市场现状与核心问题 - 全国商品房待售面积高达7.61亿平方米，虽连续6个月下降但同比涨幅仍显著 [1] - 传统“金九银十”销售旺季预期仍在，但市场情绪纠结，购房者担忧成为“接盘侠” [1] - 三四线城市去化周期高达49.3个月，意味着现有库存需4年多才能消化完 [17] - 10月新房成交预计延续低位徘徊，同比降幅可能扩大 [17] 需求端结构性变化 - 城镇化红利进入收尾阶段，当前城镇化率66%，至2035年目标70%，未来年均增量仅0.4个百分点，增量新房需求基本见顶 [4] - 改善需求受二手房市场“有价无市”制约，北京二手房挂牌量超12万套，成都、重庆等城市超20万套，交易流动性枯竭 [4] - 房地产金融属性消退，新房价格同比连跌8个月，二手房价格一线城市同比降1.2%，二线城市降2.5%，购房者“买房能赚钱”预期崩塌 [7] 政府收储的可行性与模式 - 政府收储需满足盈利逻辑，核心路径为租金回报或资产升值 [10] - 深圳国企斥资50亿收购2.3万套住房改造为人才安居房，租金回报率达4.2%，为资金进场设立“及格线” [10] - 杭州城投通过专项债以7-8折低价收购商品房，通过“公租房出租+物业费+车位租赁”组合模式，测算30年累计收益达3.34亿元，对融资本息覆盖倍数1.45倍 [10] 科技赋能与未来资产价值 - 2025年5月出台的《住宅项目规划设计新规》提升住宅空间舒适性、电梯配置及科技适配性要求，指向“房地产科技化”新风口 [12] - 科技化住宅定义为AI应用标准化场景，包括社区低空配送航道、适配智能设备的家居布局、全自动物联网管理等，旨在激活年轻人及老年人新需求 [14] - 未来房产核心资产为能适配智能设备、满足多元需求的科技化住宅，价值提升依赖“新价值”创造而非自然涨价 [18] 短期市场表现与展望 - 9月百强房企销售额环比增长22.1%，一线城市如北京、上海新房成交同比微升1%，二手房市场前26日全国重点城市成交同比增长22.6%，呈现局部回暖 [14] - 政策松绑（如降低首付、下调利率）刺激核心城市刚需和改善需求缓慢释放，长假看房量可能回升 [14] - 但局部回暖不等于全局企稳，信心修复需时较长，全局企稳依赖“科技赋能房地产”新故事落地 [15][18]