财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金为每股0.49美元，略高于内部预期 [3] - 第三季度归属于普通股股东的净收入为每股0.07美元 [14] - 第三季度总收入为1.1亿美元 [14] - 第三季度FFO较第二季度下降0.03美元，主要受办公室租约到期、零售退税时机、多户家庭租金下降、夏威夷旅游疲软以及110万美元租约终止费部分抵消的影响 [14] - 全公司同店净营业收入在第三季度同比下降0.8%，符合过渡年的预期 [15] - 净债务与EBITDA比率在追踪12个月基础上为6.7倍，季度年化基础上为6.9倍 [18] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率在追踪12个月基础上均为约3.0倍 [18] - 将2025年全年FFO每股指引区间上调至1.93美元至2.01美元，中点从1.95美元提高至1.97美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室组合季度末出租率为82%，同店办公室组合出租率为87%，另有5%已签约但尚未开始支付现金租金 [4] - 第三季度完成约18万平方英尺办公室租赁，现金租金差价上涨9%，直线法租金差价上涨18% [5] - 同店办公室NOI在第三季度同比增长3.6% [15] - 零售组合季度末出租率为98%，另有2%已签约但尚未开始支付现金租金 [7] - 第三季度执行超过12.5万平方英尺新租约和续租，现金租金差价上涨超过4%，直线法租金差价上涨21% [7] - 同店零售NOI在第三季度同比下降2.6% [15] - 多户家庭（不包括房车公园）季度末出租率为94%，近期势头接近95% [8][9] - 多户家庭续租租金上涨5%，新租租金上涨2%，混合上涨4%；不包括新收购物业，混合上涨3% [9] - 同店多户家庭NOI在第三季度同比下降8.3% [15] - 混合用途物业（Embassy Suites Waikiki）同店NOI在第三季度同比下降10%，付费入住率下降5.5%，每间可售房收入下降11.7%至298美元，平均每日房价下降5.4%至381美元，净营业收入下降约90万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉霍亚公地3号塔楼在季度后另有8%空间已签约或处于文件阶段，另有15%空间有报价 [6] - 旧金山One Beach Street物业有持续的看房活动和积极谈判 [6] - 圣地亚哥多户家庭市场受到新供应影响，租金增长减速，但混合平均租金仍为正，季度末入住率同比提高 [8] - 波特兰Hasselow and Eighth物业季度末出租率为91%，实现1%的混合租金正增长 [9] - 夏威夷Waikiki Beachwalk零售部分符合预期，但Embassy Suites酒店因旅游疲软和价格竞争而落后 [10] - 日本8月出境游人数达160万，同比增长14%，恢复至2019年8月210万人水平的近80% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括拥有不可替代的海岸资产、维持强劲资产负债表和运营垂直整合平台 [3][4] - 优先事项包括将办公室组合（包括拉霍亚公地3号塔楼和One Beach Street）的租赁势头转化为签约、维持办公室和零售的正租金差价、支持多户家庭组合的稳定入住率和租金增长 [12] - 行业趋势显示租户偏好地理位置优越、设施齐全、由机构管理的资产，办公室租赁决策时间延长但交易并未流失 [4][5] - 零售业全国空置率接近历史低点，新建设几乎不存在，要价租金持续上涨 [7] - 办公室租赁策略包括建造更多样板间，提供可立即入住的空间以吸引租户 [23][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济背景复杂，利率显现稳定迹象，通胀缓和但仍高于长期目标，消费者信心减弱但好于部分预期，商业地产资本市场活动相对平淡 [3][4] - 对拉霍亚和旧金山物业的稳定时间持乐观态度，认为势头正在加快 [22][25] - 对圣地亚哥多户家庭市场的基本韧性保持信心，预计随着供应被吸收和费用正常化，稳定性将改善 [35][38] - 将夏威夷酒店的宏观压力视为短期问题，对其长期基本面保持信心，日本出境游的积极趋势预计将延续至第四季度及2026年冬春 [16][17] - 预计通过租赁拉霍亚公地3号塔楼和One Beach Street，将增加约0.30美元FFO，从而改善杠杆比率 [28] 其他重要信息 - 董事会批准第四季度每股0.34美元的季度股息，于12月18日支付给12月4日登记在册的股东 [13] - 季度末总流动性约为5.39亿美元，包括约1.39亿美元现金及现金等价物和4亿美元循环信贷额度可用资金 [18] - 近期夏威夷主要酒店地权交易金额超过5亿美元，资本化率在4%或以下，凸显了公司夏威夷资产地权的长期强度和稀缺价值 [11] - 2025年指引已考虑未来收购、处置、股权发行/回购以及债务再融资/偿还的影响（已披露的除外） [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 拉霍亚公地3号塔楼和One Beach Street资产的预期稳定时间表 [22] - 难以确定具体稳定日期，但势头正在加快，预计将比之前预期的更快 [22] - 拉霍亚公地3号塔楼近期与一家国际银行签约，另有两家处于文件阶段，还有更多报价和样板间在建，随着餐厅和会议中心完工，预计2026年势头稳固 [23][24] - One Beach Street刚将第一笔交易转入文件阶段，有活跃的看房活动，正发展成为北滨水区的AI中心，对稳定时间比上次沟通时更乐观 [24][25] 问题: 2026年是否有已知的退租情况 [26] - 预计有约18万平方英尺租户可能退租，具体情况尚不确定，但新租赁活动正在加速，本季度已知退租面积已降至约2.3-2.4万平方英尺，预计明年入住率将转为有利 [26][27] 问题: 当前杠杆状况及降低杠杆至6倍以下的时间计划 [28] - 计划通过租赁拉霍亚公地3号塔楼和One Beach Street来实现，预计将增加约0.30美元FFO，使债务比率接近或低于6倍，评级机构给予稳定展望，认为这主要是时间问题 [28][29] 问题: 多户家庭板块年度预期，特别是优惠措施是否会缓解以及同店NOI展望 [34] - 圣地亚哥多户家庭市场保持韧性，近期入住率提升至95%，太平洋山脊校区因南加州大学学生提前租用冬季和春季学期房源而出现增长，其他社区租赁势头也强劲，预计随着供应吸收和费用正常化，稳定性将改善 [35][36][38] - 太平洋山脊校区每年夏季租户搬出会导致下降，之后会强势回升，运营费用压力普遍存在，优惠措施与市场其他参与者类似 [39] 问题: 办公室租赁中最活跃的租户行业 [40] - 旧金山市场主要是AI行业以及新兴的AI驱动联合办公运营商，贝尔维尤也有类似情况，其他租户包括法律科技、高端保险、金融、牙科诊所估值公司、律师事务所等，基础广泛 [41][42] 问题: 不同子市场的租赁趋势，是否有市场兴趣更集中 [47] - 趋势是追求高质量资产和可立即入住的空间，公司建造样板间的策略得到租户代表经纪人认可，年内约38%的交易是样板间，平均面积3000-4000平方英尺，风险低 [47] 问题: 未来几个季度办公室入住率的轨迹 [48] - 新租赁目前占活动的70%，有利于弥补已知退租，第三季度已知退租较少，应能取得良好进展，整体组合入住率为82%（包括3号塔楼和One Beach Street），预计2026年将转为正增长，提案活动达数十万平方英尺，是近年最高水平之一 [49][50] - 下次财报电话会议将对办公室入住率预期有更清晰的展望 [51]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为1560万美元 较去年同期1260万美元增加300万美元 [12] - 第三季度核心FFO每股为048美元 较去年同期050美元有所下降 主要反映了2024年第三季度末至2024年底杠杆率降低的影响 [12] - 同物业NOI本季度增长23% [13] - 净债务与EBITDA比率为67倍 较第二季度末的69倍略有改善 [12] - 公司提高2025年全年核心FFO指引范围至每股184-187美元 此前为180-186美元 [13] - 公司提高2025年全年FFO指引范围至每股196-199美元 此前为193-198美元 [14] - 公司期末流动性约为17亿美元 包括161亿美元循环信贷额度可用额度和900万美元可用现金 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日 年内完成482,000平方英尺的总租赁活动 包括424,000平方英尺的可比租赁 加权平均基本租金差为217% [4] - 第三季度执行143,000平方英尺的新零售租约、续租和延期 平均基本租金为每平方英尺23美元 [4] - 第三季度可比租赁面积为125,000平方英尺 基本租金差为103% [4] - 10个空置主力店位中已有6个租出 剩余4个正在积极谈判中 [5] - 公司预计这10个主力店位将实现40%至60%的正现金租赁价差目标 [5] - 截至季末 已签约未开业（SNO）管道为550万美元 约占季度末年度现金基本租金的53% [5] - SNO管道中约76%的ABR预计在2026年确认 100%在2027年确认 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - Legacy商店租赁百分比目前约为85% [6] - 在Carolina Pavilion有一个40,000平方英尺的空置区域 是目前最大的空置机会 [19] - 海狸溪（Beaver Creek）的One Life Fitness取代了以前的剧院 以及西布罗德村（West Broad Village）、罗克沃尔广场（Plaza at Rockwall）和阿什福德巷（Ashford Lane）的强劲小型店铺租赁 推动了同物业NOI增长 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司签署协议收购南佛罗里达州的一个购物中心 预计在年底前完成交易 [7] - 该购物中心提供增值潜力 与公司的租赁和运营优势相符 [7] - 公司计划最初使用信贷额度收购该资产 但最终预计通过资产循环在年底前后为其融资 [8] - 公司最近完成了15亿美元的定期贷款融资 包括一笔新的125亿美元五年期定期贷款和一笔2500万美元的现有定期贷款增额 [10] - 融资收益用于偿还2026年3月到期的6500万美元定期贷款 并减少循环信贷额度的余额 [11] - 公司最近以加权平均购买价每股1627美元回购了930万美元普通股 [11] - 公司认为在当前股价水平下 回购自身股票是最佳的投资/收购选择 [25] - 公司有稳定的资产可以出售 以循环资本投入到增值潜力更高、收益更高的资产中 [51] - 新墨西哥州的资产可能在2026年初成为出售候选目标 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对租赁进展和正在进行的价值创造感到满意 [9] - 随着空置主力店位的成功释放以及SNO管道中的租户开始支付租金 公司预计将进一步去杠杆化 [12] - 商业抵押贷款支持证券（CMBS）市场对于购物中心已非常强劲 因此对结构化融资的需求减少 [30] - 本季度到期的租约约占ABR的3% 其中一个是主力店 公司未看到不续租的风险 [31] - 信用观察名单上的租户信用状况本季度没有变化 甚至略有改善 [35] 其他重要信息 - Legacy商店在季度结束后与一家共享办公运营商签署了30,000平方英尺的租约 预计在2026年底开业 [6] - 公司在2024年第三季度签署了一个20,000平方英尺的私人会员制社交俱乐部租约 [6] - 过去两年还签署了近60,000平方英尺的小型店铺租约 用于各种餐厅、健身和零售概念 [6] - 最近完成的定期贷款融资后 2026年只有1780万美元债务到期 [12] - 公司对PINE的投资还有增持空间 但目前认为CTO自身股票折价更显著 [26] - 非经常性项目本季度约为50万美元 但通常每季度在10万至30万美元之间波动 平均约为25万美元 [40] - 租户改善津贴（TI）在本季度较高 主要由于海狸溪的One Life、罗克沃尔的Boot Barn和Barnes等主力店的建设报销时间点所致 预计第四季度也会较高 [41][42][43] 问答环节所有提问和回答 问题: 完成佛罗里达收购、出售现有资产以及近期已签约未开业租约开始产生收入后 预计的债务与EBITDA比率是多少 [16] - 佛罗里达资产将暂时使用信贷额度 公司有充足的流动性 但最终将通过资产循环再融资 不会显著改变债务与EBITDA比率 [17] - SNO管道全部投入使用后 将使债务与EBITDA比率降低约05倍 [17] 问题: SNO管道收入的主要确认时间点 是第四季度还是2026年第一或第二季度 [18] - 收入将从明年年初开始确认 SNO管道550万美元的基本租金中约75%（即约400万美元）将在2026年确认 [18] - 预计2026年第一季度确认50万美元 第二季度100万美元 第三季度100万美元 第四季度150万美元 全年约400万美元 [18] - 全部550万美元预计在2027年确认 因为所有租户预计在2026年底前开始运营并支付现金租金 [18] 问题: 目前最重大的空置区域是哪里 不包括已签约或意向书阶段的 [19] - Carolina Pavilion有一个40,000平方英尺的空置区域 是当前最大的空置机会 Legacy商店剩余空置不多 [19] 问题: 约4500万美元的结构化投资（Waters Creek和Founders Square）在2026年初到期后 是可能赎回还是延期 [20] - Founders Square将偿还 Waters Creek可能延期也可能偿还 取决于该物业未来的资本化计划 [21] 问题: 考虑到股价水平 未来的资本配置是否会继续偏向股票回购 [25] - 在信贷额度限制内 公司会尽可能回购股票 认为当前股价低于9倍市盈率 处于五年低点 股息收益率近10% 非常不合理 回购自身股票是最佳选择 [25] 问题: 对PINE是否有更多的投资限制 是否考虑增持 [26] - 对PINE的持股还有一定空间 不会触及限制 公司会保持机会主义 但目前认为CTO自身股票存在双重折价 [26] 问题: 是否看到适合CTO的结构化融资贷款机会 还是物业投资更具吸引力 [30] - 目前在CTO层面此类机会不多 更多出现在PINE 因为CMBS市场对购物中心非常强劲 减少了结构化融资的需求 但公司会继续保持关注 [30] 问题: 第四季度有约3%的ABR租约到期 其中一个是主力店 对续约的预期如何 [31] - 未看到不续租的风险 许多收购来的物业租约租金远低于市场水平 公司希望收回并替换为更高租金的租户 [31] 问题: Legacy商店的租赁对SNO管道的贡献有多大 [33] - 整个550万美元的SNO管道中 Legacy商店贡献了近100万美元 特别是私人会员俱乐部和10月刚签署的共享办公租约 [34] 问题: 信用观察负面名单是否有变化 [35] - 本季度没有变化 租户信用状况基本相同 甚至略有改善 [35] 问题: 本季度50万美元的非经常性项目是什么 以及G&A指引略有上调的原因 [39] - 非经常性项目通常每季度在10万至30万美元之间波动 平均约为25万美元 本季度略高至约50万美元 大约每三四个季度会出现一次这样的峰值 第四季度预计类似 [40] - G&A指引的上调未在问答中详细说明 问题: 本季度租户改善津贴（TI）较高 未来应如何预期 [41] - TI在上半年非常低 本季度较高是由于海狸溪的One Life、罗克沃尔的Boot Barn和Barnes等主力店完成建设并提交报销申请的时间点所致 [41] - 预计第四季度也会较高 与第三季度相似 因为有很多主力店即将开业 具体取决于单个主力店的开业和TI报销文件提交的时间 [42][43] 问题: 为收购融资的资产循环预计在今年还是明年发生 [44] - 预计今年会发生 但存在不确定性 可能需要在年底进行 [44] 问题: 主力店重新租赁带来的400万至450万美元潜在新基本租金中 已签约的6个租约贡献多少 剩余4个谈判中的贡献多少 [48] - 已完成的6个主力店租约代表约250万美元 剩余4个完成后将贡献约200万美元 [48] 问题: 除了南佛罗里达购物中心 2025年还有无其他投资可能关闭 [49] - 考虑到时间紧张 不期望有额外交易 但公司正在竞标许多感兴趣的资产 能否在年底前关闭取决于竞争力 [49] 问题: 2026年的收购环境如何 如何为新投资融资 投资组合中是否有除用于佛罗里达收购之外的资产是资本循环的目标 [50] - 公司有一些稳定资产 可以利用其较低的资本化率出售 再循环投资于增值潜力更高、收益更高的资产 公司有不错的潜在出售机会管道 需要与看好的收购目标匹配 [51] - 新墨西哥州的资产（Fidelity property）可能在2026年初成为出售候选目标 前提是先解决州政府的租约问题 [52] 问题: Legacy商店在共享办公租户入驻后 剩余待租赁面积是什么类型 是否有主力店空间剩余 [53] - 主要是小型店铺空间 公司对租户选择比较挑剔 考虑其财务状况和TI要求 还剩余少量原WeWork空间 私人俱乐部开业后可能有扩张机会 所有剩余空置都易于管理 [54]

业绩总结 - 2025年第三季度的总收入为121,417千美元，同比下降7.9%[110] - 2025年第三季度的净经营收入为76,008千美元，同比下降11.1%[111] - 2025年第三季度的基本每股收益为-0.82美元，较2024年同期的-0.88美元有所改善[110] - 2025年第三季度的现金净经营收入为67,615千美元，同比增长2.1%[111] - 2025年第三季度的FFO每股为0.16美元，同比下降30.4%[119] - 2025年截至9月30日的净亏损为141,990美元，相较于2024年的151,867美元有所改善[117] 用户数据 - 截至2025年10月17日，公司自有物业的季度末出租率为88.8%[12] - 2025年第三季度的占用率为88.7%，较2024年同期的86.4%上升2.3个百分点[111] - 2025年核心投资组合的出租率为90.4%[95] - 2025年费城郊区的物业出租率为88.3%[92] 未来展望 - 预计2025年同店净营业收入（NOI）增长为0.0%至1.0%（GAAP），现金增长为2.0%至3.0%[19] - 2025年年末核心投资组合的出租率预计为89%至90%[19] - 2025年预计的租金增长率为3.8%至4.2%[19] - 2025年公司计划的资本支出占租赁收入的比例为9.0%至10.0%[19] 新产品和新技术研发 - 2025年公司在开发/重建项目中预计启动一项新项目[19] 市场扩张和并购 - Brandywine控制的Schuylkill Yards开发项目总面积为5.1百万平方英尺，预计将持续到2053年[79] - 3025 JFK（西塔）混合用途建筑的建筑面积为428,000平方英尺，预计在2024年第一季度完成[79] - 3151 Market生命科学建筑的建筑面积为417,000可租赁平方英尺，预计在2024年第四季度完成[79] 负面信息 - 2025年第三季度的净收入（亏损）为-26,232千美元，每股亏损为-0.15美元[15] - 2025年截至9月30日的资金运营（FFO）为78,806美元，较2024年的119,021美元下降了33.9%[119] - 2025年现金可分配（CAD）为51,502美元，同比下降37.5%[121] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第三季度的费用回收比率为54.4%，较2024年同期的51.9%上升2.5个百分点[111] - 2025年第三季度的租赁资本占租赁收入的比例为10.9%[15] - 2025年第三季度的现金余额为75,478千美元，较第二季度的122,645千美元有所下降[15]

文章核心观点 - 加拿大主要城市对城市办公空间的需求强劲，但供应量正在减少，这导致潜在租户的紧迫感增强 [1] - 公司在蒙特利尔和温哥华以及其Allied Modern资产组合部分的空置面积租赁取得进展，但多伦多和Allied Heritage部分的租赁速度低于预期，导致年底无法实现90%的出租和使用面积目标 [1] 蒙特利尔租赁进展 - 位于1001 Robert-Bourassa大道的物业经过改造后，成功吸引大型成熟用户 [2] - 一个重要现有用户进行了两次扩租，首次扩租15,000平方英尺，随后再次扩租100,233平方英尺，均于今年10月1日生效，使其总租赁面积达到246,729平方英尺 [2] - 该大楼目前出租率达到86% [2] 温哥华租赁进展 - 租赁400 West Georgia物业的最后四层是2025年的优先事项 [3] - 公司已与一家全球教育机构敲定了49,105平方英尺（共四层中的三层）的长期租约，仅待11月底前完成常规监管审批 [3] - 该大楼目前出租率为96%，公司预计最后一层将由楼内现有用户租用 [3] 其他资产租赁与运营 - 公司现已完全拥有M4物业，并与Netflix敲定了26,112平方英尺的租约扩展，使Netflix在该楼的总面积达到136,544平方英尺 [4] - M4大楼目前的出租率为90% [4] - 公司任命J P Mackay为高级副总裁兼首席运营官，以认可其过去几年对全国运营的贡献 [5] - 公司任命Gord Oughton为高级副总裁兼全国租赁主管，以认可其承担全国租赁职责 [5] - 管理层认为，加强后的全国统一团队有助于公司利用加拿大主要城市办公市场基本面的改善 [6] 公司背景 - 公司是加拿大主要城市中特色城市工作空间的领先业主和运营商 [8] - 公司的使命是为知识型组织提供可持续且有利于员工健康、创造力、连通性和多样性的工作空间 [8]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净营业收入为2600万美元，比第四季度报告的金额高50万美元，主要因较高的收入和较低的运营费用 [15] - 第一季度核心FFO为1230万美元，即每股0.30美元，比第四季度高60万美元，原因与净营业收入增加相同 [15] - 第一季度AFFO为650万美元，即每股0.16美元，没有单一的TI或LC金额对AFFO的影响超过50万美元 [16] - 过去十二个月续约实现了8.5%的正现金再租赁利差，第一季度同店现金NOI较上年增长4.4% [13] - 截至3月31日，总债务为6.46亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为6.7倍 [19] - 截至季度末，信贷安排有4200万美元未提取和授权，现金及受限现金为3700万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成了14.4万平方英尺的新租和续约租赁，最大的一笔是在凤凰城巴帕戈科技园区的3.4万平方英尺新租约 [11] - 奥兰多格林伍德大道物业与新租户签订了一份10年租约，预计今年第四季度开始，当前租户将腾出空间并支付可观的终止费 [12] - 第一季度末投资组合入住率为84.9%，略低于上一季度，预计第二季度入住率将下降，但年底入住率仍将在85% - 87%的指导范围内 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国办公室租赁量比一年前高15%，JLL估计办公室租赁量已恢复到疫情前典型水平的约89% [10] - 阳光地带市场的优质办公空间表现继续优于其他地区 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将佛罗里达州圣彼得堡市中心的城市中心物业的现有停车场结构重新开发为49层的住宅公寓和混合用途塔楼，并与PMG达成协议，由其负责所有前期开发活动和相关成本，公司预计其将投入1700万美元现金 [6][7] - 随着办公债务资本市场的复苏，公司可能会探索为罗利的A3街区和坦帕的城市中心这两个无抵押的高价值物业增加融资，以产生额外的流动性 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为全国办公室房地产基本面呈积极趋势，阳光地带市场的优质办公空间表现出色，预计新开发项目将满足市场需求，为股东创造长期价值 [10][9] - 公司仍在年初提供的指导范围内，对全年的收益和入住率趋势持乐观态度 [13] 其他重要信息 - 公司网站为cioreit.com，可查看第一季度收益新闻稿和补充信息包，其中包括非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账 [3] - 项目销售中心即将在城市中心完工，预计预售将很快开始，达到开工条件后，预计建设期约为三年 [7] 问答环节所有提问和回答 问题: 新开发项目是如何产生的 - 公司大约两年前就认识到圣彼得堡市中心市场的开发潜力，进行了深入的方案研究，最终确定了一个能为公司带来长期价值的结构 [23] 问题: 新开发项目的时间安排和进展情况如何 - 预售即将开始，内部预计预售时间约为一年左右，然后是三年的建设期，如果一切按计划进行，整个项目可能需要四年时间 [26] 问题: 新开发项目是否会对现有物业造成干扰 - 公司一直在制定替代停车安排，并及时向租户通报情况，租户将在一段时间内获得替代安排，包括代客泊车服务，新结构建成后将取代办公楼的停车场 [28] 问题: 如何提高入住率以达到86%的中点 - 截至3月31日，有14.3万平方英尺的租约尚未入住，占投资组合的约2.7%，大部分将在未来两个季度入住，此外，格林伍德大道的活动将使入住率在前三季度有所下降，但预计新租户将在年底前入住，使入住率回到指导范围内 [30][31] 问题: 格林伍德大道交易最终是否会有空置情况 - 不会有空置情况，新租户将入住，目前的入住率将因租户搬迁而下降，但年底前将恢复到100%，该交易还将显著延长物业的租期 [35][36] 问题: 格林伍德大道的租金是否有变化 - 新租户的租金在一段时间内会有所下降，然后会略高于当前租金 [38] 问题: 公司顶级阳光地带市场的表现如何，特别是凤凰城 - 公司大部分价值位于阳光地带市场，对这些市场的租赁情况感到满意，凤凰城表现强劲，本季度的大部分租赁活动都发生在凤凰城 [40][41]

财务数据和关键指标变化 - 公司2025年第一季度核心财务表现稳定，已确认2025年全年核心FFO指引 [5][10] - 截至目前，约有2亿美元的收购协议在进行中，目标初始NOI收益率为6.5% - 6.75% [9] - 自2017年6月IPO以来，公司已收购超3200万平方英尺的物业，平均成本低于每平方英尺50美元 [9] - 公司债务流动性强，超88%的债务为固定利率，2025年无债务到期，预计全年运营杠杆在6倍左右，信贷额度有4.15亿美元可用 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年和2026年约30%的年租金将到期，所在市场租金呈连续增长态势，B级物业供应有限，且受益于有利的回流趋势 [6] - 截至2024年第四季度，相关物业池的入住率为92.2%，预计到年底同店入住率约为97.3% [17] - 指导范围内超10万平方英尺的160万平方英尺投机性空间中，约70%已出租 [17] - 公司预计第四季度会有130个基点的临时空置率 [17] - 公司观察名单上有5个租户，总ABR不到1%，除一个租户外其余均按时支付租金，公司认为这些租户在剩余租期内按时支付租金的可能性超90% [44] - 公司指导中包含35个基点的坏账率，第一季度未发生坏账，历史平均坏账率约为10个基点，2024年因克利夫兰破产事件坏账率超100个基点 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球供应链因地缘政治和贸易格局变化进行调整，公司目标市场的租户短期空间需求增加，主要是租户应对库存调整和贸易流动变化 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在供应受限的密集子市场收购工业地产，这些地区投机性开发主要针对大规模资产 [6] - 公司物业采用模块化布局和多租户配置，有助于降低空置风险，支持更有韧性的现金流 [7] - 公司收购策略聚焦于现有市场的扩张，第一季度和2024年底的交易主要由Sixth Street交易的收益提供资金 [8] - 公司认为平衡资本用于收购和机会性回购是优化长期股东价值的最佳方式，但扩张平台仍是首要任务 [23] - 公司目前不打算进行投机性开发，除非有客户愿意以高个位数收益率让公司为其建造建筑 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度是良好开端，有创纪录的租赁活动、积极的收购势头和稳定的核心财务表现，公司有持续内部增长和长期价值创造的途径 [5] - 全球供应链调整对公司租户有影响，但尚未对投资组合造成重大干扰 [6] - 公司认为目前的指导范围合理，凭借租赁势头和资本部署的成功，有信心实现指导范围内的目标 [34] 其他重要信息 - 圣路易斯62.4万平方英尺的资产已签订三年续租协议 [13] - ODW同意租赁28 - 40万平方英尺的空间，租期至年底并延续至2026年，具体结束日期未确定 [14][28] - 公司在杰克逊维尔启动了一个4.2万平方英尺的开发项目，辛辛那提有20万平方英尺、孟菲斯有11.5万平方英尺的项目准备作为定制开发项目 [62][63][64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 圣路易斯和哥伦布物业交易的信心及近期对话变化 - 圣路易斯物业已签订三年续租协议，ODW同意租赁28 - 40万平方英尺的空间，其中26.5万平方英尺已签约 [13][14] 问题2: 下半年同店增长率加速的主要驱动因素 - 圣路易斯资产是增长的关键贡献者，约70%的投机性空间已出租，租赁进度推动入住率提升，预计年底同店入住率约为97.3%，但会被第四季度130个基点的临时空置部分抵消 [16][17] 问题3: 2亿美元收购协议的资金来源、优先股剩余提取时间及资金平衡考虑 - 资金来源为信贷额度，5月将从C系列优先股提取7900万美元，提取后利息支出会增加，年中可能有大额资金部署，年底会减少 [19][20] 问题4: 股票回购在资本部署优先级中的位置 - 第一季度未回购股票，公司认为平衡资本用于收购和机会性回购是优化长期股东价值的最佳方式，但扩张平台仍是首要任务 [23] 问题5: 若进行股票回购是否为资产负债表中性交易 - 是的，这也是平衡部署剩余资本的部分动机 [25] 问题6: ODW租赁的具体情况 - ODW同意租赁28 - 40万平方英尺的空间，租期至年底并延续至2026年，具体结束日期未确定，这并非关税问题，而是租户自身业务调整 [14][28][30] 问题7: 租户是否普遍存在短期思维 - 部分租户有短期思维，为确保额外空间和库存而增加短期需求，但公司投资组合尚未受到重大影响 [31] 问题8: 公司是否会像同行一样因不确定性未提高指导 - 公司认为目前的指导范围合理，凭借租赁势头和资本部署的成功，有信心实现指导范围内的目标 [34] 问题9: 第四季度140个基点入住率损失是否与特定租户有关及CTDI租户的最新情况 - 入住率损失与单一租户有关，预计该租户11月可能搬离，公司已联系CTDI租户延长租约，该租户工厂业务繁忙，是优质租户 [37][38] 问题10: 公司是否有处置资产以降低风险的意愿 - 公司会评估资产，如果认为出售并重新配置资产能获得更好回报，会考虑进行处置，但目前不认为是为了降低风险 [39][41] 问题11: 投资组合的收款、坏账及观察名单情况 - 观察名单上租户数量未变，指导中包含35个基点的坏账率，第一季度未发生坏账，历史平均坏账率约为10个基点，2024年因克利夫兰破产事件坏账率超100个基点，目前观察名单上有5个租户，总ABR不到1%，除一个租户外其余均按时支付租金，公司认为这些租户在剩余租期内按时支付租金的可能性超90% [43][44] 问题12: 年底97.3%入住率中短期租赁的占比及影响 - 约25个基点为短期租赁，但有长期租户接手的可能性，不会对入住率提升造成太大干扰 [48] 问题13: 97.3%入住率是否反映140个基点的回收 - 是的，实际为130个基点 [51][53] 问题14: 完成现有收购协议后，在需要股权融资前的收购能力及股价未重估时的收购策略 - 完成现有收购后仍有充足的收购能力，后续可能会增加资产循环利用，在进行相关部署后，还有数亿美元的收购能力 [54] 问题15: ODW租赁空间的摩擦性空置、停机时间、分割计划及资本支出情况 - 可能有一定成本，但会与潜在租户达成协议，快速分割空间并立即收取租金 [57][58] 问题16: ODW何时重新纳入同店池 - 空间稳定后，很可能在2026年重新纳入 [60] 问题17: 新开发项目在资本支出中的位置及未来发展计划 - 公司在杰克逊维尔启动了一个4.2万平方英尺的开发项目，辛辛那提有20万平方英尺、孟菲斯有11.5万平方英尺的项目准备作为定制开发项目，除非有客户愿意以高个位数收益率让公司为其建造建筑，否则未来几个季度不会进行投机性开发 [62][63][64]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO为1440万美元，较2024年一季度的1070万美元增加370万美元；摊薄后每股核心FFO为0.46美元，2024年同期为0.48美元，变化主要源于杠杆降低和主力租户空间重新招租的停工时间 [15][16] - 季度末净债务与EBITDA之比为6.6倍，略高于上季度末，但比一年前低整整一倍；季度末流动性近1.4亿美元，可转换债券已清偿，2025年剩余时间无债务到期 [15] - 重申2025年全年每股核心FFO展望为1.8 - 1.86美元，AFFO为1.93 - 1.98美元，假设与最初提供的一致 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 本季度收购Ashley Park，价格7980万美元，现金资本化率接近指导范围高端；该中心面积55.9万平方英尺，约4万平方英尺空置面积近一半有租户意向，约20万平方英尺商铺租金低于市场水平，其中10万平方英尺无合同选择权，收购成本约每平方英尺140美元 [5][6] - 目标增长市场（东南部和西南部）有强大的潜在收购项目储备 [6] 租赁业务 - 签署超过11.2万平方英尺的新租约、续约和展期，平均租金每平方英尺24.14美元，比现有投资组合平均租金19.41美元高出近25% [7] - 10个主力租户空间因租户在2024年底和2025年初申请破产而有重新按市场定价机会，其中1个待法院批准由全国性零售商接手，已执行2个租约，预计很快再有2个，其余5个正在积极洽谈，预计整体现金租赁利差达40% - 60% [8][9] - 季度末投资组合出租率93.8%，入住率91% [9] - 已签约未开业的租赁储备金达400万美元年基本租金，占季度末现金租金的4%，租金开始支付时间集中在2025年下半年，与主力租户重新招租一起为2026年提供强劲动力 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售购物中心投资市场强劲，传统核心资产和主流零售购物中心的资本化率保持稳定或下降，资产交易价格高于经纪人指导价格 [50][51] - 债务市场对购物中心物业支持良好，信贷基金、银行和CMBS都提供支持 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注执行战略，通过高质量物业、增长市场和多元化租户基础为股东带来增长，密切关注关税不确定性演变 [10] - 考虑出售剩余的一处办公楼，预计年底前完成，目前接近完成租约，以获得最佳价格；还考虑将部分资产进行循环利用，出售低资本化率物业，投资更高收益和机会型物业 [33][34] - 随着市场上更多物业出现，投资机会增加，但竞争也更激烈 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税不确定性可见度低，但公司凭借高质量物业、增长市场和多元化租户基础处于有利地位 [10] - 租赁活动持续强劲，租户无论是上市公司还是私营公司都在积极推进，对主力租户空间重新招租前景乐观 [21] - 宏观环境有利，无新增库存交付，租户经营良好，客流量和销售额上升，有利于提高租金 [54] 其他重要信息 - 4月利率暂时下降时，执行两笔SOFR掉期交易，将1亿美元本金的SOFR固定在3.32%，为期五年，从4月30日开始，将循环信贷安排的适用利率从季度末的约5.8%降低近100个基点至约4.8% [12] - 3.875%的可转换债券于4月15日到期，本金约5100万美元，通过与部分持有人私下协商交易（现金和新发行普通股组合）和向剩余持有人支付现金的方式全额偿还，产生约2050万美元的债务清偿费用，将在第二季度记录，该费用不计入核心FFO和AFFO计算 [13][14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：主力租户空间谈判情况，近期波动是否影响零售商洽谈 - 租赁活动一直非常稳定和强劲，租户积极推进，没有出现停顿或退缩情况 [21] 问题2：新租约利差较高的原因 - 主要由两笔租约推动，占新租赁面积6.3万平方英尺中的5.4万平方英尺，利差超过80%，一笔是替换空置主力租户，另一笔是租户无选择权且公司有提价空间并已有新租户等待签约 [23] 问题3：破产租户空间重新招租的资本支出情况 - 投资者报告第8页披露资本支出范围在900 - 1200万美元，若处于资本支出高端，预计利差也处于高端 [30][31] 问题4：签署租约后租户开始支付租金的时间 - 一般安全估计为一年，但有些租户急于进入市场，愿意尽快开始，不过公司为获得更高租金和更好信用，可能会选择较长时间，一年是合理参考 [32] 问题5：如何为交易提供资金，对出售剩余办公楼的想法 - 可利用内部流动性处理，剩余办公楼计划年底前出售，目前接近完成租约以获得最佳价格，还考虑资产循环利用，出售低资本化率物业，投资更高收益和机会型物业 [33][34] 问题6：破产租户每月租金情况，用于估算第二季度数据 - 三个Party City门店每年租金（含回收款项等）接近90万美元，三个JoAnn's门店中两个每年租金约60万美元，Party City门店第一季度全额支付租金，JoAnn's门店支付到4月，之后两个将停止支付 [35] 问题7：投资指导达到高端的驱动因素，是否有处置计划 - 强劲的租赁活动是一个因素，市场上有更多物业出现带来更多机会，但竞争也更激烈；资产循环利用主要考虑明年 [40][41] 问题8：投资资金是否主要依靠信贷安排，银行是否支持 - 最初将投资放在信贷安排上，银行集团非常支持，曾在9月获得1亿美元定期贷款，如有需要可快速将信贷安排的很大一部分转为定期贷款以获取流动性 [44] 问题9：关税公告后资本化率和结构化投资收益率是否变化 - 零售购物中心投资市场中，传统核心资产和主流零售购物中心的资本化率保持稳定或下降，市场背景强劲，债务市场对购物中心物业支持良好 [50][51] 问题10：非同店投资组合的NOI增长趋势 - NOI增长为正，租户租金能够上调，因收购资产成本低，租户在其他地方面临租金冲击，且宏观环境有利，无新增库存，租户经营和销售情况良好 [52][54] 问题11：2023年第三季度收购项目按市场定价的时间 - 随着处理2023年底和2024年初破产租户问题，预计2025年初到年中会看到实际变化 [55] 问题12：Ashley Plaza收购项目的按市场定价上行空间 - 有10% - 20%的机会，甚至可能更高，但公司更关注租赁空置空间；该物业有一些外铺，18个月后可出售，交易资本化率在6%左右，可提高收购收益率 [59] 问题13：900 - 1200万美元重新招租资本支出的使用情况和今年预计支出 - 目前支出很少，租户通常需开业并完成工作后公司才开始报销 [61] 问题14：投资机会储备性质是否变化，今年预计增加投资金额 - 投资机会性质有所变化，开始出现一些有趣的其他机会；如果情况顺利，今年增加投资金额可能高于之前预计的4000 - 5000万美元 [64][65] 问题15：Ashley Park物业是否需要大量资本支出实现低挂果机会 - 不需要大量翻新，只需轻触式资本支出 [66] 问题16：已签约未开业的年基本租金确认时间节奏 - 收入将在下半年增加，第三季度和第四季度更为明显 [68]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股收益符合预测，为1.64美元 [39] - 2025年FFO指导范围收窄至6.8 - 6.92美元每股，中点维持不变 [43] - 第一季度杠杆率升至8.3倍，经季节性调整后约为7.9倍，预计未来几个季度将继续上升，开发项目交付后会下降 [83][84] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成超110万平方英尺租赁，较2024年第一季度增长25%，过去四个季度租赁量达590万平方英尺，较前四个季度增长33% [6] - 目前租赁管道有280万平方英尺的意向书和活跃提案，较上季度增长15% [44] - 开发管道预租率从50%升至62% [26] 资本业务 - 第一季度完成超42亿美元融资活动 [7] - 交换3亿美元浮动利率债务为一年期固定SOFR利率3.68% [37] - 增加循环信贷额度2.5亿美元至22.5亿美元，并延长五年；延长7亿美元定期贷款四年，外加一年延期选项 [38] - 完成2.52亿美元10年期固定利率万豪总部大楼再融资，固定利率5.5% [38] - 商业票据未偿余额增至7.5亿美元 [39] 各个市场数据和关键指标变化 办公市场 - 优质办公场所直接空置率略超13%，而整体市场为19%；过去三年优质办公场所净吸纳量为正1800万平方英尺，整体市场为负3000万平方英尺；优质办公场所要价租金比整体市场高超50% [11] - 第一季度办公销售交易量为76亿美元，较去年第一季度下降约14% [12] 多户住宅市场 - 泽西市多户住宅市场因靠近曼哈顿且房价较低，人口增长强劲，公寓需求旺盛，租金增长 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开始开发泽西市70单元多户住宅项目，预计2028年上半年交付，2029年下半年资产稳定 [12][14] - 计划2025年启动343麦迪逊项目，公司拥有55%权益 [15] - 评估出售八块土地，若成功，未来24个月将产生约2.5亿美元净收益 [15] - 公司在租赁和新投资活动上保持势头，专注于优质资产以应对市场挑战 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税和联邦政策增加资本市场波动性，引发对物价、通胀和利率的担忧，降低消费者信心，但公司租赁活动主要受企业信心和线下办公行为驱动，目前客户未因市场环境延迟或终止空间需求 [7][8] - 联邦资金削减和FDA审批不确定性给生命科学租赁带来逆风，若美国进入衰退，租赁需求将放缓，但利率可能降低，远程工作可能减少 [10] - 尽管市场环境更具挑战性，但公司凭借当前租赁势头和低租赁续约率，预计未来几年入住率、收入和FFO将增长，开发交付和潜在收购将带来额外增长 [17][18] 其他重要信息 - 公司发布2024年可持续发展和影响报告，凸显在可持续商业实践方面的领导地位和成就 [7] - 2024年人工智能公司吸收超100万平方英尺办公空间，超65%的风险投资流向旧金山的人工智能公司 [32] 问答环节所有提问和回答 问题: 343麦迪逊项目的预租情况、启动决策和目标收益率 - 公司目标是预租该项目，预计预租价格在150 - 250美元之间，7月需决定是否推进项目，目标收益率为8% [46][49][50] 问题: 对2025年400万平方英尺租赁计划的信心及是否计划增加入住率 - 目前已完成约100万平方英尺空置和2025年到期空间的租赁，谈判中的还有约65万平方英尺，对租赁计划有信心，预计2026年入住率将提升 [54][55][57] 问题: 如何考虑租赁活动对2025年NOI、入住率和FFO的影响 - 缩小指导范围是因为租赁成功和部分入住时间确定，对指导范围有信心，但由于租赁签约和交付条件不确定，入住率和收益确认存在变数 [60][61][62] 问题: 生命科学市场趋势及扭转局面所需因素，以及波士顿市场整体情况 - 生命科学领域对原始实验室空间新需求少，但对办公空间有需求，监管不确定性造成市场不确定性；波士顿城市边缘投资组合有积极趋势，灵活性和资本吸引租户 [68][70][75] 问题: 西海岸租赁活动的优势、劣势及变化 - 大型用户基本稳定，金融、法律和专业服务行业有少量空间缩减，早期和小型人工智能及科技公司在寻找空间；租赁主要是律所和金融公司的搬迁；旧金山人工智能公司占地面积超500万平方英尺，硅谷稍慢但有大型需求出现 [78][79][80] 问题: 如何看待当前杠杆率及近期降低杠杆率的措施 - 第一季度杠杆率上升受季节性影响，预计未来几个季度因开发项目资金投入继续上升，项目交付后将下降；公司将继续使用增量债务，考虑出售非创收房地产、引入私募股权或根据股价情况引入公共股权 [83][84][85] 问题: 目前公司发行无担保债务、有担保债务和CMBS的定价情况 - 债券市场利差扩大后有所收窄，目前无担保债券利差较年初上升30个基点，可发行10年期无担保债务，利率约6%；CMBS市场中，优质低杠杆交易可达成，高杠杆交易较难，AAA级CMBS利差曾扩大至250个基点，现回落至200个基点以下 [89][90][92] 问题: 服务中投资组合入住率指导的变化及对NOI的影响 - 36万平方英尺的Reservoir Place和Reston Corporate Center退出服务，开发管道中的651 Gateway、360 Park Avenue South和Reston Next Block D预计2025年投入使用，若全部交付且无额外入住，将使整体空置率增加50 - 70个基点 [94][95][96] 问题: 是否仍认为FFO会在今年下半年大幅提升 - 第二季度受G&A影响较小，第三和第四季度将因已签约或正在签约的租赁入住而大幅提升 [100][101][102] 问题: 可能超出指导范围的机会因素 - 增加空置空间的租赁并快速确认收入可推动业绩超出预期，曼哈顿和旧金山的投资组合有机会 [105] 问题: 西海岸市场租户缩减空间周期所处阶段及与纽约市场对比 - 旧金山CBD市场转租和租约终止情况较少，硅谷仍有大型科技公司有多余空间可释放；纽约大型科技公司稳定，有扩张趋势，第一季度租赁活动中大部分是新租户或扩张 [109][111][118] 问题: 提前收回到期空间进行再开发项目的确定时间和开发开始时间 - 再开发项目涉及权限和用户问题，不太可能在2025年开始开发，2026 - 2027年有机会 [122][123] 问题: 125 Broadway大楼的定位和租户需求 - 该大楼是实验室建筑，Biogen可能搬离，需重新考虑建筑系统，仍可能作为生命科学建筑；Biogen仍在评估需求，公司与Biogen就其投资组合需求进行沟通 [125][126][127]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.36美元，2024年第一季度为0.39美元，下降约0.01美元是由于过去十二个月再融资活动导致净利息支出增加，其余下降归因于两处房产出售以及过去十二个月一些大型租约到期导致的租金收入降低 [23] - 2025年第一季度AFFO约为2350万美元，与过去几个季度持平，第一季度资本支出恢复到更正常的水平 [24] - 公司确认2025年年度核心FFO指导范围为每股1.38 - 1.44美元，预计未来两个季度核心FFO会略有下降，第四季度随着一些大型租约开始生效而改善，2026年NOI将继续改善 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成约36.3万平方英尺的总租赁，约一半与新租户租约相关，全年目标为150万平方英尺 [5][14] - 新交易中，约8万平方英尺在2025年上半年开始，10万平方英尺在2026年上半年开始，新租赁加权平均租期为10年 [15] - 连续第三个季度扩张超过收缩，过去十二个月租户保留率为67% [15] - 本季度租金现金和应计基础上分别约有10%和19%的增长，每平方英尺租赁资本支出为6.69美元，高于过去几个季度，平均租金接近每平方英尺47美元，高于2023年的38美元 [16] - 转租可用性约为5%，2025年仅有1万平方英尺到期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国总租赁量在2024年末达到疫情后高点后，第一季度适度放缓，净吸纳量再次转为负数，主要受联邦租约终止影响，不过较2024年第一季度仍有60%的改善 [7][8] - 季度交付量降至十多年来的最低水平，第一季度开工面积不足100万平方英尺 [8] - 亚特兰大是本季度最活跃的市场，完成12笔交易，面积达12.2万平方英尺，占公司总租赁量的三分之一 [16] - 奥兰多是第二活跃的市场，占总租赁量的23%，包括本季度最大的续约交易 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于设计、租赁和管理一流的工作环境，通过投资组合和以客户为中心的场所营造理念在办公领域脱颖而出 [26] - 公司将有选择地部署资本，集中资源提高租赁率和租金，以实现FFO和现金流增长 [26] - 公司计划处置非核心资产，目前已完成一笔，另一笔预计本季度末完成，两笔交易预计产生约3500万美元的总收益 [21][22] - 公司在收购方面保持在关键市场的参与，并创造性地考虑利用运营平台同时节约资本资源 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 占用者市场复苏似乎在继续推进，但第一季度宏观经济不确定性出现，导致全国总租赁量放缓 [6][7] - 尽管经济波动和不确定性存在，但公司认为在不出现衰退的情况下，有望实现或超越2025年目标 [9] - 公司预计租赁成功将保持当前势头，若租赁活动按预期进行且维持当前股息支付，公司需增加杠杆来支持未来增长，但管理层认为增加杠杆不明智，因此决定暂停股息以资助长期增长并保留更多收益 [10][11] - 公司对近期租赁前景持谨慎乐观态度，预计在没有重大经济意外的情况下，能够实现此前发布的年末租赁率89% - 90%的指导目标 [20][21] 其他重要信息 - 公司第一季度完成了所需的再融资活动，包括偿还2.5亿美元的定期贷款和延长6亿美元的信贷额度 [6] - 公司租赁积压从年末的4600万美元增加到6700万美元的年化收入，租赁率和经济租赁率之间的差距达到十多年来的最大，为10.6% [10] - 公司非GAAP财务指标的定义和调整包含在昨晚提交的收益报告和补充财务信息中 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于租赁管道和维持指导目标的决策，是否因宏观不确定性而保守？ - 租赁管道强劲，约75万平方英尺，4月已执行27.5万平方英尺，剩余部分预计在未来2 - 4个月执行，尽管管道强劲，但预计不会影响2025年指导目标，对2026年增长有支持作用 [30][31] - 若市场保持强劲，第二季度财报电话会议可能上调全年租赁量指导目标20万平方英尺或更多，但公司持谨慎态度，将在第二季度有更多清晰信息后再做评估 [32] 问题2: 预计租赁率和经济租赁率之间的差距何时缩小？ - 暂停股息每年将为公司保留约6000万美元的现金流，2025年部分保留收益将用于内部增长，2026年更多租约开始产生现金流后，多余的保留收益可用于偿还债务或继续支持租赁业务 [35][36] - 最早在2026年下半年重新评估并考虑恢复股息，以保持流动性和改善资产负债表 [37] 问题3: 谈谈暂停股息的想法，是否有来自银行的压力，评级机构关注哪些指标，节省的资金如何分配？ - 公司自疫情以来租赁面积超过1030万平方英尺，过去18个月约360万平方英尺，占运营组合的四分之一，目前处于现金流因租金减少而受限但租赁势头强劲的特殊时期 [42][43] - 考虑过处置资产、股权融资和增加杠杆等资金来源，但处置资产不确定性增加，当前股价下股权融资不合理，增加杠杆成本较高，而保留收益成本较低，同时考虑到维持投资级信用评级，因此决定暂停股息 [44][46] - 未来一年左右，节省的资金主要用于租赁业务，2026年资本支出可能减少，多余现金流可用于偿还债务或考虑外部增长机会，优先顺序为租赁业务、资产负债表和收购机会 [47][48] 问题4: 300万平方英尺的提案量季度环比增加，哪些市场有增长？ - 达拉斯、亚特兰大和明尼阿波利斯三个市场的空置率较高，新提案活动的87%集中在这三个市场，纽约和奥兰多较为稳定，波士顿约为86%，但增长速度不如前三个市场，原表述中的“达拉斯”应为“DC”，DC市场持平 [51][54]