行业背景与核心问题 - 老旧迷你小区物业管理陷入“收费低-服务差-居民不满意-收费难”的恶性循环[1] - 小区体量小、物业费极低，每月每平方米仅0.18元人民币，导致物业公司无盈利空间，难以找到正规公司接手[5][8][10] - 居民面临服务缺失，应急维修需自行寻找高价且不规范的维修人员，例如有案例维修插座被索价超过7000元人民币[8] - 居委会干部长期承担应急“救火队员”角色，工作负担沉重[5][6] 创新解决方案：“团购物业”模式 - 上海市杨浦区定海路街道试点“团购物业”模式，将12个位置相近、问题相似的老旧小区打包整合[1] - 整合后形成一个覆盖2200余户、11个业委会、总计11.2万平方米的物业服务综合体[1][10] - 该模式旨在通过规模化运营摊薄管理成本，破解“老小散”小区管理难题[10] 方案实施与关键挑战 - 方案实施缺乏成熟可操作模板，且面临统一居民意愿和通过业主大会的挑战[11] - 物业费成为关键变量，原托管物业小区费用拟从每月每平方米0.18元涨至0.8元，无固定门岗小区涨至0.6元，引发居民对性价比的质疑[11] - 街道组织了超过20场社区答疑会，并通过“微更新”改造（如升级充电车棚、增设电子门禁）提升居民感受度，以争取支持[13] - 最终，在11场业主大会上，该方案获得了超过70%的同意率[14] 运营管理与初期磨合 - 保利物业经理马大武负责管理这12个风格各异的小区，工作强度大，需每日为手机充电三次以应对各种问题[3] - 物业团队正通过“暴走”式实地勘察熟悉各小区细节，如公共区域灯开关和自来水阀门位置，预计需要3个月磨合期以达到居民预期[5][14] - 街道、居委会和物业建立了每周联席会议制度，以协调解决实际问题并组建应急响应队伍[14] 模式展望与潜在影响 - 该模式目前处于探索阶段，其长效发展取决于服务质量、居民认可度等多方面考验[16] - 若试点成功，该“团购物业”经验计划向更多无物业小区拓展，旨在为全市面临类似困境的老旧小区提供一种新的选择[16] - 最终目标是建立“服务升级、居民认可、居民缴费、服务再升级”的良性循环，让老旧迷你小区享受专业化物业服务[15]