行业核心观点 - 房地产行业正处于深度调整期，供给侧出清重塑了竞争格局，龙头企业凭借议价权提升与份额扩张，在行业寒冬中展现出盈利韧性 [1] - 当前房地产市场的分化现实是，土地市场仅剩四五家头部房企具备拿地实力，龙头企业对地方政府的议价权大幅提升 [3] - 即便在市场最差的阶段，优势企业依然能提供接近10%的ROE回报，当经济拐点来临，龙头企业的盈利弹性与估值修复空间将全面释放 [3] 行业竞争格局变化 - 土地市场竞争者数量锐减，从曾经三四十家企业围标一块土地，变为如今仅剩四五家头部房企具备拿地实力 [3] - 市场下行的压力几乎全部通过地价下降、规划条件优化等方式转嫁给地方政府 [3] - 供给侧出清、竞争格局改善导致市场份额向头部集中 [3] 龙头企业经营与盈利模式 - 某房企陷入债券展期、逐步“僵尸化”的困境，而另外一些头部房企已率先实现利润回升 [1] - 龙头企业拿地后，半年内即可完成大部分销售，新推盘项目的净利润率能稳定在10%以上 [3] - 龙头企业盈利韧性的核心原因是议价权提升与份额扩张 [1]