业绩总结 - 截至2020年6月30日，邮政房地产信托公司第二季度净收入（损失）为-150,550美元，每股净收入（损失）为-0.05美元[9] - 第二季度资金运营（FFO）为1,932,155美元，完全稀释后每股FFO为0.23美元[9] - 调整后的资金运营（AFFO）为2,180,533美元，完全稀释后每股AFFO为0.26美元[9] - Q2 2020总收入为5,604,937美元，相较于Q1 2020的5,197,636美元增长7.8%[15] - Q2 2020净亏损为229,627美元，相较于Q1 2020的净亏损1,029,826美元有所改善[15] - Q2 2020的净运营收入为4,391,007美元，较Q1 2020的4,094,661美元增长7.3%[21] - Q2 2020的EBITDA为3,131,974美元，相较于Q1 2020的2,561,737美元增长22.2%[24] - Q2 2020的调整后EBITDA为3,183,319美元，显示出公司盈利能力的提升[24] 用户数据 - 截至2020年6月30日，邮政房地产信托公司拥有568处邮政物业，覆盖47个州，净可租赁面积约为180万平方英尺[5] - 2020年第二季度的年化总租金收入为19,915,295美元，平均每平方英尺租金为9.87美元[11] - 2020年到期的租赁数量为90个，涉及面积为268,536平方英尺，年租金为3,097,176美元[44] - 2022年到期的租赁数量为230个，涉及面积为559,812平方英尺，年租金为4,637,455美元[44] - 截至2020年8月11日，公司的总年化租金为19,915,295美元[39] - 公司的物业分布中，宾夕法尼亚州占8.86%，威斯康星州占8.11%，德克萨斯州占6.16%[47] 财务状况 - 截至2020年6月30日，总资产为170,509,466美元，总负债为95,969,277美元[14] - 总股东权益为48,990,343美元，运营合伙人非控股权益为25,549,846美元[14] - 截至Q2 2020，总债务为84,335,108美元，净债务为78,794,856美元[31] - Q2 2020的净债务占企业价值的比例为37.2%[11] - Q2 2020的固定费用覆盖比率为5.6倍，表明公司在偿还固定费用方面的能力[11][31] - Q2 2020的现金余额为4,895,427美元，显示出公司良好的流动性[31] 未来展望 - 未来到期的租赁将为公司提供有机增长机会，总计666个租赁到期[44] - 公司自IPO以来的历史租赁保留率为100%[35] - 公司的物业在各州的总占用率为100%[48] 其他信息 - 2020年总共收购了200个物业，购买总价为64,558,217美元[32] - 公司计算的运营资金（FFO）符合国家房地产投资信托协会（NAREIT）的定义[49] - 公司计算调整后的运营资金（AFFO）的方法是从FFO开始，调整经常性资本支出和与收购相关的费用[50] - EBITDA被计算为息税折旧摊销前利润，常用于行业内，提供运营表现的补充信息[51] - 公司计算的净债务为总债务减去现金及现金等价物和受限现金存款[54] - 净运营收入（NOI）计算为租金和租户补偿减去房地产税和物业运营费用[55]

股权发行与融资 - 2019年5月17日完成首次公开募股，出售450万股A类普通股，发行价17美元/股，筹集总收益7650万美元，扣除承销折扣后净收益约7110万美元[114] - 2020年7月15日进行后续发行，定价为13美元/股，发行350万股A类普通股，承销商行使超额配售权购买521,840股，总收益5220万美元，扣除承销折扣后净收益约4940万美元[116] - 2020年第二季度，以约720万美元收购13处邮政物业组合，并获得450万美元抵押贷款融资，固定利率4.25%；以约340万美元收购6处邮政物业[119] - 2020年6月8日，获得920万美元抵押贷款融资，固定利率4.25%，前18个月只付利息，2040年6月到期[126] - 信贷协议初始提供1亿美元循环信贷额度，可增加至2亿美元，后增加至1.5亿美元[134] - 2019年9月27日公司签订信贷协议，初始承诺金额1亿美元，可增至2亿美元；2020年3月将允许借款额从1亿美元增至1.5亿美元；截至2020年6月30日，已授权1.5亿美元，已提取6800万美元；截至文件提交日，信贷安排下未偿还金额为3950万美元[188] - 2020年4月14日，公司在信贷安排下额外借款600万美元；5月确定超支约510万美元，用有担保抵押贷款融资收益偿还[188] 公司权益与身份 - 截至2020年6月30日，公司拥有运营合伙企业约65.7%的有限合伙权益流通普通股[115] - 公司将保持新兴成长公司身份，直至满足特定条件，如年度总收入达到或超过10.7亿美元等[122] 物业资产情况 - 首次公开募股和组建交易完成时，拥有271处邮政物业，分布在41个州，净可出租内部面积约87.2万平方英尺；截至2020年6月30日，拥有568处邮政物业，分布在47个州，净可出租内部面积约180万平方英尺[118] - 截至2020年6月30日，所有租给美国邮政的物业平均剩余租期为2.41年[127] - 公司大部分租约为改良双净租约，美国邮政负责公用事业、日常维护和物业税报销，房东负责保险、屋顶和结构[128] - 截至2020年8月11日，55处物业租约到期，美国邮政作为延租租户占用，年租金收入240万美元[136] - 2020年6月30日后至8月11日，公司以约2340万美元购买98处邮政物业[188] - 截至2020年8月11日，公司已签订协议以约370万美元收购邮政物业，多数交易预计第三季度末完成[189] 股息分配 - 董事会批准并宣布第一季度普通股股息为0.20美元/股，于2020年5月29日支付给2020年5月11日登记在册的股东[120] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，2020年3月和6月分别支付每股0.20美元和0.37美元现金股息，7月宣布每股0.205美元的第二季度普通股股息[182][187] 财务数据关键指标变化（2020年第二季度） - 2020年第二季度总营收560.49万美元，较2019年同期增加319.9万美元，增幅133%[139] - 2020年第二季度租金收入464.04万美元，较2019年同期增加278.4万美元，增幅150%[139] - 2020年第二季度租户报销收入65.27万美元，较2019年同期增加37.95万美元，增幅138.9%[139] - 2020年第二季度总运营费用516.99万美元，较2019年同期增加289.68万美元，增幅127.4%[139] - 2020年第二季度折旧和摊销费用216.17万美元，较2019年同期增加139.4万美元，增幅181.6%[139] - 2020年第二季度净利息支出65.96万美元，较2019年同期增加24.53万美元，增幅59.2%[139] - 2020年第二季度净亏损22.96万美元，较2019年同期减少5.82万美元，减幅20.2%[139] 财务数据关键指标变化（2020年上半年） - 2020年上半年总营收为1080.26万美元，较2019年上半年的442.22万美元增加638.04万美元，增幅144.3%[151] - 2020年上半年总运营费用为1055.54万美元，较2019年上半年的363.20万美元增加692.34万美元，增幅190.6%[151] - 2020年上半年运营收入为24.72万美元，较2019年上半年的79.02万美元减少54.30万美元，降幅68.7%[151] - 2020年上半年净利息支出为149.15万美元，较2019年上半年的77.49万美元增加71.66万美元，增幅92.5%[151] - 2020年上半年净亏损为125.95万美元，较2019年上半年的3.07万美元增加122.87万美元，增幅超100%[151] 现金与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司现金为490万美元，代管资金和储备金为70万美元，而2019年同期分别为1170万美元和60万美元[165] - 2020年上半年经营活动产生的净现金为320万美元，较2019年同期的90万美元增加230万美元[166] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为3430万美元，较2019年同期的2720万美元增加710万美元[167] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为2350万美元，较2019年同期的3780万美元减少1430万美元[168] - 截至2020年6月30日，公司信贷安排下的未偿还金额为675万美元[177] - 截至2020年6月30日，公司合并本金债务约为8430万美元，其中可变利率债务约6750万美元，固定利率债务约1680万美元[183][195] - 截至2020年6月30日，公司有1690万美元的有担保借款，加权平均年利率为4.3%[185] - 假设未偿可变利率债务金额不变，若1个月LIBOR利率增减0.50%，公司现金流将年化增减约33.7万美元[195] - 截至2020年6月30日，1个月LIBOR利率为0.16%[188] - 完成IPO和组建交易后，公司用IPO净收益偿还约3170万美元前身债务[186] 公司运营规定 - 作为房地产投资信托基金，公司需每年分配至少90%的应税收入，否则可能面临重税[135]

首次公开募股情况 - 2019年5月17日公司完成首次公开募股，出售450万股A类普通股，发行价每股17美元，筹集总收益7650万美元，扣除承销折扣后净收益约7110万美元[127] 公司权益情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有运营合伙企业约65.8%的有限合伙权益流通普通股[128] 物业数量与分布情况 - 首次公开募股和组建交易完成时，公司拥有271处邮政物业；截至2020年3月31日，增至549处，分布在45个州，净可出租内部面积约170万平方英尺[130] 物业收购情况 - 2020年第一季度，公司完成三笔收购，分别以约1360万美元收购21处物业组合、约880万美元收购42处物业组合、约810万美元收购20处额外物业[133] - 2020年4月30日收购价值约710万美元的13栋建筑组合，获得450万美元的抵押贷款融资，还以约340万美元购买了六处邮政房产[193] - 2020年6月25日，公司与收购约9000平方英尺的邮政物业达成最终协议，购买价格约170万美元，预计第三季度完成交易[195] 信贷安排情况 - 公司行使信贷安排的部分扩展功能，将允许借款额度提高至1.5亿美元，并额外借款1400万美元，信贷安排总容量为2亿美元[134] - 公司信贷协议初始提供1亿美元循环信贷额度，可增加至2亿美元，后增至1.5亿美元[149] - 2019年9月27日签订的信贷协议提供最高1亿美元的高级循环信贷安排，到期日为2023年9月27日，可增加最高1亿美元的贷款承诺[177][178] - 信贷安排下贷款利率为基准利率加07% - 14%或伦敦银行同业拆借利率加17% - 24%，未使用信贷额度需支付025% - 075%的费用[179] - 2020年1月30日修订信贷协议，允许借款增加5000万美元至15000万美元，截至3月31日已使用6800万美元[180] - 2019年9月27日，公司签订信贷协议，初始总本金承诺为1亿美元，可增加至2亿美元；2020年3月31日，将允许借款额度从1亿美元提高到1.5亿美元；截至该日，已授权1.5亿美元，已提取6800万美元；2020年4月14日，又借款60万美元；截至文件提交日，信贷安排下未偿还金额为6750万美元[194] 股息分配情况 - 董事会批准并宣布第四季度普通股股息为每股0.17美元，于2020年2月28日支付给2月14日登记在册的股东[135] - 2020年第一季度支付现金股息为每股017美元，4月30日宣布第一季度普通股股息为每股020美元，于5月29日支付[192] 公司身份情况 - 公司为“新兴成长型公司”，将保持该身份直至满足特定条件，如年度总收入达到或超过10.7亿美元等[137] 租金收取情况 - 截至季报日期，公司收到4、5、6月所有租金和滞留租户的应付款，未收到租金减免请求[138] 物业租约情况 - 截至2020年3月31日，所有租给美国邮政的物业平均剩余租期为2.94年[142] - 公司大部分租约为改良双净租约，美国邮政负责公用事业、日常维护和物业税报销，房东负责保险、屋顶和结构[143] - 截至2020年6月25日，43处物业租约到期，美国邮政作为延租租户占用，年租金收入190万美元，42处物业月租金较之前租约到期时高5.8%[151] 财务数据对比（2020年Q1与2019年Q1） - 2020年第一季度与2019年第一季度相比，总收入增加320万美元，增幅157.8%，其中租金收入增加280万美元，增幅188.2%，租户报销增加40万美元，增幅153.9%[156] - 2020年第一季度与2019年第一季度相比，总运营费用增加402.66万美元，增幅296.3%，其中房地产税增加40万美元，增幅157.0%，物业运营费用增加20万美元，增幅61.7%，一般及行政费用增加190万美元，增幅510.7%，折旧和摊销费用增加160万美元，增幅323.5%[156] - 2020年第一季度与2019年第一季度相比，利息费用增加47.13万美元，增幅130.7%，主要因2019年签订的信贷协议，截至2020年3月31日，未偿还余额为6800万美元[156][167] - 2020年第一季度与2019年第一季度相比，所得税费用减少3万美元，减幅74.3%，主要归因于与UPH相关的应税收入增加，被与PRM相关的所得税费用1万美元抵消[156][165] - 截至2020年3月31日，公司现金为280万美元，2019年同期为40万美元[168] - 2020年第一季度与2019年第一季度相比，经营活动净现金增加90万美元，增至140万美元，主要因收购物业带来租金收入增加[169] - 2020年第一季度与2019年第一季度相比，投资活动净现金使用增加2250万美元，增至2320万美元，主要因收购邮政物业[170] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金从2019年同期的030万美元增加1190万美元至1220万美元[171] 特定日期财务数据 - 2020年3月31日净亏损1029826美元，FFO为1005042美元，AFFO为1695382美元[175] - 2020年3月31日公司有现金约280万美元，代管金和储备金约70万美元[176] - 2020年3月31日公司未偿还的合并本金债务约为7120万美元[187] - 2020年3月31日公司有担保借款约320万美元，加权平均利率为461%[190] 抵押贷款融资情况 - 2020年4月30日收购价值约710万美元的13栋建筑组合，获得450万美元的抵押贷款融资，还以约340万美元购买了六处邮政房产[193] - 2020年6月8日，公司获得920万美元的抵押贷款融资，固定利率4.25%，前18个月只付利息，2027年1月重置利率，贷款2040年6月到期[194] LIBOR情况 - 截至2020年3月31日，一个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）为0.99%[194] 资产负债表外安排情况 - 截至2020年3月31日，公司没有任何资产负债表外安排[197] 租赁与费用情况 - 公司大部分租赁为固定年租金支付，无年度租金递增，租金收入固定，但物业运营费用会受通胀影响；公司认为租赁续约率的提高将抵消费用的增加[200] 市场风险情况 - 公司主要市场风险来自债务，包括固定利率和浮动利率债务；公司可能使用衍生工具管理浮动利率债务风险，目标是减少浮动利率敞口[202] 债务情况 - 截至2020年3月31日，公司总债务约7120万美元，其中浮动利率债务约6800万美元，固定利率债务约320万美元；假设浮动利率债务未增加，一个月LIBOR变动0.50%，年化现金流将变动约34万美元[203] 房地产投资信托基金税收情况 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司通常不对分配给股东的净应税收入缴纳联邦所得税，但需满足每年至少分配90%的REIT应税收入的要求[150]

公司物业情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有466处邮政物业，位于44个州，净可出租室内面积约140万平方英尺[17] - 从完成首次公开募股到2019年底，收购约5750万美元租给美国邮政的邮政物业，净可出租室内面积约56万平方英尺[28] - 截至2019年12月31日，公司100%的物业租给了美国邮政（除极小部分非邮政租户）[59] - 截至2019年12月31日，公司拥有466处邮政物业，位于44个州，净可出租内部面积约140万平方英尺，均租给美国邮政署，仅一处有非邮政租户[155] - 截至2019年12月31日，公司拥有466处邮政物业，位于44个州，净可出租内部面积约140万平方英尺，2019年5月17日至12月31日，以约5750万美元收购195处邮政物业[181] - 截至2019年12月31日，所有租给美国邮政的物业平均剩余租期为2.92年[191] 公司首次公开募股情况 - 2019年5月17日完成首次公开募股，出售450万股A类普通股，发行价每股17美元，筹集总收益7650万美元，扣除承销折扣后净收益约7110万美元[20] - 2019年5月17日公司完成首次公开募股，出售4,500,000股A类普通股，发行价为每股17美元，总收益7650万美元，扣除承销折扣后净收益约7110万美元[170][184] 公司股权及运营合伙企业权益情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有运营合伙企业约70.0%的流通有限合伙普通股[19] - 截至2019年12月31日，Spodek先生及其关联方持有公司已发行普通股约30.1%的投票权[108] - 截至2019年12月31日，Spodek先生及其关联方持有运营合伙企业约19.1%的已发行OP单位（包括长期激励单位）和约12.1%的A类普通股，以及全部投票权等价股票，按完全摊薄计算，合计拥有公司约27.8%的经济权益[121] - 截至2019年12月31日，运营合伙企业约30.0%的已发行OP单位（包括长期激励单位）由第三方持有[126] - 截至2020年3月25日，公司拥有运营合伙企业约66.0%的流通普通有限合伙权益单位[183] 公司租金收入情况 - 2019年全年总租金收入890万美元，德州、宾夕法尼亚州和马萨诸塞州占比分别为10.5%、10.3%和9.7%[24] - 截至2020年3月25日，32份租约处于延长期，2019年年度租金收入为110万美元[62] - 2019年租赁收入为8,865,868美元，租户报销收入为1,311,121美元，费用及其他收入为1,112,367美元，总收入为11,289,356美元[176] - 截至2020年3月25日，32份租约处于延长期，代表2019年12月31日止年度110万美元的年度租金收入[200] 公司财务指标变化情况 - 2019年12月31日止年度总营收为1128.94万美元，较2018年的768.51万美元增加360.42万美元，增幅47%[202] - 2019年12月31日止年度总运营费用为1122.08万美元，较2018年的511.11万美元增加610.97万美元，增幅120%[202] - 2019年12月31日止年度运营收入为6.85万美元，较2018年的257.40万美元减少250.55万美元，降幅97%[202] - 2019年12月31日止年度净利息支出为152.12万美元，较2018年的148.66万美元增加3.46万美元，增幅2%[202] - 2019年12月31日止年度所得税支出为3.97万美元，较2018年的所得税收益6.08万美元减少10.05万美元，降幅165%[202] - 2019年12月31日止年度净亏损为149.24万美元，较2018年的净利润114.82万美元减少264.06万美元，降幅230%[202] - 2019年12月31日公司现金为1250万美元，而2018年12月31日为30万美元[212] - 2019年12月31日止年度，经营活动产生的净现金从2018年同期的270万美元增加0.2百万美元至290万美元，增幅约7.4%[213] - 2019年12月31日止年度，投资活动使用的净现金从2018年同期的290万美元增加6980万美元至7270万美元，增幅约2406.9%[214] - 2019年12月31日止年度，融资活动提供的净现金从2018年同期的30万美元增加8180万美元至8210万美元，增幅约27266.7%[215] 公司租约情况 - 截至2019年12月31日，公司20份租约处于延长期或已到期[62] - 截至2019年12月31日，与美国邮政署的租约加权平均剩余到期年限约为2.92年，到期时间至2029年[159] - 2020 - 2029年各年到期租约数量分别为83、64、200、43、27、11、23、10、3、1份，对应总租赁面积占比分别为18.4%、11.2%、37.1%、12.6%、7.4%、1.8%、8.5%、1.2%、1.4%、0.4%，年化租赁收入占比分别为20.3%、9.9%、31.4%、15.4%、6.8%、3.0%、9.6%、1.8%、1.1%、0.7%[160] - 2022年到期的200份租约中，有135份属于主租约，约58,652平方英尺的内部租赁面积和年化租赁收入60万美元由按月续租或于2019年12月31日到期的租约占用[164] 公司信贷及股息情况 - 签订信贷协议，提供最高1亿美元的高级循环信贷额度，期限四年至2023年9月，可扩展至2亿美元[28] - 宣布并向A类普通股股东、投票权等价股股东、运营合伙企业单位持有人和长期激励单位持有人每股支付总计0.203美元的股息[28] - 2019年9月27日公司与相关方签订信贷协议，初始循环承诺本金总额为1亿美元，可增加至最多2亿美元；2020年1月30日，公司行使部分增额选择权，将信贷额度最高可用金额增至1.5亿美元[198] 美国邮政财务及业务情况 - 截至2019年12月31日，美国邮政总资产约292亿美元，总负债约1015亿美元[39] - 自2010年以来，全国零售邮局数量减少约1000个[37] - 截至2019年12月31日，美国邮政向联邦融资银行的未偿债务为110亿美元，向邮政退休人员健康福利基金的流动负债为484亿美元[42] - 截至2019年9月30日，美国邮政邮政退休人员健康福利基金资金缺口负债为694亿美元，公务员退休制度和联邦雇员退休制度资金缺口分别为290亿美元和209亿美元[42] - 美国邮政在公务员退休制度和联邦雇员退休制度摊销方面对人事管理办公室的未偿债务分别接近48亿美元和34亿美元[42] - 过去五年美国邮政竞争业务量的增长主要归因于三大客户UPS、联邦快递和亚马逊[44] - 美国邮政若无法延长与联邦融资银行的票据购买协议，可能需通过其他方式寻求债务融资[41] - 美国邮政业务受国会、邮政监管委员会和其他政府机构监督和监管，提价需经邮政监管委员会批准[43] - 美国邮政业务受交付市场竞争、替代产品和数字通信影响，客户使用邮政服务向替代产品和数字通信转移[44] 公司面临的风险情况 - 收购物业使用OP单位可能导致股东摊薄，限制出售物业能力[63] - 邮局物业流动性不足，限制公司应对不利变化能力，影响财务状况[65] - 经济衰退、利率上升等可能导致租金下降、违约增加，影响公司财务[68] - 未来收购物业若不达标，会对公司财务和增长前景产生不利影响[70] - 公司许多运营成本固定，收入下降时难以削减开支[71] - 房地产税增加会影响公司现金流、财务状况和股价[72] - 抵押贷款利率上升或无法获得贷款，会影响公司融资和再融资[73] - 2021年后LIBOR逐步淘汰，市场向SOFR过渡，可能影响公司财务结果[76] - 债务协议中的契约限制公司举债能力，违约会产生严重后果[79][80][81] - 未能有效对冲利率变化，会对公司财务状况和偿债能力产生不利影响[82] - 公司面临关键人员流失风险，关键人员的离开可能影响业务管理、增长战略实施及资本市场形象[83] - 公司可能面临持续或未来诉讼，诉讼结果可能导致支付高额罚款、判决或和解金，影响财务状况[85] - 公司若遭遇重大财产损失，可能无法按原规格重建，重建还需满足多项要求[86] - 公司合资投资可能受缺乏决策权、依赖合作方财务状况及合作方纠纷等因素影响[87] - 公司面临网络安全风险，安全漏洞可能导致运营中断、财务受损等后果[89] - 公司在吸引和留住人才方面竞争激烈，人力成本增加可能影响业务和经营成果[91] - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，包括污染清理、罚款等[96] - 公司面临自然灾害和恶劣天气风险，可能导致财产损失和经营收入下降[99] - 气候变化可能对公司的物业、运营和业务产生重大不利影响，包括增加风暴强度、提高保险和能源成本等[101] - 公司需对物业价值进行季度评估，若物业的估计未来现金流量低于账面价值，则可能计提减值准备，这将直接影响公司收益[102] - 公司的产权保险政策可能无法涵盖所有产权缺陷，若出现重大产权缺陷且未得到充分保险覆盖，公司可能损失部分或全部投资资本和预期利润[103] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律、法规和契约而产生重大成本，这可能影响公司的增长战略[105] - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》和《1988年公平住房修正案法案》等法规要求，可能导致额外成本、政府罚款或无法再融资[106] - Spodek先生及其关联方对公司和运营合伙企业有重大影响力，可能以不符合其他股东最佳利益的方式行使影响力[108] - 公司运营合伙企业与股东之间可能存在利益冲突，这可能阻碍有利于股东的业务决策[109] - 公司董事会有权在未经股东批准的情况下增加授权股份数量、分类和重新分类未发行股份并发行股票，这可能影响股东利益[114] 公司REIT资格及税务情况 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，每年至少95%的总收入必须来自合格来源，且每年必须向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本利得）[129] - 若未能符合REIT资格，将无法在计算应纳税所得时扣除支付给股东的股息，并需按常规公司税率缴纳联邦所得税，还可能面临州和地方税增加，且除非获得联邦所得税法规定的救济，否则在未能符合资格的年份之后的第五个日历年之前不能重新选择REIT身份[133] - 若满足分配要求但分配少于100%的REIT应纳税所得，将对未分配的应纳税所得缴纳联邦公司所得税；若日历年实际支付给股东的金额低于税法规定的最低金额，将需缴纳4%的不可扣除消费税[134] - 为维持REIT资格，每个日历季度末，至少75%的资产价值必须由现金、现金等价物、政府证券和合格房地产资产构成；投资的证券（政府证券、应税REIT子公司证券和合格房地产资产除外），一般不能超过任何一家发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%；任何一家发行人的证券价值（政府证券、应税REIT子公司证券和合格房地产资产除外）一般不能超过资产价值的5%；一家或多家应税REIT子公司的证券价值不能超过总资产价值的20% [136] - REIT的禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司处置房地产可能需缴纳相当于净收益100%的禁止交易税[137] - 公司需在2019年12月31日结束的纳税年度结束前向股东分配UPH在合并交易前应纳税年度的累计收益和利润，虽认为已满足要求，但计算存在不确定性[139] - 公司与TRS的交易若未按公平交易原则进行，将对某些收入或扣除项征收100%的惩罚性税，且TRS股票和证券的总价值不得超过公司总资产价值的20%[142] - 2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式业务收入，包括“合格REIT股息”，有效最高联邦所得税税率为29.6%[147] - 为维持REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的“REIT应税收入”，若分配低于100%的净应税收入，将按21%的常规公司税率缴纳美国联邦所得税，并对不足部分征收4%的不可扣除消费税[149] - 公司将选择作为房地产投资信托基金（REIT）进行美国联邦所得税处理，需将至少90%的REIT应纳税收入进行分配，若分配100%的应纳税收入，一般无需缴纳联邦所得税[169] 公司股权限制情况 - 公司章程规定，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行普通股总价值或股数8.5%的股份，也不得拥有超过任何类别或系列优先股已发行股份8.5%的股份[113] - 公司章程规定，与“利益股东”（通常指实益拥有公司10%或以上表决权股份的任何人）的某些业务合并，在该股东成为利益股东后的五年内受限，之后此类合并需满足一定公平价格和/或绝大多数股东投票要求[119] - 运营合伙企业合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对公司的非邀约收购或控制权变更[120] - 公司章程限制除Spodek先生外任何人对普通股或优先股的受益或推定所有权不得超过8.5%，Spodek先生可拥有不超过15.0%的普通股[146] 公司其他情况 - 截至2019年12月31日，公司有21名全职员工，无兼职员工[31] - 截至2020年3月25日，公司有3名在册股东，A类普通股发行并流通的股份为5,392,906股，投票权等价股为27,206股，有限合伙人持有的OP单位为2,640,795个，LTIP单位为186,94

公司上市与融资情况 - 公司于2019年5月17日完成IPO，出售450万股A类普通股，发行价17美元/股，筹集总收益7650万美元，扣除承销折扣后净收益约7110万美元[117] - 2019年9月27日，公司与多家银行签订1亿美元的高级循环信贷协议，用于营运资金等用途[131] - IPO完成时，公司运营合伙企业用部分净收益偿还约3170万美元有担保借款[175][176] - 2019年10月30日，公司根据信贷安排额外借款2000万美元[197] 公司物业资产情况 - 截至2019年11月11日，公司拥有366处邮政物业，分布在43个州，净可出租内部面积约120万平方英尺，公司持有运营合伙企业约78.5%的有限合伙权益流通普通股[114][115] - 2019年第三季度，公司以约1110万美元收购18处租给美国邮政的物业；10月和11月，以约1730万美元收购77处相关物业[114] - 截至2019年9月30日，公司拥有并管理289处邮政物业，分布于43个州，净可出租室内面积约984,000平方英尺，还通过PRM为403处邮政物业提供第三方物业管理服务[135] - 2019年10月和11月，公司通过其运营合伙企业以约1730万美元收购了位于不同州的77处租给美国邮政的房产，这些房产约17.2万平方英尺，平均租金为每平方英尺9.58美元[199] 公司税务与身份情况 - 公司预计成为房地产投资信托（REIT），自2019年12月31日起的短期纳税年度开始生效，REIT需将至少90%的应纳税收入分配给股东以避免联邦所得税[118][132] - 公司作为新兴成长公司，符合JOBS法案规定的某些报告要求豁免条件，将保持该身份直至年度总收入达到10.7亿美元等情况发生[119][120] 公司物业租赁情况 - 截至2019年9月30日，租给美国邮政的所有物业平均剩余租赁期限为三年[124] 公司运营费用情况 - 公司运营费用主要包括房地产税、物业运营费用、折旧和摊销等，租户补偿和运营费用按总额确认[126] - 公司一般和行政费用预计随投资组合增长而增加，但占收入的百分比将因规模经济而下降[128] 公司债务与利息情况 - 公司前身的利息费用主要与三笔应付抵押贷款和关联方仅付息本票有关，公司承担了前身的部分债务[131] 公司财务盈亏情况 - 2019年5月17日至9月30日公司亏损0.9百万美元，含0.2百万美元债务提前清偿损失和0.6百万美元股权薪酬[134] - 2019年第三季度总营收3,008,347美元，较2018年同期的1,894,181美元增长58.8%，主要因收购81处物业及18处物业[137][138] - 2019年第三季度净亏损392,317美元，较2018年同期的净收入502,217美元下降178.1%，主要因成为上市公司后管理费用和股权薪酬增加[137][149] - 2019年前九个月总营收7,430,497美元，较2018年同期的5,730,586美元增长29.7%，主要因收购81处物业及第三季度收购18处物业[151] - 2019年前九个月净亏损423,035美元，较2018年同期的净收入917,769美元下降146.1%，主要因管理费用和股权薪酬增加[151] - 2019年前9个月净利息支出较2018年同期减少291,185美元，降幅26.0%，降至827,173美元[161] - 2019年前9个月所得税收益较2018年同期减少123,491美元，降幅147.5%，降至 - 39,749美元[162] - 2019年前9个月净收入（亏损）较2018年同期减少1,340,804美元，降幅146.1%，降至 - 423,035美元[163] 公司租金收入情况 - 2019年第三季度租金收入2,387,082美元，较2018年同期的1,417,534美元增长68.4%，主要因物业收购[137][139] - 2019年前九个月租金收入5,735,896美元，较2018年同期的4,199,767美元增长36.6%，主要因物业收购[151][152] 公司管理费用情况 - 2019年第三季度管理费用1,207,197美元，较2018年同期的282,361美元增长327.5%，主要因成为上市公司后专业费用、人员和投资者关系费用增加[137][144] - 2019年前九个月管理费用2,385,228美元，较2018年同期的1,086,384美元增长119.6%，主要因成为上市公司后专业费用、人员和投资者关系费用增加[151][158] 公司现金与信贷情况 - 截至2019年9月30日，公司现金约1100万美元，截至2019年11月11日，约1330万美元[168] - 截至2019年9月30日，公司信贷安排下未偿还金额为1700万美元[169] - 截至2019年9月30日，公司有担保借款约330万美元，加权平均年利率4.6% [175][176] 公司现金流情况 - 2019年前9个月经营活动提供的净现金较2018年同期减少123,397美元，降幅5.5%，降至2,100,898美元[190] - 2019年前9个月投资活动使用的净现金较2018年同期增加38,013,771美元，增幅2,663.7%，增至39,440,887美元[191] - 2019年前9个月融资活动提供（使用）的净现金较2018年同期增加48,525,598美元，增幅10,374.8%，增至48,057,871美元[192] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2019年9月30日，公司没有任何资产负债表外安排[195] 公司股息发放情况 - 2019年11月5日，公司董事会批准并宣布为截至2019年9月30日的季度每股和每单位普通股发放0.14美元现金股息，向股东支付股息70万美元，向普通股持有人支付股息20万美元，将于2019年12月2日支付给2019年11月15日收盘时登记在册的股东和普通股持有人[198]

公司股权结构 - 截至2019年8月14日，公司持有运营合伙企业约78.5%的有限合伙权益流通普通股[106] - 公司在IPO及相关组建交易中，向Spodek先生及其关联方发行1333112个运营合伙单位、637058股A类普通股和27206股B类普通股[107] 公司上市及募资情况 - 公司于2019年5月17日完成IPO，出售4500000股A类普通股，发行价17美元/股，募集资金总额7650万美元，扣除承销折扣后净收益约7110万美元[107] 公司物业持有及管理情况 - 公司目前拥有并管理274处邮政物业，分布在42个州，净可出租内部面积908338平方英尺，7月收购3处物业花费约440万美元[105] - 公司目前为404处邮政物业提供第三方物业管理服务[105] - 截至2019年6月30日，所有租给美国邮政的物业平均剩余租期为3.0年[113] - 截至2019年6月30日，公司拥有并管理位于41个州的271处邮政物业，净可出租内部面积871,843平方英尺，还通过PRM为404处邮政物业提供第三方物业管理服务[124] 公司身份及规定 - 公司将保持“新兴成长型公司”身份，直至满足特定条件，如年度总收入达到或超过10.7亿美元等[110] - 作为REIT，公司需每年至少将90%的应税收入分配给股东，否则可能面临税收问题[108][121] 公司费用预期 - 公司预计随着投资组合增长，一般及行政费用会增加，但占收入的百分比会因效率和规模经济而下降[117] 公司债务情况 - 公司承担了前任的部分债务，并用IPO净收益的一部分无惩罚偿还了部分债务[120] - 截至2019年6月30日，公司未偿还债务约为290万美元，加权平均年利率为4.4%，均为固定利率债务[161] - 公司在IPO完成时偿还了约3170万美元的前任债务[160][161] 公司财务盈亏情况 - 2019年5月17日至6月30日公司亏损0.5百万美元，含0.2百万美元债务提前清偿损失和0.2百万美元股权薪酬[123] - 2019年第二季度净亏损287,794美元，较2018年同期的净收入321,089美元下降189.6%，主要因成为上市公司后管理费用增加、股权薪酬和债务清偿损失[126][137] - 2019年上半年净亏损30,718美元，较2018年同期的净收入415,552美元下降107.4%，主要因成为上市公司后管理费用增加、股权薪酬和债务清偿损失[139] - 2019年上半年净收入（亏损）减少446,270美元，即107.4%，从2018年同期的415,552美元降至 - 30,718美元[150] 公司营收情况 - 2019年第二季度总营收2,405,982美元，较2018年同期的1,923,135美元增长25.1%，主要因收购81处物业[126][127] - 2019年第二季度租金收入1,856,428美元，较2018年同期的1,404,123美元增长32.2%，主要因收购81处物业[126][128] - 2019年第二季度租户报销费用273,229美元，较2018年同期的232,569美元增长17.5%，主要因收购81处物业[126][129] - 2019年上半年总营收4,422,150美元，较2018年同期的3,836,405美元增长15.3%，主要因收购81处物业[139] - 2019年上半年租金收入3,348,814美元，较2018年同期的2,782,233美元增长20.4%，主要因收购81处物业[139][140] - 2019年上半年租户报销费用510,085美元，较2018年同期的447,826美元增长13.9%，主要因收购81处物业[139][141] 公司其他财务指标变化 - 2019年上半年净利息支出增加20,223美元，即2.7%，从2018年同期的754,647美元增至774,870美元[148] - 2019年上半年所得税费用减少13,632美元，即22.9%，从2018年同期的59,640美元降至46,008美元[149] - 截至2019年6月30日，公司现金约为1170万美元，截至2019年8月14日，现金约为770万美元[155] - 2019年上半年经营活动提供的净现金减少588,081美元，即40.6%，从2018年同期的1,450,073美元降至861,992美元[172] - 2019年上半年投资活动使用的净现金增加25,815,400美元，即1,845.1%，从2018年同期的1,399,099美元增至27,214,499美元[173] 公司信贷安排 - 公司与人民联合银行签署了一份1亿美元信贷安排的非约束性条款清单[159] 公司房产收购情况 - 截至2019年8月14日，公司已签订确定协议以约540万美元收购14处租给美国邮政的房产，还签订非约束性协议以4370万美元收购154处相关房产[175][176] - 2019年7月，公司通过运营合伙企业以约440万美元收购位于阿肯色州、路易斯安那州和南卡罗来纳州租给美国邮政的三处房产[181] - 收购的三处房产面积为36495平方英尺，平均租金为每平方英尺11.66美元[181] - 收购的三处房产加权平均租赁期限为4.2年[181] - 收购的三处房产预期加权平均资本化率在7%至9%之间[181] 公司股息发放情况 - 2019年6月26日，公司董事会批准并宣布对A类普通股每股和普通股单位每单位按比例发放现金股息0.063美元，涵盖2019年5月17日IPO结束日至2019年6月30日期间，股息于2019年7月31日支付给截至2019年7月9日收市时登记在册的股东和普通股持有人[180]

公司上市与股份发行 - 公司于2019年5月17日完成IPO，出售4500000股A类普通股，发行价为每股17美元，筹集总收益7650万美元，扣除约540万美元承销折扣后，净收益约7110万美元[91] - 公司在IPO和相关组建交易中，向Spodek先生发行1333112个OP Units、637058股A类普通股和27206股B类普通股，以换取某些物业和权益[91] 公司物业与管理业务 - 公司目前拥有并管理271处邮政物业，位于41个州，净可出租内部面积为871843平方英尺，均租给美国邮政服务公司（USPS）；通过应税房地产投资信托子公司（TRS）为另外404处邮政物业提供第三方物业管理服务[90] - 截至2019年5月17日，公司拥有并管理271处邮政物业，分布于41个州，净可出租面积871,843平方英尺，均租给美国邮政署；还为404处邮政物业提供第三方物业管理服务[111] 公司权益结构 - 公司拥有运营合伙企业（Operating Partnership）约78.6%的有限合伙权益流通普通股单位（OP Units）[90] 公司纳税情况 - 公司于2018年11月19日选择按S类公司纳税，2019年5月14日撤销该选择，打算从2019年12月31日结束的短期纳税年度开始符合房地产投资信托（REIT）资格，REIT需每年至少将90%的应税收入分配给股东[93] - 公司作为REIT，一般不对当前分配给股东的净应税收入缴纳联邦所得税，但可能需缴纳州和地方税以及联邦所得税和消费税；TRS的收入需缴纳联邦、州和地方企业所得税[107] 公司身份界定 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至最早发生的以下情况：年度总收入达到或超过10.7亿美元（根据通货膨胀定期调整）；本次发行五周年后的财年最后一天；在过去三年发行超过10亿美元的不可转换债务；被视为《交易法》下的“大型加速申报公司”[95] 公司收入来源 - 公司收入主要来自租金、租户根据与USPS的租约进行的报销以及与第三方邮政物业的管理协议产生的费用和其他收入[99] 公司运营费用 - 公司运营费用主要包括房地产税、物业运营费用、折旧和摊销等，租户报销和运营费用按总额确认[101] 公司一般和行政费用 - 公司一般和行政费用包括员工薪酬成本、专业费用等，预计随着投资组合增长费用会增加，但占收入的百分比会因效率和规模经济而下降[103] 公司房产收购情况 - 2018年第一季度，公司前身收购3处房产，总价约40万美元[109] - 2019年第一季度，公司前身收购1处房产，总价约70万美元[110] - 2019年6月，公司运营合伙公司签订协议以约440万美元现金收购三处邮局物业，预计第三季度完成交易[146] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度总营收201.6168万美元，较2018年第一季度的191.327万美元增长5.4%；净收入25.7076万美元，较2018年第一季度的9.4463万美元增长172.1%[113] - 截至2019年3月31日，公司前身现金约40万美元；截至2019年6月26日，公司现金约1120万美元[123] - 截至2019年3月31日，公司前身未偿还债务约3470万美元，无浮动利率债务；完成IPO和组建交易后，公司偿还约3170万美元债务[127] - 截至2019年6月26日，公司总债务约290万美元，加权平均年利率4.4%，均为固定利率债务[128] - 2019年第一季度租金收入149.2386万美元，较2018年第一季度的137.811万美元增长8.3%[113] - 2019年第一季度房地产税24.9789万美元，较2018年第一季度的22.2138万美元增长12.4%[113] - 2019年第一季度一般及行政费用37.6891万美元，较2018年第一季度的50.485万美元下降25.3%[113] - 截至2019年3月31日和2018年3月31日，公司前身现金分别为394,217美元和342,490美元[138] - 2019年第一季度公司前身经营活动净现金流入较2018年同期减少204,745美元，降幅28.4%，至517,313美元[139] - 2019年第一季度公司前身投资活动净现金使用较2018年同期增加276,483美元，增幅72.7%，至656,960美元[140] - 2019年第一季度公司前身融资活动净现金流入较2018年同期增加399,797美元，增幅312.9%，至272,042美元[141] 公司债务偿还情况 - 2018年10月，公司前身与第一俄克拉荷马银行签订747,500美元抵押贷款，年利率5.5%至2023年10月31日，2043年10月1日到期，2019年5月17日运营合伙公司用IPO净收益偿还约70万美元[136] - 公司运营合伙公司偿还的债务在到期前还款无提前还款罚金[137] 公司资产负债表外安排 - 截至2019年3月31日，公司前身无资产负债表外安排[142] 公司股息发放 - 2019年6月26日，公司董事会批准并宣布按比例发放每股0.063美元现金股息，7月31日支付[145] 公司市场风险披露 - 公司市场风险定量和定性披露不适用[147]