核心观点 - 2024年后新增土地储备是房企开发业务盈利能力的主要来源 决定未来业绩和发展弹性 [1] - 新房市场供给过大和房价过高问题已明显缓解 市场具备止跌回稳基础 [1] - 看好新货充足 营建能力强且布局集中于杭州 上海 成都等地的开发企业 [1] - 在经营性不动产领域 看好运营能力突出且资产组合优越的企业 [1] 土地储备盈利能力 - 2022年后新增土地储备是当前房企最具盈利能力的库存 平均去化率超90% [1] - 城市间新房盈利能力差异显著 少数城市贡献企业主要盈利 [2] - 杭州 上海 成都2024年后新增土储预计净利润率约8% [2] - 深圳 西安 合肥虽景气度不如前述城市 但项目盈利能力尚可 [2] - 其他城市受市场下行影响更大 新出让土地潜在净利润率较低或去化速度更慢 [2] 区域分类与企业表现 - 将上海 杭州 成都列为一类区域 深圳 西安 合肥列为二类区域 其他城市为三类区域 [3] - 一类区域拿地占比高的企业在销售去化和盈利能力方面具备优势 [3] - 滨江集团 招商蛇口 华润置地一类区域拿地占比显著领先 [3] - 华润置地 招商蛇口 中国金茂在2024年后区域聚焦更为坚决 [3] - 滨江集团和招商蛇口在一二类区域拿地占比行业领先 [3] 研究方法局限性 - 未纳入投资性房地产考量 [4] - 城市平均土地盈利质量高不等于所有拿地决策正确 [4] - 存在非突出城市通过产品溢价获得高盈利的情况 [4] - 未评价存量土地质量 假设2021年前存量土地质量普遍较低 [4] - 区域分类可能动态变化 但方法数据客观且优于简单的一二线城市占比衡量 [4]