财务数据和关键指标变化 - 2024年债务资本市场表现出色，新增5年期20亿美元循环信贷额度，发行两笔10年期无担保票据共7亿美元 [17][60] - 降低债务成本，债券利差压缩62.5个基点，确认4300万美元现金对冲收益和收益，商业票据计划节省约60个基点 [17][18][61] - 2024年新发起业务活动为2.25亿美元，包括10笔1.93亿美元的新土地租赁和1笔3200万美元的租赁贷款 [20][63] - 第四季度末，总投资组合为68亿美元，UCA估计为91亿美元，GLTV为49%，租金覆盖率为3.5倍 [23][65] - 第四季度末，流动性约为13亿美元 [24][66] - 第四季度GAAP收入为9190万美元，净收入为2600万美元，每股收益为0.36美元；全年GAAP收入为3.657亿美元，净收入为1.058亿美元，每股收益为1.48美元 [28][29][70] - 调整后全年每股收益同比增长约8%，从1.45美元增至1.57美元 [30][72] - 投资组合目前GAAP收益现金为3.7%，年化交易为5.3%；经济收益率为5.8%，通胀调整后收益率为6.0%，考虑未实现资本增值后为7.5% [31][32][73] - 年末债务约为46亿美元，加权平均债务期限约为19.2年，2027年前无公司债务到期 [36][37][78] - 第四季度末，现金信贷额度可用性约为13亿美元，杠杆率为1.96倍，永久债务有效利率为4.2%，投资组合现金利率为3.8% [38][41][80] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年新发起的10笔土地租赁均在多户住宅类别，包括6笔经济适用房、3笔学生住房和1笔传统多户住宅资产，加权平均GLTV为34%，租金覆盖率为2.8倍，经济收益率为7.4% [20][21][63] - 第四季度发起1笔2200万美元的多户住宅土地租赁，全年共出资3.19亿美元，包括1.48亿美元的新发起业务，经济收益率为7.3% [24][26][66] - 土地租赁投资组合有147项资产，自IPO以来增长了20倍，未实现资本增值增长了21倍 [26][68] - 投资组合中有85笔多户住宅土地租赁，占比从IPO时的8%增至58% [27][69] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算的前十大市场占投资组合约66%，第四季度投资组合GLTV略有上升，租金覆盖率季度环比保持不变，为3.5倍 [34][35][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年将继续在多户住宅市场，特别是经济适用房领域发力，目标是使去年的经济适用房业务量翻倍，并扩展到至少两个新州 [11][12][53] - 董事会批准了高达5000万美元的股票回购授权，目标是保持杠杆中性，通过资产出售或合资企业回收资本，同时让Carrot更易被第三方投资者获取 [13][14][55] - 公司信用评级较高，是房地产和专业金融领域中评级最高的公司之一，这是与客户竞争的重要优势 [19][20][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度利率先降后升，给客户带来逆风，打乱了许多交易，对现有投资组合估值造成压力，但相信利率最终会下降，当前逆风将转为顺风 [8][9][51] - 2024年是业务的重要准备年，尽管利率波动对发起业务和股价产生负面影响，但公司在建立可持续的业务管道和资产负债表方面取得了重大进展，为2025年及以后做好了准备 [16][59] - 2025年虽仍面临利率挑战，但公司已在为长期业务和资产负债表奠定基础方面取得显著进展，有望实现未来增长和业务活动 [42][84] 其他重要信息 - 会议记录可在公司网站safeholdinc.com上查看，会议重播将于美国东部时间2月6日下午2点开始，拨号号码为877 - 481 - 4010，确认码为51963 [4][47][207] - 会议中的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，风险因素详见公司向美国证券交易委员会提交的报告 [6][49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍业务管道情况，除住宅外其他垂直领域是否有起色 - 经济适用房业务在2024年和第四季度因利率波动部分业务推迟到2025年，但2025年开始业务活动良好，多户住宅市场资金流入多，利差收紧，不仅经济适用房业务，市场利率业务和供应受限市场也有良好势头，办公室业务在纽约部分地区基本面良好 [88][89][92] 问题2: 请介绍经济适用房交易与传统资产土地租赁交易的差异，以及2025年的费用目标 - 经济适用房交易与传统交易基本原理相同，公司资本成本低，可提供低成本资金，但经济适用房交易资金来源多，公司作为资金缺口填补者有成本优势，能帮助开发商获得债券分配，吸引了新赞助商和拓展了新地点 [101][102][104] - 公司此前预计每年运营成本约5000万美元，2024年降至4000多万美元，2025年目标是在扣除管理费后达到4000万美元左右，管理费预计在1000万至1000多万美元 [106][107][108] 问题3: 如何看待股票回购与新发起业务的关系，以及若股价持续低于20美元是否会增加回购金额；请详细介绍开放Carrot给更多投资者的相关情况 - 公司的总体目标是扩大业务规模，但当前股价被低估，值得考虑进行股票回购，将先进行5000万美元的回购，同时创造杠杆中性的资本，希望随着市场机会增加，既能利用低价股价，又能实现业务增长 [112][113][114] - 过去六个月与一些感兴趣的投资者进行了沟通，主要关注长期流动性和增长前景，目前正在与Carrot咨询委员会合作，探讨如何提高未来流动性和扩大投资者基础，这是2025年的目标，希望取得进展 [116][117][118] 问题4: 请介绍传统多户住宅与经济适用房业务的差异，以及长期来看对公司的影响；若2025年通过处置或合资企业进行新投资，是否期望有正利差 - 美国存在严重的住房短缺，特别是经济适用房，该领域交付量稳定，资产稳定性高，需求和入住率高，租金基于当地AMI固定，有稳定的交易基础 [122][123][124] - 长期来看，经济适用房和传统多户住宅的土地租赁价值目标相似，但经济适用房的覆盖率可能更严格，利率与高端市场相同，且经济适用房税收抵免有限，土地租赁可帮助开发商利用有限资金建造更多经济适用房，从重置成本角度看更具吸引力 [126][127][128] - 公司会关注相关指标，包括对NAV的影响和潜在的嵌入式价值，长期目标是扩大业务规模，当资金来源和用途能为股东增加价值时，会抓住机会 [134] 问题5: 经济适用房土地租赁的经济收益率是否高于其他物业；请说明股票回购计划的潜在用途和关键限制因素 - 经济适用房和传统交易的资本成本相同 [138] - 公司长期目标是保持杠杆率稳定，目前会仔细审视投资组合，寻找机会通过资产出售或合资企业创造资本，用于新交易或利用股价与公允价值的差异，但需要确保交易具有增值性、盈利性和杠杆中性 [140][141][142] 问题6: 可考虑出售或合资的资产有哪些特点；目前对出售Carrot股份的态度 - 若客户提出需求，且公司有更有利可图的资金再投资方式，则会考虑出售或合资，过去的合资经验表明该资产类别有吸引力，更倾向于大规模和多元化的交易 [147][148] - Carrot计划已预留未来出售未发行但已授权股份的空间，有足够的操作空间来提高流动性和扩大投资者基础，已获得投资者反馈，正在探索可行的方法 [150][151] 问题7: 股票回购资金通过资产出售和合资企业获得时，相关情况是否会同时发生；与Park的主租赁协议谈判进展如何；对多户住宅投资占比是否有上限 - 公司需要确保能够获得合适的资本，且交易对关键指标具有增值性，目前来看这种情况有可能发生 [155][156] - 与Park一直在进行对话，双方都在寻找最大化机会的方法，但尚未达成一致 [158] - 多户住宅市场基本面和稳定性良好，住房短缺问题不仅存在于经济适用房领域，公司更关注资产的位置、供应需求特征和人口统计数据，不会特别关注多户住宅投资占比 [160][161] 问题8: 请举例说明市场上具有流动性的类似Carrot的证券；2025年能否稳定覆盖股息 - 目前谈论具体例子还为时过早，但市场上有其他资产类别已经解决了长期流动性问题，公司会参考这些案例 [166] - 公司目标是支付FFO或运营现金流作为股息，2023 - 2024年由于内部化和高利率环境，情况逐渐趋于稳定，2025年将通过多种方式降低成本，如使用商业票据、重新定价循环信贷额度、发行长期债务等，以实现覆盖股息的目标 [168][169][171] 问题9: 如何看待公司的股权成本，合适的与国债利差是多少；如何平衡出售Carrot股份以实现股票回购杠杆中性与市场对Carrot价值的认知 - 公司认为若能创造高于市场上可比期限和信用风险工具的回报，即为增加价值，目标是在到期收益率或IRR基础上比高等级基准高出100个基点，同时具备通胀保护和潜在资本增值，目前新交易的收益率远高于此，与资本成本存在较大差距 [177][178][181] - 目前市场对Carrot价值认知不足，出售部分Carrot股份虽可能低于公司预期价值，但远高于市场股价反映的价值，这是公司前进的重要一步，能让更多人参与和投资Carrot，促使股价更快反映其真实价值 [184][185][187] 问题10: 既然能创造高于资本成本的回报，为何不专注于扩大投资组合而非股票回购；如何看待经济适用房投资的长期UCA - 股票回购计划规模不大，公司希望同时实现业务扩张和利用股价低估的机会，目标是扩大业务规模并在回购时保持杠杆中性，若2025年股价不上涨，股票回购是需要考虑的选项 [190][191] - 公司投资注重资产位置，经济适用房项目通常位于优质市场，与传统资产相邻，且多为新建项目，稳定性高，投资者会长期持有并维护资产，虽然并非所有项目都位于核心地段，但团队在选址时会考虑多种因素，投资决策基于相似的房地产基本面 [196][197][203]

文章核心观点 - 介绍Safehold 2024年第四季度财报情况及关键指标表现，帮助投资者了解公司业绩与市场预期对比，判断股票价格走势 [1][2][3] 公司财务数据 - 2024年第四季度营收9187万美元，同比下降10.8%，与Zacks共识预期的9222万美元相比，意外偏差为 -0.38% [1] - 同期每股收益0.36美元，与去年同期持平，符合市场预期 [1] 公司股价表现 - 过去一个月Safehold股价回报率为 -2.4%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 +1.7% [3] - 股票目前Zacks排名为3（持有），表明短期内可能与大盘表现一致 [3] 公司关键指标表现 - 经营租赁收入1672万美元，高于四位分析师平均预估的1669万美元，同比变化 -1.2% [4] - 其他收入410万美元，低于四位分析师平均预估的469万美元，同比变化 -81.9% [4] - 销售型租赁利息收入6868万美元，高于四位分析师平均预估的6829万美元，同比变化 +12.3% [4] - 关联方利息收入238万美元，略低于三位分析师平均预估的239万美元 [4] - 摊薄后每股净收益0.36美元，符合六位分析师平均预估 [4]

信用评级与融资情况 - 公司获得初始信用评级BBB+且展望为正面，惠誉评级从BBB+上调至A-且展望稳定[3] - 2024财年发行4亿美元和3亿美元10年期无担保票据，加权平均票面利率5.84%，加权平均到期收益率5.19%[3] - 2024财年新设立7.5亿美元商业票据无担保融资计划，利率节省超50个基点[3] 营收与收益数据 - Q4'24营收9190万美元，同比下降11%；FY'24营收3.657亿美元，同比增长4%[6] - Q4'24 GAAP归属普通股股东净收入2600万美元，同比下降37%；FY'24为1.058亿美元，同比增长超100%[6] - Q4'24 GAAP每股收益0.36美元，同比下降37%；FY'24为1.48美元，同比增长超100%[6] - 2024年全年总收入为3.65685亿美元，总成本和费用为2.78602亿美元，净利润为1.06615亿美元[21] - 2024年每股基本和摊薄收益为1.48美元，2023年为亏损0.82美元[21] - 2024年不包括合并及相关成本、非经常性收益和前期信贷损失拨备的净利润为1.11991亿美元，每股收益为1.57美元[26] 核心地面租赁投资组合情况 - 核心地面租赁投资组合总账面价值67亿美元，加权平均租赁期限92年[8][12] - 公司主要投资于美国前30大都会统计区，核心地面租赁投资组合按数量划分，多户住宅占41%，办公占40%[11][14] 新发起业务情况 - 2024财年新发起业务2.25亿美元，包括10笔1.93亿美元新地面租赁和1笔3200万美元新租赁权贷款[3][5] 债务情况 - 公司债务总额46亿美元，其中无担保票据22亿美元，无追索权担保债务15亿美元，无担保循环信贷额度6.89亿美元[17] - 公司加权平均到期期限为19.2年，2027年前无公司债务到期[18] - 截至2024年第四季度，总债务为46.4亿美元，总权益为23.7亿美元，债务权益比为1.96倍，债务现金利率为3.8%，债务有效利率为4.2%[18] 利率互换与国债锁定情况 - 利率互换名义本金为5亿美元，期限5年至2028年4月，利率约为3.0%SOFR；国债锁定名义本金为2.5亿美元，利率约为4.0%的30年期国债，未实现收益约2700万美元[18] - 2024年第四季度利率互换利息节省约220万美元[18] 资产与权益情况 - 截至2024年12月31日，总资产为68.99379亿美元，总负债为45.25352亿美元，总权益为23.74027亿美元[23] 子公司Caret情况 - 2018年11月成立子公司Caret，2024年4月A轮融资赎回，使用受限账户资金结算，对流动性和循环信贷借款无影响[28][30] - Caret单位所有权中，约84%为GL单位，约15%为员工2018年激励计划，约1%为MSD Partners及其他家族办公室[31] - 管理层获授权最多15%的Caret单位，共1,311,256个且已发行在外[35] - 截至2024年12月31日，公司向第三方投资者出售122,500个Caret单位，占已发行在外的84.0%[36] 投资组合未出资承诺情况 - 2024年12月31日，1.93亿美元地面租赁投资含4500万美元未出资远期承诺，3200万美元租赁权贷款未出资[40] - 截至2024年12月31日，投资组合含4600万美元未出资远期承诺[40] - 原公司目标承诺2.75亿美元，原合资伙伴目标承诺2.25亿美元，剩余资本4亿美元（公司2.2亿美元，合资伙伴1.8亿美元）[40] - 截至2024年12月31日，含1700万美元未出资远期承诺[40] 投资组合租金与收益相关情况 - 2024年公司为承诺出资150万美元，计入“递延费用和其他资产”，并确认670万美元销售型租赁利息收入[40] - 按现金租金计算，83%的投资组合有某种形式的CPI追溯，94%有某种形式的通胀捕获[40] - 假设2.0%的年增长/通胀，部分收购租赁有可变租金组成部分[40] - 说明性Caret调整收益率以5.9%的通胀调整收益率为起点，初始现金支出减少约17亿美元[40] 公司合并情况 - 2022年11月10日，Safehold Inc.与iStar Inc.达成合并协议[43] - 2023年3月31日，Safehold Inc.与iStar Inc.完成合并，Old Safe消失，Star存续并更名[43] - 合并前Old Safe的历史财务报表成为Safehold Inc.的历史财务报表[43]

文章核心观点 Safehold公司公布2024年第四季度和全年财报，在盈利、流动性、信贷评级等方面取得进展，董事会授权5000万美元股票回购计划，公司对未来发展充满信心 [1][2][6] 财务业绩 - 2024年第四季度营收9190万美元，全年营收3.657亿美元 [6] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净利润2600万美元，全年为1.058亿美元，若排除非现金信贷损失拨备和非控股权益调整，全年为1.12亿美元 [6] - 2024年第四季度每股收益0.36美元，全年为1.48美元，排除相关调整后为1.57美元 [6] 业务亮点 - 2024年新增投资2.25亿美元，包括10笔1.93亿美元的新地面租赁和1笔3200万美元的租赁权贷款，使投资组合总额达68亿美元 [6] - 获得惠誉评级上调至A-，标普全球评级首次给予BBB+评级且展望为正面 [6] - 发行7亿美元长期无担保票据，完成20亿美元无担保循环信贷安排 [6] 公司决策 - 董事会授权回购至多5000万美元公司普通股，可通过多种方式进行，且可随时暂停或终止 [1] 会议安排 - 公司将于2025年2月6日上午9点举办财报电话会议，可通过公司网站或拨打指定号码参与，会议回放将在网站存档，也可在特定时间内通过电话获取 [2] 公司简介 - Safehold公司于2017年开创现代地面租赁行业，为优质房地产所有者提供解锁土地价值的新方式，作为房地产投资信托基金，旨在为股东提供安全、增长的收入和长期资本增值 [5]

文章核心观点 Cigna Healthcare赞助的Vincent Country Safe Zone Activity Day活动在超级碗LIX周举办，众多合作伙伴参与，为学生和教育工作者带来积极影响并提供资源支持，还有后续活动和线上筹款 [1][2] 活动概况 - 活动在Garyville/Mt. Airy Math and Science Magnet School举办，今年邀请了Fifth Ward Elementary School学生参与 [1] - 活动已举办八年，超600名PreK - 8学生参与，有娱乐、美食、健康和互动体育活动 [1] - 活动主题为“通往成功之路”，长期合作伙伴Zebra Technologies赞助了一幅壁画 [3] 各方贡献 Cigna Healthcare - 提供游戏站，在移动诊所为18岁及以上人员提供免费健康筛查和皮肤癌检查 [2] - 通过Cigna Healthcare Vision为儿童提供免费视力检查和眼镜，Evernorth Behavioral Health团队为师生举办身心 wellness活动 [2] Zebra Technologies - 委托当地获奖艺术家Vitus Shell创作并赞助了一幅壁画 [3][4] Infinite Athlete - 捐赠新的操场设施给Garyville/Mt. Airy Math and Science Magnet School [4] Stand Together - 捐赠Chromebooks，提供Khanmigo在线辅导、STEM Library Lab设备和Empowered教师支持资源 [6] - 2月5日将在STEM Library Lab进行第二次活动和捐赠 [6] Diahann Billings - Buford（RISE） - 赞助四个新篮球架，与6 - 8年级学生进行互动学习讨论 [7] Chick - fil - A - 与当地运营商合作，为儿童和志愿者提供盒装午餐 [8] 后续活动 - Vincent夫妇将在Son of a Saint举办标志性午餐会，Tommi Vincent与厨师Ashley Jonique合作展示厨艺 [9] - 活动有线上筹款环节，结果将在本周晚些时候公布，可访问https://www.ltncdc.org/了解更多信息 [10] 相关公司介绍 Love Thy Neighbor Community Development & Opportunity Corporation (LTN) - 与学校、供应商等合作，满足社区多样化需求，关注基础教育和家庭暴力预防 [10] Vincent Country - 由Troy和Tommi A. Vincent开发的家庭生活方式品牌，致力于积极社会影响，每年超级碗期间举办社区活动 [11] Cigna Healthcare - 健康福利提供商，提供医疗、牙科等综合健康服务 [11] Zebra Technologies - 为企业提供资产可见性、前线员工连接和智能自动化工具，业务覆盖超100个国家 [12] Stand Together - 慈善社区，与变革者合作解决国家重大问题 [13] Chick - fil - A - 美国第三大快餐连锁公司，计划2030年扩展到欧洲和亚洲，支持当地社区工作 [14]

文章核心观点 - 介绍投资组合及相关服务，鼓励首次会员尝试CIP并享受优惠 [1] 分组1：CIP会员优惠 - 首次会员可利用年度会员折扣尝试CIP，有11个月退款保证 [1] 分组2：投资组合特点 - Conservative Income Portfolio目标是寻找最具价值且安全边际最高的股票，用低价期权降低投资波动性 [1] - Enhanced Equity Income Solutions Portfolio旨在降低波动性，同时产生7 - 9%的收益率 [1] - Covered Calls Portfolio旨在提供低波动性的收益投资，注重资本保值 [2] - 固定收益投资组合专注于购买有高收益潜力且相对同类证券被严重低估的证券 [2] 分组3：团队信息 - Trapping Value团队分析师有超40年经验，专注于产生期权收入和资本保值，与Preferred Stock Trader合作运营Conservative Income Portfolio投资集团 [3] - 投资集团有两个创收投资组合和一个债券阶梯 [3] 分组4：公司相关 - 有很多关于Safehold Inc.的报道 [2]

财务结果发布 - 公司将于2025年2月5日周三股市收盘后公布2024年第四季度和财年财务结果 [1] 财报电话会议 - 公司将于2025年2月6日周四上午9点举办财报电话会议，回顾财务结果和运营情况 [2] - 电话会议将在公司网站“投资者”板块直播，直播拨入信息为：国内888.506.0062，国际973.528.0011，接入码242780 [2] - 电话会议回放将存档于公司网站，也可在2025年2月6日下午2点至2月20日凌晨12点通过拨入获取，回放拨入信息为：国内877.481.4010，国际919.882.2331，接入码51963 [2] 公司业务 - 公司通过提供新的更好方式帮助业主释放建筑物下方土地价值，正在革新房地产所有权 [2] - 公司于2017年开创现代地面租赁行业，持续帮助优质多户住宅、办公、工业、酒店、学生住房、生命科学和混合用途物业的业主以更低风险获得更高回报 [2] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，旨在为股东提供安全、增长的收入和长期资本增值 [2] 公司联系方式 - 公司联系人是高级副总裁Pearse Hoffmann，电话212.930.9400，邮箱[email protected] [3]

文章核心观点 Safehold Inc.宣布2024年普通股股息的税务处理情况，该公司致力于革新房地产所有权模式，为股东提供收益和资本增值 [1][2] 公司业务 - 公司通过提供新方式帮助建筑所有者释放土地价值，自2017年开创现代地面租赁行业以来，持续助力优质多户住宅、办公、工业等多种类型物业所有者实现更高回报和更低风险 [2] - 公司作为房地产投资信托（REIT）纳税，旨在为股东提供安全、增长的收入和长期资本增值 [2] 股息税务处理 |记录日期|支付日期|每股分配金额|普通应税股息|合格（非股息分配）|资本返还| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |12/29/23|1/16/24|$0.1770|$0.008487|$0.008487|$0.168513| |3/28/24|4/15/24|$0.1770|$0.008487|$0.008487|$0.168513| |6/28/24|7/15/24|$0.1770|$0.008487|$0.008487|$0.168513| |9/30/24|10/15/24|$0.1770|$0.008487|$0.008487|$0.168513| 注：每季度$0.008487的普通股息被归类为合格股息，包含合格股息列中报告的金额 [1] 公司联系方式 - 高级副总裁Pearse Hoffmann负责资本市场和投资者关系 [3] - 联系电话：212.930.9400 [3] - 邮箱：[email protected] [3]

公司动态 - Safehold Inc 完成了加州萨克拉门托罗斯维尔地区 The Crawford 经济适用房社区的地上权租赁 该项目将包括 265 个单元 由 USA Properties Fund Inc 开发 [1] - Safehold 在 2024 年完成了加州六笔经济适用房交易 [3] - Safehold 正在将资本定位为帮助开发商填补资本结构缺口 降低资本成本 推动急需的经济适用房项目的工具 [4] 行业趋势 - 地上权租赁结构在经济适用房开发中的优势被 Tax Credit Advisor 的文章强调 [3] 公司背景 - Safehold Inc 是现代地上权租赁行业的创建者和领导者 通过提供新的更好的方式帮助业主释放其建筑下土地的价值 [4] - 自 2017 年创建现代地上权租赁行业以来 Safehold 继续帮助高质量多户住宅 办公室 工业 酒店 学生公寓 生命科学和混合用途物业的业主以更低的风险获得更高的回报 [4] - 公司作为房地产投资信托基金 (REIT) 纳税 旨在为股东提供安全 持续增长的收入和长期资本增值 [4]

公司背景 - Paul是High Yield Landlord的分析师之一，该投资集团是Seeking Alpha上最大的房地产投资社区之一，拥有数千名成员 [1] - High Yield Landlord提供全球REIT（房地产投资信托）领域的独家研究、多个实盘投资组合、活跃的聊天室以及直接与分析师的接触机会 [1] 分析师背景 - R Paul Drake在物理学领域工作数十年，开发了数据驱动模型，现在以退休人员的视角进行投资和写作 [2] - R Paul Drake长期阅读经济学、金融学和投资学相关书籍，并推崇价值投资理念 [2]