地块基本信息 - 东城区祈年大街地块由北京城建以20.28亿元竞得，溢价率为4% [1] - 地块总土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米，其中住宅占比不超过70% [3] - 地块容积率为1.1，建筑限高18米，住宅须整院销售，禁止建设别墅及私家庄园 [1][6] 地块区位与配套 - 地块交通优越，距离天坛公园北门步行不足100米，300米内可达地铁7号线桥湾站 [5] - 1公里范围内有国瑞城、新世界等大型商业体，3公里内覆盖北京医院、协和医院等三甲医院 [5] - 地块已完成场地平整，周边商业、医疗、教育等配套设施成熟 [1] 市场稀缺性与历史对比 - 该地块是近五年东城区供应的最大规模地块，上一次供地为去年5月的金鱼池地块 [3] - 金鱼池地块土地面积仅约0.3万平方米，规划建筑面积约0.56万平方米，规模远小于本次地块 [3] - 2020年至2023年，北京核心区曾连续四年出现商品住宅用地“零供应” [3] 开发挑战与市场预期 - 严格的建造标准和整院销售要求对开发商的产品打造能力和后期营销提出高要求 [6] - 参考去年东城区金鱼池地块15万元/平方米的期房指导价，本项目未来售价有望突破15万元/平方米 [6] - 四合院类产品或因稀缺性享有更高溢价，成功开发需平衡传统文化与现代舒适性需求 [6] 北京土地市场趋势 - 2025年北京核心区域优质地块供应增强，海淀区1-11月已成功出让6宗地块，相较2023年的2宗增幅明显 [8] - 市场对优质地块追捧热烈，海淀区朱房四街地块与树村地块溢价率分别高达25.04%和27.93% [8] - 房企拿地策略更趋理性，聚焦于“产品可实现性”与“市场承接力” [8]