核心观点 - 美国房地产市场即将面临重大人口结构转变 预计到2032年 美国死亡人数将超过出生人数 这一长达四十年的趋势性拐点将对住房市场产生深远影响 包括长期对房价产生反通胀或通缩压力[1][2] 人口结构变化趋势 - **人口自然增长逆转** 到2032年 美国死亡人数将超过出生人数 这是过去四十年长期趋势的延续[1][2] - **历史对比** 1940至1950年代美国曾出现婴儿潮 生育率在二十年间飙升了56% 表明人口趋势存在变化的可能性[4] 对住房需求的长期影响 - **购房需求结构性下降** 出生率下降和家庭组建减少 将降低年轻人购房的需求和紧迫性[7] - **租赁需求相对增加** 儿童数量减少将不可避免地导致购房需求降低 而租赁需求将增加[3] - **住房类型偏好转变** 对独栋牧场式住宅和起步住宅等小型住宅的购买需求将增加 而“麦克豪宅”式社区可能表现不佳[3] 对住房供应的影响 - **市场供应增加** 死亡人数逐步增加以及婴儿潮一代老龄化将增加房屋挂牌量 房地美估计到2035年将增加900万套住房[7] 其他相关市场现象 - **多代同堂居住激增** 为应对通胀 多代同堂居住模式已飙升至历史新高 家庭通过合并住户来集中资源[6]