文章核心观点 - 文章认为从2015年起，中国尤其上海市的住房市场将因三股强大且持续的力量推动供需结构发生根本性逆转，导致长期供过于求 [1][12] - 这三波力量按时间顺序依次为：婚房刚性需求长期大幅下降、保障房大量建成增加供给、老年人口去世释放大量存量住房 [12] 第一波力量：婚房刚性需求下降 - 结婚买房是中国最强大的刚性需求之一，但该需求与人口出生高峰相关 [3] - 中国1987年出现人口出生高峰，当年出生人口达2528万人，比1979年低谷多800万人，比2006年低谷多940万人 [3] - 上海市1987年出生人口19.02万人，比2003年出生低谷8.34万人多10.68万人 [3] - 按上海平均初婚年龄27岁计算，婚房刚性需求在2014年（1987+27）达到顶峰，需求为9.5万套 [4] - 此后需求将连续下降16年（2003-1987），至2030年降至4.17万套，下降幅度达56%（10.68÷19.02） [4] 第二波力量：保障房增加供给 - 十二五期间全国计划建设3600万套保障房，2011年已有1000万套开工 [5] - 上海市十二五期间计划建设100万套保障房，2011年开工27万套，2012年计划开工17万套 [5] - 对比上海市2005年至2009年5年内开发商建成的商品住房总数为127万套，年均25万套，100万套保障房将使住房供给猛增 [5] 第三波力量：老年人口去世释放住房 - 上海市平均预期寿命从1976年的71.71岁延长至2010年的82.13岁，导致2001-2010年年均去世约10万人，低于正常水平 [6] - 上海市1951-1960年出生高峰阶段户籍人口年均出生27.24万人，预计2034-2043年上海年均去世户籍人口将达27.24万人 [7] - 相比2001-2010年，届时每年将多去世17万人，由此形成的住房供给每年达13.6万套，比2001-2010年每年多8.5万套 [7] - 计划生育导致的"四二一"家族结构将使家族内住房明显过剩，宏观层面估算2023年中国人口达14亿峰值后开始负增长，2050年降至10亿左右，将形成近2亿套住房的额外供给 [7] 住房需求接盘分析 - 投资需求在供过于求时将转为卖出型投资，形成新的供给 [8] - 上海市2010年有830万户家庭，住房保有量约1150万套，未来10年住房数量增加肯定在100万套以上，潜在可售房源约400万套 [8] - 由于"四二一"家族结构，本地初婚夫妇未来无需购房即可继承祖辈空置住房，不能指望上海本地人接盘 [8] - 外地富人前几年已在上海购房，供过于求时其卖房数量将大于买房数量 [9] - 能够接盘买房的主要是外来高薪职业人士和致富新人，2015年估算前者约70万人，后者约15万人 [10] - 未来几年两类人群每年新增数量分别按现有总量10%计算，即每年新增约7万高薪人士和1万多新富人，总计约8万多人 [10][11] - 此接盘需求明显小于老年人去世形成的每年13.6万套住房供给数量 [11]