报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 报告核心观点 - 曼谷公寓市场持续面临购买力疲软和经济压力挑战 开发商需通过价值创造和解决真实需求来维持销量 [3] - 市场预计在本年度末逐步复苏 前提是政府支持措施和更宽松利率政策发挥作用 [3] - 高端地段和即可以入住的优质项目有潜力表现优于其他区域 特别是滨河、公共交通线路或市中心等明确需求地段 [23] - 旅游业复苏间接有利于公寓需求 特别是城市连接区域或与租金投资相关的项目 [23] 市场概述 - 2025年第二季度公寓市场持续放缓 仅推出两个新项目 反映开发商对新增投资保持谨慎态度 [3] - 近期地震对公寓市场产生心理影响 特别是对已建成但未售出单元的项目 [3] - 所有权转移明显下降 新项目推出数量减少 许多开发商延长清库存时间导致管理成本上升 [3] - 部分开发商面临债务偿还问题 可能影响房地产整体财务状况 导致降价或采取特殊促销策略 [3] 供应 - 2025年第二季度新公寓推出数量达15年来最低水平 仅引入405套 全部位于曼谷北部郊区 [4] - 本季度项目推出数量自2020年以来最低 较2022年第二季度15,164套的五年最高点急剧下降 [4] - 2023年第三季度以来每季度新供应量不超过8,000套 2023年第四季度和2024年第一季度下降至3,000套以下 [4] - 2025年第二季度公寓所有权转让数量大幅下降至12,183套 为六年多以来最低水平 [7] 需求 - 2025年第二季度公寓需求量为105套 略高于上一季度 但仍是过去五年中第二低 [10] - 家庭债务负担、上涨开销和严格住房抵押贷款要求继续造成压力 特别是在实际需求部门 [10] - 本季度新供应量409套较上一季度增加 但仍不足以刺激需求有意义的复苏 [10] 要价 - 中央商务区平均要价保持每平方米239,475泰铢 与前一个季度持平 [13][15] - 素坤逸区经历轻微价格上涨 沙吞-暹罗区销售价格没有变化 反映高端市场需求放缓 [13][16] - 城市边缘区域平均价格下降至每平方米126,897泰铢 受购买力减弱和高库存竞争压力影响 [14][17] - 曼谷郊区平均要价为每平方米72,193泰铢 继续呈现下降趋势 [19][24] 展望 - 市场继续面临经济状况压力 全球和国内不确定性仍是关键风险因素 [21] - 政府措施如政策利率下调、放宽贷款价值比限制以及减少转让和抵押登记费帮助稳定市场 [21] - 价格竞争激烈 开发商需实施促销策略如折扣、特别优惠或定制支付套餐 [22] - 新项目启动预计保持低位 大多数开发商优先清空现有库存 [22] - 新项目可能在2025年第四季度逐渐回归 前提是政府政策或利率方向出现积极信号 [22][25]