行业核心观点 - 房地产行业正经历从大规模增量扩张向存量提质增效的根本性转型，城市更新成为关键抓手和增长新引擎 [1][2][4] - 行业商业模式正从“开发驱动”向“开发+运营双轮驱动”转变，运营与服务能力成为企业决胜关键 [10][11] - 市场呈现“总量有空间，改善成主导”和“市场分化加剧”的核心特征，人口流入的高能级城市及“好房子”价值将凸显 [9] 行业现状与数据表现 - 2025年前11个月，全国商品房销售面积同比下降7.8%，房地产开发投资总额7.86万亿元，同比下滑15.9% [1][4] - 同期，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，其中二线城市跌幅达8.24%，一线城市跌幅为5.52% [9] - 新房价格呈现分化格局，一线城市累计上涨5.82%（上海豪宅入市带动新房均价涨9.21%），而近六成二线城市价格下跌，三、四线城市累计下跌1.54% [9] - 行业风险释放高峰已过，出险企业陆续进入重组阶段，工作重心转向新模式构建 [2] 转型驱动：城市更新 - 城市更新投资规模持续增长，有机构预测2029年市场规模将超9万亿元，与传统开发投资下滑形成鲜明对比 [4] - 2025年7月中央城市工作会议明确，城市发展转向存量提质增效为主的阶段，并强调高质量开展城市更新 [4] - 自2021年写入《政府工作报告》后，城市更新已从边缘探索上升为行业主流，成为稳投资、扩内需的重要抓手 [4] - 更新模式发生本质变化：驱动力从“土地价值最大化”转向“恢复和提升建筑与空间的功能”，操作难度加大，模式更加多元 [5][6] 城市更新的多元模式 - 局部改造与综合提升：2019年至2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民超1.2亿人；2025年前11个月新开工改造城镇老旧小区2.58万个 [6] - 功能转换与资产盘活：在核心一、二线城市，将老旧厂房改造为文创园区、闲置酒店或写字楼翻新为长租公寓等案例日益增多 [6] - 居民自主更新与“原拆原建”：在北京、上海等地探索，由居民主导、出资对危旧住房进行拆除重建，遵循“谁受益、谁主导、谁出资”原则 [7] - 片区统筹与综合开发：在少数核心区域实践，更强调与产业、文化、生态的融合 [7] - 参与主体更加多元化，包括建筑类、开发、运营服务类企业；资金来源多元，包括中央补助、预算内投资、专项债、政策性贷款等 [7] 企业转型与商业模式变革 - 头部房企率先布局“轻重并举”，2025年上半年华润置地、招商蛇口、龙湖集团持有物业和物业服务收入合计占比均超20%，较2021年明显提升 [10] - 2025年上半年，华润置地非开发业务贡献利润六成，成为向“开发+运营”双轮驱动转型的代表 [10] - 部分出险房企通过债务重组将重心转向代建、物业管理、资产运营等轻资产业务，如金科重整后聚焦投资管理、开发服务、运营管理，远洋集团拓展代建、商管资管等业务 [10] - 参与城市更新的企业需转变思维，从“开发商”转向“资产管理者”和“城市运营商”，并拓宽融资模式、加强运营能力建设 [11] 未来需求与市场展望 - “十五五”期间，全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米，年均新建商品住宅销售面积预计为7亿—8亿平方米 [9] - 改善性需求成为核心增长点，预计“十五五”期间改善需求带来的住房增量约20.3亿平方米，占总需求四成 [9] - 随着限制性政策逐步退出，楼市将回归供需基本面逻辑，人口和人才吸引力强的城市市场更具韧性 [9] - 住房保障体系不断完善，累计建设筹集各类保障性住房、城中村和城市危旧房改造等安置住房1100多万套，惠及群众超3000万人 [4]