市场整体状况与核心矛盾 - 美国住房市场近期出现轻微喘息空间 抵押贷款利率略有下降 房价增长开始企稳 但买卖双方仍保持谨慎[1] - 市场陷入僵局循环 买家因抵押贷款利率和房价过高而不愿购房 房主因不愿置换更高利率的贷款及担心无法获得预期售价而不愿出售[2] - 这种僵局迫使部分卖家大幅降价或完全撤下房源 全国范围内 6月份房源下架量同比激增47% 年初至今增长34%[3] 供需与价格动态 - 活跃挂牌房源在8月份下降1.4% 这是自2023年以来最大的月度降幅[1] - 卖家正在撤回房源 因为购房需求疲软 销售仍远低于疫情前水平 抵押贷款利率的小幅下降尚未被证明有效[4] - 许多卖家仍未根据市场情况定价 市场正在逐步重新平衡 买家获得更多议价能力 卖家面临抉择：降价出售或持有并承担无限期等待的风险[4] - 房价同比上涨1.7% 达到440,004美元[2] 销售预测与利率影响 - 预计今年成屋销售将以约405万套收官 与2024年大致持平 而2024年是自1995年以来销售最差的一年[2] - 如果利率持续下降 且秋季市场表现强于预期 今年成屋销售可能略高于去年[5] - 关于能够激发买家购房意愿的抵押贷款利率“神奇数字”存在争论 有观点认为是6% 也有观点认为接近5%才会产生更有意义的差异[6] 关键利率数据 - Redfin数据显示 8月份抵押贷款利率降至6.59% 为10个月以来的最低月平均值[5] - 根据Mortgage News Daily数据 截至周一 30年期固定抵押贷款利率为6.35% 低于5月份的7%[5]

市场整体状况 - 美国住房市场呈现集体放缓态势 买家 卖家和建筑商均面临挑战并表现出犹豫和退缩 导致市场缺乏实质性动力[1][2] - 房屋销售仍处于数十年低点附近 尽管库存连续21个月增长 今夏(2025年5-7月)库存增长28% 连续三个月超过100万套 达2019年11月以来最高水平[2] - 价格在许多地区趋于稳定 但高抵押贷款利率和经济不确定性使买家和卖家保持观望 市场特征更倾向于集体暂停而非危机[2] 买家面临挑战 - affordability仍是主要障碍 全国挂牌中位数价格维持在44万美元附近 自2022年以来基本未变[3] - 与2019年相比 当前买家购买中位价房屋月付款增加超过1200美元 原因包括价格上涨和利率上升[3] - 收入增长未能跟上购房成本增长 即使价格下跌的市场 高利率和剩余价格升值形成的"双重打击"使购买力保持低位[4] - 仅28.0%在售房屋价格处于典型家庭(中位收入78,770美元)可承受范围内[4] 卖家行为变化 - 卖家不愿降价 选择完全撤牌而非调整心理价位 2025年6月撤牌与新挂牌比率升至0.21(5月为0.13) 即每100个新挂牌对应21个未售出撤牌[5] - 迈阿密等大都市区比率更高 达59:100[5] - 卖家抗拒价格调整导致交易停滞和价格居高不下 加剧负担能力问题[6] 建筑商活动放缓 - 独户住宅建设量下降 许可证发放减少 新建筑管道收缩[7] - 2025年6月许可证环比增长0.2% 但同比去年6月下降4.4% 开工量环比2025年5月增长4.6% 但同比2024年6月下降0.5%[7] - 高融资成本 弱买家需求和新建筑材料关税使开发商更加谨慎[8] - 尽管全国仍短缺约400万套住房 当前条件使新项目难以推进[8] 区域分化 - 南部和西部供应超过需求 导致销售放缓且价格下降 2025年7月南部占全国新挂牌和现有挂牌50%以上 超过其39.4%的家庭占比[9] - 东北部和中西部市场仍然紧张 需求韧性和有限库存持续推动竞争[9] - 区域分化使全国趋势解读更加困难 凸显本地化策略的重要性[10] 市场前景 - 住房市场并非处于危机状态 多数房主拥有大量净资产且锁定低利率[11] - 活动速度虽放缓 但基本基本面保持完整 随着利率开始缓解和市场参与者调整预期 更健康平衡的市场条件可能逐步出现[11]