NEWTON, Mass.--(BUSINESS WIRE)--Service Properties Trust (Nasdaq: SVC) ("SVC†) today provided an update on its hotel dispositions and recent actions to strengthen its balance sheet. Hotel Sales During the 2025 fourth quarter to date, SVC has closed on the sales of 66 hotels with a total of 8,294 keys for aggregate gross proceeds of approximately $534 million. Year to date, SVC has sold 112 hotels with a total of 14,631 keys for aggregate gross proceeds of approximately $859 million. SVC remains. ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化FFO为3390万美元或每股0.20美元，相比去年同期的每股0.32美元有所下降 [19] - 调整后EBITDAre同比下降1000万美元至1.45亿美元 [19] - 调整后酒店EBITDA为4430万美元，同比下降18.9%，低于指引区间的低端970万美元 [19][20] - 利息支出同比增加870万美元 [19] - 第三季度资本支出为4700万美元，公司将2025年全年资本支出指引从2.5亿美元下调至约2亿美元 [24][25] - 公司录得2700万美元的资产减值 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 全公司160家可比酒店第三季度每间可售房收入同比增长20个基点，总营业利润率下降330个基点至24.4% [19] - 可比酒店低于总营业利润线的成本同比增长7.6%，主要由部分酒店的保险索赔驱动 [19] - 截至季度末尚未出售的76家退出酒店每间可售房收入为72美元，同比下降1%，调整后酒店EBITDA为830万美元，同比下降320万美元 [20] - 保留的84家酒店组合每间可售房收入为114美元，同比增长60个基点，调整后酒店EBITDA为3600万美元，同比下降700万美元 [20] - 保留酒店组合中约15家酒店在过去十二个月合计产生超过2000万美元的EBITDA亏损 [12] 净租赁业务 - 第三季度收购了13处净租赁物业，总价2480万美元，年初至今投资总额为7060万美元 [16] - 2025年至今交易的加权平均租期为14.2年，平均租金覆盖率为2.6倍，平均初始现金资本化率为7.4% [16] - 季度末净租赁组合包含752处物业，年最低租金为3.89亿美元，出租率超过97%，加权平均租期为7.5年 [17] - 年化基本租金同比增长2.3%，净营业收入同比增长50个基点 [17] - 本季度签署了10份租约，总面积18.7万平方英尺，平均租期超过10年 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括完成酒店资产出售、推进资本回收计划以及采取措施加强资产负债表 [7] - 公司致力于将业务模式向净租赁公司转型 [9] - 净租赁市场表现出韧性，增长由支持性的消费者行为驱动，运营商正利用消费者对便利性、可负担性和可及性的偏好 [14] - 公司计划在2026年继续处置酒店资产，重点是那些产生负EBITDA的酒店 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国旅游市场继续面临阻力，需求趋势在经济持续不确定的背景下仍然不均衡 [9] - 国内休闲旅游已降至数年来的最低点，反映出价格敏感度提高和预订窗口期缩短 [10] - 行业面临劳动力成本上涨、保险免赔额和更广泛的费用压力 [11][20] - 公司预计随着资产出售管道正常化，将支持稳定性和利润率改善 [11] - 对于第四季度，公司预计每间可售房收入在86至89美元之间，调整后酒店EBITDA在2000万至2500万美元之间，该指引未考虑剩余76家酒店处置完成的影响 [21] 其他重要信息 - 公司在第三季度通过资产销售和发行新的零息债券，从资本市场筹集了超过8.5亿美元的资金 [7] - 资金用于全额偿还循环信贷额度并赎回所有2026年到期的优先票据 [8] - 公司目前有55亿美元未偿还债务，加权平均利率为5.9%，并预计在偿还2027年2月到期的4亿美元优先无抵押票据后，下一个债务到期日将是2027年9月的零息债券 [22][23][52] - 公司目前符合所有债务契约要求 [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于第四季度剩余69家酒店出售的完成时间表和可行性 [27] - 公司预计40%至50%的剩余资产将在11月完成交易，其余部分不晚于12月的外部截止日期完成，所有交易计划在2025年内完成 [28] - 若买方未能在截止日期前完成交易，将面临定金损失和其他合同约定的补救措施 [29] 问题: 关于资产减值的性质以及未来进一步减值的可能性 [30] - 该减值主要与投资组合间的购买价格分配调整有关，不影响整体预计将在第四季度录得的重大账面收益 [30][31] 问题: 关于TA旅行中心租金覆盖率的下降趋势以及改善预期 [32] - 观察到TA覆盖率连续几个季度下降，部分原因是疫情后货运需求高峰的消退，但近期下降趋势似乎正在趋缓 [33] - 鉴于其租约有投资级评级的BP支持，公司目前并不特别担忧 [33][34] 问题: 关于第三季度酒店EBITDA表现与内部预期的对比，以及低于指引的原因 [38] - 资产出售的时间安排是主要驱动因素，约有700万美元的影响来自在9月30日前出售的酒店 [39][40] - 其他一次性影响包括两家全服务酒店因火灾造成的业务中断（约290万美元）以及一般性的行业疲软和成本压力 [20][40][41][42] 问题: 关于第四季度指引中隐含的环比显著下降以及当前趋势 [43] - 旅游趋势总体已放缓，在线旅行社市场竞争加剧给房价带来压力，亮点在于翻新酒店以及团体和合约业务的进展 [44][45] - 第四季度固有的季节性因素，以及出售更多以全服务酒店为主的资产（其季节性波动更明显）也影响了指引 [47][48] 问题: 关于发行零息债券的战略理由以及未来债务管理 [49] - 发行零息债券的主要目的是为了提升利息覆盖率契约的计算结果，为公司提供缓冲空间 [49][50] - 此举为公司债务到期提供了两年的缓冲期，在完成当前资产出售并偿还2027年2月到期的票据后，下一个债务到期日将是2027年9月的零息债券 [51][52] 问题: 关于第四季度指引是否包含季度结束后已完成的资产出售 [55] - 第四季度指引基于9月30日的投资组合状况，未考虑后续资产出售的影响 [55] 问题: 关于资产出售预计将导致的酒店EBITDA减少规模 [56] - 整个资产出售组合预计将导致约5000万美元的酒店EBITDA减少 [56] 问题: 关于2026年进一步酒店处置的计划和性质 [57] - 公司计划在2026年继续处置酒店资产，重点是那些产生负EBITDA的全服务酒店，将采取更渐进的方式 [58][59] - 公司计划在年底前后提供更明确的信息，包括预计的出售规模、收益以及对负EBITDA的消除效果 [60] 问题: 关于酒店利润率下降的驱动因素 [61] - 劳动力成本持续增长是主要因素，此外保险相关事件（如火灾）也产生了影响，但预计后续会获得业务中断保险赔付 [61] 问题: 关于第四季度资本支出指引隐含的显著环比增长，尽管Nautilus酒店项目已推迟 [62] - 第四季度仍有大量项目在进行，包括剑桥和纽奥良的皇家索尼斯塔酒店的翻新项目前期工作，以及整个组合的维护性资本支出 [62][63] 问题: 关于2025年和2026年资本支出指引的变动，以及是否考虑了资产出售 [64][65] - 资本支出下降是由于酒店数量减少以及对资本部署进行更战略性的规划 [64] - 资本支出指引已考虑了资产出售的影响，2026年的指引中包含了对计划出售酒店的必要关键资本支出，但随着出售时间明确，该数字会相应调整 [66][67][68][69] 问题: 关于完成当前资产出售后的杠杆率目标 [70] - 完成当前约11.3亿美元的资产出售后，预计杠杆率将下降约1倍 [70] - 更长期的杠杆率目标将取决于2026年的EBITDA表现和可能的进一步资产出售计划 [71]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化FFO为3390万美元或每股020美元 去年同期为每股032美元 [15] - 第三季度调整后EBITDA RE同比下降1000万美元至145亿美元 [15] - 酒店业务调整后EBITDA为4430万美元 同比下降189% 主要受需求疲软和费用压力影响 [15][16] - 利息支出同比增加870万美元 [15] - 第四季度预计利息支出约为102亿美元 其中现金利息支出约84亿美元 非现金摊销约18亿美元 [18] - 公司目前未偿债务为55亿美元 加权平均利率为59% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 酒店业务可比物业REVPAR同比增长20个基点 超出行业平均水平160个基点 为连续第四个季度表现优异 [7] - 酒店业务总营业利润利润率下降330个基点至244% [15] - 可比酒店成本同比上涨76% 主要受特定酒店保险索赔影响 [15] - 净租赁业务年化基本租金同比增长23% NOI同比增长50个基点 [14] - 净租赁业务入住率超过97% 加权平均租期为75年 总租金覆盖率为2倍 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国旅游市场面临阻力 需求趋势不均衡 国内休闲旅游降至几年低点 反映价格敏感性和预订窗口缩短 [7] - 公司保留的84家酒店表现更强 REVPAR同比增长60个基点 主要由入住率增长140个基点驱动 [8] - 合同业务特别是航空相关需求是主要增长动力 但被疲软的团体需求和政府预订下降部分抵消 [8] - 临时收入同比持平 反映稳定但 subdued 的 discretionary travel activity [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括完成酒店出售 推进资本回收计划 加强资产负债表 [5] - 本季度通过资产出售和发行新的零息债券筹集超过85亿美元 用于全额偿还循环信贷额度和2026年高级票据 [5][6] - 计划退出121家酒店 总计近16000间客房 总收益959亿美元 预计剩余销售将在11月和12月完成 [6] - 公司业务模式正向净租赁公司转型 净租赁收购旨在改善投资组合基本面并提供融资灵活性 [6][11] - 近年来对保留酒店组合中近45%的物业进行了重大翻新 预计这些酒店将在未来一年带来增量增长 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 酒店EBITDA下降主要反映劳动力成本上升 保险免赔额和更广泛的费用压力 这些影响被视为 largely transitional [8] - 随着处置管道正常化 预计将支持稳定性和利润率改善 [8] - 旅行趋势普遍缓和 团体预订量预计全年增长约3% 合同业务在翻新酒店中提供额外提升 [35][36] - 在线旅行社市场竞争加剧 对房价造成压力 [36] - 净租赁市场表现出韧性 运营商利用消费者对便利性 可负担性和可及性的偏好 [10] 其他重要信息 - 本季度发生2700万美元减值 主要与投资组合间的购买价格分配转移有关 预计第四季度大部分销售将实现账面收益 [25] - 本季度资本改善投资4700万美元 将2025年全年资本支出指引从25亿美元下调至约20亿美元 [19][20] - 将Nautilus酒店翻新项目推迟至2026年第一季度 预计2026年资本支出指引为15亿美元 项目延期将导致20-30亿美元支出转移至2026年 [20] - 公司目前遵守所有债务契约 并已偿还6.5亿美元循环信贷额度的所有未偿金额 [18] 问答环节所有提问和回答 问题: 第四季度剩余69家酒店关闭的时间表及执行可行性 [22] - 预计11月将完成剩余余额的40-50% 其余将在12月不晚于外部截止日期前完成 所有交易计划在2025年完成 [23] - 若未按时关闭 买方将面临押金损失和其他补救措施 但目前认为这种情况 highly unlikely [24] 问题: 本季度2700万美元减值的性质及未来减值可能性 [25] - 减值主要与投资组合中个别购买价格的分配方式有关 属于噪音 预计第四季度大部分销售将实现收益 [25] 问题: 旅行中心组合租金覆盖率的下降趋势及关注水平 [26][27] - 观察到TA覆盖率的连续几个季度下降 部分原因是后疫情时代货运需求高涨后的正常化 下降似乎正在缓和并趋于平稳 [27] - 鉴于BP的信用担保 目前并不特别担忧 与TA保持定期联系 并看到其持续投资于站点以保持竞争力 [27] 问题: 第三季度酒店EBITDA表现与内部预期的对比及影响因素 [31][32] - 资产出售的时间安排是最大驱动因素 超出第三季度指引约700万美元 [32] - 其他一次性影响包括新奥尔良和硅谷两家全服务酒店因火灾造成的 disruption 以及剑桥Royal Sonesta的疲软 [32][33] 问题: 第四季度指引中隐含的严重季节性因素及当前趋势 [34][35][36][37][38] - 旅行趋势普遍缓和 团体预订和合同业务是亮点 但在线旅行社市场竞争加剧对房价造成压力 [35][36] - 第四季度指引未假设任何资产出售 反映了持续的成本压力 需求下降以及投资组合组合变化带来的典型季节性模式 [38] - 出售的重点服务酒店具有更平滑的趋势 而保留的全服务酒店在第四季度具有更陡峭的钟形曲线 [38] 问题: 发行零息债券的战略理由及未来债务到期管理 [39][40][41] - 零息债券的主要目标是为契约提供缓冲 特别是15倍的利息覆盖率 通过零息利息立即提升覆盖率 [40] - 该交易为债务到期提供了两年缓冲 完成资产出售后 将偿还2027年2月到期的票据 下一个债务到期将是2027年9月的零息债券 [41] 问题: 第四季度指引是否包含已关闭酒店出售的影响 [44] - 指引基于9月30日的投资组合 假设所有76家尚未出售的酒店仍包含在数据中 已关闭的少数酒店不应产生重大影响 [44] 问题: 酒店出售导致的EBITDA损失预计是否仍为约53亿美元 [46] - 大致如此 考虑到销售过程对物业的影响 整个投资组合约50亿美元是正确的数字 [46] 问题: 2026年是否会有进一步的酒店处置计划 [47][48][49] - 计划在2026年继续处置 初步重点将放在部分负EBITDA的全服务酒店上 将采取更渐进的方式 并计划在NAREIT演讲中提供更明确的信息 [48][49] 问题: 酒店利润率下降的驱动因素 [50] - 劳动力成本持续增长是主要因素 保险事项本季度有影响 但最终将获得业务中断保险赔付 收入相对持平也导致利润率承压 [50] 问题: 资本支出指引在第四季度大幅增加的驱动因素及两年展望 [51][52][53] - 第四季度有大量项目在进行 包括剑桥Royal Sonesta和新奥尔良的翻新项目 Nautilus项目仍有大量资金支出 因此支出高于趋势 [51][52] - 资本支出下降是酒店出售和减少计划翻新的结果 目标是未来几年进一步减少资本支出 [53] 问题: 资本支出指引是否已考虑资产出售因素 [54][55][57] - 2025年处置相关的资本支出已考虑在内 2026年指引将包含计划出售酒店的某些必要资本支出 但随着销售时间明确将调整该数字 [55][57] 问题: 2026年酒店处置后的杠杆率目标 [58][59] - 完成Sonesta销售后 预计杠杆率将降低整整一倍 具体目标将取决于2026年销售情况和EBITDA影响 目前降低一倍是短期基准 [58][59]

业绩总结 - 第三季度净亏损为4694.5万美元，每股亏损0.28美元[14] - 正常化FFO为3391万美元，每股0.20美元，调整后的EBITDA为1.45亿美元[14] - 2025年第三季度酒店运营收入为377,576千美元，同比下降3.5%[20] - 2025年第三季度总收入为478,770千美元，同比下降2.5%[20] - 2025年第三季度酒店运营费用为328,358千美元，同比持平[20] - 2025年第三季度净资产减值损失为27,067千美元，同比增加97.5%[20] - 截至2025年9月30日，总资产为69.8亿美元，总负债为63.3亿美元[19] - 截至2025年9月30日，现金及现金等价物为417,415千美元，同比增加190.5%[23] - 截至2025年9月30日，调整后的酒店EBITDA为136,411千美元，较2024年的161,352千美元下降15.5%[54] 用户数据 - 酒店每间可用房收入（RevPAR）为100.25美元[14] - 截至2025年9月30日，所有酒店的平均入住率为65.9%，较2024年的65.1%上升0.8个百分点[54] - 截至2025年9月30日，所有酒店的平均每日房价（ADR）为149.11美元，较2024年的148.96美元上升0.1%[54] - 2025年第三季度，Sonesta Hotels & Resorts®的平均每日房价（ADR）为154.77美元，较2024年下降2.3%[53] - 2025年第三季度，Royal Sonesta Hotels®的入住率为67.5%，与2024年持平[53] 资本支出与融资 - 第三季度资本支出为4700万美元[16] - 发行了580.2百万美元的零息高级担保票据，净收益约为4.9亿美元[16] - 截至2025年9月30日，资本支出总额为46,987千美元，较2024年同期的82,103千美元有所增加[33] - 截至2025年9月30日，未偿还的无担保债务为3,680,358千美元，同比下降8.5%[25] 市场扩张与投资 - 截至2025年9月30日，SVC拥有160家酒店，客房总数超过29000间[12] - 第三季度共售出40家酒店，销售总额为2.924亿美元，涉及5565间客房[14] - 公司的前十大投资州（加州、德克萨斯州、佛罗里达州等）占总投资的56.7%[49] - 截至2025年9月30日，TravelCenters of America Inc.的投资总额为2,254,950千美元，占总投资的44.6%[55] 未来展望与策略 - SVC计划通过收购净租赁资产来优化其投资组合，以增强财务稳定性[114] - SVC的酒店组合预计将推动EBITDA增长[114] - SVC的目标是提高酒店房价和租金，以超过运营成本[115] - SVC面临的风险包括利率和通货膨胀的不确定性、供应链中断以及市场竞争[115] 负面信息 - 截至2025年9月30日，净亏损为46,945千美元，较2024年同期的46,901千美元略有增加[79] - 截至2025年9月30日，正常化FFO为33,910千美元，较2024年同期的52,869千美元下降约36%[79] - 截至2025年9月30日，调整后的酒店EBITDA利润率为12.0%，较2024年同期的15.4%下降约3.4个百分点[81]

核心业绩表现 - 公司2025年第三季度运营资金为每股0.2美元，低于市场预期的0.21美元，同比去年的0.32美元下降37.5% [1] - 本季度运营资金意外为负4.76%，而上一季度为意外正2.94% [1] - 季度营收为4.7877亿美元，低于市场预期1.86%，同比去年的4.9117亿美元下降2.5% [2] - 在过去四个季度中，公司有三次运营资金超出市场预期，有三次营收超出市场预期 [2] 市场表现与展望 - 今年以来公司股价下跌约22.4%，而同期标普500指数上涨15.1% [3] - 基于当前不利的预期修正趋势，公司股票获Zacks Rank第4级评级，预计短期内表现将弱于市场 [6] - 当前市场对下一季度的运营资金预期为每股0.13美元，营收预期为4.5711亿美元；对本财年的运营资金预期为每股0.74美元，营收预期为18.8亿美元 [7] 行业比较 - 公司所属的REIT和权益信托-其他行业，在Zacks行业排名中位列前34% [8] - 同属金融板块的BTCS公司预计季度每股亏损0.02美元，同比改善80%，预计营收为300万美元，同比增长305.4% [9]

根据您的要求，我已将提供的财报关键点按照单一主题进行分组。以下是归类结果： 物业资产组合与处置计划 - 公司截至2025年9月30日拥有912处物业，包括160家酒店和752处净租赁物业[118][122] - 公司计划处置122家由Sonesta管理的酒店（共15,931间客房）[120] - 截至2025年11月4日，已售出52家酒店（7,114间客房），售价3.91352亿美元；已达成69家酒店（8,695间客房）的销售协议，售价5.675亿美元[120] - 截至2025年9月30日的九个月，公司出售56处房产，总售价为343,893[168] - 截至2025年9月30日的九个月，公司收购20处净租赁物业，总购买价为54,701[169] 收入表现 - 第三季度总营收同比下降2.5%至4.7877亿美元，其中酒店运营收入下降3.4%至3.77576亿美元[130] - 第三季度租金收入同比增长1.0%至1.01194亿美元[130] - 酒店运营收入下降2271.3万美元，降幅2.0%，主要由于资产出售所致[143][144] - 租金收入小幅下降27.1万美元，降幅0.1%，受资产出售和收购共同影响[143][145] - 2025年前九个月，公司和子公司担保人合并收入为1,134,198美元，净亏损为260,813美元[195] 利润与亏损 - 第三季度净亏损为4694.5万美元，与去年同期基本持平[130] - 净亏损增加240.5万美元，增幅1.2%，每股净亏损为1.22美元[143][156] - 2025年第三季度公司净亏损为4694.5万美元，摊薄后每股净亏损为0.28美元[217] - 2025年前九个月，公司和子公司担保人合并收入为1,134,198美元，净亏损为260,813美元[195] 成本与费用 - 第三季度利息支出同比增长8.7%至1.07776亿美元[130] - 资产减值损失大幅增加3075.8万美元，增幅60.3%，2025年对28家酒店和3处净租赁资产计提8178.8万美元减值[143][151] - 酒店折旧与摊销费用减少3074.2万美元，降幅18.8%，主要因部分酒店被归类为持有待售[143][147] - 利息支出增加2758.2万美元，增幅9.7%，主要因债务余额和加权平均利率上升[143][139] 其他收益与损失 - 第三季度资产减值损失同比大幅增长97.7%至2706.7万美元[130] - 不动产处置净收益激增2473.6万美元，2025年因出售46家酒店和10处净租赁资产获得2584.6万美元收益[143][152] - 利息收入增长359.4万美元，增幅108.3%，得益于更高的平均现金余额和利率[143][138] 现金流活动 - 截至2025年9月30日的九个月，公司经营活动产生的现金流量净额为136,305，较2024年同期的149,043下降8.5%[162][163] - 截至2025年9月30日的九个月，公司投资活动产生的现金流量净额为123,218，而2024年同期为使用净额180,121[162][163] - 截至2025年9月30日的九个月，公司为资本改善投入了126,465，超出可用的FF&E储备金[165] - 截至2025年9月30日的九个月，公司宣布并支付了每股0.03的普通股季度股息，总计5,002[170] 债务与融资活动 - 公司拥有650,000的循环信贷额度，截至2025年9月30日和11月4日，该额度下无未偿还借款，全部650,000均可用于借款[171][172] - 2025年9月，公司发行了到期总本金为580,155的零息高级担保票据，筹集净收益约490,000[175] - 2025年9月，公司以350,000赎回所有未偿还的2026年到期5.25%高级无担保票据[176] - 截至2025年9月30日，公司债务到期情况为：2026年451,958，2027年1,432,113，2028年1,000,737[180] - 截至2025年9月30日，公司总债务为5,305,155美元优先票据、605,143美元净租赁抵押票据和45,000美元可变融资票据借款[186] 财务契约与比率 - 公司总债务与调整后总资产比率为57.5%，低于契约要求的60%上限[188] - 公司偿债保障倍数为1.56倍，高于契约要求的1.50倍最低标准[188] - 公司无抵押资产与无抵押债务比率为202.6%，高于契约要求的150%最低标准[188] - 担保子公司无抵押资产与优先担保无抵押债务比率为3.84倍，高于契约要求的2.20倍最低标准[188] - 公司契约包含对5万美元或以上其他债务的交叉违约条款[192] 资产与担保情况 - 公司调整后总资产为9,746,354美元，其中3,112,680美元资产被抵押作为信贷安排和抵押票据的担保[189] - 根据GAAP计算的总资产为6,630,324美元，经调整后为9,746,354美元[190] - 截至2025年9月30日，公司和子公司担保人合并净房地产资产为3,913,336美元[195] 酒店运营指标 - 所有酒店第三季度RevPAR同比增长6.0%至100.25美元，前九个月RevPAR同比增长8.1%至98.22美元[126] - 2025年第三季度，所有酒店整体入住率为68.9%，同比提升1.0个百分点；平均每日房价（ADR）为145.50美元，下降1.2%；每间可用客房收入（RevPAR）为100.25美元，增长0.2%[203] - 2025年前九个月，所有酒店整体入住率为65.9%，同比提升0.8个百分点；ADR为149.11美元，增长0.1%；RevPAR为98.22美元，增长1.2%[204] - 2025年第三季度，拟保留酒店组合的RevPAR为113.96美元，同比增长0.6%；拟退出酒店组合的RevPAR为71.75美元，同比下降1.0%[203] - 2025年前九个月，拟保留酒店组合的RevPAR为111.43美元，同比增长2.0%；拟退出酒店组合的RevPAR为70.77美元，同比下降1.2%[204] - 2025年第三季度，精选服务品牌Hyatt Place®的RevPAR增长11.2%，主要由入住率提升6.5个百分点驱动[204] - 2025年第三季度，全服务品牌Crowne Plaza®的RevPAR增长11.2%，主要由ADR增长6.2%和入住率提升2.9个百分点驱动[203] 净租赁物业运营指标 - 公司净租赁物业截至2025年9月30日的入住率为97.3%，年最低租金为3.88745亿美元[128] - 净租赁物业租金覆盖率从2024年的2.16倍下降至2025年的2.04倍[160] - 公司为无法收回的租金计提准备金，截至2025年9月30日准备金余额为623.5万美元[159] - 截至2025年9月30日，公司净租赁物业的入住率为97.3%，有20处物业可供租赁[205] - 2025年前九个月，净租赁组合续租559,303平方英尺，平均租金较之前下降5.3%，加权平均租期为10.4年[205] - 2025年前九个月，净租赁组合新签19,371平方英尺租约，平均租金较之前下降1.9%，加权平均租期为14.5年[205] 净租赁物业投资组合构成 - 公司净租赁物业组合年化最低租金总额为3.887亿美元，其中德克萨斯州占比最高，为8.6%，年化最低租金为334.96万美元[214] - 截至2025年9月30日，公司总净租赁物业数量为752处，总面积为1318.6万平方英尺[214] - 公司净租赁物业截至2025年9月30日的总投资额为50.556亿美元，年化最低租金总额为3.887亿美元[207][208][210] - 旅行中心行业是最大投资和租金来源，投资额33.118亿美元（占总投资的65.5%），年化最低租金2.676亿美元（占总租金的68.8%）[210] - 最大租户TravelCenters of America Inc.（TA）及其品牌关联投资额32.701亿美元（占总投资64.7%），年化最低租金2.643亿美元（占总租金68.0%）[208] - 公司净租赁组合包含752处物业，由139个品牌、21个不同行业的租户运营[207][209] - 租赁到期情况显示，2033年将有213处物业（年化最低租金2.705亿美元，占总租金69.6%）租约集中到期[212] - 前十大租户（按年化最低租金）贡献了3.054亿美元租金，占总租金78.6%，加权平均租金覆盖率为1.67倍[208] - 投资组合整体租金覆盖率为2.04倍，其中Miscellaneous Manufacturing行业覆盖率达14.26倍，为最高[210] - 截至2025年9月30日，投资组合中有20处物业空置，投资额为5790万美元，占总投资的1.1%[210] - 其他租户（非前十大）包含168个租户，453处物业，平均每处物业投资27.28万美元，平均年最低租金1.84万美元[208] - 租赁协议通常要求净租赁租户支付最低租金，部分租金由全额或有限担保支持[206] 关键财务指标 - 2025年第三季度基金运营资金为3043.2万美元，同比下降42.3%，摊薄后每股FFO为0.18美元[217] - 2025年第三季度归一化基金运营资金为3391万美元，同比下降35.9%，摊薄后每股Normalized FFO为0.20美元[217] 利率风险敞口 - 截至2025年9月30日，公司固定利率债务总额为59.103亿美元，年利息支出为3.434亿美元[219] - 公司固定利率债务若以高于当前1个百分点的利率再融资，年利息成本将增加约5330.1万美元[219] - 利率立即上升1个百分点将导致公司固定利率债务公允价值减少约1.596亿美元[219] - 截至2025年9月30日，公司浮动利率债务余额为4500万美元，利率立即上升1个百分点将使年利息支出增加45万美元，每股影响为0.02美元[223] - 若循环信贷额度全部动用，浮动利率债务总额将达6.95亿美元，利率上升1个百分点将使年利息支出增加695万美元，每股影响为0.32美元[224]

收入和利润（同比环比） - 2025年第三季度总收入为4.787亿美元，较2024年同期的4.9117亿美元下降2.5%[18][19] - 2025年第三季度净亏损为4694.5万美元，而2024年同期净亏损为4690.1万美元[18][19] - 2025年第三季度FFO为3043.2万美元，较2024年同期的5273.6万美元大幅下降42.3%[18] - 2025年前九个月净亏损扩大至2.015亿美元，相比2024年同期的1.991亿美元[87] - 2025年第三季度调整后EBITDAre为1.450亿美元，较2024年同期的1.550亿美元下降6.5%[87] - 2025年前九个月调整后EBITDAre为4.246亿美元，较2024年同期的4.421亿美元下降4.0%[87] - 2025年第三季度酒店EBITDA为4298.1万美元，较2024年同期的6006.5万美元大幅下降28.4%[90] - 2025年前九个月酒店EBITDA为1.363亿美元，较2024年同期的1.714亿美元下降20.5%[90] - 2025年前九个月酒店运营收入为11.169亿美元，较2024年同期的11.397亿美元下降2.0%[90] - 第三季度所有酒店合并调整后酒店EBITDA为4426.1万美元，同比下降18.9%[57] - 第三季度留存酒店调整后酒店EBITDA为3600.3万美元，同比下降16.4%[57] - 第三季度退出酒店调整后酒店EBITDA为825.8万美元，同比下降28.0%[57] - 前九个月所有酒店合并调整后酒店EBITDA为1.364亿美元，同比下降15.5%[59] - 前九个月留存酒店调整后酒店EBITDA为1.094亿美元，同比下降14.1%[59] - 前九个月退出酒店调整后酒店EBITDA为2701.2万美元，同比下降20.5%[59] - 第三季度Crowne Plaza品牌调整后酒店EBITDA同比大幅增长52.9%至181.9万美元[57] - 前九个月Hyatt Place品牌调整后酒店EBITDA同比大幅增长104.2%至866.4万美元[59] 成本和费用（同比环比） - 2025年第三季度折旧和摊销费用为7445.3万美元，利息支出为1.0778亿美元[19] - 2025年第三季度调整后酒店EBITDA利润率为12.0%，低于2024年同期的15.4%[90] - 公司因资产减值在2025年第三季度记录损失2706.7万美元，涉及25家酒店和1处净租赁物业[87][94] - 公司在2025年第三季度因赎回3.5亿美元2026年到期的优先无抵押票据，记录债务提前清偿损失52.9万美元[87][93] 酒店业务表现 - 第三季度酒店每间可用客房收入为100.25美元[14] - 第三季度调整后酒店EBITDA为4540万美元[14] - 2025年第三季度酒店运营收入为3.7758亿美元，租金收入为1.0119亿美元[19] - 第三季度所有酒店合并入住率为68.9%，同比上升1.0个百分点[57] - 前九个月所有酒店合并平均房价为149.11美元，同比微增0.1%[59] - 酒店品牌中，Royal Sonesta Hotels投资额最高，为19.60亿美元，占酒店总投资的34.4%[56] - 酒店组合平均每间客房投资额为192,796美元[56] - 退出酒店代表SVC计划出售的76家由Sonesta管理的酒店[108] - FF&E储备金为特定酒店总销售额的特定百分比，用于未来翻新[109] - 可比较酒店数据定义为SVC在2025年9月30日拥有且在整个期间都开放运营的酒店[106] 净租赁业务表现 - 截至2025年9月30日，净租赁物业入住率为97.3%[14] - 截至2025年9月30日，物业出租率为97.3%，与上季度持平，略低于2024年同期的97.6%[75] - 投资组合总资产规模为50.56亿美元，年化最低租金收入为3.887亿美元[61][65][68] - 最大租户TravelCenters of America（TA）投资占比64.7%，年化租金贡献占比68.0%，租金覆盖率为1.27倍[68][69] - 旅行中心行业是最大投资类别，投资占比65.5%，年化租金贡献占比68.8%[65] - 前十大租户集中度高，投资占比75.5%，年化租金贡献占比78.6%[69] - TA租约有BP公司担保，截至2025年9月30日担保总额为30.37亿美元[70] - 投资组合整体租金覆盖率为2.04倍，但TA的覆盖率为1.27倍，低于平均水平[61][65][68] - 投资组合包含752处物业，总面积为1318.6万平方英尺[61][65][68] - “其他”类别包含114个品牌，平均每处物业投资2764美元，年化最低租金185美元[63] - 投资组合加权平均租期约为7.5年，前十大租户为7.6年[69] - 汽车经销商行业租金覆盖率最高，为8.06倍[65] - 净租赁投资组合总年化最低租金为3.887亿美元，加权平均租赁期限为7.5年[73] - 2033年将有213处物业租约到期，涉及年化最低租金2.705亿美元，占投资组合总租金的比例高达69.6%[73] - 净租赁物业的平均面积为17,535平方英尺[41] - 年化最低租金代表现金金额，不包括直线法租金调整和报销款，TA的年化最低租金排除预付款影响[104] 资产处置与收购活动 - 第三季度出售40家酒店，总计5565间客房，总售价2.924亿美元[14] - 第三季度收购13处净租赁物业，总购买价格2480万美元[15] - 自2025年1月1日起至11月4日，公司收购了24处净租赁物业，总收购价格为7064.3万美元，加权平均租赁期为14.2年[36] - 同期公司处置了63处物业（包括酒店和净租赁物业），总销售额为4.11亿美元[36] 资本支出与投资 - 第三季度资本支出为4700万美元[15] - 2025年第三季度资本支出总额为4698.7万美元，其中酒店资本改善支出为4320.8万美元[34] - 2025年前九个月资本支出总额为1.246亿美元[86] 债务与流动性 - 第三季度完成零息债券发行，净收益约4.9亿美元，用于偿还债务[8][15] - 截至2025年9月30日，现金及现金等价物为4.174亿美元，较2024年底的1.4348亿美元大幅增加190.9%[18][20] - 截至2025年9月30日，总流动性为10.674亿美元，包括4.174亿美元现金和6.5亿美元可用信贷额度[18] - 截至2025年9月30日，公司总债务为55.05亿美元，加权平均利率为5.896%，加权平均到期年限为3.8年[23] - 公司债务结构为有担保债务占40.5%，无担保债务占59.5%[28] - 净负债与滚动四个季度调整后EBITDAre的比率为10.0倍[30] - 滚动四个季度调整后EBITDAre与利息覆盖比率为1.4倍[30] - 总负债与调整后总资产的比率为57.5%，低于60.0%的债务契约上限[30] - 可变利率债务占净负债的比例为2.6%[30] - 无限制资产与无担保债务的比率为202.6%，高于150%的债务契约要求[30] - 债务净额定义为总债务减去未受限现金及现金等价物[108] 资产与投资组合构成 - 截至2025年9月30日，总资产为69.803亿美元，较2024年12月31日的71.1958亿美元下降2.0%[18][20] - 投资组合总投资额为107.5亿美元，其中酒店投资56.94亿美元（占比53.0%），净租赁物业投资50.56亿美元（占比47.0%）[41][43] - 投资组合总计912处物业，包括160处酒店（29,536间客房）和752处净租赁物业（13,185,953平方英尺）[41] - 按行业划分，旅行中心（Travel Centers）投资额为33.12亿美元，占总投资的30.8%，是第二大投资类别[48] - 快速服务餐厅（Quick Service Restaurants）投资额为2.93亿美元，占总投资的2.7%[48] - 地理分布方面，加州投资额最高，达14.03亿美元，占总投资的13.0%[44][52] - 前十大州（包括加州、德州等）的投资额合计为61.10亿美元，占总投资的56.7%[52] - 其他36个州、哥伦比亚特区、波多黎各和加拿大安大略省的投资额为46.40亿美元，占总投资的43.3%[52][54] 股东权益与市值 - 截至2025年9月30日，总负债为63.324亿美元，股东权益为6.479亿美元，权益较2024年底的8.5187亿美元显著下降23.9%[18][20] - 截至2025年9月30日，股权市值为4.555亿美元，每股收盘价为2.71美元[18] 关键财务指标定义 - EBITDAre和调整后EBITDAre的计算方法基于Nareit定义，包括调整SVC在投资公司中所占份额[99] - 酒店EBITDA定义为酒店营业收入减去所有管理和租赁酒店的运营费用，调整后酒店EBITDA排除某些非持续运营项目[100] - 调整后酒店EBITDA利润率为调整后酒店EBITDA占酒店营业收入的百分比[103] - 平均每日房价ADR为客房收入除以售出客房夜数，是酒店行业广泛使用的定价指标[105] - 租金覆盖率定义为EBITDAR除以应付SVC的年最低租金，通常基于最近12个月数据计算[121] 公司基本信息 - 管理公司RMR截至2025年9月30日管理资产规模约为390亿美元[81] - 公司SVC是一家持有酒店和服务零售净租赁物业的REIT，资产遍布美国、波多黎各和加拿大[80]

公司业绩发布 - Service Properties Trust宣布了2025年第三季度财务业绩 [1] - 公司将于2025年11月6日美国东部时间上午10点举行电话会议讨论第三季度业绩 [2] - 电话会议可通过拨打电话(877) 329-3720或(412) 317-5434接入 并提供一周的回放服务 拨打电话(877) 344-7529 回放代码为1667248 [2] 公司业务概况 - Service Properties Trust是一家房地产投资信托基金 投资总额超过100亿美元 资产类别包括酒店和服务型零售净租赁物业 [3] - 截至2025年9月30日 公司拥有160家酒店 超过29,000间客房 分布在美国 波多黎各和加拿大 [3] - 截至2025年9月30日 公司拥有752处服务型零售净租赁物业 总面积超过1310万平方英尺 遍布美国 [3] - 公司由The RMR集团管理 截至2025年9月30日 该集团管理资产约390亿美元 拥有超过35年商业地产经验 [3] 股息信息 - 公司宣布了普通股季度现金股息 为每股0.01美元 年度股息为每股0.04美元 [7] - 该股息将于2025年11月13日左右支付给2025年10月27日收盘时登记在册的股东 [7] 资产处置与资产负债表 - 公司正在推进出售113家Sonesta品牌酒店的计划 这些酒店包含14,803间客房 预计总收益约为9.13亿美元 [9] - 在2025年第三季度 公司完成了38家计划出售酒店的销售 [9] - 公司近期采取了加强资产负债表的行动 [9]

作者背景与文章性质 - 文章作者专注于通过普通股、优先股或债券进行收益型投资 [1] - 作者偶尔会撰写关于宏观经济或特定公司特殊情况的文章 [1] - 作者拥有工商管理硕士学位 专攻金融和经济学 并自2000年起开始投资 [1] - 作者是伊利诺伊州一家独立生活退休社区的首席执行官 [1] 披露声明 - 作者在所提及的任何公司中均无股票、期权或类似衍生品头寸 [2] - 作者在未来72小时内无计划发起任何此类头寸 [2] - 作者未因撰写该文章获得任何公司提供的报酬 [2] - 作者与文章中提及的任何股票所属公司均无业务关系 [2]

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