市场成交表现 - 新政后新房项目到访量增长明显 单盘日均到访量从7月初136-150组提升至170-190组 [2][3] - 实际成交量改善有限 单盘平均认购量与新政前相比无显著变化 新政热度仅持续约两周 [2][3] - 8月二手房整体交易量较7月上涨4.3% 昌平区成交量环比增长36.8% 同比增长29.5% [4] 客户结构特征 - 改善型需求释放推动高端项目成交占比上升 刚需项目成交保持稳定 [3] - 二手房市场刚需为成交主力 两居室成交占比超54.5% [4] - 新政后成交群体多为前期已到访客户 新政主要为其注入购房信心或提供资格 [2] 热销项目特质 - 刚需刚改类项目需同时满足五大条件：临近地铁、户型赠送空间充足、板块供需优质、产品超配、总价低 [5] - 改善型项目核心竞争力集中在区位优质、产品配置高阶、供需平衡、开发商口碑良好 [6] - 绝对高端项目关键要素为顶级地段、标杆产品、周边二手房价格支撑 [6] 政策效果评估 - 历史数据显示北京二手房月成交量超2万套仅出现三次 多数月份集中在1.1万-1.6万套 [4] - 政策对交易量影响在出台后1-2个月较明显 之后会回落 [4] - 五环外限购松绑政策力度有限 全面解除限购可能性较低 [7] 行业发展趋势 - 主城区核心地块轨交沿线刚需项目和高能级低资金压力板块项目仍具市场热度 [6] - 新入市楼盘优势明显 老盘需通过产品优化提升竞争力 但仅能实现10%-20%的稳步提升 [6] - 行业建议推行个人所得税全额抵扣房贷利息 预计可减少月供压力40%以上 [7][8]