房企债务重组进展 - 多家房企境外债务重组取得进展 包括时代中国境外债务重组获批 花样年控股与主要美元债权人就基础商务条款达成一致 龙光集团和世茂集团等多家出险房企宣布境外债务重组生效 远洋集团等十余家房企公布新的债务解决方案 [1] - 2025年房地产企业海外债尚有一千多亿元人民币 规模较高峰期明显下滑 风险逐渐缓释 [1] - 房企债务风险处置工作取得重要突破性进展 正从有效化解迈向系统修复新阶段 这将成为房地产行业从规模竞争迈向质量竞争的关键转折点 [1] 债务重组策略转变 - 化债重点由展期转向削债 市场化处置机制逐步成熟 政策工具箱持续扩容 [1] - 早期主流模式是展期加债转股的时间换空间模式 当前更倾向采取削债手段从源头上减负 [1] - 下半年生效的重组方案中绝大多数房企给出多元化偿债路径 涵盖资产抵债 现金回购 债转股及留债展期等多种选项 现金加债转股加资产包组合偿付方案较为常见 [2] - 进展顺利的债务重组模式以削债为主 削债比例少则接近50% 多则达到70%左右 [2] - 境内债或新债务重组方案通过时间较之前缩短 反映出债权人愈发理性 [2] 债权人诉求与解决方案 - 债权人诉求各异 包括担忧现金用途平衡保交楼与债务重组 坚持短期套现和高清偿率 或倾向于长期兑付方案 [3] - 长短兑付组合方案尽量满足不同债权人诉求 相对通过率较高 [3] - 四个关键化债工具实施细节：现金偿付比例多数不超过20% 偿债资产评估值要较为合理 留债展期时间利息及还本方式要协商一致 债转股要设置股权收益分成条款并谨慎确定转股价格和比例 [3] - 遵循短端削债 中端转股 长端保本降息框架 允许债权人在保本诉求 即时受偿诉求 退出诉求和共享收益诉求间做出选择 [3] 大股东支持方式 - 大股东支持方式多样化：以低利率高质押率借款给上市房企 通过大宗交易 REITs认购等市场化手段策应 直接注资作为新股东贷款专项用于债务重组相关费用且偿付顺序自愿劣后 委托房企代建运营人才公寓等资产并力争纳入保障房REITs储备库 [4] - 大股东提供流动性助力同时加快构建房地产新发展模式 重塑房地产资产估值逻辑 [4] 行业影响与展望 - 房企债务重组成功是减轻财务压力的第一步 越来越多房企完成债务重组是行业降低资产负债表的关键一步 [4] - 保交付已经迈入收官阶段 叠加债务重组顺利 出险或流动性承压房企有望真正回到正常经营轨道 [4] - 房地产市场风险出清的确定性更强 速度更快 将助力行业进入更健康 更可持续的发展新生态 [4]