财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收增长10.7%，达到6060万美元，主要得益于新租赁带来的租金收入和租赁物业的通胀调整 [21] - 调整后的净营业收入增长8.5%，达到6210万美元，但利润率收缩10个基点至95.7%，主要是由于与租赁收入产生物业相关的成本增加 [21] - 调整后的EBITDA达到5500万美元，较上年同期增长9.3%，利润率增加50个基点至85.2%，主要是由于2025年第一季度相对于总收入的费用降低 [22] - 本季度税前收入为2860万美元，而2024年为1.506亿美元，减少主要是由于投资物业重估收益降低以及期间平均现金头寸降低导致的利息收入减少 [23] - 不包括当期税的FFO从2024年第一季度的4040万美元增加到本季度的4500万美元，同比增长11.4% [23] - 截至2025年3月底，现金及现金等价物为4900万美元，总债务减少8.01亿美元；4月从2024年12月获得的3.45亿美元银团贷款中提取1亿美元，进一步加强财务状况；第一季度末净债务与EBITDA比率为3.2倍，贷款与价值比率为20.6%，保持显著财务灵活性 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁活动达到140万美元，包括与三个新租户签订的13.9万平方英尺新合同和120万平方英尺的租赁续约，过去两年维持该水平 [14] - 第一季度专注于成熟租赁和续约，实现11.5%的过去12个月加权平均利差，为2022年以来最高，部分续约租金涨幅超过20%，同店NOI同比增长4.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥、美国和欧洲租赁活动放缓，市场整体吸纳基本停滞，新租赁决策延迟 [7] - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，略高于去年但仍健康；蒂华纳接近8%；第一季度两个市场因不确定性表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位 [132][133][134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前环境是机遇，凭借战略定位、卓越运营和长期愿景等竞争优势，贴近市场和客户，推动续约和再租赁机会 [9][12] - 执行1.5亿美元股票回购计划，第一季度回购1550万股，价值3600万美元，以利用股价与现有运营投资组合内在价值的差距，回购股份将被注销 [16] - 进行有针对性和高度战略性的新土地收购，在墨西哥城和蒙特雷等城市收购与Route 2030战略一致的城市填充地块，用于电子商务和最后一英里物流 [15] - 保持投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，其余为航空航天、医疗设备、电子等行业；未来继续保持汽车行业适度敞口，增加物流和电子商务业务 [82][83] - 谨慎进行土地收购，根据市场需求和供应情况，分析投资委员会决策，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境存在不确定性，市场波动和模糊性影响各行业和市场决策，尤其是长期承诺，但公司租户保持稳定并新增租户，多数客户未因贸易相关因素调整长期计划 [7][8] - 预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加，随着贸易和关税规则逐渐清晰，公司将看到更多交易 [30][46] - 对美国和墨西哥关系乐观，预计下半年租户决策将更活跃，公司将以高质量建筑、优质客户群、强大资产负债表和运营能力快速响应 [147] 其他重要信息 - 2025年4月15日支付第一季度现金股息，每股0.41比索 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4、5月租赁活动情况及是否有新租户 - 公司看到活动增加和潜在租户管道增多，预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加；第一季度因不确定性公司项目暂停或决策延迟，续约活动积极，租金和利差增加，为未来季度奠定积极趋势 [30][31][32] 问题2: 2025年租赁到期曲线情况 - 2025年总可租赁面积（GLA）的4.7%将到期，2026年约10%；租户保留率高于80% [35][37] 问题3: 租户参与情况、何时预计入住率稳定以及新能源法规对开发团队的影响 - 与现有和潜在租户保持密切沟通，多数租户看好墨西哥，因搬迁制造设施困难且其他国家也面临挑战；随着贸易和关税规则逐渐清晰，预计未来季度交易增多；公司将根据Route 2030战略，适应新能源法规，开展更多太阳能项目 [43][44][47] 问题4: 现有租户决策情况及受关税影响的生态系统 - 汽车行业与美国高度整合，租户有长期计划并能解决关税问题；医疗设备、物流和电子商务等行业也表现强劲；公司谨慎选择租户，租户业务具有韧性 [54][55][56] 问题5: 巴希奥地区是否有新生态系统建设 - 瓜达拉哈拉电子和科技公司需求增加，该生态系统将继续增长，奇瓦瓦市也有类似趋势；巴希奥地区物流、电子商务和汽车行业仍有发展潜力，现有客户继续做出长期承诺 [60][61][63] 问题6: 蒙特雷两块绿地物业今年出租可能性及今年是否有更多土地收购 - 尽管2025年市场保守，但蒙特雷项目建筑质量高，具有可持续性和高质量标准，预计最终能以长期租约租给优质公司；公司已在多个城市进行优质土地收购，符合Route 2030战略，未来将继续增加土地储备，且数量可控 [68][70][72] 问题7: 公司寻求的租户类型及北部建设库存增长情况 - 公司投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，未来保持各行业适度敞口；选择租户时根据地区行业情况和驱动因素进行针对性选择；市场报告显示北部市场有放缓，但租金稳定或上涨，空置率适中，供应有限，市场仍平衡，公司将密切关注市场动态 [82][83][86] 问题8: 土地收购时不确定性是否影响价格及公司年底期望的土地储备水平 - 公司谨慎进行土地收购，部分土地所有者仍要求高价，但公司凭借信誉有时能以合适价格收购；公司土地储备规模可控，未来将继续进行土地收购，数量与公司总资产相比仍将保持合理水平 [93][94][95] 问题9: 本季度收购土地近期开发计划 - 公司先确定符合战略的市场，再以合适价格收购土地，投资委员会会详细分析每个交易和新项目；目前谨慎保守，根据市场需求和供应情况，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 问题10: 未来开发管道是否更倾向定制建筑而非投机性建筑及瓜达拉哈拉新生态系统情况 - 电子行业增长，公司将密切关注该行业定制建筑和投机性建筑机会；公司有定制建筑和投机性建筑经验，未来将根据市场情况和投资委员会分析，决定是否开展新项目；投机性建筑是公司战略关键，在墨西哥城等市场仍有意义 [111][112][117] 问题11: 公司是否会在当前水平继续积极回购股票 - 公司将关注市场，有机会时将积极回购股票，目标是全年执行1.5亿美元回购计划 [124] 问题12: 蒙特雷和蒂华纳市场租金动态和前景 - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，蒂华纳接近8%，第一季度因不确定性市场表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位，空置率仍健康 [132][133][134] 问题13: 近期提取1亿美元信贷额度的用途 - 公司将根据现金需求提取信贷额度，用途包括计划收购、股票回购、土地收购或一般营运资金需求，同时保持资产负债表低杠杆 [142][143]

公司基本信息 - 公司为Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.，主要行政办公室位于墨西哥城[2] 报告提交安排 - 公司将按照1934年《证券交易法》规则13a - 16或15d - 16提交2025年4月报告[2] - 公司选择以Form 20 - F提交年度报告[3] - 公司于2025年4月21日宣布提交2024财年Form 20 - F年度报告[5] 报告签署情况 - 首席财务官Juan Felipe Sottil Achutegui于2025年4月21日代表公司签署报告[8]

宏观环境与市场风险 - 2008 - 2009年全球金融市场危机使公司融资成本显著增加，部分现有融资渠道不再可用或条件不利[113] - 2020 - 2021年受新冠疫情影响，公司经营业绩受到冲击[107] - 2022年2月俄乌冲突引发市场动荡，可能对公司业务、财务状况、流动性和经营业绩产生重大不利影响[114] - 2023年10月7日以色列与哈马斯军事冲突持续，其后果可能对公司产生重大不利影响[114] - 公司业务依赖宏观经济和房地产行业状况，经济放缓或房地产市场下行会对公司产生重大不利影响[101][104][105] - 金融市场波动可能影响公司财务状况和经营业绩，降低信贷可用性，削弱墨西哥、美国和全球经济[112] - 2024、2023、2022年墨西哥GDP分别增长4.2%、4.7%、3.1% [198] - 2024年12月31日和2023年12月31日，28天期墨西哥国债平均利率约为10.7%和11.1% [199] - 2024年和2023年，比索兑美元名义上分别贬值20.0%和12.7% [199] - 2024、2023和2022年12月31日，墨西哥的年通货膨胀率分别为4.2%、4.7%和3.1%[222] - 2025年2月1日，美国对加拿大和墨西哥进口商品加征25%额外关税[226] - 2025年4月2日，美国宣布自4月5日起对所有进口商品征收10%基础关税，近60个国家将被征收高达50%的互惠关税，对中国部分商品关税提高至145%或更高，后多数关税暂停90天并替换为10%基础关税[226] - 墨西哥政治变化使莫雷纳联盟有权力实施重大变革，可能影响墨西哥经济和公司业务[208][209] 存款与保险风险 - 美国联邦存款保险公司为每位储户在每家参保银行提供25万美元的存款保险，但公司在美国银行的存款远超该保险金额[108] - 公司保险不涵盖战争、恐怖主义等损失，若发生未保险或超保险限额的损失，可能影响公司业务和财务状况[148] 融资与债务风险 - 公司依赖金融市场等渠道筹集资金，若无法以合理条件筹集资金，将影响未来增长[138][140] - 截至2024年12月31日，公司总未偿债务为8.47亿美元，其中有担保贷款为2.692亿美元[141] - 董事会可授权的债务上限为上一季度末合并资产价值的20%，2024年3月股东将公司可承担的债务上限提高至18亿美元[141] - 公司现有债务协议中的契约限制公司开展某些业务或采取某些行动，违反契约可能导致协议终止和加速还款[146] 房地产投资风险 - 房地产投资流动性不如其他资产，可能限制公司应对经济变化的能力，出售房产可能无法获得市场价格[116] - 房地产投资受当地条件、技术变化等因素影响，可能导致投资无法收回和减值损失[119][120] - 公司房地产资产可能因公共利益被墨西哥政府征用，补偿金额可能低于市场价值且支付时间不确定[170] 租户相关风险 - 公司依赖租户获取大部分收入，大量租户违约或主要租户违约会对公司业务产生重大不利影响[101] - 公司大部分收入依赖租户租金，若大量租户违约，将对业务和财务状况产生重大不利影响[126] - 租户若未按租约购买保险，公司需代买并追偿，可能影响公司业务和财务状况[151] - 公司租约中的“无论如何都要支付租金”条款可能无法执行，若法院判定不可执行，租金收入将减少[153] - 公司与租户对土壤污染修复成本承担连带责任，若租户不履行义务，公司需自行修复并承担责任[165] - 公司面临气候变化潜在影响，可能需实施新法规，极端天气事件增加会影响租户运营和租金支付能力[167] - 若租户在公司房产内从事某些犯罪活动，公司可能被墨西哥政府没收房产且无补偿[171] 战略实施风险 - 公司加速增长战略的实施依赖土地或房产收购，若无法完成收购，战略可能无法成功执行[101] - 公司增长战略依赖土地和物业收购，但面临找不到合适目标、融资困难等风险[121][122] - 公司开发新物业面临建设成本增加、供应链问题等风险，可能导致项目延迟或无法完成[157] - 公司及第三方供应商可能无法获得或延迟获得业务所需的政府批准、许可证等，影响公司运营[158] - 新建筑建设或现有房产改善的延迟或成本增加会对公司业务和财务状况产生不利影响，工程、设计和施工阶段分别需6 - 7个月和1 - 3个月[177] - 公司收购房产和公司存在风险，可能无法实现预期协同效应和收益，还可能承担未知负债[175] 财务数据关键指标变化 - 2024、2023和2022年，公司10大客户分别占总GLA的27.1%、27.0%和26.9%，占租金的28.5%、28.7%和30.5%[129] - 2024、2023和2022年，雀巢按GLA计分别占公司GLA的4.5%、4.8%和5.3%，2024和2023年按租金计分别占4.7%和5.4%[129] - 2022年，TPI按租金计占公司租金收入的5.7%[131] - 2024年和2023年公司物业重估分别实现收益2.707亿美元和2.435亿美元[155] - 2024年和2023年，公司约88.6%和86.7%的租金来自美元计价租赁[199] - 2024年和2023年，公司运营成本、税收及约11.4%和13.3%的租金以比索计价[199] - 截至2024、2023和2022年12月31日，公司所有未偿债务及88.6%、86.7%和87.0%的租金以美元计价，而大部分行政和运营费用以比索计价[219] - 2024、2023和2022年公司利润分别为2.233亿美元、3.166亿美元和2.436亿美元，2012 - 2024年CAGR为15.2%，2023 - 2024年下降29.5%[290] - 自2012年以来，公司基本每股收益增长1.8倍，2012 - 2024年CAGR为5.2%，2023 - 2024年下降38.7%[290] - 自2012年以来，公司Vesta FFO每股增长3.2倍，2012 - 2024年CAGR为10.2%，2023 - 2024年增长9.0%[290] - 自2012年以来，公司总GLA增长3.3倍，2012 - 2024年CAGR为10.6%，2023 - 2024年增长7.9%[290] - 2012 - 2024年调整后净营业收入（Adjusted NOI）CAGR为13.9%，2023 - 2024年增长15.1%[290] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，公司租户GLA主要来自汽车（32.4%）、物流（11.7%）、食品饮料（8.7%）、航空航天（6.7%）、电子商务（8.6%）、电子（7.3%）和能源（3.4%）等行业[134] - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括224座建筑，总可出租面积（GLA）为4029.9964万平方英尺，稳定入住率为95.5%[287] - 自1998年运营以来，公司GLA增长72.5倍，复合年增长率（CAGR）为17.9%[287] - 截至2024年12月31日，公司拥有192个客户，占用224座A级建筑，平均建筑寿命为10.1年，Vesta FFO 2023 - 2024年增长25.2%[293] 公司治理与合规风险 - 公司内控存在重大缺陷，或致财务报表重大错报，已采取补救措施但无法确保及时解决[188][189][191] - 公司受《2002年萨班斯 - 奥克斯利法案》报告要求约束，2024年未能完成必要补救，未来也可能无法完成[192] - 公司独立注册会计师事务所可能因多种原因不认可公司内部控制评估或出具保留意见报告，未能遵守SOX法案第404条会带来不利影响[243] - 公司不再是“新兴成长型公司”，预计会增加遵守SOX法案要求的费用和管理精力[244] - 公司作为美国上市公司，会增加法律、会计、报告等费用，以及公司治理相关成本，还可能影响业务运营和股价[240][241][242] - 公司与股东纠纷适用墨西哥城联邦法院专属管辖，ADS持有人与存托人纠纷适用纽约市联邦或州法院专属管辖[245][249] - 墨西哥对少数股东的保护不如其他司法管辖区完善，股东维权可能更困难[250] - 公司未来发行普通股时，ADS持有人等可能无法行使优先购买权，导致股权被稀释[251][253] - 收购普通股或达成投票安排致实益拥有公司20%及以上普通股或控制权变更，需获75%无利益冲突的董事会成员批准，获批后买方需以特定价格公开要约收购100%流通普通股，溢价最高可调整20%，并在90天内完成[233][234] - 公司章程规定，收购使实益拥有公司9.5%及以上股本、达成投票安排使实益拥有或控制20%及以上股本或控制权变更、竞争对手收购使持有9.5%及以上股本，需获董事会书面批准，董事会需在90天内决定[232] - 公司章程相关规定的废除或修订需获不少于85%流通普通股持有人赞成票，且不被5%流通普通股持有人反对[236] 其他风险 - 劳工行动、系统故障、网络安全攻击、与当地社区关系复杂等因素可能对公司业务产生不利影响[185][186][195] - 公司运营受大量环境法律法规约束，违反规定可能产生责任和额外成本，影响财务状况[163] - 公司预计墨西哥联邦、州和地方环境法规将趋严，无法预测新法规对现金流、合规成本等的影响[164] 公司上市与证券交易 - 2023年7月5日，公司完成4.456亿美元美国首次公开募股，发售1437.5万股美国存托股份（ADS），代表1.4375亿股普通股[284] - 2023年12月13日，公司完成1.488亿美元美国后续发行，发售425万股ADS，代表4250万股普通股[284] - 公司普通股在墨西哥证券市场交易，新兴市场公司证券交易量往往低于发达国家公司[256] - 公司美国存托股票（ADS）以美元报价，普通股以比索报价，比索兑美元汇率波动会影响ADS价格[257] - ADS持有人权利少于普通股股东，需通过存托机构行使权利[258] - 公司作为外国私人发行人，信息披露和其他要求与美国注册人不同[266] - 外国私人发行人需在每个财年结束后120天内提交20 - F表格的年度报告，而美国加速申报发行人需在75天内提交10 - K表格的年度报告[267] - 公司维持外国私人发行人身份的条件之一是超过50.0%的所有已发行有表决权证券的投票权由美国非居民直接或间接实益拥有[271] - 公司维持外国私人发行人身份的另一条件是多数高管或董事不是美国公民或居民、超过50.0%的资产不在美国且业务主要在美国境外管理[271] - 公司可能在任何应税年度被认定为被动外国投资公司（PFIC），这会给美国投资者带来不利的联邦所得税后果[275] 公司股息与储备金政策 - 2021 - 2026年公司股息政策为每年分配最多75%的可分配利润[261] - 公司需将相关财年至少5%的净利润分配至法定储备金，直至储备金达到公司实收资本的20% [264] 股权结构 - 截至2024年12月31日，墨西哥证券市场总市值约为92亿比索，公司创始人、董事和高管持有约3.3%已发行和流通普通股[237][238]

房地产运营行业股票比较 - 文章核心观点为比较TPG RE Finance Trust (TRTX)和Corporacion Inmobiliaria Vesta (VTMX)两只股票的价值投资潜力 [1] - 两家公司均获得Zacks Rank 2（买入）评级 表明近期盈利预期上调 [3] 价值投资评估方法 - Zacks Rank结合Style Scores系统中的价值类别评分可筛选最佳回报股票 [2] - 价值评估指标包括市盈率(P/E)、市销率(P/S)、收益收益率、每股现金流等传统指标 [4] 关键估值指标对比 - TRTX当前远期市盈率为6.88 显著低于VTMX的10.16 [5] - TRTX PEG比率1.48（考虑盈利增长率）优于VTMX的2.64 [5] - TRTX市净率(P/B)仅0.51 远低于VTMX的7.77 [6] 综合价值评级 - TRTX获得B级价值评分 VTMX仅获D级评分 [6] - 基于估值指标分析 TRTX当前展现更优价值投资机会 [6]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年总营收达2.52亿美元，同比增长17.7%，超过修订后的17%指引 [23] - 2024年全年NOI利润率达94.6%，超过修订后的94.5%指引；EBITDA利润率为83.5%，符合指引 [23] - 2024年FFO为1.601亿美元，较2023年的1.279亿美元增长25.2% [16][24] - 第四季度总营收增长16.5%，达6520万美元，主要因新租赁和租金通胀调整带来的租金收入增加 [24] - 第四季度调整后净营业收入增长11.7%，达5910万美元，利润率收缩460个基点至93.5%，主要因与租金收入相关的成本增加 [25] - 第四季度调整后EBITDA达5200万美元，同比增长18.5%，利润率增加100个基点至82.7%，主要因行政费用降低 [25] - 第四季度税前收入为8120万美元，低于2023年的9980万美元，主要因投资性房地产重估收益降低 [26] - 第四季度FFO（不含当期税）从2023年第四季度的3260万美元增至4170万美元 [27] - 截至2024年12月，现金及现金等价物为4.84亿美元，总债务相对稳定在8.47亿美元，净债务与EBITDA之比为3.2倍，贷款与价值比为21.4%，远低于审慎财务管理指引 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年全年租赁活动面积达770万平方英尺，其中新租赁面积350万平方英尺，近80%与电商和北美供应链制造业的现有优质租户签订 [14] - 2024年续约金额达420万美元，租金价差增长8.4%，加权平均租赁期限为6年 [15] - 2024年第四季度租赁活动面积达160万平方英尺，其中新合同面积73.9万平方英尺，主要在巴希奥地区与电子、汽车和物流领域的全球知名公司签订；续约面积81.3万平方英尺 [17] - 2024年第四季度总投资组合入住率达93.4%，稳定和同店入住率分别达95.5%和97.6% [17] - 截至第四季度末，在建面积达280万平方英尺，预计投资约2.141亿美元，在包括墨西哥城、普埃布拉、克雷塔罗、阿瓜斯卡连特斯和蒙特雷等市场的成本收益率为10.9% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒙特雷市场目前已开发两个项目，全部租出，在建的三个项目预计第二季度完工，虽有小延迟但对项目质量有提升 [36][37][38] - 蒂华纳和华雷斯市场在过去几个季度需求有所放缓，但空置率仍处于适度水平，公司在华雷斯有几栋全新建筑处于租赁阶段 [45][46] - 瓜达拉哈拉市场对电子和电商行业有吸引力，公司将利用现有园区基础设施开发新地块 [52][53] - 克雷塔罗市场有复苏迹象，空置率低，需求回升，公司已全部租出并计划建设新建筑以满足租户扩张需求 [54][55] - 巴希奥地区其他市场仍在改善，但需保持耐心和谨慎 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年11月推出“2030路线图”战略计划，未来5年采取平衡投资、增长、盈利的方式，确保能源供应，设定净零和ESG目标 [8] - 优先进行土地收购和开发，仅在具有明确竞争优势时进行，并抓住潜在租赁机会 [14] - 继续执行机会主义的股票回购计划，以实现股东回报最大化 [32] - 公司认为自身在行业中具有优势，拥有LEED认证资产、在墨西哥优质市场的大份额、与优质客户的强关系以及创新的能源采购方式 [12] - 公司认为不同市场有不同动态，会根据房地产基本面和市场趋势进行决策，注重项目质量和满足客户需求以获取竞争优势 [70][71][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年行业可能面临挑战，表现较为平淡，但墨西哥的近岸外包机会不受内外不确定性影响 [9][10] - 公司对执行“2030路线图”计划有信心，认为当前的不确定性是为新经济周期做好定位的时机 [63][64] - 公司认为各市场空置率仍处于较低水平，市场处于健康阶段，只要有优质产品和对客户需求的理解，就能抓住机会 [74][75] 其他重要信息 - 2024年公司获得5.45亿美元的全球银团可持续信贷安排，包括3.45亿美元的定期贷款和2亿美元的循环信贷安排，取代了之前2亿美元未使用的循环信贷安排 [16][29] - 2024年公司股票回购计划达4230万美元，回购1650万股，约占总流通股的2% [22][32] - 2025年1月15日，公司支付第四季度现金股息，相当于每股0.38墨西哥比索 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 蒙特雷Apodaca 6、7、8号楼的租赁活动情况如何 - 蒙特雷是公司关键市场，目前两个项目已全部租出，在建的三栋楼预计第二季度完工，虽有小延迟但因提升了建筑规格，公司对租赁情况有信心，当地有专业团队负责租赁工作 [36][37][38] 问题2: 北部地区稳定投资组合入住率下降，除蒙特雷外哪些市场有压力 - 蒂华纳和华雷斯市场在过去几个季度需求有所放缓，但空置率仍处于适度水平，公司在华雷斯有几栋全新建筑处于租赁阶段，公司对其质量和位置有信心 [45][46] 问题3: 巴希奥地区的实际情况如何，租户生态系统有何变化 - 瓜达拉哈拉对电子和电商行业有吸引力，公司将利用现有园区基础设施开发新地块；克雷塔罗市场有复苏迹象，空置率低，需求回升，公司已全部租出并计划建设新建筑以满足租户扩张需求；巴希奥地区其他市场仍在改善，但需保持耐心和谨慎 [52][53][54] 问题4: 11月推出“2030路线图”时对中期情况的调整是否足够，在不确定环境下补充土地储备时是否有更多土地供应或更好的条件 - 公司认为“2030路线图”已考虑2025年的不确定性，对执行该计划有信心；公司在土地收购上有纪律性，会利用不确定性获取优质土地 [62][63][65] 问题5: 北部市场的疲软如何影响巴希奥市场，对发展管道的节奏和重点有何改变 - 各市场有不同动态，工业市场在墨西哥因行业不同而表现不同，公司会根据房地产基本面和市场趋势进行决策，目前各市场空置率仍较低，公司有信心利用优质产品抓住机会 [70][71][74] 问题6: 年初在克雷塔罗的土地收购是否是机会主义收购，价格是否比几个月前低 - 公司很高兴能在该地区找到土地，该土地靠近电力供应和主要商业边境口岸，与现有项目相邻，公司会根据市场需求开发该项目 [82][83][84] 问题7: 全年资本支出未达指引的动态因素是什么，2025年是否会加速 - 公司不提供资本支出指引，但有经过投资委员会精心挑选的发展管道，会继续进行土地收购和项目开发，新的信贷安排将为资本支出提供支持 [88][89][90] 问题8: 指引中的入住率和租金价差预期如何，竞争对手是否也在下调发展管道 - 公司认为入住率总体处于良好状态，可能会有上下调整；租金价差预计将延续过去约8%的增长趋势，高于通胀水平；公司认为不同竞争对手情况不同，自身有明确的发展战略，会根据市场情况调整发展节奏 [98][100][102] 问题9: 墨西哥城Punta Norte项目延迟的原因是什么 - 项目延迟主要因客户原因，该项目将租给拉丁美洲最大的电商公司Mercado Libre，延迟对项目盈利能力无重大影响，且公司对项目进行了优化，增加了项目价值 [106][107][108] 问题10: 发展管道是否面临关税、当地法规、能源法规或建筑材料成本增加等重大风险，在建建筑的营销工作情况如何 - 公司认为建筑材料供应充足，不会对项目产生重大影响，且有完善的开发和施工流程以降低风险；公司是垂直整合公司，在各市场有本地团队负责营销工作，也会使用第三方经纪人，超过70%的租赁活动来自现有客户 [116][117][119] 问题11: 汽车行业一些主要汽车制造商计划将生产转移到美国以避免关税问题，公司客户如日产是否有类似考虑 - 公司表示日产最近重申了对墨西哥的承诺，目前汽车行业尚未出现重大转变，需继续观察关税最终结果，多数公司在墨西哥有长期计划和重大投资，只要有利可图就会努力维持和扩大业务 [124][125][127] 问题12: 发展管道投资2.14亿美元，已部署金额是多少，200 - 250亿美元的资本支出假设是否保守 - 目前已投资1.4亿美元，剩余部分为项目建设所需资金；公司今年将继续积极开展建设工作，包括建设更多建筑、购买土地和进行土地基础设施建设 [131][132]

文章核心观点 - 关注能支付健康股息且有资本增值潜力的公司投资机会，寻找因暂时原因被低估且有资本增值高可能性的优质企业 [1] 公司情况 - Corporación Inmobiliaria Vesta是墨西哥工业房地产投资信托基金，管理物流中心和制造物业组合，是近岸外包趋势的直接受益者，为搬迁公司提供物流和制造空间 [1] 投资偏好 - 关注能支付健康股息并等待资本增值的公司，寻找相对于基本面、同行和/或历史水平被暂时低估的股票，技术和基本面需有高资本增值可能性及可预见催化剂 [1] 行业情况 - 分析师曾从事HVAC相关行业，常覆盖该行业相关股票 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为6370万美元，同比增长14.4% [4][9] - 调整后的净运营收入（NOI）增加11.4%，达到5760万美元，调整后的EBITDA为5160万美元，同比增长15% [9][10] - Vesta的资金来自运营（FFO）为4040万美元，同比增长20.3% [4][10] - 现金及现金等价物为2.812亿美元，总债务减少至8.45亿美元 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁活动达到130万平方英尺，其中新租赁为47.6万平方英尺，续租为78.7万平方英尺 [5] - 调整后的NOI利润率为94.2%，调整后的EBITDA利润率为84.5% [4][9] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥城和巴希奥地区的市场活动持续恢复，Vesta在这些地区的租赁活动表现良好 [5] - Tijuana的土地收购将用于建设六座LEED认证的世界级建筑 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过战略投资活动创造长期现金流和运营资金增长 [4] - 继续受益于长期客户承诺，租赁合同的平均期限约为10年 [5] - 预计2024年将继续保持强劲的租赁活动，尤其是在巴希奥地区 [8][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对未来的需求持乐观态度，认为市场条件依然强劲 [15][20] - 预计2025年将继续看到积极的需求，尽管存在政治不确定性 [17][20] 其他重要信息 - 公司在第三季度回购了约500万股股票，总计近5000万美元 [11][12] - 2024年全年的收入增长预期上调至超过17% [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于商业讨论的进展和市场动态 - 管理层表示，尽管某些市场的空置率有所上升，但整体市场条件依然强劲，现有客户的续租率高达90% [15][16] - 对于巴希奥地区的开发，管理层认为将继续看到需求，尤其是在汽车和电子行业 [19] 问题: 关于开发周期和租赁活动的正常化 - 管理层确认，当前的开发周期和租赁活动正在恢复正常，预计未来将继续保持良好的租赁活动 [24][25] 问题: 关于北部市场的需求变化 - 管理层指出，尽管北部市场如Tijuana和Juarez的空置率有所上升，但长期趋势依然向好，需求仍然强劲 [29][30] 问题: 关于土地储备和收购计划 - 管理层表示，正在积极寻找具有城市填充特征的土地，未来几季度将进行一些收购 [39] 问题: 关于股票回购计划 - 管理层强调，资本配置是管理层的重要目标，未来将继续在认为股票被低估时进行回购 [46]

财务状况总体数据 - 截至2024年9月30日，公司总资产为39.30346519亿美元，较2023年12月31日的37.92216293亿美元有所增长[5] - 截至2024年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为2.81197607亿美元，低于2023年12月31日的5.01166136亿美元[5] - 截至2024年9月30日，股东权益总额为26.91564634亿美元，较2023年同期的22.20680459亿美元有所增长[8] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，现金及现金等价物分别为2.82亿美元和5.02亿美元，其中现金及银行存款分别为2.81亿美元和5.01亿美元，受限现金分别为15.38万美元和7.22万美元，非流动受限现金均为73.53万美元[36] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，可收回税项分别为3274.54万美元和3386.48万美元，其中可收回增值税分别为3106.39万美元和3373.37万美元，其他应收款分别为168.15万美元和13.12万美元[39] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，经营租赁应收款分别为809.19万美元和1010.08万美元，其中0 - 30天分别为690.28万美元和933.85万美元，30 - 60天分别为21.64万美元和33.55万美元，60 - 90天分别为32.93万美元和14.67万美元，超过90天分别为64.34万美元和28.01万美元，当期占比分别为85%和92%[40][41] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，呆账准备分别为207.2万美元和226.68万美元，2024年期间损失准备增加107.58万美元，因金融资产终止确认减少154.08万美元；2023年期间损失准备增加68.42万美元，因金融资产终止确认减少33.35万美元[45] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，单一客户分别占经营租赁应收款余额的36%（308.22万美元）和45%（452.51万美元），分别占九个月总租金收入的4.6%和5.5%[46] - 不可撤销经营租赁未来最低应收租金，截至2024年9月30日和2023年12月31日分别为11.12亿美元和10.64亿美元，其中不超过1年分别为2.21亿美元和2.05亿美元，1 - 3年分别为3.63亿美元和3.45亿美元，3 - 5年分别为3.39亿美元和3.3亿美元，超过5年分别为1.89亿美元和1.85亿美元[50] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，预付款项、其他应收账款、物业费用和预付费用总计分别为695.44万美元和2129.94万美元，其中预付款项分别为0和1930.83万美元，其他应收账款分别为287.41万美元和32.81万美元，物业费用分别为193.21万美元和163.86万美元，预付费用分别为214.83万美元和2.44万美元[50] - 截至2024年9月30日，投资性房地产期末余额为3,589,613,509美元，2023年12月31日为3,212,164,164美元[60] - 截至2024年9月30日，使用权资产总计414,070美元，2023年同期为977,323美元[64][65] - 截至2024年9月30日，租赁负债为441,150美元，2023年同期为1,049,290美元[66] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，公司长期债务分别为8.43044931亿美元和8.45573752亿美元[78] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，公司总股本分别为5.91293932亿美元和5.91600113亿美元[86] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，公司库存股总数分别为1533.4934万股和1438.7308万股[87] 经营业绩数据 - 2024年前九个月，公司租金收入为1.8688183亿美元，高于2023年同期的1.5611779亿美元[6] - 2024年前九个月，公司实现利润2.86155593亿美元，2023年同期为2.02807712亿美元[6] - 2024年前九个月，公司综合收益为2.76666988亿美元，2023年同期为2.12241446亿美元[6] - 2024年前九个月，公司投资性房地产重估收益为2.31374529亿美元，2023年同期为1.79549769亿美元[6] - 2024年前九个月，公司财务成本为3369.4009万美元，2023年同期为3474.8522万美元[6] - 2024年前九个月，公司所得税费用为5897.1819万美元，2023年同期为7896.6274万美元[6] - 2024年前九个月，公司基本每股收益为0.2681美元，2023年同期为0.2777美元[6] - 2024年前九个月，公司摊薄每股收益为0.2627美元，2023年同期为0.2734美元[6] - 2024年前九个月经营活动产生的净现金为7924.6179万美元，2023年同期为1.28947738亿美元[10] - 2024年前九个月投资活动使用的净现金为1.43279432亿美元，2023年同期为1.95776103亿美元[10] - 2024年前九个月融资活动使用的净现金为1.58203893亿美元，2023年同期为3.44552764亿美元[10] - 2024年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少2.19968529亿美元，2023年同期增加2.69035572亿美元[11] - 截至2024年9月30日，现金、现金等价物和受限现金为2.81932919亿美元，2023年同期为4.08182657亿美元[11] - 九个月期间（截至2024年9月30日）总租金收入为1.8688183亿美元，去年同期为1.5611779亿美元；三个月期间（截至2024年9月30日）为6369.0201万美元，去年同期为5501.6852万美元[98] - 九个月期间（截至2024年9月30日）物业运营成本为1717.5408万美元，去年同期为1211.8168万美元；三个月期间（截至2024年9月30日）为647.9659万美元，去年同期为532.4991万美元[99] - 九个月期间（截至2024年9月30日）总一般及行政费用为2518.2005万美元，去年同期为2234.0322万美元；三个月期间（截至2024年9月30日）为743.1606万美元，去年同期为732.0445万美元[100] - 九个月期间（截至2024年9月30日）其他收入为340.7033万美元，去年同期为387.7913万美元；三个月期间（截至2024年9月30日）为137.1257万美元，去年同期为245.1051万美元[101] - 九个月期间（截至2024年9月30日）其他费用为431.3591万美元，去年同期为125.3934万美元；三个月期间（截至2024年9月30日）为89.792万美元，去年同期为52.029万美元[102] - 九个月期间（截至2024年9月30日）财务成本为3369.4009万美元，去年同期为3474.8522万美元[103] - 截至2024年9月30日和2023年9月30日的三个月期间，公司综合有效税率分别为17.1%和41.8%[107] - 九个月期间（截至2024年9月30日）短期福利和股份支付补偿费用总计1233.4796万美元，去年同期为1133.888万美元；三个月期间（截至2024年9月30日）为400.8722万美元，去年同期为344.2593万美元[109] - 九个月期间（截至2024年9月30日和2023年9月30日）分别授予372.2427万股和376.3449万股[110] - 九个月期间（截至2024年9月30日和2023年9月30日）分别有439.4168万股和415.6386万股归属[111] 业务情况 - 公司主要从事工业建筑和配送设施的开发、收购和运营，业务分布在墨西哥11个州[14] - 公司按单一报告和运营部门管理业务，截至2024年9月30日和2023年12月31日，所有资产和运营均来自墨西哥境内[24] 会计政策与准则 - 所有金融负债后续按摊余成本使用实际利率法计量[25] - 2024年1月1日起生效的会计准则对集团中期简明合并财务报表无重大影响[15] 投资性房地产估值 - 公司使用外部评估师确定投资性房地产公允价值，采用贴现现金流法、重置成本法和收入资本化率法等估值技术，公允价值变动产生的损益计入当期合并利润表和其他综合（损失）收益表[52][54] - 2024年Q3建筑物和土地折现率为7.75% - 12.26%，2023年为7.00% - 12.21%；退出资本化率2024年Q3为6.50% - 9.25%，2023年为6.50% - 8.99%[56] - 墨西哥2024年Q3通货膨胀率为3.66% - 4.0%[56] - 2024年Q3土地储备每英亩加权平均价格为164,873美元，2023年为195,196美元[57] 资产交易 - 2024年1月24日，公司出售一块位于克雷塔罗的土地储备，面积64,583平方英尺，售价780,000美元，成本530,000美元，收益250,000美元[62] 债务情况 - 2022年9月1日，公司获得2亿美元三年期无抵押可持续发展挂钩循环信贷额度，利率为SOFR加1.60个百分点[68] - 2021年5月13日，公司发行3.5亿美元高级票据，年利率3.625%，2031年5月13日到期[69] - 2019年8月2日，公司与多家金融机构签订8000万美元五年期无抵押信贷协议和1.25亿美元循环信贷额度，贷款利率为LIBOR加2.15个百分点[71] 股息分配 - 2024年公司宣布股息为6468.6487万美元，约每股0.01832美元，分四期支付，截至9月30日未支付股息为3234.3243万美元[90] - 2023年公司宣布股息为6030.7043万美元，约每股0.08782美元，分四期支付，截至12月31日未支付股息为1515.5311万美元[94] - 2024年4月16日支付第一期股息约每股0.0183美元，总额1617.1622万美元[91] - 2024年7月16日支付第二期股息约每股0.0183美元，总额1617.1622万美元[93] - 2024年第三期股息于10月15日支付，约为每股0.0183美元，总额达1617.1622万美元[118] 风险管理 - 公司通过固定利率借款或签订利率互换合约降低利率风险，房产租金收入也可降低风险[115] 法律诉讼 - 公司参与多项法律诉讼，但认为均有足够保险或赔偿，不会产生重大不利影响[116] 园区权益 - 公司在克雷塔罗航空航天园和DSP园区建设的相关权益将分别在约42年和35年后归政府和日产所有[117] 财务报表审批 - 合并中期财务报表于10月25日获董事会批准[119]

财务数据和关键指标变化 - 总收入增长22.4%至6300万美元,主要由于新租赁和租金上涨带来的租金收入增加 [17][18] - 调整后的净营业收入增长19.6%至5780万美元,但利润率下降77个基点至94.7% [19] - 调整后EBITDA增长20%至5020万美元,利润率下降188个基点至82.3% [19] - 管理费用受到比索升值和审计、法律、咨询费用增加的影响 [20] - 税前利润增长至1.32亿美元,主要受益于投资性房地产重估收益和利息收入增加 [20] - FFO增长23.2%至3790万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动达到280万平方英尺,其中100万平方英尺为新租赁,主要来自电子商务和消费物流行业 [7][8] - 续租达到180万平方英尺,租赁价差为7.1% [8] - 总建筑面积达到4250万平方英尺,包括在建项目,稳定出租率达到97.5% [9] - 在建项目面积达到470万平方英尺,其中38.6%已经预租 [9][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 华北地区如Ciudad Juarez需求强劲,电子和汽车行业为主 [41][42] - 蒙特雷市场需求旺盛,公司与一家重要电商企业签订了预租合同 [42] - 中部地区如Queretaro和Aguascalientes租金上涨,公司与日系汽车企业签订租约 [43] - 墨西哥城市场火热,公司与一家主要电商企业签订租约 [44] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于墨西哥最具战略意义的制造业中心,选择性投资增长 [14][15] - 公司资本配置谨慎,专注于高收益的开发项目,追求300个基点的投资收益率 [36][37] - 公司在土地获取、项目开发和客户关系管理方面具有优势,能够快速适应市场变化 [31][32][33][34] - 新政府重视工业园区建设,公司将与政府密切合作以支持制造业发展 [65][66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 墨西哥GDP预计2024年增长2.2%,2025-2030年平均增长2.1%,宏观经济稳定 [11] - 汇款占GDP的4.2%,消费能力持续增强,近岸制造业是重要增长动力 [11][12] - 外商直接投资大幅增加,制造业占比超过50%,为公司带来发展机遇 [13] - 公司有信心把握市场机遇,维持强劲财务状况以支持战略执行 [95] 其他重要信息 - 公司发布了第六份年度综合报告,彰显了公司的透明度和责任心 [16] - 公司支付了1620万美元的第二季度现金股利 [21] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Pablo Ricalde 提问** 询问管理费用的未来走势,以及某个项目的延期原因 [23][24][25][28] **Juan Sottil 和 Lorenzo Berho 回答** 管理费用将保持较高水平,主要由于上市后的审计要求增加 [24][25][28] 项目延期是由于一些小的施工延误,并非重大问题 [28] 问题2 **Gordon Lee 提问** 询问公司的土地储备情况,以及未来补充土地的计划 [30][31][32][33][34][35] **Lorenzo Berho 回答** 公司将继续谨慎选择优质地块,保持土地储备以支持未来发展 [31][32][33][34][35][36][37] 问题3 **Alejandra Obregon 提问** 询问公司在建项目的具体情况,包括租赁进度和客户需求 [39][40][41][42][43][44][45] **Lorenzo Berho 回答** 公司在各主要市场都有在建项目,大部分已经实现预租,市场需求保持旺盛 [40][41][42][43][44][45]

总体财务表现 - Vesta总资产为398.54亿美元，较上一年增长4.8%[32] - 总收入为6.30亿美元，同比增长22.4%[38] - 调整后净营业收入为5.78亿美元，净营业收入率为94.7%[40] - 调整后EBITDA为5.02亿美元，EBITDA率为82.3%[41] - 利润税前为131,830,092美元，107,685,317美元，282,432,241美元，150,804,687美元[43] - 当期所得税为109,304,070美元，95,708,225美元，234,173,128美元，151,049,201美元[44] - 加权平均股数为886,559,734股，695,269,400股，885,680,777股，694,269,400股；每股摊薄收益为0.1237美元，0.1418美元，0.2638美元，0.2272美元[46] 投资和销售情况 - 总投资收入为Q2 2024同店销售额为96.1%，95.1%，95.1%，94.7%，92.5%，93.4%，94.0%，95.0%[61][62] - 稳定投资组合的占用率为96.6%，97.3%，96.7%，96.9%，97.3%，96.7%，97.1%，97.5%[65][66] - 同店投资组合的占用率为96.4%，97.2%，96.5%，96.7%，97.6%，97.0%，97.4%，97.8%[68][69] - 北部地区销售额达到了33,447,743美元，同比增长了18.4%[85] - 中部地区的总销售额为652.67万美元，同比下降了11.2%[90] - 北部地区的总投资额为2,105,824美元，预计回报率为35.9%[93] 其他关键信息 - Nestle是前十大租户之一，占总租赁面积的4.8%[100] - 公司的ROC为38.6%，总预期投资为4,675,122[98] - Barclays分析师Pablo Monsivais给出的股价意见为$71.00，建议持有[105] - "Inventory buildings"是为了满足没有时间或兴趣建造BTS建筑的客户而建造的标准行业规格建筑[106] - Adjusted Funds From Operations (AFFO)是指通过添加非现金费用和减去资本化并摊销的房地产支出来调整的Normalized Funds From Operations[108]