核心观点 - 中国房地产市场正经历波动，行业进入新的发展阶段，未来将呈现相对平稳状态，房价平均涨幅将低于GDP增速 [1][5][9] - 经济学家黄奇帆的前瞻性预测正被市场验证，其基于对行业深层问题的分析，认为市场将平稳过渡而非剧烈波动 [3][4][5] 市场数据与现状 - 2024年全国商品房销售面积降至9.7亿平方米，同比下滑12.9% [4] - 2025年前六个月新建商品房销售面积为4.58亿平方米，同比再度下滑3.5% [4] - 2025年6月全国百城二手住宅价格指数环比下跌0.75%，同比下跌7.26% [8] - 2023年全国法拍房数量骤增至400万套以上，占当年商品房销售量的35.81% [5] 行业核心问题 - 行业普遍存在高达80%以上的负债率，远超国际公认的50%健康水平，潜藏系统性金融风险 [4] - 市场面临严重的供过于求，房屋库存量远超实际需求 [5][6] 政策影响与措施 - 政策层面通过取消限购、降低房贷利率、实施税费减免等措施为市场托底，一线核心城市房价跌幅已明显收窄 [8] - 政府推出“收储库存房产，转化为保障性住房”举措，资金投入从去年初的3000亿元增至3万亿元，预计后续还有更多资金注入 [10] - 政府以6-7折价格收购库存房产改造为公租房，旨在帮助开发商回笼资金并满足约2亿城市居民的租赁需求 [10] 国际对比与行业韧性 - 与美国次贷危机和日本房地产泡沫相比，中国在房地产金融领域未出现“零首付”等违规操作，风险可控 [9] - 中国户籍人口城镇化率为48%，相比日本1990年77%的城镇化率仍有巨大提升空间，行业具备充足发展动能和调整空间 [9] 未来趋势预测 - 2025年被视为行业触底企稳的一年，标志着进入新发展阶段 [9] - 未来15至20年，房地产市场将与中国经济整体发展同步，形成新格局 [9] - 行业将回归居住属性，投资属性显著减弱 [13][15]