地块交易概况 - 深圳前海桂湾T201-0232宗地以总价21.55亿元成交，楼面地价达84179.69元/㎡，刷新深圳涉宅地块楼面单价记录 [1] - 地块经过146轮线下竞拍，溢价率约86.1%，由招商成功竞得 [1][3] - 该地块为前海合作区近五年来首宗纯商品住宅用地，无配建要求、无70/90户型限制、无商品房售价限制 [3] 地块规划指标 - 土地面积8287.15㎡，建筑面积25600㎡，容积率3.1，建筑限高80米，为近年深圳挂牌宅地中高度限制最低的宗地 [5] - 规划住宅25000平方米可分割转让，另含物业服务用房100平方米和托育机构500平方米 [10] - 建筑覆盖率要求低于22%，项目需在签约后1年内开工，4年内竣工 [12] 区位配套优势 - 地块位于前海桂湾片区，是前海三湾中成熟度最高的金融产业集聚区，已入驻金融机构超320家，其中港资及外资金融机构占比近30% [6] - 商业配套包括前海山姆会员旗舰店和华润万象前海综合商业，生态配套含45万㎡桂湾湿地公园及滨海文化公园二期 [6] - 轨道交通便利，临近11号线前海湾站，并设有深中跨城巴士上落点，深中通道通车后区域联动性将增强 [6] 市场竞争表现 - 共吸引12家房企参与竞买，包括中国金茂、华润、中海等头部企业，为近三年来报名人数最多的地块 [3] - 周边项目深业云海湾2023年开盘即售罄，均价9.2万/㎡，人才房项目以5.52万/㎡引发万人摇号 [8] - 同片区天健悦湾府目前在售单价8.2-10.9万/㎡，主力总价950-1800万元，配建有人才房 [8] 特殊条件说明 - 地块需编制噪声污染防治专篇，因临近桂湾一路货运通道需落实噪声防治措施 [6] - 竞得人须提供"交房即发证"服务，托育机构建成后需无偿移交南山区政府 [12]