文章核心观点 - 文章核心观点在于分析永辉超市学习胖东来模式进行调改时面临的深层挑战 指出胖东来成功的核心不仅在于其超市运营 更在于其独特的“品牌+商业地产”商业模式和强大的品牌实力 而永辉在缺乏自有物业和品牌溢价的情况下 难以复制其成功 调改付出了高昂成本但成效有限 [1][6][28] 商业模式对比：胖东来的“房东”模式 - 胖东来不仅是零售商 更是商业地产所有者 其多家主力门店如时代广场、天使城、大胖、小胖店均位于自有商场内 [1][6] - 胖东来通过联营方式 将固定房租转化为与DQ、名创优品等品牌的销售返点分成 这是其重要的盈利密码 [1][6] - 学习胖东来模式的步步高财报间接展示了该模式的强大 其2025年半年报显示获得3.44亿元租赁收入 收入占比远超百货、物流等业务 截至2025年三季度末 步步高拥有137亿元投资性房地产 [6] - 胖东来凭借其巨大的销售额和作为“文化地标”的吸引力 在拿地方面具备明显优势 易于形成品牌与商业地产结合的商业模式 [1] 永辉超市的调改努力与财务负担 - 永辉超市为学习胖东来模式进行了大规模调改 包括关闭低效门店、发展自有品牌、升级物流仓储等 [1] - 从2024年6月底至2025年9月底 永辉门店数量从943家大幅降至450家 闭店总成本高达16.45亿元 这笔开销占永辉截至2025年9月底净资产金额的47.12% [17] - 调改期间门店动辄关闭一个月 单店年收入超过5000万元 关店涉及违约金、商品清仓、员工遣散等多项支出 [17] - 永辉超市的经营性现金流持续缩水 2025年第三季度财报显示经营现金流已转为负值 账面货币资金33.58亿元 是其近10年新低 [14] 调改成效与经营数据表现 - 永辉调改后的2025年上半年单店营业收入为5425.72万元 较调改前2024年上半年的4006.36万元上涨35% 但此增长部分归因于大量低收入门店被关停 [21] - 据媒体报道 永辉调改门店客单价提升12% 但客流量同比下降19% 导致同店营收下滑8.3% [21] - 永辉的毛利率并未因调改而明显提升 2025年7月数据显示 调改门店的自有品牌销售占比仅在5%-15%之间 [19] - 媒体走访发现 部分永辉调改店客流稀疏 工作日鲜少排队 网红产品无人问津 [21] 品牌实力与竞争劣势 - 胖东来强大的品牌效应和客流聚集能力 使其周边物业极具商业价值 并能通过自有品牌和供应链议价获得更高利润 [5][22][27] - 永辉缺乏胖东来式的品牌溢价和流量效应 其门店外租区主要吸引久久丫、膜法世家等中小品牌 难以吸引大品牌入驻 流量不足以支撑整个商场 [15] - 永辉自有品牌尚未形成爆款 其淘宝旗舰店仅有一款产品销量过万 远低于山姆代购店类似产品 仅有三款产品销量超过5千 [23] - 调改后的永辉甚至面临胖东来的直接竞争 有消费者表示去永辉是为了购买胖东来的产品 当两者上架同类商品时 往往选择胖东来 [25] - 永辉投资性房地产仅为2.81亿元 与胖东来相比微不足道 可出租门店非常少 [8][9] 本质差异与学习难度 - 胖东来高利润的本质在于“胖东来”三个字强大的品牌溢价和综合实力 其“房东”模式和自有品牌只是这种品牌力的变现形式 [26][28] - 即便不是房东 胖东来也能凭借其品牌力在与商场谈判时获得租金优惠 即便不搞自有品牌 也能凭借对上游供应商的议价权获得更好价格 [26][27] - 对于永辉等学习者而言 胖东来的商业模式是相对容易观察的形式 但其背后的品牌实力和资源积累（如拿地能力、资金实力）才是难以模仿的核心 [11][13][28]