项目概况与定位 - 重庆湾项目位于重庆“两江四岸”核心区中心位置，独揽南滨路1.5公里滨江岸线，被解放碑、江北嘴与弹子石三大CBD环绕，周边有故宫文物南迁纪念馆等文保古迹，是集“顶流地段+极致景观+深厚文化”于一身的稀缺核心资产 [1] - 项目总建筑面积约100万平方米，计划打造集居住、商业、文化体验于一体的超大型综合性项目，其中A3地块已率先启动全面建设，总建面约45万平方米，将建设198米的整体建筑地标 [1] - 项目预计将于2026年初正式亮相，目前从“盘活”阶段迈入“兑现”阶段，公司将引入重庆头部教育资源并聘请国内顶级商业咨询机构打造商业先锋领地 [1] 项目历史与盘活过程 - 项目最初由阳光100中国控股有限公司开发，名为“重庆阳光100国际新城项目”及“慈云寺老街项目”，后因阳光100出现资金链危机，于2019年4月将其70%股权出售给公司 [2] - 公司收购后将其整合为重庆湾项目，但受行业调整及自身资金链压力影响，项目于2022年前后再次停工，成为核心地段的“城市伤疤”，并累积大量债务，盘活难度较大 [2] - 2025年1月23日，在重庆市南岸区政府支持下，项目获得关键融资，中国长城资产管理股份有限公司联合公司、招商银行、中信信托等多方达成融资合作，注资不超过24.76亿元用于债务重组及新增开发资金 [3] 盘活模式与战略意义 - 项目盘活采用了“政府主导、市场化路径”的债务重组方案，是重庆首例此类案例，南岸区政府成立工作专班协调各方解决司法查封、拆迁安置等堵点，为项目提供信用背书和制度保障 [3] - 具体方案为债务重组+新增融资+品牌/监管输出的一揽子方案：由长城资产出资不超过24.76亿元将历史包袱打包重组成新SPV实现风险隔离，再配套新增开发贷款封闭运行，并由长城国富置业输出品牌并进行全过程监管 [4] - 该项目被公司定位为进入重庆二十年来最具战略意义的作品，其成功盘活保住了公司在成渝的核心资产，有助于恢复市场信用，是继武汉桃花源、上海董家渡之后再次引入AMC成功盘活的标杆，有助于后续债务展期与融资 [4] 行业背景与模式演进 - 当前城市发展已从“增量扩张”转向“存量提质增效”，2025年中央城市工作会议及12月11日的中央经济工作会议均指出要高质量推进城市更新 [4][5] - 以长城资产为代表的四大AMC在项目盘活中通过“首笔资金+管理监督”的方式，串联起政府、银行、开发商、客户，其穿针引线能力在城市更新和纾困方面发挥更多价值 [5] - 当前模式已从“单点救火”发展到“系统重建”，形成“政府信用+AMC资金+开发商专业”三方协同的可复制范式，央企AMC角色从“坏账批发商”升级为“城市运营商”，通过“融智+融资”深度绑定项目全周期 [5] 公司债务重组进展 - 公司债务重组取得进展，约96亿美元的境外债务重组已于11月5日晚间获香港高等法院批准，标志着公司第二轮境内外债务重组全部完成 [5] - 此轮债务重组后，公司整体偿债压力预计下降近600亿元人民币，每年可节约大量利息支出，随着债务规模减少，资产负债率明显下降，有利于修复资产负债表和可持续经营 [5] 项目后续挑战 - 项目面临历史遗留问题，包括拆迁安置、遗留诉讼处理等，需抓紧推进以避免影响开发和取证进度 [6] - 开发过程需平衡速度与质量，项目需要长城国富和公司联审，公司需在硬约束下快速适应以保速度保质量 [6] - 项目定位包含顶级商业与教育配套，公司作为市场化主体需要合规推动落地，并面临市场考验，需在下行期增强购房者信心，将产品转化为销售现金流 [6] - 剩余地块的规划调整需加快推进，且因毗邻慈云寺等文保区，文保审批也需尽快落实，公司作为操盘方仍需持续现金流投入，若销售节奏低于预期，可能面临二次资金链压力 [6]