市场整体表现 - 2025年北京甲级写字楼市场需求复苏超预期，全年净吸纳量达到33万平方米，已连续两年实现超30万平方米的规模性去化 [1] - 2025年北京全市甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米，有限供给与稳健需求适配，推动年末空置率降至19.2%，同比下降约1.5个百分点 [1] - 2025年北京甲级写字楼市场平均净有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，但降幅较上年收窄4.9个百分点，下行压力有所缓解 [2] 细分市场数据 - 2025年北京甲级（含超甲）写字楼净吸纳量为33.3万平方米，年末空置率19.2%，年度同比下降1.5个百分点 [2] - 2025年乙级写字楼净吸纳量由2024年的-3.2万平方米转为正增长9.4万平方米，但年末空置率同比上升0.4个百分点至19.6% [2] - 2025年产业园市场净吸纳量为21.9万平方米，较2024年的12.2万平方米大幅增长，年末空置率为23.7% [2] - 2025年北京写字楼市场总净吸纳量为64.6万平方米，较2024年的40.2万平方米显著提升，总空置率同比下降0.2个百分点至20.7% [2] 区域与板块分化 - 中关村板块成为2025年最大亮点，其甲级写字楼市场全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创近20年峰值纪录 [3] - 市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现未达预期，区域分化态势明显 [3] - 2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争加剧 [3] 未来挑战与供需结构 - 宏观有效需求不足仍是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题 [4] - 2026年部分市场化项目将面临现有租户退租和缩租，包括部分国央企等大体量租户整合搬迁回自有物业，此类需求收缩将抵消部分新增需求的积极影响 [4] - 2026年市场将出现显著的地理供需错配，核心市场新增供应量将超过70万平方米，其中90%集中在东部子市场，但近两年的增量需求高度集中在西部子市场，预计将导致东部市场竞争进一步升级 [4]