全国市场概况 - 2025年11月，全国豪华住宅（90百分位）价格门槛为1,199,977美元，同比下降2.3% [1][3] - 高端豪华（95百分位）和超豪华（99百分位）价格门槛分别为1,930,853美元和5,490,492美元，同比分别下降2.7%和2.4% [3] - 全国豪宅在市场上停留时间中位数为78天，与去年同期持平 [4] 区域市场分化 - 十大最贵市场中，有八个出现年度价格下跌，其中夏威夷Kahului–Wailuku跌幅最大，达21% [2] - 犹他州Heber的豪华门槛逆势上涨近10%，佛罗里达州Key West–Key Largo则保持稳定 [2] - 市场动态日益由本地因素驱动，而非全国趋势，不同都市区需求与销售速度差异显著 [3] 销售速度最快的市场 - 加州San Jose–Sunnyvale–Santa Clara的顶级豪宅销售最快，中位天数仅为56天，同比加快6.7% [4][9] - 佛罗里达州Naples–Marco Island的豪宅销售速度同比大幅加快23.5%，尽管其豪华门槛略降至3,497,370美元 [5][9] - 加州Riverside–San Bernardino–Ontario和华盛顿特区都市区的销售中位天数分别为57天和58天 [6][9] 销售速度最慢的市场 - 俄勒冈州Bend的豪宅销售速度最慢，中位天数高达146天，同比延长14.1% [4][10] - 犹他州Heber和夏威夷Kahului–Wailuku的销售中位天数分别为136天和119天，属于最慢之列 [6][10] - 高价格和特定的买家群体可能导致即使在理想地段销售也较缓慢 [6] 顶级豪华市场价格门槛 - 犹他州Heber的90百分位价格门槛最高，达6,637,500美元，同比上涨9.9% [11] - 佛罗里达州Key West–Key Largo和加州Los Angeles–Long Beach–Anaheim的门槛分别为5,000,000美元和4,002,585美元 [11] - 十大市场中，多数价格门槛同比下跌，其中康涅狄格州Bridgeport–Stamford–Danbury跌幅达11.0% [11][12]

公司动态 - 佳士得国际地产宣布与乌拉圭顶级经纪人团队合作，正式成立佳士得国际地产乌拉圭公司 [1] - 新公司由董事总经理Sven Jurgan和Brian Jones领导，将专注于乌拉圭顶级庄园、豪华开发项目以及大型工作牧场和农场（estancias）的策展、挂牌和销售 [2] - 新加盟的团队拥有超过35年的乌拉圭房地产销售和开发综合经验，并带来了价值超过6亿美元的房产挂牌组合 [3] - 公司将为乌拉圭高端沿海地区埃斯特角城和何塞伊格纳西奥、首都蒙得维的亚以及全国19个省区的农村地区客户提供服务 [2] 业务与网络优势 - 佳士得国际地产的全球网络覆盖50多个国家和地区的100多家经纪公司，将为乌拉圭的代理人和客户提供国际曝光 [4] - 客户还将享有独家营销合作伙伴关系，并能与标志性的佳士得拍卖行建立联系，以进行艺术品和奢侈品的推介和销售 [4] - 佳士得国际地产作为Compass（纽约证券交易所代码：COMP）旗下的独立奢侈品牌运营，Compass是美国销售额最大的住宅房地产经纪公司 [9] 市场机遇与定位 - 近年来，乌拉圭因其自然美景、温和气候和经济稳定而受到全球高净值人士的青睐 [5] - 乌拉圭的超豪华房地产主要集中在埃斯特角城沿海度假区，该地区被称为“南美洲的摩纳哥”，历史上是巴西和阿根廷高净值人士的第二居所市场，现在正迎来大量富裕的美国人和欧洲人，刺激了新的开发项目、品牌住宅以及医疗、能源和交通基础设施的投资 [6] - 乌拉圭还以世界顶级马球目的地之一而闻名 [7] - 乌拉圭拥有广阔的大型工作牧场（estancias），面积可达25,000英亩，其中一些物业配备私人机场和直升机停机坪，异常豪华 [8] - 国际买家发现乌拉圭限制较少，是世界上最诱人的豪华居住地之一 [9]

深圳新房市场顶豪项目集中入市 - 2025年末深圳新房市场罕见迎来“四大天王”顶豪项目集中入市，包括深圳湾澐玺、中信信悦湾、联泰超总湾和后海招商玺 [1] - 项目凭借核心地段与高端定位聚焦高净值人群需求，带动市场热度 [1] 顶豪项目具体入市计划 - 深圳湾澐玺主力面积209-1180平方米，预计推售348套，已于11月24日获批预售 [2] - 中信信悦湾主力面积210-510平方米，预计推售407套，11月底开放展厅 [2] - 联泰超总湾主力面积303-1000平方米，预计推售136套，已开放展厅及样板房 [2] - 后海招商玺主力面积186-247平方米，预计推售348套，已开放展厅 [2] 二手房市场表现 - 11月深圳二手房签约量增长约17% [1] - 11月1500万以上二手豪宅成交占比提升至2.3%，环比10月扩大0.6% [1] 高净值客群基础 - 2024年广东继续领跑高净值家庭数量，深圳拥有7.72万户高净值家庭，位列全国第四 [2] - 业内认为四大顶豪项目集中入市将有效激活潜在购房需求，推动高净值客群加速成交 [2]

核心观点 - 西棕榈滩引领美国高端住宅市场增长 过去十年豪华住宅价格中位数上涨187.3%至404万美元 增速居全美主要都会区之首[2][3] - 阳光地带都会区主导豪华住宅价格增长榜单 前十名中占据八席 反映高端财富向该地区转移的长期趋势[4][10] - 纽约成为过去十年豪华住宅价格增长最慢的主要都会区 涨幅仅为15.4% 远低于全美82.5%的平均水平[4][11] 区域市场表现 - 西棕榈滩豪华住宅市场持续强劲 过去五年价格上涨105% 位居全美第二 近12个月中有9个月年增长率最高[7] - 纳什维尔（+171%）、凤凰城（+165.7%）、拉斯维加斯（+161%）和迈阿密（+148%）位列十年价格增长前五名[3][10] - 豪华住宅价格增长最慢的都会区包括纽约（+15.4%）、休斯顿（+49.8%）、纽瓦克（+53%）、匹兹堡（+55.4%）和芝加哥（+55.9%）[13] 价格排名变化 - 旧金山维持全美最昂贵豪华住宅市场地位 十月价格中位数为643.9万美元 但十年涨幅57.8%低于全国水平[15] - 阿纳海姆豪华住宅价格中位数自2015年以来增加260万美元 涨幅最大 排名从第五升至第三[16] - 拉斯维加斯和凤凰城在豪华住宅价格排名中跃升15位 纳什维尔、奥兰多和夏洛特紧随其后[18] - 纽约从2015年第二昂贵市场滑落至第六 被圣何塞、阿纳海姆、洛杉矶和迈阿密超越[17] 驱动因素分析 - 佛罗里达州无所得税政策吸引高收入买家 2017年SALT扣除上限增加纽约和加州等高税州税负[8] - 疫情和远程工作普及促使东西海岸高收入买家向南迁移 西棕榈滩成为"华尔街南部" 聚集对冲基金和家族办公室[9] - 纽约豪华住宅市场疫情前已因高价住宅新税和大量新公寓开发而降温 疫情期间高净值买家外流加剧下滑[14]

公司成立与团队背景 - 由顶级房地产经纪人团队在波特兰成立的新经纪公司Christie's International Real Estate Evergreen [1] - 公司由拥有40年本地市场经验的Brian Pienovi、其拥有20多年经验的儿子Andrew以及职业生涯销售额超20亿美元的Patrick Clark领导 [1] - 资深本地经纪人Ken McLarty将担任公司的主要经纪人，办公室设在波特兰市中心的珍珠区 [2] - 创始团队此前建立并发展了两家经纪公司，均出售给美国大型区域房地产公司Windermere Real Estate，其上一家公司曾发展到超200名经纪人 [3] 战略定位与市场机会 - 公司战略目标为从小规模起步，专注于通过精品奢华服务实现高质量增长 [3] - 公司创始成员平均销售价格超100万美元，是波特兰都会区平均价格51.5万美元的两倍，定位于服务不断增长的奢华市场 [5] - 公司将负责丽思卡尔顿公寓波特兰项目的销售和营销，该项目是市中心的高知名度开发项目 [5] - 珍珠区等市中心社区出现奢华买家从郊区搬回城市的新兴趣趋势 [6] - 波特兰正吸引越来越多来自加州的购房者，原因包括自然设施、较低房价、气候稳定以及更低的保险费 [6] 品牌合作与资源优势 - 新公司是Christie's International Real Estate品牌旗下机构，品牌总裁称赞团队带来深厚专业知识、代际领导力和客户服务承诺 [4] - 合作将提供全球网络、标志性品牌和一流工具，以补充团队过去40年培育的本地关系和专业知识 [5] - 经纪人将独家使用品牌专有技术解决方案pl@tform™，实现房地产交易和客户关系的数字化管理 [4] - 可获得独家广告营销合作、增加的全球奢华房源曝光度以及与Christie's拍卖行的特殊项目联动 [4] - Christie's International Real Estate作为Compass旗下的独立奢华品牌，在全球近50个国家和地区拥有邀请制联盟网络 [8]