业绩总结 - 公司当前市值约为71亿美元[7] - 自2009年成立以来，公司已部署超过690亿美元的资本，当前投资组合价值超过180亿美元[7] - 贷款组合总余额为113亿美元，平均贷款规模为1.24亿美元[47] - 当前股息收益率为7.7%[7] 用户数据 - 商业贷款部门的贷款价值比率（LTV）为60.1%[7] - 94%的贷款为浮动利率贷款，6%为固定利率贷款[46] - 公司的物业投资总价值为23亿美元，覆盖四个主要投资领域[72] - 物业的加权平均入住率为97%，共有109个物业[72] 投资组合与市场地位 - 公司在美国的商业贷款市场中占据领先地位，贷款组合的加权平均LTV在57%至66%之间波动[36] - 公司的特殊服务组合价值为88亿美元，管理的贷款和不动产（REO）总额为80.1亿美元[14] - 公司的CMBS投资组合价值为6.82亿美元，拥有20年的业绩记录[14] - 在特殊服务市场中拥有160个信托，抵押品余额达到800亿美元[81] 未来展望与战略 - 基础设施贷款的承诺总额为17亿美元，目标杠杆回报率为10%至13%[14] - 自2013年以来，公司在投资与服务领域已部署超过130亿美元的资本[84] - 公司在CMBS投资中，持有682亿美元的投资组合[81] - 在资产特定融资中，最大融资额度为178亿美元，已提取金额为103.34亿美元[95] 社会责任与多样性 - 公司在美国住宅住房领域的社会影响投资超过50亿美元，成为前十大可负担住房拥有者[102] - 在员工中实现了44%的女性比例和49%的种族多样性[102] - 自2018年以来，公司融资的可再生能源资产总额为8.2亿美元，产生7900 GWh的电力，避免了约740万吨的二氧化碳排放[102]

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.51亿美元，即每股0.50美元 [9] - 季度内部署了27亿美元资本，季度末后成功完成两笔总额为18亿美元的CLO [9] - 季度末调整后债务与未折旧股权比率为2.3倍，两笔CLO完成后该比率为2.1倍，与上季度持平 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务贡献DE 1.47亿美元，本季度发放12笔贷款，总额22亿美元，平均贷款规模1.84亿美元，季度末商业贷款组合达到创纪录的112亿美元 [10] - 贷款组合加权平均风险评级从2.7改善至2.6，仅一笔1.88亿美元贷款被评为5类，截至3月31日，仅2%的贷款处于非应计状态 [11][12] - 加权平均贷款价值比（LTV）降至60.1%，自疫情开始以来，赞助商已投入5.82亿美元并承诺投入7.15亿美元 [13] - 住宅贷款业务方面，第10次证券化3.84亿美元贷款，实现净证券化DE收益1300万美元，出售8700万美元高LTV贷款，实现净DE收益400万美元，季度末贷款组合余额为5.96亿美元 [18] 房地产板块 - 贡献DE 2200万美元，租金收取率达98%，加权平均入住率稳定在97% [20][21] - 为第二套经济适用房组合Woodstar II获得8300万美元补充融资，该组合现金收益率提高至18.8%，整体板块收益率提高至16.9% [21] 投资和服务板块 - 报告DE 2400万美元，CMBS投资组合本季度出售1200万美元证券，实现净DE收益300万美元 [24] - 特殊服务业务本季度有5.17亿美元贷款进入服务，同时有类似金额的贷款解决，活跃服务组合稳定在88亿美元 [25] - 管道业务本季度一笔交易证券化8500万美元贷款，利润水平与上季度一致 [26] 基础设施贷款板块 - 贡献DE 700万美元，本季度收购8600万美元新贷款，根据现有贷款承诺提供1400万美元资金，还款1900万美元，季度末投资组合增至17亿美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着对COVID - 19复苏持续强劲的乐观情绪，许多目标资产的信贷利差已恢复到疫情前水平，公司在目标资产类别上的借款利率回到危机前水平 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司多元化模式使其能够在七条业务线中灵活投资，寻找最佳机会，未来将继续寻找新业务线以保持资本部署的灵活性 [39][42] - 核心CRE贷款业务将继续专注于最稳定、未来现金流持久的资产，同时调整贷款组合特征，增加对多户住宅和工业资产的敞口，减少对办公和酒店的敞口 [51][53] - 国际业务方面，公司看到欧洲和澳大利亚等竞争较小市场的机会，国际投资组合同比增长35%，目前占贷款组合的四分之一以上，未来有望进一步增长 [56][57] - 行业竞争方面，CRE贷款业务的竞争主要来自投资银行和债务基金，公司通过国际业务拓展和差异化信贷流程应对竞争 [110][111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在COVID - 19危机后变得更强大，资产负债表更好，预计不会因疫情在贷款组合上产生损失，对股息支付有信心 [72][75] - 房地产市场方面，工业和多户住宅资产受投资者青睐，办公市场在不同地区表现分化，酒店市场正在复苏但不同档次表现不同，零售市场面临挑战 [77][80][81] - 公司认为美国和欧洲的贷款前景良好，各业务线都在全速运转，但目前购买房地产股权以获得理想现金回报较为困难 [85] 其他重要信息 - 公司举办了首届虚拟投资者系列活动，提供近三小时关于公司和各投资业务的详细信息，展示了差异化的投资和信贷流程 [58][59] - Fitch将公司特殊服务商LNR评级提升至最高等级CSS1，这将带来更多代理业务 [65][66] - 公司旗下的Starwood Mortgage Capital（SMC）是去年最大的非银行CMBS发起机构，本季度业务势头持续，管道业务不断增长 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来6 - 9个月及今年剩余时间，哪些业务线资本分配将增加，哪些将减少？ - 公司仍看好非QM和能源基础设施业务，核心贷款业务也有机会进行增值操作，未来核心贷款业务将占据大部分资本分配，CMBS业务保持稳定，房地产板块因当前市场环境增长困难 [100][101][104] 问题2: CRE贷款业务的竞争情况如何，竞争对机会和利差有何影响？ - CMBS市场成为比银行资产负债表更大的竞争对手，公司的主要竞争来自投资银行和债务基金，公司通过拓展国际业务应对竞争，国际业务竞争较小，预计未来国际贷款组合占比将从25%提升至三分之一 [108][110][112] 问题3: 如何看待办公市场的长期趋势，这对业主和贷款人来说是问题吗？ - 办公市场问题对贷款人影响较小，尤其是在贷款价值比为60%的情况下，市场情况因地区而异，一些低税收地区需求上升，而一些大城市面临租金下降、空置率上升等问题，未来小型企业的办公模式可能会发生变化 [117][118][130] 问题4: 酒店行业在疫情后是否是赢家，是否有贷款机会？ - 对酒店贷款应保持谨慎，酒店市场复苏速度可能被高估，不同档次酒店表现不同，高端体验式酒店和度假酒店有机会，而大型会议型酒店面临压力，夏季旅游市场将迎来高峰，但之后市场的可持续性有待观察 [135][139][140] 问题5: 公司考虑的其他业务线有哪些，有何特点？ - 公司希望通过CLO融资扩大业务规模，提高非QM业务的ROE，同时寻找能增加ROE、非资产负债表型的业务，这些业务应与公司现有业务互补，且在公司专业领域内，但目前尚未成功收购 [146][150][151] 问题6: 在不进行并购的情况下，基于当前资本基础，投资组合能有多大增长？ - 公司认为CRE贷款业务和其他业务都有扩大规模的空间，但存在上限，可考虑开展中间市场贷款业务，这可能会释放数十亿美元的资产负债表资产，但受资本成本和股息支付的限制，部分业务进入困难 [156][158][161] 问题7: 欧洲贷款业务增长至贷款组合的三分之一是否存在风险，与美国相比如何？ - 欧洲市场增加供应难度较大，一些市场基本面优于美国，如德国和伦敦市场，且公司在欧洲的融资对手方增多，有能力出售A类票据，公司对欧洲业务有信心，同时公司房地产建设敞口下降，未来资金义务减少，有能力在各业务线增加贷款 [171][174][179]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为79,702,323千美元和80,873,509千美元[12] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为74,847,538千美元和76,010,933千美元[12] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总权益分别为4,854,785千美元和4,862,576千美元[12] - 2021年和2020年第一季度，公司总营收分别为287,230千美元和312,560千美元[15] - 2021年和2020年第一季度，公司总成本和费用分别为232,879千美元和301,615千美元[15] - 2021年和2020年第一季度，公司净收入（损失）分别为122,526千美元和 - 66,269千美元[15] - 2021年和2020年第一季度，归属于公司的净收入（损失）分别为111,378千美元和 - 66,769千美元[15] - 2021年和2020年第一季度，公司基本每股收益（损失）分别为0.39美元和 - 0.24美元[15] - 2021年和2020年第一季度，公司综合收入（损失）分别为120,187千美元和 - 81,317千美元[16] - 2021年和2020年第一季度，归属于公司的综合收入（损失）分别为109,039千美元和 - 81,817千美元[16] - 2021年第一季度净收入为122,526美元，2020年同期净亏损66,269美元[23] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为270,766美元，2020年同期为190,732美元[23] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为1,119,205美元，2020年同期为454,183美元[23] - 2021年第一季度摊销递延融资成本、溢价和折扣等调整项金额分别为10,515美元、1,726美元等[23] - 2021年3月31日借款所得为2748317000美元，2020年同期为2756915000美元[24] - 2021年3月31日借款本金还款和回购为2001336000美元，2020年同期为1923754000美元[24] - 2021年3月31日递延融资成本支付为5052000美元，2020年同期为3577000美元[24] - 2021年3月31日普通股发行所得为262000美元，2020年同期为153000美元[24] - 2021年3月31日股权发行成本支付为22000美元，2020年同期为14000美元[24] - 2021年3月31日股息支付为137667000美元，2020年同期为135889000美元[24] - 2021年3月31日融资活动提供的净现金为597233000美元，2020年同期为620080000美元[24] - 2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金净减少251206000美元，2020年同期增加356629000美元[24] - 2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金期初余额为722162000美元，2020年同期为574031000美元[24] - 2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为469914000美元，2020年同期为931393000美元[24] 普通股相关数据关键指标变化 - 2020年12月31日普通股股份为292,091,601股，面值2,921美元，已付资本5,209,739美元[19] - 2021年1月1日可转换票据会计标准更新累计影响使权益减少1,536美元[19] - 2021年第一季度DRIP计划所得款项为262美元，涉及股份12,234股[19] - 2021年3月31日普通股股份为294,300,251股，面值2,943美元，已付资本5,225,037美元[19] - 2020年3月31日普通股股份为289,349,439股，面值2,894美元，已付资本5,159,069美元[20] 会计政策与估计相关 - 公司采用CECL模型估计未来信用损失，该模型于2020年1月1日生效，采用该模型使公司信用损失总拨备增加3230万美元[60][61] - 2021年1月1日起，公司提前采用ASU 2020 - 06，使额外实缴资本累计减少370万美元，累计亏损累计减少220万美元[67] - 对于截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，采用两类别法计算每股收益得出最具稀释性的结果[76] - 公司对合并证券化VIE的某些符合条件的金融资产和负债、用于投资的住宅贷款、待售贷款和购买的CMBS选择公允价值计量选项[53] - 公司将债务投资证券指定为持有至到期、可供出售或交易，权益投资证券按公允价值计量[59][60] - 公司对执行中的贷款和金融工具按未偿还本金和合同条款应计利息收入，对非执行贷款在特定情况下停止应计利息[68][70] - 公司担任CMBS交易的特别服务商时，从相关活动中赚取特别服务费用，在服务完成且满足收入确认标准的期间确认为收入[73] - 租金收入在从租户处赚取时确认，对于提供租金减免或固定递增的租赁，按直线法在不可撤销租赁期内确认[74] - 编制符合GAAP的财务报表需要公司进行估计和假设，COVID - 19的爆发增加了估计和假设的不确定性[78][79] - FASB发布的ASU 2020 - 04和ASU 2021 - 01有效至2022年12月31日，公司截至2021年3月31日未采用相关可选权宜方法或例外规定[80] 贷款业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司贷款总额132.38408亿美元，信贷损失拨备722.84万美元，净贷款131.66124亿美元[83] - 截至2020年12月31日，公司贷款总额122.17352亿美元，信贷损失拨备774.44万美元，净贷款121.39908亿美元[83] - 截至2021年3月31日，公司商业贷款持有投资的账面价值996938.7万美元，利差4.3%；基础设施贷款159561.5万美元，利差3.8%；可变利率贷款总计1156500.2万美元，利差4.2%[85] - 2021年第一季度，3070万美元基础设施贷款从待售重新分类为持有投资[89] - 2021年第一季度，6950万美元住宅贷款从待售重新分类为持有投资[89] - 2021年第一季度，1.422亿美元商业贷款从持有投资重新分类为待售[89] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，住宅贷款加权平均剩余合同期限分别为28.9年和27.9年[89] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，账面价值9.178亿美元和8.773亿美元的夹层贷款被分类为第一抵押贷款[89] - 截至2021年3月31日，总毛贷款为13238408千美元，信用损失准备为72284千美元[95] - 截至2021年3月31日，信用恶化的商业贷款摊余成本为4100万美元，其中2900万美元无信用损失准备[96] - 2021年3月31日，有1.876亿美元商业贷款和2020万美元住宅贷款逾期90天或以上[96] - 2021年3月，1.876亿美元逾期90天或以上商业贷款中的730万美元转换为股权权益[96] - 截至2021年3月31日，已融资承诺的信用损失准备中，商业贷款为63477千美元，基础设施贷款为8807千美元[97] - 截至2021年3月31日，未融资承诺的信用损失准备为3805千美元[97] - 截至2021年3月31日，未融资承诺预计金额为1357095千美元[97] - 2021年3月31日止三个月，贷款组合中商业贷款余额为10583973千美元[100] - 2021年3月31日止三个月，贷款组合中基础设施贷款余额为1586808千美元[100] - 2021年3月31日止三个月，贷款组合中住宅贷款余额为150712千美元[100] 投资证券业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，总投资证券账面价值分别为678287千美元和736658千美元[102] - 截至2021年3月31日，可供出售RMBS的公允价值为160301千美元，加权平均票面利率为1.2%，加权平均期限为5.9年[104] - 截至2021年3月31日，约139400千美元（87.0%）的RMBS为浮动利率[104] - 2021年和2020年截至3月31日的三个月，RMBS交易的第三方管理费用分别为0.3百万美元和0.4百万美元[105] - 截至2021年3月31日，已选择公允价值选项的CMBS的公允价值和未偿还本金余额分别为12亿美元和27亿美元，RMBS分别为2.49亿美元和1.601亿美元[107] - 截至2021年3月31日，HTM债务证券的摊销成本净额为488075千美元，信用损失备抵为5387千美元[102][109] - 截至2021年3月31日，权益证券的公允价值为10655千美元[102] 物业投资业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，Woodstar I投资组合包括32个经济适用房社区，共8948个单元，总毛物业和租赁无形资产为6.367亿美元，债务为5.728亿美元[112] - 截至2021年3月31日，Woodstar II投资组合包括27个经济适用房社区，共6109个单元，总毛物业和租赁无形资产为6.106亿美元，债务为5.126亿美元[113] - 截至2021年3月31日，医疗办公室投资组合包括34座医疗办公楼，总面积190万平方英尺，总毛物业和租赁无形资产为7.603亿美元，债务为5.929亿美元[114] - 主租赁投资组合包含16处零售物业，总面积190万平方英尺，初始租赁期限24.6年，截至2021年3月31日，总毛物业价值3.438亿美元，债务1.928亿美元[115] - 投资与服务部门物业投资组合包含15处商业地产和1项非合并商业地产权益，截至2021年3月31日，总毛物业及租赁无形资产价值2.704亿美元，债务1.926亿美元[116] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，物业净值分别为2244748千美元和2271153千美元[117] - 2021年第一季度，公司出售商业和住宅贷款部门的一处经营性物业，售价3060万美元，确认收益1770万美元[119] 其他投资与资产数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，对非合并实体的投资账面价值分别为100907千美元和108054千美元[121] - 截至2021年3月31日，公司对一家住宅抵押贷款发起人的股权投资账面价值超过其净资产中的权益160万美元[122] - 基础设施贷款部门在2021年3月31日和2020年12月31日的商誉均为1.194亿美元[125] - 投资与服务部门在2021年3月31日和2020年12月31日的商誉均为1.404亿美元[126] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，国内服务无形资产净额分别为4290万美元和4140万美元[127] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，总净无形资产分别为66772千美元和70117千美元[128] 融资业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，回购协议未偿还余额分别为6947488千美元和5808807千美元，其他有担保融资未偿还余额分别为4029705千美元和4424782千美元[131] - 2021年1月公司签订住宅贷款回购协议，初始最大额度375000千美元，3月增至1000000千美元，年利率为1个月伦敦银行同业拆借利率+2.00%至2.50%，有25个基点的伦敦银行同业拆借利率下限[135] - 2021年3月公司签订82900千美元抵押贷款为Woodstar II投资组合再融资，贷款期限7年，加权平均固定年利率4.36%，部分净收益用于偿还4900千美元政府支持的抵押贷款[136] - 截至2021年3月31日，72%的回购协议保证金催缴条款不允许基于资本市场活动进行估值调整，28%的回购协议包含针对一般资本市场活动的保证金催缴条款，其中约15%与待售贷款有关[137] - 2021年和2020年截至

财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益（DE）为每股0.50美元，全年为1.98美元 [11] - 全年资本部署46亿美元，其中30亿美元在疫情期间完成，提前偿还5亿美元无担保债务后，疫情后平均现金头寸仍超7亿美元 [11] - 年末调整后债务与未折旧权益比率为2.2倍，未动用债务能力为70亿美元，未抵押资产为30亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务第四季度新增5笔贷款和一笔小额增额，总额4.54亿美元，全年发放贷款19亿美元，其中11亿美元在第一季度后发放 [12] - 第四季度为新贷款提供3.33亿美元资金，根据现有贷款承诺提供3.34亿美元资金，收到2.5亿美元贷款还款和4700万美元A类票据销售款，年末商业贷款组合达到创纪录的102亿美元 [13] - 季度末98%的贷款处于正常还款状态，年末有5笔贷款仍需部分利息延期支付，季度延期利息为4600万美元 [14] - 本季度CECL准备金减少2700万美元，一般准备金降至6200万美元，特定准备金降至1600万美元 [15] - 年末加权平均风险评级为2.7，低于上季度的2.9，与疫情前水平一致 [16] - 住宅业务2020年进行了4次证券化，贷款收购总额18亿美元，其中12亿美元在第一季度后收购 [16] - 第四季度解除了9次非优质抵押贷款（non - QM）证券化中的第一次，收购了1.77亿美元贷款，还购买了1.46亿美元贷款 [17] - 第九次证券化了3.27亿美元贷款，年末贷款组合余额为9.33亿美元，加权平均票面利率为6%，平均FICO信用评分为727 [18] - 年末留存住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组合为2.36亿美元，第二季度证券化留存债券出售1.36亿美元并实现收益 [18] 房地产板块 - 第四季度可分配收益为1900万美元，投资组合表现良好，混合现金收益率为15.7% [19] - 2020年租金收取率为98%，加权平均入住率稳定在97% [20] 投资与服务板块 - 第四季度可分配收益为3200万美元，自疫情爆发以来，有50亿美元贷款转入特殊服务，服务机构还处理了240亿美元的疫情救济请求 [20] - 年末活跃服务组合为88亿美元，指定组合为810亿美元 [21] 管道业务 - 第四季度利差收紧，通过两笔交易证券化了4.55亿美元贷款，全年证券化总额达到9.42亿美元，共完成5笔交易 [22] 基础设施贷款业务 - 第四季度可分配收益为600万美元，为新贷款提供8100万美元资金，根据现有贷款承诺提供2200万美元资金，还款1.03亿美元，出售2200万美元，年末投资组合为16亿美元 [23] - 季度利息回收率为100%，由于项目融资领域宏观经济状况改善，CECL准备金减少700万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场方面，工业和多用户市场有望好转，办公室市场存在不确定性，酒店和零售市场面临挑战 [63] - 酒店市场中，国内旅游和休闲酒店将率先复苏，大城市中心的大型酒店恢复时间较长，预计2024 - 2025年恢复；长住型酒店表现较好 [88][89] - 单户住宅和单户租赁市场表现强劲，部分城市租金同比增长10% [89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2021年及以后继续通过部署资本、解锁资产收益等方式实现盈利增长，目标是降低现金余额，将资金投入到回报率更高的项目中 [71][72] - 能源基础设施贷款业务成功发行首单CLO，计划未来扩大该业务规模，以获得更高的股本回报率 [45][46] - 非优质抵押贷款业务将继续增加融资渠道，通过证券化降低融资成本，提高股本回报率 [42][44] - 公司正在探索并购机会，以进一步多元化业务平台，但需符合REIT资格收入要求 [82] - 计划在住宅业务和基础设施贷款业务上加大投入，实现业务增长 [99] - 考虑出售房地产投资组合中的部分权益，以释放资金并重新投资，提高收益 [105][106] - 在行业竞争中，公司核心商业房地产大额贷款业务的贷款价值比（LTV）处于历史最低水平，且出售A类票据的规模超过同行 [36] - 2020年公司CMBS管道业务成为最大的非银行发起人，在市场复苏中抓住机会，实现了较高的销售利润率 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年市场波动，但公司凭借强大的资产负债表和多元化业务平台取得了成功，对2021年及未来前景充满信心，有能力继续支付股息 [11][31] - 房地产市场仍在从疫情中恢复，不同资产类别表现各异，但公司贷款组合质量较高，预计将表现出色 [63][38] - 公司认为自身业务模式和多元化战略在疫情中展现出优势，未来有充足的发展空间，能够持续超越市场表现 [54][51] 其他重要信息 - 公司将核心收益指标更名为可分配收益（DE），计算方式保持不变 [9] - 3月将在网站发布虚拟投资者日网络研讨会，详细介绍公司业务 [28] - 公司在企业ESG倡议方面取得进展，员工多元化程度较高，是美国前十大经济适用房所有者之一，在非优质抵押贷款和能源基础设施贷款业务上有积极贡献，并发行了首单3亿美元可持续发展债券 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于有机盈利增长的资本部署能力和回报率 - 公司可以通过解锁资产收益并重新投资、部署更多资本等方式实现盈利增长，预计今年将降低现金余额，目前投资回报率接近12% - 12.5%，在能源基础设施等领域有机会获得更高回报 [71][72] 问题2：能源基础设施业务CLO对ROE和资本分配的影响 - CLO使能源基础设施业务的ROE大幅提高，收购团队后整体ROE处于低两位数水平，最佳CLO执行情况下有望达到中两位数，公司计划扩大该业务规模 [73] 问题3：2021年及以后公司是否会通过并购等方式进一步多元化业务平台 - 公司正在进行一些并购相关工作，尝试进入至少一个尚未涉足的业务领域，该领域有望带来更高的ROE，但需符合REIT资格收入要求 [82] 问题4：酒店市场宏观趋势以及公司是否有意扩大住宅抵押贷款发起业务 - 酒店市场中，国内旅游和休闲酒店将率先复苏，大城市中心的大型酒店恢复时间较长；公司对住宅抵押贷款发起业务有投资，待监管批准后将获得控制权，目前该业务是公司非优质抵押贷款业务的重要生产来源 [88][95] 问题5：房地产投资组合变现的潜在时机、第三方兴趣和具体投资组合情况 - 公司多个业务板块的房地产资产存在变现机会，特别是佛罗里达州的多户经济适用房税收抵免投资组合，该组合占总收益的75%以上。公司正在考虑出售少数权益，若经济上对股东有利，可释放资金并重新投资，提高收益 [105][106] 问题6：商业房地产信贷市场的前景以及公司投资组合的信用状况 - 总体而言，房地产信贷市场可能已经企稳，但随着经济复苏，银行可能会出售贷款，部分沿海城市的商业房地产市场面临挑战，公司认为欧洲市场有大量贷款机会，未来三分之一的业务可能会在欧洲开展 [126][129] 问题7：房地产投资组合中出售权益和地面租赁的可行性 - 地面租赁业务市场受欢迎，但该业务的现金收益率无法支持公司的股息，且涉及长期机构债务问题，不太适合公司目前的业务结构 [134][135]

投资和服务部门待售贷款信用指数工具情况 - 2020年12月31日和2019年12月31日，公司投资和服务部门持有的待售贷款的信用指数工具的名义价值分别为6900万美元和8900万美元，对应贷款待售面值分别为9.0789亿美元和1.60635亿美元[556] 利率衍生品对冲情况 - 2020年12月31日和2019年12月31日，公司利用利率衍生品对冲利率风险的金融工具的名义价值分别为31.68911亿美元和30.11765亿美元，对应对冲工具面值分别为28.15782亿美元和33.93837亿美元[565] 利率变动对净投资收入的影响 - 假设LIBOR或其他适用指数利率上升或下降，公司可变利率投资和可变利率债务的净投资收入预计会有相应变化，如利率上升1.0%，净投资收入预计减少3515.8万美元；利率下降1.0%，净投资收入预计增加1528万美元[565] LIBOR相关政策及公司应对 - 英国金融行为监管局计划在2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，美国美元LIBOR相关日期可能推迟到2023年6月30日，且2021年12月31日后不应签订新的使用美国美元LIBOR的合同[567] - 公司的LIBOR贷款协议和借款安排一般指定了替代参考利率，如优惠利率、联邦基金利率或SOFR[567] 提前还款风险影响 - 提前还款风险会使某些投资回报低于预期，提前还款率增加会加速购买溢价的摊销或购买折扣的增值，从而影响利息收入[568] - 若在利率上升环境中提前还款率下降或行使展期选择权，固定利率资产的期限可能超过有担保债务协议的期限，对公司经营结果产生负面影响[569] 利率对固定利率投资公允价值的影响 - 固定利率投资的公允价值通常随利率上升而下降，随利率下降而上升，市场波动增加或流动性降低会对公司资产公允价值产生不利影响[570] 外汇风险对冲情况 - 公司打算谨慎对冲外汇风险，但外汇对冲策略可能无法消除所有外汇风险，且在某些情况下可能需要为外汇对冲提供抵押品，影响公司流动性[571] - 公司通常通过一系列远期合约来固定预期从外币计价投资中获得的现金流的美元金额，外汇对冲的名义价值和到期日期与预期收款金额和时间相近[572][573] - 公司当前外汇套期保值涉及投资的账面价值总计876,107千美元，套期保值的名义价值总计1,032,708千美元，合约数量共423份[574] REIT资格要求 - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[577] 审计意见情况 - 审计公司对公司2020年和2019年12月31日的合并财务报表发表无保留意见[581] - 审计公司对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制发表无保留意见[582] - 审计公司对公司2020年12月31日的合并财务报表发表无保留意见，并提及公司采用会计准则编码主题326[593] - 审计公司认为公司截至2020年12月31日在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[592] 会计准则变更情况 - 自2020年1月1日起，公司因采用会计准则编码主题326改变预期信用损失的会计核算方法[583] 关键审计事项及程序 - 公司的商业和住宅抵押支持证券属于第3层次资产，其公允价值评估是关键审计事项[587] - 审计公司针对第3层次资产公允价值估计执行了测试控制有效性、独立估值和评估差异等程序[590] 财务报告内部控制局限性 - 公司财务报告内部控制旨在提供财务报告可靠性和报表编制合规性的合理保证，但存在固有局限性[596] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2020年12月31日，公司总资产为80,873,509千美元，较2019年的78,042,336千美元增长3.63%[601] - 2020年公司总负债为76,010,933千美元，较2019年的72,905,322千美元增长4.26%[601] - 2020年公司总权益为4,862,576千美元，较2019年的5,137,014千美元下降5.34%[601] - 2020年公司总营收为1,136,155千美元，较2019年的1,196,419千美元下降5.04%[604] - 2020年公司总成本和费用为964,408千美元，较2019年的1,029,824千美元下降6.35%[604] - 2020年公司其他收入为214,531千美元，较2019年的383,572千美元下降44.07%[604] - 2020年公司税前收入为386,278千美元，较2019年的550,167千美元下降29.79%[604] - 2020年公司净利润为366,081千美元，较2019年的536,935千美元下降31.82%[604] - 2020年公司综合收入为359,142千美元，较2019年的529,207千美元下降32.13%[606] - 2020年归属于公司股东的综合收入为324,750千美元，较2019年的501,936千美元下降35.30%[606] - 2017 - 2020年普通股股份从265,983,309股增至292,091,601股[609] - 2020 - 2018年净收入分别为366,081千美元、536,935千美元、411,197千美元[612] - 2020年经营活动提供净现金1,045,548千美元，2019年使用13,199千美元，2018年提供585,470千美元[612] - 2020 - 2018年投资活动使用净现金分别为911,805千美元、775,868千美元、2,520,809千美元[612] - 2020年贷款持有待售的发起和购买净额为 - 2,074,678千美元，2019年为 - 3,543,503千美元，2018年为 - 2,105,232千美元[612] - 2020年贷款持有待售的销售收益为2,802,118千美元，2019年为3,177,640千美元，2018年为2,246,989千美元[612] - 2020 - 2018年折旧和摊销分别为94,154千美元、113,394千美元、130,838千美元[612] - 2020 - 2018年信用损失准备净额分别为43,153千美元、7,126千美元、34,821千美元[612] - 2020 - 2018年递延融资成本、溢价和折扣摊销分别为40,131千美元、36,088千美元、27,832千美元[612] - 2020 - 2018年无担保优先票据的折扣和递延融资成本摊销分别为7,939千美元、7,760千美元、11,785千美元[612] - 2020年借款所得款项为71.00563亿美元，2019年为101.67339亿美元，2018年为94.12715亿美元[615] - 2020年净现金融资活动提供1328.3万美元，2019年为8767.21万美元，2018年为2.004724亿美元[615] - 2020年现金、现金等价物和受限现金净增加1.47026亿美元，2019年为8765.4万美元，2018年为6938.5万美元[615] - 2020年现金、现金等价物和受限现金年末余额为7.22162亿美元，2019年为5.74031亿美元，2018年为4.87865亿美元[615] - 2020年支付利息现金为3.79949亿美元，2019年为4.81483亿美元，2018年为3.37605亿美元[615] - 2020年支付所得税为1136.9万美元，2019年为1128.4万美元，2018年为1090万美元[615] - 2020年宣告但尚未支付的股息为1.38075亿美元，2019年为1.36715亿美元，2018年为1.33237亿美元[615] 公司业务板块情况 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[619][622] 可变利益实体（VIE）合并情况 - 公司按美国公认会计原则合并可变利益实体（VIE），合并后资产和负债在合并资产负债表列示[624][625] - 公司评估对VIE的权益是否合并，若为主要受益人则需合并VIE[634] 合并证券化VIE资产情况 - 公司估计REO资产约占合并证券化VIE资产的1%，其余99%为贷款[645] 信用损失估计模型情况 - 公司采用CECL模型估计未来信用损失，自2020年1月1日起生效，该模型使公司信用损失总拨备增加3230万美元[660][662] 金融资产和负债计量情况 - 公司对合并证券化VIE的资产和负债采用公允价值计量，以减轻会计错配[642][649] - 公司对符合条件的金融资产和负债选择公允价值计量，未实现的损益计入收益[648][649] - 公司对商业房地产和基础设施贷款及证券，根据第三方数据库的历史行业损失确定预期信用损失[663] - 公司对持有待售贷款选择公允价值计量，以反映套期保值贷款组合的收益情况[657] - 公司对AFS债务证券，根据预期现金流变化调整信用损失拨备，但拨备不超过摊余成本与公允价值的差额[665][666] - 公司对持有的房地产投资按成本减累计折旧和减值记录，定期进行减值测试[667] - 公司对国内特殊服务权采用公允价值计量方法[669] 业务合并及房地产收购会计处理 - 公司对业务合并采用“全商誉”法，在收购日确认资产、负债和非控制权益的公允价值[652] - 公司对房地产收购，根据资产公允价值集中度，分别采用资产收购或业务合并的会计处理方法[653] 租赁相关会计处理 - 2019年1月1日起ASC 842生效，公司作为承租人确认1200万美元租赁负债及对应使用权资产[671] 收购物业相关会计处理 - 公司收购物业时确认无形资产租赁资产和负债，包括在位租赁无形资产等[670] 非控制权益投资会计处理 - 公司对非控制权益投资采用权益法或公允价值可行权例外处理[673][674] 商誉减值测试情况 - 商誉每年或更频繁进行减值测试，2020年12月31日商誉源于LNR和基础设施贷款业务收购[676] 衍生品会计处理 - 公司按公允价值记录所有衍生品，会计处理取决于是否指定套期关系[678] 可转换优先票据会计处理 - 可转换优先票据的负债和权益成分分开核算，债务折价在预计存续期内摊销[681] 利息收入计算及非执行贷款处理 - 利息收入按未偿本金和合同条款计算，非执行贷款按情况处理[683][684] 金融资产出售损益确认 - 公司出售金融资产按ASC 860确认损益[689] 非员工股份支付会计处理调整 - 2018年7月1日起公司提前采用ASU 2018 - 07，非员工股份支付会计处理调整[693][695] 公司业务收购情况 - 2019年投资与服务部门以880万美元总价收购商业地产净资860万美元，2018年以5310万美元总价收购净资5270万美元，2020年无收购[711] - 2018年9月19日以约20亿美元收购基础设施贷款部门，10月15日以1.471亿美元收购两笔高级有担保项目融资贷款，业务含21亿美元已融资贷款和投资证券及4.663亿美元未融资贷款承诺[716] - 2018年收购基础设施贷款部门确认商誉1.194亿美元[717] - 2018年完成Woodstar II投资组合最后19处房产收购，含4369个单元，总价4.381亿美元，承担政府赞助抵押贷款2700万美元，利率3.06%，期限27.5年，新增10年期抵押贷款3.009亿美元，利率3.82%[720] - 2017年收购Woodstar II投资组合八处房产，含1740个单元，总价1.562亿美元，新增10年期抵押贷款1.167亿美元，利率3.81%[721] - 2018年收购使贡献者获现金2.258亿美元、7403731个A类单位及额外1411642个A类单位权利；2017 - 2018年累计获现金3.107亿美元、10183505个A类单位及额外1910563个A类单位权利[723] - 2018年公司收购Infrastructure Lending Segment，收购净资产20.39144亿美元，购买价格21.58553亿美元，商誉1.19409亿美元[727] 公司业务出售情况 - 2020年出售REIS股权组合内一处房产获2410万美元，确认收益740万美元；2019年出售四处房产获1.459亿美元，确认总收益5970万美元；2018年出售九处房产获7790万美元，确认总收益2660万美元[712] - 2019年12月23日出售爱尔兰投资组合相关美国实体，房产总价5.3亿欧元，净价5.076亿欧元，买方承担债务3.163亿欧元，收益1.08亿欧元（1.197亿美元）[713] - 2018年公司出售Master Lease Portfolio中的4个零售物业和3个工业物业，售价2.354亿美元，确认收益2850万美元[726] 假设收购预计财务数据 - 假设2018年1月1日收购Infrastructure Lending Segment，2018年未经审计的预计收入为11.82892亿美元，归属于STWD的净收入

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心收益1.49亿美元，即每股0.50美元，GAAP收益1.52亿美元，即每股0.52美元 [8] - GAAP每股账面价值增加0.07美元至15.86美元，未折旧每股账面价值增加0.14美元至17.17美元 [9] - 每股公允价值估计本季度增加0.48美元至20.18美元 [9] - 本季度投资15亿美元用于新资产，并根据现有贷款承诺额外提供2.73亿美元资金 [10] - 季度末未动用债务能力为81亿美元，调整后债务与未折旧股权比率为2.1倍，拥有29亿美元无抵押资产 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务本季度发放4.41亿美元贷款，加权平均贷款价值比（LTV）为69%，季度末商业贷款组合达到98亿美元，71亿美元贷款受益于145个基点的加权平均伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）下限 [11] - 截至季度末，97%的贷款处于正常还款状态，自上次通话以来执行了1项新的贷款修改，与还款相关的修改贷款总数达到12笔，余额为13亿美元 [12] - 住宅贷款业务本季度新投资支出的一半以上用于该业务，执行了一项交易，同时收购并出售4.79亿美元非优质抵押贷款（non - QM）至第八次非优质抵押贷款证券化中，确认毛利润5000万美元，净收益2800万美元 [15][16] - 收购3.36亿美元贷款，平均折扣为面值的2%，季度末住宅贷款组合余额为10亿美元，加权平均票面利率为6%，平均LTV为68%，平均FICO评分为731，住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组合为3.74亿美元 [16] 房地产板块 - 本季度贡献核心收益2000万美元，本季度混合现金回报率为15.4%，租金收取率为96%，加权平均入住率稳定在97% [18][19] 投资和服务板块 - 本季度贡献核心收益1700万美元，自疫情爆发以来，42亿美元贷款转入特殊服务，8亿美元已解决，活跃服务组合达到88亿美元，本季度服务费用增加500万美元，服务无形资产增加400万美元 [20] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献核心收益600万美元，收购两笔新贷款，总计2500万美元，并根据现有贷款承诺提供4400万美元资金，还款2800万美元，投资组合与上季度持平，为16亿美元，本季度利息回收率为100%，CECL准备金减少400万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产交易在全球范围内下降约60% [73] - 欧洲部分城市办公室物理入住率：巴黎83%，马德里和柏林60%多，美国达拉斯40%，纽约12% [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有多元化平台，可在不同投资领域利用市场错位机会进行投资，不局限于商业房地产贷款，会根据风险调整后的最佳机会调整投资部门 [26] - 计划在能源基础设施业务中增加贷款，并希望在2021年上半年完成首个能源基础设施抵押债务债券（CLO）定价，以实现业务增长 [36] - 继续优化住宅贷款业务的负债结构，减少对证券化的依赖，增加新的回购协议融资安排 [34] - 公司认为自身与其他商业抵押房地产投资信托基金（REIT）不同，具有平台价值，能够持续创造非经常性和经常性收益，希望市场将其视为金融公司而非单纯的商业房地产贷款机构 [44][45][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对本季度业绩和前景感到满意，认为公司多元化平台在疫情期间展现出优势，尽管尚未完全摆脱疫情影响，但有足够的流动性继续投资 [27] - 预计未来房地产市场将逐步复苏，酒店行业将随着疫苗推出和旅行恢复而回暖，办公室市场受疫情影响较小，多户住宅和工业地产市场表现良好 [49][50][51] - 公司股票价格被低估，具有投资价值，目前股息收益率超过13%，公司有能力支付股息 [53][54] 其他重要信息 - 公司在本季度末后成功完成两笔债务融资，总计5.5亿美元，用于偿还2021年2月到期的无担保债务，并创造额外的可投资流动性 [10][24] - 公司预计出售奥兰多和蒙哥马利的两处资产，将创造约9000万美元的可投资股权，扭转800万美元的减值，并为公司带来超过5000万美元的收益 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：导管贷款业务未来几个季度是否会增加业务量以及利润空间的可持续性如何 - 公司在第二季度放缓业务，等待更好的证券化机会，最终获得回报，在市场波动时可通过定价获得更多利差，当利差收紧时行业整体盈利增加，公司在2020年第二、三季度发放的贷款在第四季度证券化取得了良好收益，预计2021年导管贷款业务的发起量将回到15 - 20亿美元 [65][66] 问题2：疫情后公司的资本配置是否会与疫情前相似，公司盈利结构是否会有根本性变化 - 公司希望业务更加多元化，平衡住宅、能源等业务的占比，认为多元化有助于稳定收益流，目前商业房地产交易减少，贷款机会有限，公司会继续关注战略问题，如降低贷款的净资产收益率（ROE）目标是否会延长贷款期限等，同时对公司的股息支付有信心 [71][73][75] 问题3：非优质抵押贷款业务目前的回报与疫情前相比如何，该业务是否还有机会 - 目前非优质抵押贷款的贷款价格回升，证券化价格超过1.05，保留的债券预计仍有低两位数的回报，未来出售收益可能会与证券化收益率更加一致，公司认为如果借款人能够像金融危机时一样捍卫其抵押贷款，收益率有望提高，公司正在推进一项收购发起机构的交易，以降低证券化的原材料成本 [80][82][86] 问题4：如何权衡出售部分资产以实现价值与多元化和稳定性带来的长期回报 - 公司股票目前以账面价值的61%交易，管理层认为市场未充分认可公司资产价值，考虑通过合资等方式实现部分资产的收益，同时保留资产的现金流和期限优势，如经济适用房投资组合，但出售资产也需要考虑税收和公司债务结构等问题，并且长期持有部分资产可能会随着租金上涨和资本化率变化获得更大收益 [89][90][99] 问题5：租金收取情况如何，10月的趋势和展望怎样 - 9月租金收取率为92%是由于时间因素，通常需要在租金到期后的3 - 4周才能完全收取，截至10月底，9月租金收取率回升至97%，租金收取情况保持稳定，未出现恶化 [101][102] 问题6：如何获得市场的充分认可，与同行相比，将资本分配到新投资、回购股票或收购低估值同行的策略如何 - 管理层认为市场目前对房地产行业估值较低，但公司具有优势，如拥有多元化业务、稳定的股息支付和充足的流动性，已在本季度开始进行股票回购，并将继续寻找其他资本配置方式，同时看好公共市场的投资机会，认为房地产行业未来将反弹 [105][108][110] 问题7：美国梦项目的最新情况如何 - 该项目资产已开放，游乐园部分开放，商店约一半已出租，公司对该项目的风险敞口为10亿美元，贷款有近10亿美元的次级债务，并且与美国购物中心和西埃德蒙顿购物中心交叉抵押，公司对该项目的情况感到放心 [113][114][117]

业绩总结 - 公司当前市值约为44亿美元[7] - 自2009年成立以来，公司已部署近640亿美元的资本，当前投资组合约为170亿美元[7] - 当前股息收益率为12.5%[7] 贷款组合 - 公司贷款组合的总承载价值为93亿美元，平均贷款规模为1.22亿美元[47] - 贷款组合的加权平均贷款价值比（W.A. LTV）为60.7%[47] - 公司的浮动利率贷款占比为93%，固定利率贷款占比为7%[48] - 公司的贷款组合中，第一抵押贷款占比为86%，夹层贷款占比为6%[40] - 公司的贷款组合中，79%的贷款LTV在0-50%之间，13%在51-60%之间[42] 业务细分 - 商业贷款部门的贷款价值比（LTV）为60.7%[7] - 住宅贷款部门的投资组合价值为11亿美元，LTV为67.1%[13] - 公司在基础设施贷款方面的承诺为16亿美元，目标杠杆回报为10%至13%[13] - 公司在CMBS投资方面的投资组合价值为9.32亿美元，目标无杠杆回报为中十位数[13] - 公司在特殊服务领域的贷款和不动产组合总额为80亿美元[13] 市场份额与服务 - 公司在CMBS（商业抵押支持证券）投资和服务领域的市场份额为20%[83] - 公司在特殊服务市场的份额为18%[83] - 公司在CMBS 1.0 UBP（未偿还本金）中的市场份额为16%[83] - 公司在CMBS 2.0/3.0的活跃特殊服务市场份额为14%[83] - 公司被指定为165个信托的特殊服务商，抵押品余额为820亿美元[83] 不良资产与债务能力 - 公司在不良资产的解决方面，已处理超过6753个不良资产，总本金余额超过780亿美元[86] - 公司总债务能力超过204亿美元，涵盖39个不同的融资设施[100] 可再生能源 - 公司在可再生能源资产融资方面已达到7亿美元，2019年产生5700 GWh的电力，避免约410万吨二氧化碳排放[109]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心收益1.26亿美元，即每股0.43美元；GAAP收益1.4亿美元，即每股0.49美元 [10][11] - GAAP每股账面价值增加0.03美元至15.79美元，低估每股账面价值增加0.09美元至17.03美元 [11] - 每股账面价值包含与CECL相关的0.32美元和与资产按市值计价调整相关的0.38美元的年初至今跌幅 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 贡献核心收益1.12亿美元；商业贷款方面，选择性发起1.98亿美元贷款，加权平均贷款价值比（LTV）为44%，其中1.56亿美元已发放，还根据现有贷款承诺发放2.2亿美元；现金流入5.66亿美元，商业贷款组合降至94亿美元 [12][13] - 出售三笔贷款，两笔A类票据2.25亿美元和一笔整笔贷款1.72亿美元，收到贷款还款1.69亿美元，未来资金敞口减少26%；季度利息收款率为98%，其中6%作为与COVID相关的贷款修改而延期或待延期 [13] - 一般准备金略有增加1100万美元；商业投资组合93%为浮动利率，62亿美元贷款受益于加权平均伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）下限为157个基点 [14] - 住宅贷款方面，完成第七次也是最大规模的非合格抵押贷款（non - QM）证券化，总计5.84亿美元，保留1.85亿美元住宅抵押贷款支持证券（RMBS），RMBS投资组合余额在季度末达到3.28亿美元 [15] - 本季度初达成协议，最多以折扣价收购5.58亿美元非QM贷款，虽季度末未购买，但计划在未来几周同时收购并出售约4.7亿美元此类贷款进行第八次证券化；本季度收购1.35亿美元非QM贷款，季度后又收购2.45亿美元 [16] - 住宅贷款投资组合季度末余额为7亿美元，加权平均票面利率为6.2%，平均LTV为67%，平均FICO评分为730；上季度3500万美元按市值计价的减少中，本季度有3300万美元通过GAAP按市值计价的增加得以逆转 [17] 房地产板块 - 贡献核心收益1800万美元；投资组合表现良好，混合现金回报率本季度增至15.7%，租金收款率为97%，加权平均入住率稳定在97% [18] - 核心收益包括与12项资产和佛罗里达州首个经济适用房投资组合Woodstar I再融资相关的200万美元债务清偿损失 [19] - 获得2.17亿美元债务融资，期限10年，利差为LIBOR上浮271个基点，上限为1%，返还1亿美元收益，将该投资组合的基础从收购时的1.69亿美元降至3000万美元 [20] 投资和服务板块 - 贡献核心收益3700万美元，其中包括出售房地产咨询公司Situs少数股权的1000万美元收益；本季度收到1000万美元现金，实现GAAP和核心收益；确认1800万美元未实现GAAP收益 [21] - 特殊服务业务中，本季度有28亿美元贷款转入特殊服务，截至6月30日，活跃服务投资组合达到80亿美元，服务无形资产增加500万美元；未收到重大COVID相关费用，预计资产解决时间延长，费用确认延迟 [22] - 本季度未进行证券化，但上周对1.51亿美元贷款进行证券化，亏损0.6%；季度内利息收款率为100%；4月出售北卡罗来纳州一处办公物业，总收益2400万美元，实现GAAP收益700万美元和核心收益200万美元 [23] 基础设施贷款板块 - 贡献核心收益500万美元；投资组合与上季度相比相对持平，为16亿美元，现有贷款承诺下的资金发放5100万美元略高于还款3600万美元 [24] - 从通用电气（GE）收购的低票面利率贷款占7.26亿美元，自收购以来减少64%；该投资组合信用表现良好，本季度无追加保证金通知，利息收款率为100%；季度后将5亿美元融资工具延长12个月至2022年2月 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场表现良好，住房市场火热，部分地区房价大幅上涨，多户住宅市场保持稳定，净营业收入（NOI）在一些市场略有下降，办公市场相对稳定，酒店市场中长住酒店表现较好，零售市场需逐案评估 [54][55][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 加强资产负债表，去杠杆化并减少未来债务；谨慎进攻，在COVID价格低谷时以大幅折扣购买或同意购买约7亿美元低贷款价值比的住宅抵押贷款，可进行证券化并降低所需永久股权 [29][30][31] - 计划在2020年下半年执行有增值潜力的大型贷款；为5亿美元高级有担保票据到期和联邦住房贷款银行（FHLB）会员资格到期做准备，通过证券化减少FHLB借款，计划在秋季通过定期贷款B或新的高级无担保票据筹集资金 [31][32][33] - 重建商业房地产（CRE）贷款管道，优先考虑更稳定的资产和更具弹性的行业，预计超过一半的CRE贷款组合将像疫情前一样进行表外融资；保守延长贷款还款日期预测，减少未来资金需求 [34][35][36] - 降低建筑贷款在贷款板块资产中的占比；利用LIBOR下限的价值，必要时可出售以获取现金；灵活修改受COVID影响的酒店贷款，获得赞助商的股权注入 [37][38][39] - 住宅非QM业务预计在2020年下半年放缓，但平台有能力在未来几个季度扩大市场份额；能源基础设施业务寻找有吸引力的投资机会，计划进行担保贷款凭证（CLO）交易以实现表外融资 [42][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务多元化具有显著优势，但能源基础设施业务尚未达到稳定盈利水平；公司资产负债表强劲，能够持有被低估的贷款和证券，待市场恢复后出售以获取收益或减少损失 [51][52] - 对未来保持谨慎，关注疫苗进展和房地产市场各行业的复苏情况，特别是受影响较大的零售和酒店行业；认为房地产市场存在机会，但需谨慎选择，注重资产的信用质量和现金流 [52][54][56] - 利率环境对房地产投资有重要影响，市场对房地产收益率要求较高；关注市政当局对房地产征税的影响，以及选举结果可能带来的政策变化，如房地产税收政策调整 [68][70][72] 其他重要信息 - 公司连续七年获得NAREIT投资者关怀奖，以表彰其在报告和股东沟通方面的卓越表现 [28] - 公司拥有充足的信贷额度，季度末未动用债务额度为95亿美元，调整后债务与低估股权比率为2倍，拥有29亿美元无抵押资产；截至周五，现金和已批准未动用债务额度为8.21亿美元 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待能源基础设施贷款投资组合和板块，是否关注Hancock Whitney出售能源贷款，对该资产类别有何影响 - 本季度能源板块较为安静，利差扩大，银行有所退缩，认为可产生高于COVID前的杠杆收益率；曾批准一笔交易但未购买，希望以更低价格在二级市场购买但未成功 [63] - 能源市场在COVID后趋于稳定，投资机会增加；正在努力进行CLO交易，以实现贷款活动的定期无追索权融资 [64] - Hancock的交易是油气钻探和服务交易，与公司远离井口的投资策略不同，不具有可比性 [65] - 未来六到九个月的目标是完成约15笔新投资，以实现CLO交易，将债务移出资产负债表 [66] 问题2：选举结果对公司和房地产投资有何影响，特别是拜登当选后提出的房地产税收政策 - 认为利率是关键因素，全球收益率较低，房地产收益率存在溢价；拜登当选若导致经济减速，利率将保持低位 [68] - 认为拜登提议取消的同类交换政策对公司融资的资产类型影响不大，主要影响个人购买的商业街中心和特许经营净租赁资产 [69] - 关注市政当局对房地产征税的影响，这可能影响房地产价值和资本流入；认为房地产市场未充分反映通胀因素，未来硬资产价格可能上涨 [70][71] - 认为选举结果不确定，政策变化复杂，如企业所得税、资本利得税和财富税的调整，以及房地产折旧时间表的变化，可能影响投资者行为 [72] 问题3：购买低贷款价值比住宅投资组合并进行证券化的经济贡献如何，是否确认收益 - 购买的贷款在COVID期间以折扣价购入，目前证券化价格高于面值，融资市场强劲，预计未来证券化定价将保持强势 [76] - 证券化将产生应税收益，但也存在对冲损失，净收益可能较大；将在证券化时确认收益，与过去的处理方式一致 [77][78] 问题4：CRE管道的规模和特点如何，收益率、利差和LTV有何变化，关注哪些资产类型 - 疫情后初期机会的利差较大，随着市场恢复，利差有所收紧；竞争对手投资意愿不强，公司有更好的机会获得疫情前难以达到回报率的项目 [82] - 关注多户住宅和工业等行业，希望通过出售A类票据或用作CLO抵押品进行融资，减少未来资金需求；谨慎对待零售等波动较大的行业 [83][84] - 公司贷款规模较大，注重投资回报率；目前交易成交量较低，市场等待更多明确信号；预计建筑活动将大幅下降，酒店和零售行业需求恢复缓慢 [85] - 目前管道规模接近疫情前水平，有八笔贷款回报率较高；市场对夹层贷款的投标活跃，但公司更倾向于自行发起贷款并出售高级部分 [86] - 总体而言，收益率较疫情前提高约200个基点，目标资产类别的杠杆率平均下降约5个百分点 [90] 问题5：酒店贷款组合的保证金追缴假期何时开始、期限多久，是否考虑延长，需要什么条件 - 保证金追缴假期一般在今年年底到期，希望酒店业绩在年底有所改善 [92] - 若年底情况仍不佳，可能进行少量去杠杆化，但规模远小于之前的10%（总计1亿美元）；银行对公司的贷款杠杆率较低，未来去杠杆化规模预计较小 [92] 问题6：如何考虑未来继续低于股息收益的情况 - 表示这是董事会的决策，作为大股东希望维持股息，但市场对此存在疑虑；将逐月评估，希望市场恢复正常 [94] 问题7：本季度修改的11笔贷款是否主要为酒店或零售贷款，其他类型贷款情况如何 - 绝大多数修改的贷款为酒店贷款，其他为少量技术修改 [98] 问题8：20亿美元未偿还承诺中的“好消息资金”有多少可赎回，是否取决于某些业绩指标 - 约三分之一为“好消息资金”，约三分之二为建筑贷款的未来提款；20亿美元为毛额，考虑银行融资后，公司净未来资金需求不到10亿美元，未来三年半内的资金需求可由还款轻松覆盖 [100] 问题9：如何看待纽约写字楼市场 - 大城市面临压力，写字楼房地产税增加将导致费用上升，租金可能需要上涨以覆盖成本；旧金山和纽约的写字楼市场面临挑战，如旧金山市中心近10%的空间用于转租，纽约市写字楼价值已下降 [103][104] - 人们对城市安全的担忧导致郊区化趋势，影响写字楼租金和价值；但仍有企业签订租赁协议，如Facebook在多地签署大额租赁协议 [106] - 公司曼哈顿写字楼贷款占贷款组合不到3%，且对这些贷款情况感到乐观 [108] 问题10：公司在纽约市的风险敞口有多大，纽约市场的特定贷款未来信用表现如何 - 包括纽约市所有地区，公司贷款组合中约14%与纽约市相关，其中约37%为写字楼，还有低基础的公寓；除一笔已计提准备金的公寓贷款外，其他公寓贷款情况良好，该贷款有追索权担保，预计在未来12 - 15个月内完成单元销售 [110] - 公司贷款组合中约5%为写字楼，其中约3%在曼哈顿，其余在布鲁克林和长岛；一笔酒店贷款仅3600万美元 [114] 问题11：考虑到最近的A类票据销售，贷款组合目前的比例情况如何 - 目前约45%的贷款在银行贷款线上，还有大型CLO和B类票据，但无法提供确切的B类票据比例，将后续提供准确数字 [115] - 商业贷款组合约94亿美元中，约7.5亿美元为特定资产的账面价值 [118]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心收益为1.62亿美元，即每股0.55美元，但GAAP结果受当前经济环境和新信用损失会计准则CECL实施的影响 [11] - CECL和按市值计价调整使GAAP收益减少0.70美元（CECL为0.17美元，按市值计价为0.53美元），账面价值每股增加0.87美元（CECL为0.29美元，按市值计价为0.58美元） [27] - 季度末未动用债务能力为86亿美元，调整后的债务与未折旧股权比率为2.1倍 [33] - 截至周五，公司有8.7亿美元现金和已批准的未动用债务能力，这是在支付第一季度股息和去杠杆2.53亿美元之后的金额 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 该业务为本季度贡献了1.48亿美元的核心收益，商业贷款方面，尽管因实施CECL增加了贷款损失准备金，但未出现损失或减值，投资组合信用质量良好，加权平均贷款价值比（LTV）为61% [13] - 本季度发放了7笔总计8.53亿美元的贷款，平均贷款规模为1.2亿美元，为贷款提供了11亿美元资金，还收到了7.03亿美元的贷款还款，商业贷款投资组合达到创纪录的95亿美元 [14] - 超过90%的国内浮动利率贷款有伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）下限，4月份收到了超过99%的贷款应付利息 [15] - 住宅贷款方面，购买了3.86亿美元的非合格抵押贷款（non - QM），完成了第六次证券化，总计3.81亿美元，住宅贷款投资组合季度末余额为12亿美元，平均LTV为69%，平均FICO评分为730，保留的住宅抵押贷款支持证券（RMBS）投资组合增长至1.5亿美元 [16] 房地产板块 - 该板块为本季度贡献了2300万美元的核心收益，资产表现良好，混合现金回报率为14.6%，加权平均入住率为97% [17] - 4月份收到了该投资组合租户应缴租金的95%，佛罗里达经济适用房投资组合表现远超预期，租金有近5%的上调，但可能会推迟实施 [18][19] - 截至季度末，公司拥有的房产累计折旧为3.34亿美元，即每股1.18美元，公司认为这些资产自收购以来已大幅增值 [20] 投资和服务板块 - 该板块为本季度贡献了3500万美元的核心收益，在商业抵押贷款支持证券（CMBS）投资组合中，本季度出售了2100万美元的证券，实现净GAAP收益900万美元和净核心收益1100万美元 [22] - 本季度在管道业务中对两笔总计3.36亿美元的贷款进行了证券化，特殊服务业务获得了五项新的特殊服务任务，未偿还本金总额为42亿美元，指定服务投资组合达到947亿美元 [23][24] 基础设施贷款板块 - 该板块为本季度贡献了600万美元的核心收益，收购了5000万美元的贷款，并根据现有贷款承诺提供了4800万美元的资金，还从销售和还款中获得了7800万美元 [25] - 季度末总投资组合为16亿美元，从通用电气（GE）收购的贷款占6.87亿美元，自收购以来减少了64%，还将一项融资工具的借款能力从5亿美元提高到7.5亿美元，该板块总融资能力达到25亿美元，其中已提取12亿美元，4月份收取了该板块贷款的所有应付利息 [25][26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司多元化投资策略旨在在正常市场中表现良好，并在困难时期跑赢大盘，目前公司有33亿美元的无抵押资产和8.7亿美元的现金及未动用额度，有能力在必要时创造超过10亿美元的潜在流动性，在行业中处于优势地位 [42][43] - 公司预计贷款还款可能会显著放缓，但资产负债表不单纯依赖贷款还款来创造流动性，已开始有选择地投资因资本市场流动性危机而定价错误的贷款 [47][46] - 通过出售6.4亿美元的表外高级抵押贷款A类票据，帮助将未来资金需求从2019年第三季度的峰值降低了近40%，减少了仓库线敞口，CRE贷款中由仓库线融资的比例不到一半 [50] - 酒店贷款仅占公司总资产的12%，零售占比不到2%，公司主动偿还仓库线债务，以换取6 - 9个月的追加还款暂停期，与94%的贷款人达成协议，其中93%的自愿还款已经完成 [51] - 公司正在考虑投资机会，包括购买整笔贷款、证券化前的证券等，已重新启动管道业务并提供资金以发放更多贷款，对住宅市场机会也很感兴趣 [92][93] - 公司将根据公司安全原则决定股息政策，等待6月观察经济复苏情况、借款人表现后再做决定 [94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场因COVID - 19影响而波动，但公司流动性、核心收益和投资组合表现强劲，多元化业务平台优势再次显现 [10] - 公司认为本季度对资产计提的GAAP费用不能反映这些资产的信用特征，CECL和按市值计价调整是非现金和未实现的 [11][32] - 与2007 - 2008年危机相比，当前公司LTV处于较低水平，银行对公司贷款的风险敞口较低，公司资产负债表更健康，行业中不同公司分化明显，公司有能力在危机中保持优势并寻找投资机会 [71][74][89] - 公司对未来市场持乐观态度，认为美国经济将复苏，优质资产的现金流将恢复，目前市场存在投资机会，投资回报率可能显著高于以往 [130][131][132] 其他重要信息 - 公司董事会批准了4亿美元的股票回购计划，3月份以每股14.95美元的加权平均回购价格购买了190万股普通股，总成本为29亿美元，经理同意以股票形式收取第一季度1900万美元的基本管理费 [37] - 约18个月前收回的两笔由工业地产担保的贷款相关物业，已分别与优质租户签订长期租约，若出售预计可获得约8000万美元收益，其中4000万美元为收益 [52][53][54] - 公司贷款中嵌入的LIBOR下限有约9000万美元的收益，国际贷款的外汇套期保值有超过5000万美元的收益，但为避免降低未来资产回报和增加收益不确定性，暂不出售 [55][56] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待在3月回购基础上的进一步回购机会 - 3月中旬市场崩溃时暂停了回购，目前为保持8亿美元的流动性，认为回购股票不是明智之举，且公司有接近投资级别的债券在低价交易，更倾向于回购债务 [102][103][104] 问题2: 提到的贷款投资机会是仅指新发放贷款还是也包括二级市场贷款 - 公司正在考虑购买整笔贷款、证券化前的证券等，市场虽有改善但仍不乐观，希望国会像2007 - 2008年那样购买投资级CMBS证券以稳定市场，公司认为当前一些证券的定价是人为的，实际资产价值良好 [105][106][108] - 公司将避免进行有差价标记的回购交易，在CRE贷款方面会更多出售A类票据并减少使用仓库线融资 [112][114] 问题3: 在当前环境下，转向资产所有权而非贷款业务是否合理，是否有相关机会 - 公司在房地产投资组合的租金收取情况良好，不同物业类型表现各异，如公寓、办公室等表现较好，酒店大部分关闭但低端市场有一定需求，工业和零售市场面临挑战 [117][119][121] - 公司投资会注重资产的重置成本和实际价值，希望以低价购买有吸引力的资产，目前交易市场冻结，但公司有董事会批准的投资计划，预计投资回报率将显著提高 [128][131][132] - 短期内，由于低至中个位数的回报率、高资产的资本回报率透明度低以及融资成本上升，公司认为在房地产板块增加投资较难实现两位数收益率 [137][138] 问题4: 能否谈谈酒店贷款组合情况，业主是否准备自掏腰包，有多少贷款已修改 - 公司在评估酒店贷款时会考虑赞助商的能力和财务状况，部分借款人需要帮助，公司与回购贷款人协商获得6 - 9个月的时间来帮助酒店借款人制定还款计划 [141][142] - 本季度有大量酒店贷款评级下调，主要是由于COVID - 19导致酒店收入和现金流变化，公司认为酒店重新开业后评级会恢复 [143][145][146] - 酒店贷款组合中约一半的借款人申请了某种形式的还款救济，公司不会完全免除任何借款人的利息支付，会与借款人合作制定部分还款和延期还款计划 [148][149] 问题5: 公司提到的10亿美元额外流动性由什么组成，无抵押资产中高级无杠杆头寸和次级头寸如何划分，必要时可动用多少无抵押资产 - 仅公司的房地产投资组合按当前估值清算就可创造超过10亿美元的流动性，此外，出售LIBOR下限、解除外汇套期保值以及其他无抵押资产出售可创造超过1亿美元的流动性，加上目前资产负债表上的8.7亿美元现金和未动用额度，总计超过10亿美元 [156][157][158] - 公司在过去一个半月中对部分无抵押资产进行了杠杆操作，但未因紧急情况出售资产以创造流动性，因为公司认为目前不需要 [159] 问题6: 对商业房地产价格，特别是酒店市场价格的预期如何，价值下降了多少 - 目前判断酒店价值下降幅度还为时过早，不同类型酒店恢复情况不同，度假村酒店可能恢复较快，而大型城市酒店和会议酒店恢复较慢，预计酒店价值可能下降10% - 15% [162][163] - 低利率环境将支持房地产市场，酒店借款人可通过CARES法案等方式缓解压力，但如果国家不开放，酒店资产可能面临困境，酒店需要降低盈亏平衡点以适应市场变化，工会结构可能影响酒店在大城市的运营 [163][166][168] 问题7: 当前市场混乱情况下，是否有因相对较高的股票倍数或有吸引力的业务线而值得重新考虑添加到公司平台的机会 - 公司会进行相对价值交易，目前股价为账面价值的0.7倍，收购价格不能超过此倍数，除非有高内部收益率（IRR）的项目来弥补账面价值的折扣 [176] - 市场交易活跃度下降约90%，公司有4 - 5亿美元的过剩流动性，但考虑到市场不确定性，不会全部投入，会平衡投资和保持公司持续增长的能力 [177][178] 问题8: 酒店融资讨论中提到的预先批准的修改有哪些例子 - 主要包括付款期限的宽限或修改、家具和设备（FF&E）储备金的使用（如在物业不需要储备金的情况下可使用）、关闭酒店的批准、修改延期测试以延长贷款期限等，公司不会取消LIBOR下限或免除利息，会尽量缩短应计利息时间 [181][182][183] 问题9: 对住宅市场机会的看法以及未来三到四个月能否完成证券化 - 公司认为CMBS市场正在复苏，有很大机会在未来一个月左右完成非QM证券化，公司有良好的融资渠道，即使不进行证券化也能获得收益，目标是减少融资渠道并以增值方式进入市场 [189][190] - 公司将避免增加潜在差价标记风险，更倾向于获得无追索权、非按市值计价的定期融资，目前住宅市场存在一些资产交易价格较低且历史损失率低的机会 [191][192][193] 问题10: 收购发起人的进展如何，需要多少资本，是否仍按计划完成 - 该收购相对规模较小，不会对资本产生重大影响，公司与卖方已合作一段时间，将在本季度继续合作，会根据市场情况决定推进速度 [198] 问题11: 近期在LNR增加资源是否会影响盈利能力，达到何种违约水平才能获得相关费用 - 增加人员短期内不会降低盈利能力，未来几年盈利能力将提高，公司在特殊服务业务上有大量新贷款，未来18 - 24个月将获得费用收入 [200][201] - 特殊服务机构在贷款违约后处理和解决贷款时才能获得大量收入，目前处于早期阶段，这是对其他业务的一种对冲，公司不负责CMBS交易中的服务预付款，不会产生潜在流动性影响 [204][205][206] 问题12: 能否披露投资组合中申请利息延期、宽限或其他贷款修改的借款人数量 - 公司可能不会披露具体数量，在酒店贷款组合中，约60%的贷款申请了应计利息，但并非所有申请都得到批准，约25%的总贷款组合申请了某种形式的修改，其中约一半获得了一定的利息延期，主要集中在酒店贷款 [210][212][213]

业绩总结 - Starwood Property Trust在2020年第一季度的GAAP净亏损为6680万美元，每股摊薄亏损为0.24美元[7] - 核心收益为1.621亿美元，每股摊薄收益为0.55美元[7] - 总收入为3.43272亿美元，较上年同期有所变化[19] - 总成本和费用为3.01662亿美元，较上年同期有所增加[19] - 净收入（亏损）为6642.5万美元，归属于Starwood Property Trust的净亏损为6676.9万美元[19] - 截至2020年3月31日，公司的总债务为203.34亿美元，已提取债务为117.28亿美元，剩余可用容量为86.06亿美元[81] 用户数据 - 商业和住宅贷款部门的利息收入为1.92381亿美元，占总收入的56%[19] - 贷款组合中87%的国内贷款包含LIBOR底线[31] - 住宅贷款的平均FICO评分为730，贷款价值比（LTV）为68.9%[45] - 商业贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为61%[27] 未来展望 - 公司面临的风险因素包括借款人违约、房地产价值减损及流动性来源的可用性[110] - 未来业绩可能受到利率变化和竞争加剧的影响[110] - 公司收购GE Capital Global Holdings, LLC的项目融资业务的整合能力将影响未来的业绩[110] 新产品和新技术研发 - 公司自成立以来已成功部署超过630亿美元的资本，管理的投资组合超过170亿美元[13] - 公司的现金及现金等价物为8.44亿美元，已批准但未提取的信用额度为73.74亿美元[88] 负面信息 - GAAP净亏损中包括由于市场波动和COVID-19疫情导致的非现金公允价值调整影响，总计1.486亿美元（每股0.53美元）和4870万美元（每股0.17美元）[7] - 公司在2020年第一季度的财务表现受到COVID-19疫情的显著影响[110] - 信贷损失准备净额为48669万美元[22] - 商业投资组合的信用损失准备金为8300万美元，较2019年12月31日的3300万美元增加了150%[33] 其他新策略和有价值的信息 - 公司拥有超过8.7亿美元的现金和批准的未提取融资能力，以及超过10亿美元的额外流动性[8] - 94%的仓库贷款人已成功完成谈判，涉及10亿美元的回购设施债务和14亿美元的杠杆酒店资产[27] - 公司未担保资产总额为33亿美元，未担保资产与无担保债务比率为1.7倍[73] - 每股账面价值为15.76美元，相较于2019年12月31日的16.66美元下降了5.4%[76]