市场整体趋势 - 香港写字楼市场呈现需求回升迹象 尽管面临利率压力 需求疲弱及供应过剩等结构性挑战 [1] - 金融板块复苏 用家积极购置物业及政府政策引导的搬迁需求为市场注入新动能 [1] - 中环核心区超甲级物业表现亮眼 租金有望于未来数年率先回升 [1] 核心区域租赁动态 - 中小型对冲基金及量化基金积极进驻中环核心地段 租赁面积1500-5000方呎 [1] - 国际金融中心 友邦金融中心及遮打大厦等地标物业受追捧 租金维持在每呎110-130港元 [1] - 中环次级地段写字楼租金普遍每呎40-60港元 与铜锣湾及西九龙高品质甲级物业形成直接竞争 [1] - 部分金融机构租户已考虑迁往周边区域 [1] 自用交易与政策影响 - 2025财年录得多宗大型自用交易 包括香港科技大学 香港律师公会及雇员再培训局合共吸纳逾43万方呎楼面 [1] - 长期持有策略有助遏制市场持续下滑 [1] - 商业楼宇改建为学生宿舍的新政策预计每年产生84.5万方呎搬迁需求 其中约半数由区内甲级写字楼吸纳 [1] 金融活动支撑需求 - 香港上半年重登全球IPO集资榜首 筹集逾1071亿港元 [2] - IPO活动预计为投资银行及专业服务机构创造大量商机 进一步支撑核心区写字楼需求 [2] 需求量化预测 - 若金融行业持续复苏 香港写字楼年度吸纳量将回升至疫情前130万方呎水平 [2] - 用家购置带来40万方呎需求 搬迁需求产生另外40万方呎需求 年度总吸纳量预计达210万方呎 [2] 空置率与租金展望 - 在乐观情景下 空置率预计于2026年达到16%峰值 随后逐步下降至2030年的6% [2] - 空置率下降或将引发写字楼租金反弹 [2]