市场阶段与风险 - 全国房价转入普遍下行通道，但区域分化极端，一线及核心二线城市成交回暖、库存周期缩短，而三四线城市出现量价齐跌、去化周期高出一倍以上 [3] - 商业地产成为重灾区，写字楼空置率创下历史新高，是地方政府的头号难题 [3] - 当前最大风险并非价格本身，而是烂尾、违约与金融负反馈引发的连锁效应 [3] 政策调控取向 - 中央已将房地产调控自主权下放至地方，政策取向由集中调控转向分散调控 [4] - 具体调控工具如首套房首付比例、利率、公积金上限等全部交由城市政府因地制宜、动态调整，中央只考核结果不干涉过程 [4] - 建立中央、省、市三级联席会议机制，旨在防止部门政策左右互搏 [4] 行业融资模式转型 - 房企融资逻辑需从过去依靠高杠杆拿地套利，转向轻资产运营与专项债相结合的模式 [5] - 新模式涉及地方平台公司收购存量资产改造为保障房或人才公寓，开发企业输出品牌与管理，金融机构则以专项债、REITs等长期资金进行对接 [5] - 该模式旨在修复企业资产负债表，同时缓解财政一次性托底的压力 [5] 产品供给创新 - 未来政策应分类支持三类主体：品质开发商、合作建房组织、老旧小区自主更新委员会 [6] - 对合作建房组织和老旧小区更新委员会，需在土地、规划、金融方面提供绿色通道，鼓励在存量土地上进行多样、绿色、低碳的新供给 [6] - 好房子被视为由企业家通过承担风险试错而产生，而非由政府规划画出 [6] 潜在需求激活空间 - 通过社保跨区流转释放2亿流动人口的真实购买力 [7] - 推行“20+10”农房租约制，将闲置宅基地转化为可长租、可转让的资产，预计年均带动投资达4万亿元 [7] - 以延长产权年限、奖励容积率为杠杆，撬动居民和社会资本共同参与老旧社区自主重建 [7] 青年置业策略 - 对于真实刚需购房者，当前出手购房的风险相比五年前已显著降低 [8] - 置业选择应跟随优质教育、医疗、轨道等具有正外部性的资源，远离负面外部性区域 [8] - 购房本质被视为购买城市未来的现金流，而非对短期政策底部的赌博 [8] 行业发展趋势总结 - 房地产行业已告别单边上涨时代，进入韧性竞争时代 [9] - 未来需要政府发挥定海神针作用、企业成为产品匠人、个人作为理性买家，三力合一 [9] - 行业将在分化中完成自我净化，并在调整中孕育下一轮的可持续繁荣 [9]