华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT于5月21日在上交所挂牌上市，上市首日开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日涨幅上限并触发停牌[1] - 该基金因首日涨幅触及停牌规则，于5月22日开市起停牌1小时，并暂停上交所基金通平台份额转让业务1小时[1] - 该产品网下认购倍数达222.64倍，创下历史新高[2] 年内公募REITs市场整体表现 - 自年初至2025年5月21日，全市场公募REITs平均涨幅为17.76%，中证REITs全收益指数年内涨幅为12.94%[2] - 年内已有超25份因涨幅过高触发停牌的公告披露，多只产品因累计涨幅超70%而停牌，更有产品连续4次触发临时停牌[1] - 年内上市的7只公募REITs首日涨幅均在10%以上，平均首日涨幅达到25.29%[2] 公募REITs的投资风险 - 价格波动风险：REITs二级市场交易价格可能因短期资金炒作、市场情绪等因素大幅偏离资产净值，市场流动性偏弱且机构投资者占比高，大额买卖可能引发短期供需失衡，加剧价格震荡[4] - 高额溢价风险：二级价格上涨导致投资者买入成本上升，降低实际净现金流分派率，例如华泰苏州恒泰租赁住房REIT，二级价格在认购价格2.734元/份基础上每上涨1%，净现金流分派率约下降1%[4] - 基础设施运营风险：租赁住房类资产易受行业政策、经济环境和市场环境等综合影响，这些因素的变化将影响项目收入及基金收益[5] 公募REITs的市场定位与发展前景 - REITs市场发展深度契合国家战略导向，有助于优化储蓄向投资转化、减轻实体经济杠杆负担、助推金融供给侧结构性改革[6] - 公募REITs产品具有稀缺性、较高现金分派率与抗周期性，在支持政策出台及供给稀缺环境下，吸引了追求稳定回报的投资者[7] - 中国公募REITs市场尚在起步阶段，未来发展前景巨大，但规模较小，在投资者需求旺盛时易造成溢价[7] 公募REITs的估值方法 - 国内REITs采用收益法作为底层资产的核心估值方法，这由市场发展阶段与底层资产特性共同决定[8] - 收益法占据主导地位的原因包括：市场起步晚，可比交易案例稀缺使得市场法缺乏基础；信息披露机制尚待完善，成本法难以实现；基础设施项目收入稳定、运营成本可控，现金流可预测性高[8] - 深交所和上交所均要求评估机构以收益法作为REITs基础设施项目评估的主要估价方法[8]