文章核心观点 - 过时的资本利得税免税额上限是导致美国住房市场出现“锁定效应”的主要原因，阻碍了数百万套住房进入市场 [1] - 直接解决方案是将免税额上限与通胀或房价增长挂钩，以释放被压抑的住房库存 [6] 问题表现与影响 - 大量空巢老人被“锁定”在已不符合需求的大房子中，因担心高额资本利得税而不愿出售并换购小户型房屋 [2] - 该问题在高成本都市区尤为严重，出售普通住宅可能引发六位数的税单，导致近600万美国老年人居住在不必要的大房子里 [3] - 这种住房市场的“错配”造成“僵局”，成长中的家庭拥挤在小空间，数百万年轻家庭被困于租赁市场 [3] 问题根源 - “锁定效应”源于1997年的《纳税人救济法》，该法为单身申报者和已婚夫妇分别设定了25万美元和50万美元的资本利得税免税额 [4] - 近30年来这些门槛未曾调整，若与房价增长挂钩，当前免税额应分别为88.5万美元和177万美元 [4] - 许多被称为“日常百万富翁”的美国人，其资产因房价上涨而纸面富裕，但无力支付出售房产所产生的高额税款 [5] 解决方案与例证 - 最直接的补救措施是将免税额上限与通胀或实际房价增长指数挂钩 [6] - 提高甚至取消这些上限将立即释放被压抑的住房库存 [6] - 以一位拥有2800平方英尺住宅的寡妇为例，她面临75万美元的资本利得，在享受25万美元免税额后，仍需缴纳超过10万美元的联邦和州税，这相当于其置换小户型所得款项的20%以上 [7]