核心观点 - 上海证券交易所对津投城开重大资产出售草案下发问询函，重点关注交易后公司持续经营能力、标的资产评估减值合理性及担保与债权债务处理等核心问题 [1] 持续经营能力与转型规划 - 公司拟出售房地产开发业务相关资产和负债，转型聚焦物业管理、资产管理与运营业务 [2] - 备考财务数据显示交易完成后公司2024年营业收入7093.25万元，归母净利润-706.71万元，归母净资产9580.15万元；2025年1-6月营业收入3815.11万元，归母净利润157.60万元，归母净资产9832.61万元 [2] - 上交所要求公司说明剩余业务的核心竞争力，量化分析交易是否导致无具体经营业务，并说明后续是否可能触及财务类退市指标及应对措施 [2] 标的资产评估减值 - 置出标的评估价值为-2.39亿元，评估估值减值率106.99% [3] - 减值主要来自长期股权投资，其账面价值74.75亿元，评估值35.79亿元，减值率52.12%，涉及对25家公司的股权投资 [3] - 天房（苏州）置业有限公司账面价值4000万元，评估值-36.98亿元；天津市华博房地产开发有限公司账面价值10.50亿元，评估值-4.77亿元；天津市华亨房地产开发有限公司账面价值8.00亿元，评估值4.62亿元 [3] - 上交所要求公司说明长期股权投资大幅减值的原因及合理性，以及评估减值假设与前期减值测试是否一致 [3] 担保及债权债务处理 - 截至2025年6月30日，公司对外担保金额66.13亿元，主要为控股股东及子公司担保 [4] - 置出债权主要包括其他应收款72.87亿元（上市公司与子公司往来款）和应收账款10.71亿元（土地收储款项） [4] - 交易完成后，公司对置出标的存在其他应收款6927.53万元 [4] - 上交所要求列示为置出标的提供担保的具体情况，说明债务转让进展、应收款回收措施，以及是否可能新增关联方非经营性资金占用 [4]