美国房地产市场形势 - 美国今年春夏房地产市场形势严峻 [1] - 购房者因担心不确定性和抵押贷款利率高企而选择观望 [1]

抵押贷款利率对Annaly Capital Management的影响 - 抵押贷款利率近期呈下降趋势 30年期固定利率抵押贷款平均利率从一年前的6 87%降至2025年6月18日的6 81% [1] - 利率下降缓解住房 affordability 挑战 同时平衡的供需关系推动贷款需求增长 [2] - 利率环境改善促进公司 book value 提升 因 Agency 市场利差收窄推高资产价格 并增强净利差和整体投资组合收益率 [3] 美联储政策与公司财务表现 - 美联储2024年降息100个基点稳定公司融资成本 2025年一季度净利息收入(NII)从上年同期的-645万美元转为正2 199亿美元 [4] - NII改善缓解盈利压力 支撑公司短期业绩表现 [4] 同业比较分析 - 竞争对手AGNC Investment在低利率环境下NII同比下降 从上年同期的-3000万美元增至1 59亿美元 但低利率仍有助于缓解其运营挑战并提升销售利润率 [5] - Arbor Realty Trust的NII同比下降27 2%至754亿美元 但利率下降有望扩大其净利差 缓解融资成本上升压力 [6] 股价表现与估值 - 公司股价过去一年上涨9 6% 跑赢行业4 5%的涨幅 [7][9] - 公司远期市净率(P/TB)为0 98倍 略高于行业平均的0 96倍 [10][11] 盈利预测与修正 - 2025年每股收益预期同比增长6 3% 2026年预期增长1 4% [12] - 过去60天内2025年和2026年盈利预测均获上调 当前季度至2026年各期预测值保持稳定 [13]

美国房价指数 核心观点 - 2025年2月美国全国房价指数同比上涨3.9%，较1月的4.1%略有放缓，显示市场温和降温趋势 [1][2] - 10城和20城综合指数分别录得5.2%和4.5%的同比涨幅，但增速均较上月下降0.2个百分点 [2] - 纽约以7.7%的同比涨幅领跑全美，芝加哥(7.0%)和克利夫兰(6.6%)紧随其后，坦帕则下跌1.5%成为表现最弱市场 [2][4] 月度变化 - 未经季节性调整的全美房价指数环比上涨0.4%，10城和20城综合指数分别上涨0.8%和0.7% [3] - 经季节性调整后，10城和20城指数环比涨幅收窄至0.5%和0.4%，全美指数涨幅为0.3% [3] - 旧金山(+1.8%)、西雅图(+1.6%)和洛杉矶(+1.5%)领跑月度涨幅，17个城市实现正增长 [5] 市场动态 - 抵押利率维持在6%中段水平，供应短缺持续抵消需求疲软影响，支撑房价韧性 [3][6] - 阳光地带等前期涨幅较大市场正经历调整，融资成本高企和可负担性压力抑制买家需求 [4] - 房价年化涨幅呈现前高后低特征，上半年快速上涨后下半年趋于平缓 [3] 历史比较 - 全美指数较2006年峰值上涨76%，较2012年低谷上涨142.5% [7] - 20城指数当前水平335.08，较2006年峰值仍低35.1%，但较2012年低谷上涨149.9% [8] - 10城指数354.26，较历史峰值仍有56.6%差距 [8] 区域表现 - 波士顿(5.91%)、底特律(5.76%)和西雅图(4.95%)位列年度涨幅第二梯队 [9] - 达拉斯(0.89%)、波特兰(2.08%)和凤凰城(2.32%)等市场增速显著低于全国平均水平 [9] - 月度数据中芝加哥(0.78% SA)、克利夫兰(0.90% SA)等中西部城市经季节调整后表现强劲 [10][11]

当前抵押贷款利率水平与历史比较 - 当前30年期固定抵押贷款利率徘徊在6%左右的低至中段范围[1] - 历史低点出现在2013年5月，30年期固定抵押贷款利率达到3.35%[3] - 新冠疫情前，利率持续在4%或以下水平[1] 抵押贷款利率未来走势预测 - 专家预计抵押贷款利率将在未来五年内下降，但不会回到历史低点[2] - 多数经济学家预测利率在2025年及2026年将保持在6%以上[11] - 利率预测可能随美国和全球经济状况及央行应对措施而变化[12] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 抵押贷款利率与10年期国债收益率紧密相关[2] - 贷款机构部分基于收益率设定利率，以使抵押贷款支持证券对投资者具有吸引力[2] - 美联储在2022年和2023年连续11次加息以应对通胀，显著推高了抵押贷款利率[10] 历史低利率环境的成因 - 2010年代4%的抵押贷款利率是由对2007年金融危机的长期应对政策所驱动[3] - 作为对危机的回应，美联储将联邦基金利率降至接近0%，并大量购买国债和抵押贷款支持证券[4] - 2020年的极低利率同样由重大经济衰退驱动[5] 重返低利率的条件 - 重返4%的抵押贷款利率可能需要深度衰退、失业率急剧上升以及更激进的货币刺激政策[5] - 所需的衰退程度需要比大多数预测者当前的基本假设更为严重[5] 购房决策考量与替代方案 - 在决定购房时机时，建议重点关注个人财务状况而非试图预测市场[6] - 过去75年间，美国房价仅下跌过七次，当前购房具有竞争较少、在价格和维修费用上谈判空间更大等优势[7] - 若现在购房，可考虑可调整利率抵押贷款、卖方付费买低点数或较短期限的抵押贷款以保持低利率[8] 不同贷款类型的特点 - 可调整利率抵押贷款的利率可能低于固定抵押贷款利率，但会随经济条件周期性波动[8] - 卖方付费买低点数可降低买方利率，通常是临时性的，但若卖方在交割时支付折扣点，也可在整个贷款期限内有效[9] - 贷款机构通常对较短贷款期限提供较低利率，但月供会更高[9]

抵押贷款利率近期走势 - 截至11月13日当周，30年期固定抵押贷款利率上升2个基点至6.24%，但较去年同期（6.78%）下降54个基点 [2] - 同期15年期固定抵押贷款利率微降1个基点至5.49%，较去年同期下降50个基点 [2] - 尽管短期利率变动不大，但从年度视角看抵押贷款利率正在下降，但30年期利率距离降至6%还差24个基点 [4] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 美联储在2025年9月和10月会议上分别降息25个基点，联邦基金利率的下降趋势通常会带动抵押贷款利率跟随 [5][6] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至11月12日，10年期国债收益率为4.13%，低于一年前的4.43% [11] - 当前30年期抵押贷款利率（6.24%）与10年期国债收益率（4.13%）之间的利差为2.11%，小于一年前的2.35%，利差收窄是当前利率较低的原因之一 [12] 房地产市场基本面 - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅售价中位数自2009年第一季度（208,400美元）以来总体呈上升趋势，至2025年第二季度已达410,800美元 [15] - 当前房地产市场处于供需紧张状态，购房者数量超过待售房屋数量，尤其是在首次购房者能承受的价格区间，这种失衡支撑了高房价 [14] 对购房者的策略建议 - 不建议购房者等待利率降至6%或更低，因为利率仅是购房可负担性方程的一部分，还需考虑房价因素 [13] - 在当今市场，策略包括购买负担得起的房产、考虑待修房屋（如使用FHA 203(k)贷款）、选择共管公寓、或考虑15年期抵押贷款以获取更低利率 [18][21][24][25] - 可探索利率买断选项，通过预付现金来换取抵押贷款利率的降低，这可以是永久性或临时性的 [26] 抵押贷款利率未来展望 - 抵押银行家协会预测30年期固定利率将在2026年全年保持在6.4%，并在2027年底降至6.3% [27] - 房利美预测更为乐观，预计利率在明年年底将降至5.9%，两家机构均预测整个2025年利率将维持在6%以上 [27]

抵押贷款利率近期走势 - 截至2025年12月11日当周，30年期固定抵押贷款利率上升3个基点至6.22%，但较去年同期低38个基点[2] - 截至2025年12月11日当周，15年期固定抵押贷款利率上升10个基点至5.54%，较去年同期低30个基点[2] - 尽管周度数据上升，但年度抵押贷款利率呈下降趋势，30年期和15年期利率均徘徊在年度低点上方[1][3] 美联储政策与利率影响 - 美联储在2025年9月、10月和12月会议上各降息25个基点，年内共降息三次[4] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率趋势，但并非直接挂钩，在预期降息期间利率会下降，而降息后不一定持续下降[5] - 2025年，抵押贷款利率在9月会议前因降息预期而逐步下降，但在实际降息后出现反弹[7] - 美联储暗示2026年仅计划降息一次，因此2025年末几周抵押贷款利率可能保持停滞甚至上升，明年大幅下降的可能性不大[8] 10年期国债收益率与利差分析 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至2025年12月11日，10年期国债收益率开盘报4.13%，低于一年前的4.25%[11] - 当前平均30年期固定抵押贷款利率为6.22%，与10年期国债收益率4.13%之间存在2.09个百分点的利差[12] - 一年前，30年期利率为6.60%，10年期收益率为4.25%，利差为2.35个百分点，当前利差收窄是抵押贷款利率降低的原因之一[12] 房地产市场与购房负担能力 - 当前房地产市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋，尤其是首次购房者能负担的价格区间，供需失衡支撑房价保持高位[14] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅销售中位价自2009年第一季度以来总体呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元[15] - 即使经济衰退导致利率下降，也可能刺激更多买家入市以锁定低利率，从而推高对有限房源的需求，使房价难以显著下跌[16] - 购房者需要利率和房价同时下降才能真正节省成本，但目前许多城市房价仍在上涨，形势改善但仍面临挑战[17] 购房策略建议 - 在当今市场，最佳策略可能是购买负担得起的房产，例如更小的房子或公寓，以开始积累资产[18] - 考虑购买需要修缮的房屋，例如利用FHA 203(k)抵押贷款将购房和装修成本合并为一笔贷款[22] - 考虑购买公寓，它们可能是在理想区域找到负担得起住房的选项，但需注意计算月供时包含HOA费用[24] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供更高，但通常利率更低，且能在贷款期内节省大量利息[25] - 探索利率买断选项，通过预付现金来获得更低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的[26] 抵押贷款利率未来展望 - 抵押贷款银行家协会在2025年11月预测，30年期固定利率将在2026年全年保持在6.4%，并在2027年在6.3%至6.4%之间波动[27] - 房利美2025年11月住房预测预计，30年期利率到2026年底将达到5.9%，并在2027年保持停滞[27] - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，它符合1990年代的利率水平，且远低于1970年代末和1980年代初的两位数利率[28] - 获得3%的抵押贷款利率并非不可能，但需要特定条件，例如找到拥有可承接抵押贷款的房主，这类贷款通常为VA、FHA或USDA等政府机构支持的贷款[29]

抵押贷款利率走势 - 截至2025年10月30日，30年期固定抵押贷款利率下降2个基点至6.17%，较去年同期下降55个基点[1] - 同期15年期固定抵押贷款利率下降3个基点至5.41%，较去年同期下降58个基点[2] - 两种期限的抵押贷款利率均处于年内低点，30年期利率较2024年10月的6.72%有所下降[1][2] 美联储政策影响 - 美联储在2025年9月和10月的会议上连续两次下调联邦基金利率，每次下调25个基点[4] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接基于该利率，且在预期降息期间下降后，可能在实际降息后反弹[5][7] - 近期利率下降可能与政府停摆等政治事件对10年期国债收益率造成的下行压力有关，而非完全归因于美联储行动[8][10] 与国债收益率关系 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至2025年10月28日，该收益率为3.99%，低于一年前的4.28%[11] - 当前30年期抵押贷款利率6.17%与10年期国债收益率3.99%之间的利差为2.18%，小于一年前的2.44个百分点，这也是当前利率较低的原因之一[12] 房地产市场状况 - 住房市场供需紧张，买家数量超过待售房屋数量，尤其是首次购房者能承受的价格区间，支撑房价保持高位[14] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅售价中位数从2009年第一季度的208,400美元上升至2025年第二季度的410,800美元[15] - 即使在经济衰退导致利率下降的情况下，寻求锁定低利率的买家增加可能推高对本已有限的房屋供应需求，使房价难以下降[16] 购房策略建议 - 建议购房者根据负担能力选择房产，如购买较小房屋、共管公寓或考虑需要修缮的房屋，并使用FHA 203(k)等贷款将购房和装修成本合并[18][22][24] - 可考虑15年期抵押贷款，虽然月供较高，但利率通常更低，且贷款期内总利息支出大幅节省[25] - 探索利率买断选项，通过预付现金获得暂时性或永久性的利率减免，使当前房价更可承受[26] 利率前景预测 - 抵押银行家协会预测30年期固定利率在2026年将维持在6.4%，到2027年底为6.3%[27] - 房利美预测更为乐观，预计到明年年底利率将降至5.9%，但两家机构均预测2025年全年利率将高于6%[27]

抵押贷款利率近期走势 - 截至10月16日，30年期固定抵押贷款利率下降3个基点至6.27%，较去年同期低17个基点，但较上月同期高1个基点 [1] - 15年期固定抵押贷款利率下降1个基点至5.52%，较去年同期低11个基点 [2] - 尽管近期波动较小，但从过去52周来看，30年期和15年期利率均接近其区间低端，30年期利率仅比52周低点高1个基点 [2][3] 美联储政策与抵押贷款利率关系 - 美联储在2025年9月会议上决定将联邦基金利率下调25个基点，这是2025年的首次降息 [5] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接挂钩；在市场预期降息期间，抵押贷款利率往往会下降，但在降息后不一定持续走低 [6][7][8] - 2024年和2025年的情况均显示，抵押利率在美联储9月会议前的预期阶段下降，但在实际降息后出现反弹并企稳 [7][8] 抵押贷款利率定价机制 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至10月14日，10年期国债收益率为4.03%，与一年前持平 [9][11] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加“利差”以确定抵押贷款利率；当前30年期固定抵押贷款利率为6.27%，与10年期国债收益率4.03%之间的利差为2.24% [11][12] 房地产市场基本面 - 当前房地产市场供需失衡，买家数量超过待售房屋供应，尤其是首次购房者能承受的价格区间，这支撑了高房价 [14] - 根据数据，单户住宅的中位售价从2009年第一季度的208,400美元上升至2025年第二季度的410,800美元，呈现长期上涨趋势 [15] - 即使在经济衰退导致利率下降的情况下，购房需求增加可能加剧供应紧张，从而维持房价高位 [16] 机构对利率的预测 - 抵押银行家协会预测30年期固定利率在2025年底将达到6.5%，2026年第四季度为6.4% [27] - 房利美的预测更为乐观，预计到明年年底利率将降至5.9%，但两家机构均预测整个2025年利率将维持在6%以上 [27] 历史利率水平对比 - 7%的抵押利率与历史水平相比并不算高，与1990年代的利率水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的双位数利率 [28] - 获得3%的利率虽非不可能，但需要特定条件，例如承接房主原有的可转让政府背书贷款 [29]

抵押贷款利率近期走势 - 截至2025年12月4日当周，30年期固定抵押贷款利率平均为6.19%，较前一周下降4个基点，较去年同期（6.69%）下降50个基点 [2] - 同期，15年期固定抵押贷款利率平均为5.44%，较前一周下降7个基点，较去年同期下降52个基点 [2] - 尽管连续两周下降，但30年期和15年期利率均仍徘徊在年内低点上方，短期内不太可能降至6% [3] 美联储政策与利率前景 - 美联储（FOMC）已在2025年9月和10月分别降息25个基点，市场预计在12月9-10日的会议上再次降息的可能性约为87% [4][8] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接挂钩；在市场预期降息期间，抵押贷款利率往往会先行下降，但在降息落地后不一定持续下行 [5][6][7] - 2024年及2025年的情况显示，抵押贷款利率在美联储会议前因降息预期而下降，但在降息后出现反弹 [6][7] 抵押贷款利率与10年期国债收益率关系 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率；截至2025年12月4日，10年期国债收益率为4.09%，低于一年前的4.27% [11] - 当前平均30年期抵押贷款利率（6.19%）与10年期国债收益率（4.09%）之间的利差为2.10个百分点，低于一年前的2.42个百分点，这是当前抵押贷款利率较低的原因之一 [12] 房地产市场与购房负担能力 - 当前房地产市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋数量，尤其是首次购房者能负担的价格区间，导致房价居高不下 [14] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅销售价格中位数自2009年第一季度（208,400美元）以来总体呈上升趋势，到2025年第二季度已升至410,800美元 [15] - 即使经济衰退可能导致利率下降，但也会刺激更多买家入市以锁定低利率，从而推高对有限房源的需求，使房价难以显著下跌 [16] - 要真正节省购房成本，需要利率和房价同时下降；目前利率正缓慢下降，部分地区房价停滞甚至下跌，但许多城市房价仍在上涨 [17] 对潜在购房者的策略建议 - 在当今市场，最佳策略可能是购买负担得起的房产，例如更小的房子、公寓或联排别墅，以开始积累资产 [18][24] - 考虑购买需要修缮的房屋，并利用如FHA 203(k)贷款等工具将购房和装修成本合并 [22] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供更高，但通常利率更低，且能在贷款期内节省大量利息 [25] - 探索利率买断选项，通过预付现金来获得更低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的 [26] - 扩大选址范围，考虑通勤时间更长但配套设施完善的总体规划社区，或探索知名度较低的社区 [20][23] 长期利率预测与历史对比 - 抵押贷款银行家协会（MBA）在2025年11月预测，30年期固定利率将在2026年全年保持在6.4%，在2027年在6.3%至6.4%之间波动 [27] - 房利美（Fannie Mae）同期预测，30年期利率到2026年底将为5.9%，并在2027年保持停滞 [27] - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，它接近1990年代的水平，且远低于1970年代末和1980年代初的双位数利率 [28] - 获得3%的利率并非不可能，但需要找到可承接的政府担保贷款（如VA、FHA或USDA贷款）[29]

Mortgage rates have remained largely unchanged since the Fed cut the federal funds rate at its December meeting. You may be waiting to buy a house or refinance your loan until mortgage rates go down. However, according to many experts' 2026 housing market predictions, rates are likely to decrease only slightly next year. That doesn’t necessarily mean it’s a bad time to buy or refinance, though. Are mortgage rates dropping? Yes and no. Weekly rates have remained relatively unchanged, but annual rates ha ...