核心观点 - 上海房地产市场呈现分化态势，新房市场受“好房子”新规影响结构重塑，年末多个重磅项目入市引发关注，而二手房市场已率先回暖，成交量价呈现“以价换量”特征 [1][9][11] 新房市场表现与政策影响 - 2025年11月上海市新房价格同比上涨5.1%，1-11月平均同比上涨5.7%，领跑全国 [1] - 2025年11月上海市新房市场成交量约32万平方米，创年内新低，环比下降20%，同比下降超过五成，开盘去化率维持在25%左右 [3] - 上海“好房子”新规于2025年9月发布，通过鼓励设置便民商业、提高层高、不计高品质外立面容积率、规范阳台设计（如阳台最大面积为户型建面10%且不大于16平方米计一半面积）等措施提升住宅品质 [3][5] - 新规下规划的项目相比旧规产品更具市场吸引力，导致存量新房产品力短板显现，加速了新房交易规模萎缩 [5] - 房企有年终销售冲刺惯例，预计12月新房供应量会反弹，配合营销活动，年末可能出现“翘尾”行情 [2][8] 年末入市的重磅新房项目 - 华润置地项目“澐启滨江”作为新规后首个项目，首开122套房源售罄（“日光”），认购率达223.77%，项目体现新规标准，如小户型阳台12.5平方米、大户型16平方米，并打造4000平方米架空层 [1][6] - “澐启滨江”所在地块为华润置地与上海南房集团以总价244.7亿元获取，其中华润置地出资超220亿元 [6] - 中海地产等联合体获取的“安澜上海”（徐汇东安城市更新项目）总出让金额达439.5亿元，将于12月首开211套大平层房源，均价17.88万元/平方米，采用全抬板设计将社区抬升4-5米 [7] 二手房市场表现与驱动因素 - 2025年11月上海市二手房网签成交合计22943套，环比上涨约24%，创自今年5月以来新高 [1][9] - 11月成交量在近一年中排名第三，刚需低总价房源（总价300万元以下）成交量占比高达60% [10] - 11月上海市二手住宅价格环比下滑1.24%，同比下滑5.56%，样本平均价格为56708元/平方米，呈现“以价换量” [11] - 市场回暖原因包括：年底学区房销售旺季带动学区板块放量；买方认为价格已触底，入市意愿增强；市场挂牌量减少，急售房源占比下降，供需关系改善；交易量持续位于荣枯线以上，推动预期好转 [10] - 市区“老破小”和郊区动迁房是交易热点，年租金回报率在2%以上 [10] - 部分改善型购房者因新房价格上涨转投二手市场，价格因素吸引观望购房者 [11] - 预计短期年底旺季市场热度有望提高，中长期市场将从“以价换量”逐渐迈入“量价趋稳”新阶段 [11] 全国及上海整体市场背景 - 1-11月全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，“新房+二手房”整体网签成交量同比基本持平 [1] - 房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房成为市场成交主力 [1]