(NYSE: VTMX; BMV: VESTA), a fully-integrated, internally managed real estate company that owns, manages, develops and leases industrial properties in Mexico, today announced that it has priced an offering of US$500.00 million aggregate principal amount of 5.500% senior unsecured notes due January 30, 2033 (the "Notes†). The Notes will be issued through a private placement and resold by the initial purchasers. MEXICO CITY--(BUSINESS WIRE)--Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V. ("Vesta†) ...

Analyst's Disclosure:I/we have no stock, option or similar derivative position in any of the companies mentioned, and no plans to initiate any such positions within the next 72 hours. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relationship with any company whose stock is mentioned in this article. Seeking Alpha's Disclosure: Past performance is no guarantee of future results. No recommendation or a ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入同比增长6.8%至6700万美元 主要驱动因素为租金收入增长和通胀调整 [17] - 调整后净营业收入(NOI)增长7.2%至6180万欧元 NOI利润率保持在94.5% 同比下降7个基点 [18] - 调整后EBITDA达5500万欧元 同比增长9% 利润率扩大137个基点至84.1% [18] - 税前利润5450万美元 低于2024年同期的1.318亿美元 主要因投资物业估值收益减少及平均现金头寸下降导致利息收入减少 [19] - FFO(不含当期税)同比增长12.9%至4310万美元 [19] - 期末现金及等价物6520万美元 总债务增至9亿美元 净债务/EBITDA为4倍 贷款价值比22.4% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动总量180万平方英尺 其中新签合同41.1万平方英尺 反映环比增长但低于历史平均水平 [9] - 续租和转租面积达140万平方英尺 平均租期约5年 续租率84% [10] - 市场租金调整幅度达20%-30% 跟踪12个月租金差扩大至13.7% [10] - 业务组合中制造业占比约55% 物流(含电商)占比45% 计划未来保持均衡 [112][113] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体投资组合稳定出租率达95.5% 租金与通胀指数挂钩 [7][12] - 蒙特雷市场净吸收量上半年超400万平方英尺 公司在该市场保持零空置率 [31] - 蒂华纳和华雷斯等北部市场租金保持稳定甚至个位数增长 尽管空置率有所上升 [23][80] - 瓜达拉哈拉新购128.4英亩土地 可建面积230万平方英尺 蒙特雷新增20.2英亩土地 可建45万平方英尺 [11][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持"2030路线"长期战略 重点完成在建项目并战略性扩充土地储备 [11][16] - 强调C-Corp结构优势 提供资本配置灵活性 区别于外部分配指令限制的REITs [14] - 开发项目收益率保持在10%以上 显著高于7.5%左右的稳定资产资本化率 [38][39] - 注重能源基础设施规划 提前满足租户需求变化 形成差异化竞争优势 [12][120] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前租赁放缓被视为暂时性减速 非结构性变化 企业保持谨慎但未取消计划 [14] - 预计2025年下半年将有180万平方英尺预租物业开始贡献收入 支持全年利润率 [15] - 行业决策周期延长 但墨西哥制造业韧性及产业重组将创造更有利的长期环境 [16][53] - 汇率波动带来成本压力 但美元计价收入占比提升至89.4% 形成自然对冲 [17][100] 其他重要信息 - 7月15日支付季度现金股息每股0.38美元 [21] - 采用IFRS会计准则 与美国GAAP存在显著差异 [5] - 能源相关收入波动属成本转嫁机制 对净收入影响有限 [70] 问答环节所有的提问和回答 关于开发管道与USMCA审查影响 - 尽管北部市场空置率上升 但租金仍保持稳定甚至增长 预计USMCA审查明朗后将释放被压抑需求 [23][24] - 当前约200万平方英尺处于租赁阶段 对新开发启动保持谨慎 [25][26] 蒙特雷市场前景 - 蒙特雷上半年净吸收量仍达400万平方英尺 公司在该市场资产位置优越 近期交付项目将贡献收入 [30][31] 开发成本与收益率 - 开发项目收益率保持在10%以上 显著高于稳定资产资本化率 建筑成本基本稳定 水泥钢材仅有小幅调整 [38][39] 土地收购与杠杆率 - 近期在瓜达拉哈拉和蒙特雷的土地收购符合2030战略 净债务/EBITDA维持在4倍健康水平 [45][46] 租赁活动加速预期 - 观察到工业园考察和提案请求增加 特别是蒂华纳 蒙特雷和巴希奥地区 预计下半年活动将回升 [52][53] 租金增长与开发启动标准 - 续租租金增长20%-30%的趋势将持续 开发启动将优先在完全租赁市场如瓜达拉哈拉进行 [61][62] 土地准备状态 - 新购土地已具备开发条件 但需完成基础设施工作 瓜达拉哈拉项目将很快启动 [72][73] 北部市场动态 - 蒂华纳经历显著租金增长后供应增加 但优质资产仍受青睐 华雷斯保持稳定租金增长 [78][80] 租约到期情况 - 2026年将有约400万平方英尺租约到期 预计延续20%-30%的续租租金增长趋势 [85][86] 区域扩张优先级 - 近期重点为租赁空置空间 其次在墨西哥城 瓜达拉哈拉等战略市场择机扩张 [93] 汇率对净收入影响 - 美元收入占比提升抵消部分比索升值压力 净利润波动主要来自投资物业重估等非现金项目 [100] 新项目交付预期 - 预计8月交付的12万平方米项目租赁期3-12个月 优质资产将吸引租户 [105][106] 成本控制 - 运营成本同比上升5.3% 但通过严格管控预计全年成本指标将达标 [107][108] 垂直整合战略 - 已具备开发平台内部化优势 考虑增加可再生能源等增值服务 强化租户粘性 [120][121] 资产回收计划 - 可能进行选择性资产处置 但当前优先处理新交付项目的租赁 [122][123]

财务数据和关键指标变化 - 总营收同比增长6.8%，达到6700万美元，主要受新租约租金收入和租赁组合通胀调整的推动 [14] - 调整后净营业收入增长7.2%，达到6180万欧元，调整后净营业收入利润率为94.5%，较上年仅下降7个基点 [15] - 调整后息税折旧摊销前利润为5500万欧元，同比增长9%，利润率扩大137个基点至84.1%，主要得益于对行政费用的严格控制 [15] - 本季度税前收入为5450万美元，而2024年为1.318亿美元，主要由于投资性房地产估值收益降低以及平均现金头寸减少导致利息收入降低 [16] - 本季度扣除当期税款后的资金流增加至4310万美元，较2024年第二季度的3820万美元增长12.9% [17] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为6520万美元，总债务增至9亿美元，主要是由于2024年12月获得的3.45亿欧元银团贷款于2025年4月提取了1亿欧元 [17][18] - 净债务与息税折旧摊销前利润比率为4倍，贷款与价值比率为22.4%，保持健康的杠杆水平 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度总租赁面积达180万平方英尺，其中新合同面积41.1万平方英尺，较第一季度有环比增长 [6] - 2025年第二季度完成140万平方英尺的租赁，平均租赁期限约为五年，租户保留率达84% [7] - 部分租金按市值调整幅度在20% - 30%，第二季度跟踪12个月利差达到13.7% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒂华纳、华雷斯城、蒙特雷等市场出现空置率上升，但租金保持稳定，部分市场租金实现高个位数增长 [21] - 蒙特雷在2025年上半年净吸纳量超400万平方英尺，公司在该市场的物业除新开发交付的外无空置 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注长期愿景，通过租户保留、战略定位和现有运营组合的内在价值执行战略，今年重点强化基础，以便在环境正常化时自信扩张 [10] - 优先完成现有项目，并根据2030路线图战略性扩大土地储备，如在瓜达拉哈拉收购128.4英亩土地，在蒙特雷完成20.2英亩土地收购 [9][10] - 公司的C Corp结构使其在向股东返还资金和再投资业务方面具有灵活性，是重要的竞争优势 [12] - 公司在运营上领先一步，通过加速能源基础设施规划、简化许可程序等，满足租户不断变化的需求，以实现差异化竞争 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观波动和不确定性持续，行业新租赁势头疲软，客户决策谨慎，但公司运营结果仍具韧性 [5] - 认为当前租赁放缓是暂时的，随着贸易谈判更加清晰，租赁将有更好的发展势头 [21] - 预计2025年下半年新交付的物业将为公司带来重要收入，公司有信心实现2025年的业绩指引 [13][28] 其他重要信息 - 第二季度完成Vesta Park Apobaca 6号和7号楼建设，将进入租赁期，8号楼仍在建设中 [8] - 7月15日支付第二季度现金股息，每股0.38美元 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 美国 - 墨西哥 - 加拿大协定（USMCA）审查前开发管道进展，以及如何看待CBRE报告中北部市场空置率上升但租金稳定的情况 - 虽部分市场空置率上升，但租金保持良好，甚至部分市场租金高个位数增长，表明仍有潜在需求 随着谈判更清晰，租赁将有更好势头 公司谨慎选择开发市场，目前约有200万平方英尺物业处于租赁阶段，且开发管道在增加 公司在开发启动上保持谨慎，会根据情况灵活调整 [21][22][23] 问题: 到第三季度公司在蒙特雷约有超100万平方英尺待租赁，蒙特雷自2024年初以来净吸纳量较弱，对快速出租这些物业的信心如何，以及如何看待蒙特雷未来的竞争环境 - 2025年蒙特雷净吸纳量较强，上半年超400万平方英尺 公司在蒙特雷的物业位置优越，除新开发交付的外无空置，有信心将其出租 [28][29] 问题: 在建项目的收益率成本环比扩大20个基点至10.8%，未来是否会继续上升，以及如何看待墨西哥的建筑成本情况 - 公司项目收益率成本有吸引力，超10%，虽因项目和地区而异，但仍处于两位数 近期市场资本化率较低，公司认为开发途径仍有很大价值 建筑成本基本保持稳定，有轻微调整，公司会谨慎选择开发时机和地点，以确保实现回报 [35][36][37] 问题: 若2025年EBITDA达到指引下限，且公司继续进行土地收购，年末杠杆（净债务与息税折旧摊销前利润比率）应如何考量 - 公司在过去进行了重要的土地收购，未来下半年可能还会有一些 目前公司杠杆水平健康，会谨慎管理净债务与息税折旧摊销前利润比率和贷款与价值比率，预计不会有大幅上升 [42][43][44] 问题: 公司提到租赁活动管道增加，预计年末加速，请问在哪些市场有此情况，与之前预期相比如何 - 年初市场缓慢，近期不确定性和波动性有所降低 随着各国间关税协议增加，更多公司可能重新考虑在墨西哥的制造业投资 蒂华纳、蒙特雷、巴希奥等地区工业园区的参观人数和提案请求增加，公司与各方保持密切沟通，有信心下半年租赁活动增加 [50][51] 问题: 租赁利差有显著加速，过去12个月超过13%，是公布数据以来的最高值，对未来租赁利差有何预期 开发管道未变，无新开工项目，公司如何考虑开发启动，触发新开工的因素是什么 - 公司租赁组合具有韧性，续约率加速，租金涨幅在20% - 30%的趋势将在未来持续，租户保留率高 公司将在如瓜达拉哈拉等已全部出租的市场启动开发，在其他有新开发物业待出租的市场，会谨慎确保现有物业出租后再启动新项目，同时会根据现有客户和新进入市场公司的需求预期来决策 [57][58][59] 问题: 近期在蒙特雷和瓜达拉哈拉购买的土地是否为可立即开发的熟地 为何能源相关收入环比和同比均下降 - 购买的土地已具备部分使用和许可条件，但仍需进行一些组织、土方工程和基础设施建设等工作，可尽快开发 能源收入是一种过账机制，与租户使用情况相关，收入和成本基本相抵，对业绩无重大影响 [66][68] 问题: 请详细说明蒂华纳、华雷斯城等市场的吸纳量、空置率和租金动态，以及这些趋势对公司投资组合未来表现的影响 - 蒂华纳租金过去增长显著，引发更多开发，未来几个季度可能有大量建筑交付，但租金仍保持高位，公司近期已租赁部分物业，预计管道将回升 华雷斯城租金稳定至正增长，有正净吸纳量，具备能源和公用设施条件的物业将受益 公司认为自身优质资产位置优越，有信心在这些市场与优质公司达成租赁 [74][75][76] 问题: 公司提到下半年约5%的租约到期，请问2026年这一比例是多少 目前稳定投资组合中现有租金与市场租金的差距估计是多少 - 今年到期的总可租赁面积约3%，公司有高租户保留率，预计续约率高，租金涨幅趋势将持续 2026年约有不到400万平方英尺租约到期，公司有信心缩小现有租金与市场租金的差距，释放投资组合价值 [81][82] 问题: 综合新收购土地和现有库存，哪些市场在时机合适时有更多新开工的空间，公司的优先级如何 - 公司优先出租空置物业，如蒙特雷、华雷斯城、克雷塔罗和蒂华纳等市场 目前公司看好近期收购土地的市场，如墨西哥城、瓜达拉哈拉，未来情况改善后可回到其他战略市场 短期内优先租赁活动，之后再考虑开发 [90] 问题: 与2024年相比，净收入尤其是每股收益有显著调整，这主要是由汇率因素导致的吗 - 公司大部分物业为美元计价，本季度该比例有所增加 成本主要与比索相关，比索升值对利润率有一定影响 净收入的调整主要来自物业重估损失等非现金项目，公司强调关注税前资金流，因其不受重估波动的影响 [97][98][99] 问题: 8月计划交付近12万平方米的库存项目，能否详细说明下半年的预期租赁活动和财务影响 运营成本较去年增长5.3%，主要来自税收和保险，下半年成本压力会持续还是会有所缓解 - 在建项目位于克雷塔罗和蒙特雷，预计交付后租赁活动将在3 - 12个月内展开，公司认为这些资产质量高，有信心出租 公司在成本控制方面取得成功，将保持纪律，有信心实现EBITDA和物业成本的指引 [104][105][106] 问题: 公司对制造业、物流和电子商务的业务敞口如何，未来五年是否计划改变这种业务结构 - 目前制造业业务占比约55%，物流业务占比约45%（部分为电子商务），未来可能保持各占一半的比例，因为两个行业都将蓬勃发展 公司开发的设施具有灵活性，可适应不同行业需求 公司注重与高信用评级的全球租户签订长期美元计价租约，这是重要的竞争优势 [112][113][114] 问题: 随着市场发展，公司是否考虑更多的垂直整合以更好地服务租户并获取更多价值 近期租户是否有新的或特定的需求 - 公司已经具备垂直整合的结构，如内部开发平台 公司正在考虑提供可再生能源、太阳能板等服务，以更好地服务租户 公司注重与租户建立密切关系，提供所需的房地产服务 [119][120][121] 问题: 在当前稳定的入住率下，公司是否有资产循环利用或处置多元化物业以资助地区增长的计划 - 资产循环利用是公司长期战略的一部分，但目前优先出租空置物业 公司会不时进行一些物业处置 [122][123]

业绩总结 - Vesta截至2025年6月30日的总资产为40.16亿美元，较2024年12月31日的39.58亿美元增长[22] - 2025年第二季度总收入为6727.41万美元，较2024年同期的6301.49万美元增长6.7%[20] - 调整后的净营业收入（NOI）为6182.16万美元，调整后的NOI利润率为94.5%[20] - 2025年第二季度的总债务为9.00亿美元，杠杆比率为22.4%[20] - 2025年第二季度每股调整后的NOI为0.072美元，较2024年同期的0.065美元增长10.8%[20] - 2025年第二季度的利润为2771.93万美元，同比下降74.7%[29] - 2025年第二季度的每股稀释收益为0.0366美元，同比下降70.4%[29] - 2025年第二季度的FFO为4311.81万美元，较2024年同期的3819.03万美元增长12.9%[20] 用户数据 - Vesta的总物业面积为4173.80万平方英尺，物业出租率为92.3%[20] - 2025年第二季度的稳定物业面积为4020.57万平方英尺，出租率为95.5%[20] - 2025年第二季度，前十大租户占总GLA的27.7%，年租金占比为25.9%[59] - 2025年第二季度，租赁活动总面积为1809千平方英尺，续租面积为1399千平方英尺，租赁扩展率为13.7%[67] 市场表现 - 2025年6月30日的市场资本化为436.29亿比索，较2024年同期的478.45亿比索下降8.8%[20] - 2025年第二季度的总综合收益为3141.93万美元，同比下降71.4%[29] - 2025年第二季度的财务费用为1188.68万美元，同比下降3.0%[29] - 2025年第二季度，现金减少至6500万美元，下降幅度为82.7%[63] 未来展望 - 2025年到期的租赁面积为140万平方英尺，占总GLA的3.4%[60] - 租赁到期后，69.9%的GLA将在2027年及以后到期[60] - 总预期投资为9095.6万美元，已投资金额为6938.6万美元，预计回报率为10.8%[57] 其他信息 - Vesta的土地账面价值为2.05亿美元，土地总面积为926.26英亩[16] - 2025年第二季度，土地资产增加至208百万美元，增长106.6%[63] - 总可建面积为926.3千平方英尺，同比增长19.7%[53] - 总市场价值为204,512千美元，同比增长28.1%[53]

Exhibit 99.1 2025 EARNINGS RESULTS Q2 Conference Call Friday July 25, 2025 9:00 a.m. (Mexico City Time) 11:00 a.m. (Eastern Time) To participate in the conference call please connect via webcast or by dialing: International Toll-Free: +1 (888) 350-3870 International Toll: +1 (646) 960-0308 International Numbers: https://events.q4irportal.com/custom/access/2324/ Participant Code: 1849111 Webcast: https://events.q4inc.com/attendee/313151581 The replay will be available two hours after the call had ended and c ...

房地产运营行业股票比较 - 投资者可考虑TPG RE Finance Trust (TRTX)或Corporacion Inmobiliaria Vesta (VTMX)两只房地产运营行业股票 [1] - 当前TRTX的Zacks评级为2(买入) VTMX的Zacks评级为5(强烈卖出) 显示TRTX盈利预期改善更显著 [3] 价值投资评估方法 - 价值投资者通过传统指标如市盈率(P/E)、市销率(P/S)、盈利收益率等评估公司是否被低估 [4] - Zacks评级系统结合价值风格评分 重点关注盈利预测修正数据 [2] 关键估值指标对比 - TRTX远期市盈率8.39 VTMX为15.97 显示TRTX估值更具吸引力 [5] - TRTX的PEG比率2.28显著低于VTMX的4.15 反映其盈利增长与估值匹配度更优 [5] - TRTX市净率0.59远低于VTMX的8.81 显示其账面价值被严重低估 [6] 综合评估结果 - TRTX获得价值评分B级 VTMX仅为F级 显示前者在估值指标上全面占优 [6] - 基于盈利预测修正和估值指标 TRTX当前是更具吸引力的价值投资选择 [7]

公司背景与业绩 - 公司获得500多条五星好评 会员已看到实际收益 [1] - 公司每年投入超过100000美元和数千小时研究高收益投资机会 [1] - 公司提供低成本房地产投资策略 仅为市场成本的一小部分 [1] 投资服务与团队 - 投资团队提供三个投资组合(核心 退休 国际) 以及买卖警报和实时聊天室服务 [2] - 团队领导拥有10年REIT投资经验 并取得良好长期回报 [1] - 团队领导担任Leonberg Capital总裁 为对冲基金 家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询 [2] 专业资质与成就 - 团队领导通过CFA全部三级考试 并撰写过获奖的REIT投资学术论文 [2] - 团队与多家顶级REIT高管建立合作关系 [2]

公司服务与成果 - 公司已获得500多条五星好评 会员对服务效果表示满意[1] - 公司每年投入超过10万美元和数千小时研究最具盈利潜力的投资机会 以低成本提供房地产投资策略[1] REIT市场动态 - REIT市场波动性较高 导致"最佳REIT投资标的"每月变化频繁[1] 投资团队背景 - 投资团队领导者担任Leonberg Capital总裁 为对冲基金、家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询[2] - 团队领导者已通过CFA全部三级考试 与多家顶级REIT高管建立合作关系 并发表过获奖学术论文[2] 投资组合服务 - 提供三种投资组合配置方案（核心组合、退休组合、国际组合）[2] - 服务包含实时买卖提醒功能 以及可直接与分析师团队沟通的聊天室[2] 持仓披露 - 分析师持有KRG、KIM、VTMX的多头头寸 包括股票、期权或其他衍生品[3]

根据提供的文档内容，未涉及具体的公司或行业分析，主要内容为作者背景介绍和免责声明，因此无法提取与公司或行业相关的关键要点