢价率保持稳定在3.4%[7] **前景展望与投资建议** * 预计实物市场挑战将持续至明年第一季度，原因包括居民情绪快速恶化、库存升高、反应性政策以及高基数效应[1] * 建议采取防御性和选择性策略，对民营企业保持谨慎，但建议积累具有阿尔法机会的优质国有企业，以应对2026年的新投资主题[2] * 推荐华润置地和建发国际集团作为长期市场整合者，具有吸引力的股息收益率，推荐新城控股因其稳健的商场租金收入和私人REIT剥离[2] 其他重要内容 **政策动态** * 10月有多项地方性支持政策出台，涉及重庆、上海、北京、杭州、武汉等地，内容包括公积金政策优化、城市更新、税收优惠、购房补贴等[122] * 二十届四中全会和"十五五"规划建议强调推动以人为本的新型城镇化、房地产高质量发展、构建新模式、优化保障性住房供给和化解风险[122] **开发商销售表现** * 10月开发商总销售额中位数同比下降42%，环比上升7%[123] * 年初至今总销售额中位数同比下降20%，其中国有企业（SOE）中位数下降7%，半国有企业（Semi-SOE）中位数下降32%，民营企业（POE）中位数下降31%[123]

**中国财政与房地产行业分析** **涉及的行业或公司** * 中国财政收支与土地财政[1][2][7] * 中国房地产行业[1][2][7] **核心观点与论据** * 8月中国财政收支增长双双放缓 财政收入同比增长+2.0% 低于7月的+2.6% 财政支出同比增长+0.8% 低于7月的+3.0%[1][2] * 财政收入增长放缓主要受经济活动数据弱于预期和工业生产者出厂价格指数持续通缩影响 其中税收收入增长从7月的+5.0%降至8月的+3.4%[1][3] * 与房地产相关的政府收入在8月恢复下降 土地销售收入同比下降-5.4% 而7月为增长+6.9% 房地产相关税收收入同比下降-11.6% 7月为-3.8%[1][2][7] * 综合计算 8月来自房地产行业的政府总收入估计收缩-7.0% 年初至今土地销售收入下降-4.7% 预计全年将收缩5-10%[7] * 高盛专有的"扩大的财政赤字"指标在8月扩大 3个月移动平均占国内生产总值比例从7月的-11.6%扩大至-12.3% 12个月移动平均从-11.4%扩大至-11.7%[1][8] **其他重要内容** * 尽管股票交易印花税收入因股市上涨而同比激增+226% 但其占财政总收入比重不足1% 影响有限[6] * 政策制定者因出口仍具韧性而不急于加大刺激力度 但鉴于内需疲软及劳动力与房地产市场持续疲弱 未来几个季度仍需要增量及有针对性的宽松政策[9] * 预计扩大的财政赤字将在未来几个月进一步扩大 得益于政府债券发行可能保持稳健以及近期宣布的一系列宽松措施 但其对经济增长的积极影响可能要等到2026年初才会显现[1][9] * 扩大的财政赤字计算包含了有效预算内赤字和预算外赤字 预算外支出估算渠道包括地方政府专项债券、土地销售收入、地方政府融资平台债券、政策性银行支持等[3]