政策动向 - 联邦住房金融局正在积极评估便携式抵押贷款方案 [1] - 该方案旨在解决因低利率被锁定效应导致的房屋销售僵局 [1] - 近期总统提出的50年期抵押贷款提议未能在行业和消费者中获得支持 [1] 市场背景 - 疫情后房价飙升且抵押贷款利率翻倍 当前利率为6.22% 远高于几年前的3%水平 [2] - 住房可负担性问题成为影响近期地方选举结果的因素之一 [2] - 白宫推动抵押贷款创新凸显解决高住房成本问题的紧迫性 [2] 产品分析 - 便携式抵押贷款理论上允许房主将现有低利率从一处房产转移至另一处 [1] - 50年期抵押贷款提案因会增加房主总利息支出并减缓资产积累速度而难以推广 [3]

文章核心观点 - 过时的资本利得税免税额上限是导致美国住房市场出现“锁定效应”的主要原因，阻碍了数百万套住房进入市场 [1] - 直接解决方案是将免税额上限与通胀或房价增长挂钩，以释放被压抑的住房库存 [6] 问题表现与影响 - 大量空巢老人被“锁定”在已不符合需求的大房子中，因担心高额资本利得税而不愿出售并换购小户型房屋 [2] - 该问题在高成本都市区尤为严重，出售普通住宅可能引发六位数的税单，导致近600万美国老年人居住在不必要的大房子里 [3] - 这种住房市场的“错配”造成“僵局”，成长中的家庭拥挤在小空间，数百万年轻家庭被困于租赁市场 [3] 问题根源 - “锁定效应”源于1997年的《纳税人救济法》，该法为单身申报者和已婚夫妇分别设定了25万美元和50万美元的资本利得税免税额 [4] - 近30年来这些门槛未曾调整，若与房价增长挂钩，当前免税额应分别为88.5万美元和177万美元 [4] - 许多被称为“日常百万富翁”的美国人，其资产因房价上涨而纸面富裕，但无力支付出售房产所产生的高额税款 [5] 解决方案与例证 - 最直接的补救措施是将免税额上限与通胀或实际房价增长指数挂钩 [6] - 提高甚至取消这些上限将立即释放被压抑的住房库存 [6] - 以一位拥有2800平方英尺住宅的寡妇为例，她面临75万美元的资本利得，在享受25万美元免税额后，仍需缴纳超过10万美元的联邦和州税，这相当于其置换小户型所得款项的20%以上 [7]