物业收购情况 - 2021年第一季度，公司收购54处邮政物业，花费约2620万美元，截至3月31日，公司拥有780处邮政物业，分布在47个州，净可出租面积约340万平方英尺[131] - 2021年3月31日后，公司以约610万美元收购了16处邮政物业[183] 股权权益情况 - 截至2021年3月31日，公司持有运营合伙企业约81.8%的有限合伙权益流通普通股[132] 股份发行情况 - 2020年12月14日，公司与多家机构达成协议，可出售总价最高达5000万美元的A类普通股，2021年第一季度未发行股份，截至3月31日，该项目剩余额度为5000万美元[133] - 2021年1月11日，公司进行A类普通股公开发行，定价每股15.25美元，承销商行使期权购买487500股，此次发行于1月14日结束，总收益5700万美元，扣除约310万美元承销折扣后，净收益约5390万美元[134] 租金收入地域分布 - 2021年第一季度，公司19.6%的租金收入集中在宾夕法尼亚州[136] 公司身份相关 - 公司作为新兴成长公司，将保持该身份直至满足特定条件，如年度总收入达到10.7亿美元等[139] 行业政策影响 - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》修订案为美国邮政提供100亿美元贷款，但无法保证该融资足以维持其运营[142] 物业租赁情况 - 截至2021年3月31日，公司出租给租户的所有物业平均剩余租赁期限为4年[145] - 公司收入主要来自与美国邮政的租赁收入、租户报销以及管理协议的费用和其他收入[145] - 公司多数租约为改良双净租约，美国邮政负责公用事业、日常维护和物业税报销，房东负责保险、屋顶和结构，房东相关成本增加可能影响运营结果[146] - 截至2021年3月31日，公司11处物业租约到期，美国邮政作为滞留租户占用，这些物业被排除在信贷安排借款基数之外[153][155][171] - 截至2021年5月11日，17份租约处于滞留状态，年合同租金收入为30万美元[155] 财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收886.5万美元，较2020年同期的519.8万美元增加366.7万美元，增幅71%[156] - 2021年第一季度总运营费用773.7万美元，较2020年同期的538.6万美元增加235.1万美元，增幅44%[156] - 2021年第一季度净利息支出99.1万美元，较2020年同期的83.1万美元增加16万美元，增幅19%[156] - 2021年第一季度净利润12.6万美元，较2020年同期的亏损102.9万美元增加115.5万美元[156] - 2021年第一季度经营活动净现金流450万美元，较2020年同期的140万美元增加310万美元[166] - 2021年第一季度投资活动净现金流使用2590万美元，较2020年同期的2320万美元增加270万美元[167] - 2021年第一季度融资活动净现金流2260万美元，较2020年同期的1220万美元增加1040万美元[168] 资金储备情况 - 截至2021年3月31日，公司现金330万美元，代管资金和储备金110万美元[165][169] 债务情况 - 截至2021年3月31日，公司未偿合并本金债务约为9780万美元[177] - 截至2021年3月31日，公司有3330万美元的有担保借款未偿还，加权平均年利率为2.96%[181] - 2021年3月第一季度，公司偿还了两笔抵押贷款，总额为1370万美元[181] - 截至2021年3月31日，公司债务约为9780万美元，其中约6450万美元为浮动利率债务，约3330万美元为固定利率债务[190] - 假设浮动利率债务金额不变，若1个月期LIBOR上升或下降0.50%，公司现金流将每年减少或增加约30万美元[190] 信贷安排费用情况 - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司分别产生了5万美元和20万美元的信贷安排未使用费用[179] REIT资格与股息分配 - 为维持REIT资格，公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[176][182] - 2021年第一季度，公司每股支付现金股息0.2175美元，董事会批准第一季度普通股股息为每股0.22美元[182] 资产负债表外安排情况 - 截至2021年3月31日，公司无资产负债表外安排[184]

业绩总结 - 2021年第一季度净收入为126千美元，相较于2020年第一季度的亏损1,029千美元有所改善[60] - 2021年第一季度EBITDA为4,298千美元，较2020年第一季度的1,848千美元增长132.5%[60] - 2021年第一季度调整后的EBITDA为5,498千美元，较2020年第一季度的2,857千美元增长92.2%[60] - 2021年第一季度市场资本化为281,649千美元，较2020年第四季度的208,259千美元增长35.1%[57] 用户数据 - USPS在2020财年处理了超过7.68亿次客户访问[34] - USPS的包裹选择服务在2020财年的总包裹收入中占比为45%[38] 租约和物业 - 公司自IPO以来已收购523个邮政物业，总投资约为2.187亿美元[6] - 截至2021年5月4日，邮政物业总数达到793个，年化租金收入为2,924.077万美元[10] - 公司的物业总面积为3,392,838平方英尺，其中室内面积为3,400,000平方英尺[10] - 物业的加权平均租金为每平方英尺8.62美元[10] - 2021年到期的租约占总租金的3.8%，2025年到期的租约占20.2%[20] - 公司的加权平均租约续签率为98.4%[16] 财务状况 - 2021年第一季度净债务为93,331千美元，较2020年第四季度的121,824千美元减少23.4%[58] - 2021年第一季度的净债务与年化调整后EBITDA比率为4.2倍，较2020年第四季度的6.6倍显著改善[58] - 2021年第一季度净债务占企业总价值的比例为24.9%，较2020年第四季度的36.9%显著下降[57] - 2021年第一季度现金余额为3,314千美元，较2020年第四季度的2,212千美元增长49.8%[57] 收购与市场扩张 - 公司在2021年第二季度完成了约5.4百万美元的收购，增加了约39,000平方英尺的可租赁室内面积[6] - 公司在48个州拥有邮政物业，最大州租金集中度为17.8%（宾夕法尼亚州）[10] 负面信息 - USPS的债务总额为100,726,000美元，平均利率为2.19%[41]

财务数据和关键指标变化 - FFO和AFFO在摊薄后每股基础上较2020年第一季度大幅增长 FFO每股从去年的0.12美元提高75%至0.21美元 AFFO每股增长约29%至0.27美元 [15] - 截至2021年3月31日 公司有330万美元现金和约9780万美元总债务 加权平均利率为2.2% 包括6450万美元浮动利率债务和3330万美元固定利率抵押贷款 季度末 净债务与企业价值之比略低于25% 净债务与年化调整后EBITDA之比为4.2倍 固定费用覆盖率为7.3倍 [16] - 2021年4月30日 公司宣布A类普通股每股季度股息为0.22美元 按年计算相当于每股0.88美元 延续自2019年5月上市以来每季度增加股息的趋势 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司完成约2600万美元增值收购 包括收购54处美国邮政服务（USPS）房产 总价2580万美元 可租赁内部面积68.6万平方英尺 其中包括36处最后一英里设施 15处灵活设施和3处工业设施 本季度至今 又完成13处房产收购 总价540万美元 另有52处房产约1850万美元已签订确定性合同 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司凭借强大的资产负债表和财务能力 以及提供多种对价来源（包括OP单位）的能力 预计将继续执行扩张计划 巩固作为以邮政服务为租户的资产市场领导者和自然买家的地位 [12] - 公司认为其平台可扩展性和保守的资产负债表是关键竞争优势 使其能够随时获得资本 以积极推进增长计划并继续整合分散的行业 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司定位充满信心 认为有足够财务能力继续扩展美国邮政服务最后一英里 灵活和工业设施平台 鉴于资产负债表的稳健性和市场机会 对未来一年持乐观态度 并对整合机会感到兴奋 [9][12] 其他重要信息 - 公司在2021年第一季度完成规模扩大的隔夜市场发售 筹集5700万美元总收益 并获得涵盖135处房产的主租赁续约 到期日延长至2027年2月 [8] - 公司自2019年IPO以来连续提高股息至年化每股0.88美元 投资活动为股息增长提供动力 [11] 问答环节所有提问和回答 问题: 美国邮政服务在当前政府管理下对2021年和2022年租约续约的处理方式是否有变化 - 管理层认为大部分租约未受到政府关注 因其占邮政服务总费用不到2% 从公司角度看没有变化 目前正在协商2021年租约 预计2021年和2022年租约续约将比2019年和2020年更高效 并希望尽快完成 [21] 问题: 租约续约期限是否与1月份主租约的五年期限相似 - 管理层表示典型租约期限为五年固定期限 [22] 问题: 1850万美元合同中OP单位的占比 - 管理层称大部分1850万美元是OP单位 [23] 问题: 是否看到更多对OP单位的兴趣 以及对于小额交易使用OP单位的看法 - 管理层表示看到大量对将房产贡献给REIT的兴趣 人们因公司与邮政服务的关系和现金流稳定性而愿意合作 此前未对100万美元及以下房产提供OP单位交易 但有一次低于100万美元的测试案例进展顺利 会根据具体交易和条款考虑 [24][25] 问题: 是否对OP单位设置锁定期 - 管理层称标准有限合伙协议要求OP单位有一年锁定期 主要是出于税务保护策略 [28] 问题: 主租赁协议续约的租赁价差情况 以及主租赁协议的历史和未来是否会整合更多租约 - 管理层称主租赁协议在邮政服务租赁网络中是个特例 是在公司购买该房产组合之前创建的 由一份租约管理135处房产 续约金额是预先确定的 无需协商租金和条款 随着公司发展 拥有主租赁协议管理部分房产有一定逻辑 但不确定是否会得到邮政服务的认可 [32][33] 问题: 收购机会的数量 以及对取消1031交换的看法 - 管理层认为取消1031交换对公司是巨大机会 若无法通过1031法律实现资本利得 向REIT贡献房产将是最佳选择 公司的OP单位价值可能会增加 [34] 问题: 目前收购管道中的交易数量 - 管理层表示2021年目标为1亿美元 目前进展顺利 管道强劲 有大量优质交易和不同类型房产 有信心达到或超过该目标 [35][36] 问题: 今年剩余时间的收购资金来源 以及是否会利用ATM预融资收购活动 - 管理层表示在股权方面有多种选择 包括ATM 定期发售 OP单位交易等 也有多种债务来源 会根据情况灵活选择 资产负债表低杠杆 有足够空间为收购提供资金 [42] 问题: 邮政局长战略计划对美国邮政服务网络的影响 - 管理层对邮政局长认为邮局网络是关键基础设施并计划投资表示欣慰 这与公司自上市以来的观点一致 [43] 问题: 是否考虑向银行扩大债务额度的可调整选项 以及考虑的因素 - 管理层表示目前设施有充足容量 正在探索增加容量的替代方案 有5000万美元额外可调整额度 但目前不需要扩大债务容量 因为现有额度足以支持今年的收购管道 [46] 问题: 若进行更多抵押贷款 未抵押房产的容量情况 - 管理层表示有一定容量 会根据不同测试和契约要求考虑是否将房产计入未抵押测试 一般来说 使用现有设施是更好的资本利用方式 上一季度还偿还了一些抵押贷款 [47] 问题: 1亿美元的目标是否容易实现 是否会超过该目标 - 管理层表示目前给出的指导目标是1亿美元 随着时间推移可能会调整指导 但目前维持该目标 [52]

公司股权与运营合伙权益情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有运营合伙企业约76.9%的流通普通有限合伙权益单位[22] - 截至2021年3月30日，Spodek及其关联方持有公司约14.3%的普通股投票权，有重大影响力[113] - 截至2021年3月30日，Spodek先生及其关联方拥有运营合伙企业约56.22%的未偿OP单位（包括长期激励单位）、约5.6%的A类普通股流通股以及全部投票权等价股票，按完全摊薄计算，合计代表公司约18.4%的实益经济权益[126] - 截至2021年3月30日，公司运营合伙企业约18.2%的未偿OP单位（包括长期激励单位）由第三方持有[126][132] - 截至2021年3月30日，公司拥有约81.8%的已发行运营合伙单位，包括长期激励计划单位[187] 公司房地产投资与租赁情况 - 截至2020年12月31日，公司在726处房地产投资约2.598亿美元，总面积约270万净可出租内部平方英尺，出租率100%，加权平均剩余租赁期限约3.7年[23] - 2020年，公司收购261处主要租给美国邮政的房产，总面积约120万净可出租内部平方英尺，花费约1.3亿美元[26] - 截至2020年12月31日，除宾夕法尼亚州沃伦代尔的多租户工业设施外，公司所有房产都租给美国邮政，美国邮政占用该设施73%的面积[28] - 截至2021年3月30日，公司11处房产的租约已到期，美国邮政仍作为延租租户占用这些房产[43] - 截至2021年3月30日，公司11处物业租约到期，美国邮政作为延租租户占用，总面积约24000平方英尺，年化租金收入0.2百万美元[78] - 美国邮政已通知公司有意腾空一处物业，若租金下降、租户不续租或无法有利出售空置物业，公司财务状况将受不利影响[76] - 若无法成功续签11处延租物业租约，公司可能出现入住率、租金收入和净营业收入下降，影响财务状况和向股东分配能力[78] - 截至2020年12月31日，公司拥有726处邮政物业，分布在47个州，净可租赁内部面积约270万平方英尺[167] - 除宾夕法尼亚州沃伦代尔的多租户工业设施外，所有物业均租给美国邮政服务公司（USPS），USPS占用该物业73%的面积[167] - 截至2020年12月31日，与USPS的租约加权平均剩余期限约为3.7年，到期时间至2029年[169] - 2021 - 2029年各年到期租约数量分别为72、212、87、90、120、83、54、6、4份[170] - 2021 - 2029年各年到期租约总面积分别为158,539、518,523、305,298、487,394、352,792、590,786、209,528、33,004、12,311平方英尺，占比分别为5.9%、19.4%、11.4%、18.3%、13.2%、22.1%、7.9%、1.2%、0.5%[170] - 2019年5月17日IPO完成时，公司拥有271处邮政物业，分布于41个州，净可出租内部面积约87.2万平方英尺[184] - 2020年，公司收购261处主要租给美国邮政的邮政物业，花费约1.3亿美元[184] - 截至2020年12月31日，公司拥有726处邮政物业，分布于47个州，净可出租内部面积约270万平方英尺[184] - 截至2020年12月31日，租给美国邮政的所有物业平均剩余租期为3.7年[200] - 截至2020年12月31日，15处物业租约到期，美国邮政作为滞留租户占用，后续已重新签订租约[208][210] - 截至2021年3月30日，11份租约处于滞留状态，年租金收入为20万美元[210] 公司融资与资金筹集情况 - 2020年1月，公司将高级循环信贷额度提高至1.5亿美元，还获得约4400万美元固定利率抵押贷款融资，加权平均利率3.25%，加权平均期限12.9年[26] - 2020年7月20日，公司完成350万股A类普通股后续发行，筹集总收益5220万美元，还提交5亿美元暂搁注册声明并加入5000万美元市价普通股发行计划[26] - 2020年7月15日，公司公开发行350万股A类普通股，7月17日承销商额外购买521,840股，此次发行总收益5220万美元，净收益约4940万美元[188] - 截至2020年12月31日，公司在“按市价出售”计划下还有5000万美元的可用额度[189] - 2019年9月27日公司签订信贷协议，初始循环信贷额度为1亿美元，可增加至2亿美元；2020年1月30日增加至1.5亿美元[207] 公司股息与财务指标变化情况 - 公司季度股息从2019年第四季度的0.17美元增加到2020年第四季度的0.2175美元[27] - 2020年公司净亏损60万美元，2019年5月17日IPO完成至12月31日亏损200万美元[211] - 2020年租金收入2026.88万美元，较2019年的886.59万美元增长129%[213] - 2020年租户报销收入304.62万美元，较2019年的131.11万美元增长132%[213] - 2020年总运营费用2241.25万美元，较2019年的1122.08万美元增长100%[213] - 2020年运营收入226.33万美元，较2019年的6.85万美元增长3203%[213] - 2020年净亏损64.09万美元，较2019年的149.24万美元减少57%[213] 公司员工与疫情应对情况 - 截至2020年12月31日，公司有25名全职员工，其中24%为女性，20%的高管和关键员工、20%的董事会成员为女性[31][32] - 为应对新冠疫情，公司让所有员工远程工作，并组织培训，在办公室提供清洁用品和口罩等[35] 公司保险与环境责任情况 - 公司为所有房产购买环境责任保险，但潜在或现有环境污染责任可能超出保险范围或限额[37] - 公司面临环境相关成本和责任，可能超资产价值[100] - 公司建筑含有害物质或不良状况，可能产生费用[101] - 公司物业可能有霉菌或空气质量问题，需进行昂贵修复[102] 美国邮政经营与财务状况 - 过去十年全国零售邮政网点数量一直在减少，2021年3月23日美国邮政总局局长发布十年计划，包括评估2015年推迟的设施整合并可能整合仍未充分利用的设施[50] - 1999年4月1日美国邮政与联邦融资银行签订《票据购买协议》获取债务融资，该协议最近一次延期于2019年8月31日到期[53] - 美国邮政有大量未偿还债务，且邮政服务退休人员健康福利基金、公务员退休系统和联邦雇员退休系统存在资金不足的退休福利摊销应付款[54] - 美国邮政面临立法限制，若收入因邮政服务需求减少而下降，可能减少邮局数量[51] - 美国邮政受国会监督以及邮政监管委员会等政府机构监管，其提高产品和服务费率的能力受监管监督和批准[55] - 美国邮政的业务和运营结果受交付市场竞争对手、替代产品和数字通信的竞争影响，若无法有效竞争，会减少对租赁邮政房产的需求[57] - 美国邮政潜在的破产、无力支付租金或破产会对公司财务状况、运营结果、现金流等产生重大不利影响[58] - 美国邮政过去十四年亏损870亿美元，未来十年预计亏损1600亿美元，十年计划旨在扭转亏损并于2023或2024年实现正净收入[60] - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》为美国邮政提供100亿美元贷款，但截至报告日期美国邮政未收到任何款项，2020年第三季度两项分别提供250亿和100亿美元替代资金的法案未通过[64] - 2020年5月美国邮政任命路易斯·德乔伊为邮政局长，自其上任后至少23名邮政高管被重新分配或替换[67] - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》为美国邮政提供100亿美元贷款，但不确定能否维持其运营[197] 公司业务风险与挑战 - 公司业务很大程度依赖租赁邮政房产的需求，需求显著下降会对公司业务产生不利影响[43][50] - 美国邮政无法履行财务义务可能导致其破产或增加国会或监管改革的可能性，对公司业务和运营产生重大不利影响[43][52] - 公司业务计划重点是收购更多美国邮政租赁物业，但此类物业数量有限，且当前所有权高度分散，可能增加收购成本[73] - 公司大量邮政物业集中在宾夕法尼亚、威斯康星、缅因、得克萨斯、俄克拉荷马和伊利诺伊州，易受这些地区区域或当地条件变化影响[74] - 公司使用运营合伙单位（OP Units）收购物业可能导致股东稀释和限制物业出售能力[81] - 邮政物业流动性不足可能限制公司应对物业表现不利变化的能力，损害财务状况[82] - 2023年6月30日后，所有相关的LIBOR期限将停止发布或不再具有代表性，基于LIBOR的借款需转换为替代利率[87] - 公司信贷协议包含对举债能力的限制，需维持多项比率，包括总负债与总资产价值的最高比率等[88] - 房地产税可能因税率变化或重新评估而增加，这会对公司财务状况等多方面产生不利影响[84] - 抵押贷款利率上升或无法获得抵押贷款，会使公司融资或再融资困难，影响财务状况和股东分配能力[85] - 抵押贷款债务使公司面临止赎风险，可能导致投资损失和应税收入增加，影响REIT分配要求[86] - 未能有效对冲利率变化，会对公司财务状况、运营结果和偿债能力产生不利影响[91] - 公司关键人员的流失可能影响业务管理和增长战略实施，对公司在资本市场的形象产生负面影响[92] - 公司可能面临持续或未来的诉讼，可能导致高额费用和判决，影响财务状况和现金流[94] - 公司增长依赖外部资本，但可能无法以合理条件获得，限制公司满足资本和运营需求的能力[98] - 公司受自然灾害和气候变化影响，可能造成财务损失[103][105] - 公司物业可能面临减值损失，影响收益[106] - 公司产权保险可能不覆盖所有产权缺陷，可能损失资本和利润[107] - 公司需遵守法律法规，可能增加成本和影响发展战略[109] - 公司收购新物业，可能无法适应新商业模式[111] 公司股权与治理相关规定 - 公司章程限制股票所有权和转让，可能阻碍控制权变更[118] - 公司董事会可在无需股东批准的情况下增加或减少授权发行的股票总数或任何类别或系列股票的数量，但增加投票权等价股票数量或重新分类资本股票为投票权等价股票需获得A类普通股多数流通股股东的批准[120] - 《马里兰州一般公司法》（MGCL）的“商业合并”条款规定，在一定限制下，禁止公司与“利益相关股东”（即实益拥有公司10%或以上投票权股份的任何人）在该股东成为利益相关股东后的五年内进行某些商业合并，此后对这些合并施加公平价格和/或绝大多数股东投票要求[123] - 《马里兰州一般公司法》的“控制股份”条款规定，在“控制股份收购”中获得公司“控制股份”（即与股东控制的其他股份合计使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的股份）的股东，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的所有投票的肯定票（不包括所有利益相关股份），否则对其控制股份无投票权[123] - 公司已选择退出《马里兰州一般公司法》的商业合并条款和控制股份条款，但董事会可通过决议选择重新加入[122] - 公司章程指定马里兰州巴尔的摩市巡回法院为股东某些类型诉讼和程序的唯一专属管辖地，这可能限制股东获得有利司法管辖地的能力[124] - 运营合伙企业的合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对公司的非邀约收购，包括赎回权、未经公司同意不得移除公司作为普通合伙人的规定、OP单位的转让限制等[125][127] - 公司董事会可在无需股东批准的情况下改变公司的战略、政策和程序，且公司章程和细则未限制公司可承担的债务金额或百分比，这可能导致公司杠杆率提高，增加债务违约风险[128] 公司REIT资格与税务相关情况 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，公司每年至少95%的总收入必须来自合格来源，如房地产租金，且必须满足多项关于资产构成的要求，还需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益）[134] - 公司若要符合REIT资格，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配少于100%，将对未分配应税收入缴纳联邦企业所得税；若实际分配低于规定最低金额，将缴纳4%不可抵扣消费税[138][153] - 每个日历季度末，公司至少75%的资产价值需由现金、现金等价物、政府证券和合格房地产资产构成；投资证券（除政府证券、TRS证券和合格房地产资产外），对任一发行人的投资一般不能超过其已发行有表决权证券的10%或总价值的10%，且不超过公司资产价值的5%；TRS证券价值不超过总资产的20% [140] - REIT禁止交易的净收入需缴纳100%的税，公司处置不动产可能需缴纳相当于净收益100%的禁止交易税 [141] - 公司与TRS的交易若未按公平交易原则进行，将对某些收入或扣除项目征收100%的惩罚性税 [146] - 为维持REIT资格，在每个纳税年度的最后半年内，五个或更少的个人不得实益或推定拥有公司已发行和流通股票价值的50%以上；每个纳税年度至少335天内，至少100人需实益拥有公司资本股票 [149] - 公司章程限制，除Spodek先生外，任何人不得实益或推定拥有公司普通股总流通股价值或股数（以更严格者为准）的8.5%以上，或任何类别或系列优先股流通股价值的8.5%以上；Spodek先生可拥有公司流通普通股价值或股数（以更严格者为准）的15.0% [150] - 2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式业务收入，包括“合格REIT股息”，此类收入的有效最高联邦所得税税率为29.6% [151] - 若公司运营合伙企业不符合联邦所得税目的的合伙企业资格，公司将失去REIT资格，并面临其他不利后果 [152] - 公司若未能符合REIT资格，将按常规

业绩总结 - 公司自IPO以来已收购505个邮政物业，总投资约为2.118亿美元[7] - 截至2021年3月15日，邮政物业总数达到775个，室内面积为3,338,646平方英尺[10] - 2020年第四季度的股息较2019年第四季度增长约28%，自股息启动以来增长约55%[7] - 公司的年化租金收入为28,559,318美元，平均租金为每平方英尺8.55美元[12] - 自IPO以来，物业数量增长了187%，年化租金收入增长了283%[8] - 2020年第四季度的调整后EBITDA为4,580,334美元，较2020年第三季度的3,700,456美元增长了23.7%[62] - 2020年第四季度的净收入为638,760美元，而2020年第三季度为-20,185美元，显示出盈利转变[62] - 2020年第四季度的企业总价值较2019年第四季度的173,430,809美元增长了90.2%[60] 用户数据 - 公司管理的物业中，USPS作为主要租户，提供可靠的现金流[5] - USPS的物流网络拥有超过141,000个蓝色投递箱和1.61亿个独特投递点[36] - USPS在全球邮件量中占据约48%的份额[36] - USPS的设施数量约为31,000个，构成美国最大的零售分销网络[39] - 自2012财年以来，USPS的运输和包裹服务年复合收入增长率为11.9%[39] - Parcel Select的收入在2012财年至2020财年间复合增长26.8%[39] - 2020财年，USPS的租赁支付总额约为14亿美元，占其总运营费用的1.7%[42] 财务状况 - 截至2020年第四季度，市场资本化为208,259,194美元，净债务为121,824,071美元，企业总价值为330,083,265美元[60] - 截至2020年第四季度，净债务与企业价值的比率为36.9%，较2020年第三季度的23.5%显著上升[60] - 2020年第四季度的年化调整后EBITDA为18,321,336美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.6倍[61] - PSTL的总债务为1.00754124亿美元，平均利率为2.19%[44] - 2020年第四季度的折旧和摊销费用为2,571,952美元，较2020年第三季度的2,394,332美元增加了7.4%[62] - 2020年第四季度的合同利息支出为588,119美元，较2020年第三季度的484,272美元增加了21.5%[62] - 2020年第四季度的现金余额为2,211,677美元，较2020年第三季度的7,786,677美元下降了71.6%[60] - 2020年第四季度的非现金补偿费用为537,942美元，较2020年第三季度的569,901美元下降了5.6%[62] 未来展望与策略 - 公司历史加权平均租赁续约率为98.0%，2010年至2020年间保持稳定[15] - 2021年到期的租赁占总租金的4.0%，2025年到期的租赁占20.4%[19] - PSTL的管理团队在邮政和房地产领域拥有超过20年的经验[50] - 最大州租金集中度为17.9%（宾夕法尼亚州）[10] - USPS的租赁支付占其总运营费用的比例较低，显示出租赁的稳定性[42]

财务数据和关键指标变化 - 2020年公司营收翻倍，自IPO以来投资组合的平方英尺数增长了四倍 [9] - 2020年第四季度，公司每摊薄股的FFO和AFFO较2019年第四季度大幅增长，FFO每股从去年的0.06美元提高到0.26美元，AFFO每股增长56%至0.28美元；全年FFO为每摊薄股0.85美元，AFFO为每摊薄股1美元 [25][26] - 截至2020年12月31日，公司拥有220万美元现金和约1.25亿美元的总债务，加权平均利率为2.4%；截至3月15日，1.5亿美元信贷安排中有6750万美元未偿还，约3300万美元的固定利率抵押贷款，综合加权平均利率约为2.2% [26][28] - 2021年1月29日，公司宣布A类普通股的季度股息为每股0.2175美元，按年计算相当于每股0.87美元，这是自2019年5月上市以来连续第六次提高股息 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年公司投资组合保持100%的入住率，租金收取率为100%；截至3月15日，投资组合仍为100%入住，净可出租内部面积为330万平方英尺 [18][20] - 2020年公司收购了261处位于美国邮政服务物流网络内的房产，交易总额超过1.3亿美元，第四季度收购额约为6400万美元；第四季度结束至3月15日，又收购了49处房产，价值约2400万美元 [10][20] - 公司预计2021年收购额将达到或超过1亿美元，加权平均资本化率在7%至9%之间 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 邮政物业市场高度分散，公司作为最大的邮政物业所有者，仅整合了约4%的租赁邮政物业 [16] - 公司看到资本化率总体上有所限制，但未直接影响其购买能力，仍能在7%至9%的加权平均资本化率范围内进行收购 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将物业分为三类：最后一英里（面积小于2500平方英尺）、灵活型（面积在2500至50000平方英尺之间）和工业型（面积大于50000平方英尺），并专注于最后一英里的邮政物业，这类物业约占邮政租赁物业的20%，也约占公司投资组合的20% [13][15] - 公司持续评估美国邮政服务物流网络中的各种机会，追求增值投资机会，通过整合分散的行业为股东创造价值 [12][17] - 公司在收购物业时，会逐笔交易和逐处物业进行评估，关注邮政服务的需求和物业的性价比 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司取得成功，有多种资本来源，战略、平台稳定，团队有承诺，美国邮政服务物流网络作为关键基础设施受到关注，公司正在证明投资该网络的整合机会 [9][12] - 公司对继续实现增值增长的前景充满信心，准备好迎接又一年的增长，并能够执行战略计划 [22][29] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用了前瞻性陈述，这些陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》的安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异 [5][6] - 公司可能会提及某些非GAAP财务指标，如资金运营和调整后资金运营，可在公司的收益报告和网站投资者关系页面找到这些指标与GAAP指标的表格对账 [7][8] - 公司加强了团队建设，增加了收购、财务和会计团队的成员，并聘请了Robert Klein担任首席财务官 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度收购的租金和成本每平方英尺较低的原因及是否有再开发机会 - 是因为在堪萨斯州托皮卡购买的两处大型工业建筑租金低，购买价格每平方英尺也低，因其规模较大 [32][33] 问题2: 引入管理资产和家族资产的时间表阻碍 - 房地产投资信托基金收购相关资产的限制期已结束，但公司尚未收到家族代表的联系，有新信息会及时分享 [34] 问题3: 2021年第一季度收购的定价、资本化率变化及卖家动机，以及这些因素对收购能力和资本化率的影响 - 资本化率总体上有所限制，但未直接影响购买能力，卖家出售意愿强烈，公司仍在7%至9%的加权平均资本化率范围内收购；卖家动机多样，过去一年的情况改变了他们对资产、流动性和未来的看法 [36][37] 问题4: 续约的租赁利差情况以及是否会对第一季度收入产生重大影响 - 公司未分享租赁利差，但预计这些物业的净营业收入每年将有2%至3%的改善；第一季度不会因续约产生重大影响 [38] 问题5: 本季度直线租金调整变为正数的原因 - 直线租金调整包括与延期租赁相关的租金报销，由于延期租赁问题解决，导致该数字增加，预计未来会减少 [39] 问题6: 3%的租金来自非美国租户的情况及未来占比是否会增加 - 3%的租金来自去年年底购买的沃伦代尔设施中的另外两个租户；若收购有次要租户的物业，该比例会上升，但预计不会显著增加，因为公司主要关注邮政服务占用的物业 [41][42] 问题7: 近期利率上升对收购工业或办公资产的管道或看法的影响 - 公司资本成本低，有良好的信贷安排，会逐笔交易和逐处物业评估收购机会，只要物业对邮政服务有意义且性价比高，就会考虑收购 [43] 问题8: 第四季度资本支出大幅增加的原因及是否会成为季度常态 - 第四季度的高支出是一次性费用，与延期租赁的执行有关，且有相关租金收入；资本支出会因项目性质和时间而异，不会每个季度都出现这种情况 [45] 问题9: 未来收购主要集中在最后一英里还是灵活型区域 - 公司会根据季度情况进行机会主义收购，关注邮政服务物流网络内的所有资产类型，认为大部分邮政服务使用的物业属于灵活型空间，但不局限于某一特定领域，资产类别和地区都具有多样性 [47][49] 问题10: 是否有机会从美国邮政服务本身购买设施 - 美国邮政服务有出售其空置或大部分空置建筑的意向，但公司对此不感兴趣；他们未表示有出售当前占用建筑的意向，如有会及时告知 [52] 问题11: 收购灵活型或大型工业建筑时，美国邮政服务在建筑收入中所占的下限 - 公司主要关注由邮政服务占用的物业，次要和三级租户不是主要动机，只要交易对邮政服务有意义且能从房地产角度进行评估，就会考虑收购 [53] 问题12: 债务摘要中的卖方融资情况及是否看到此类融资或OP单位结构的需求增加 - 卖方融资由卖方推动，不是常见结构，公司会根据卖方需求进行调整；在交易讨论中看到了卖方对使用OP单位进行交易的兴趣，这是推动交易流的一个因素 [55] 问题13: 延期租赁的情况及是否会对财务报表产生影响 - 公司很高兴2019年和2020年的延期租赁问题已解决，认为这与新租赁文件的推出有关，希望2021年和2022年的租赁流程会更高效，预计不会再出现此类积压问题 [57] 问题14: 一般和行政费用季度环比下降的情况及2021年的预期 - 公司上市初期一般和行政费用负担较重，但随着收入增长，该费用占收入的百分比下降，预计未来收入增长将继续超过该费用的增量增长，比例会持续下降 [60] 问题15: 股息的预期及是否会出现股息增长受阻的情况 - 公司的目标是随着调整后资金运营的增长每季度增加股息，并保持股息覆盖；过去6个季度连续提高股息，同比增长约28%，自2019年第三季度以来增长了55%；目前股息收益率约为5.5%，过去提到的每股1.02美元和6%的股息收益率不再是目标，也不应视为未来股息的上限 [63][64] 问题16: 是否仍以调整后资金运营覆盖股息 - 是的，公司的重点仍然是用调整后资金运营覆盖股息 [65]

业绩总结 - Postal Realty Trust, Inc. 拥有705个物业，分布在47个州，总建筑面积为2,166,401平方英尺[4] - 2020年，Postal Realty Trust, Inc. 的总年化租金为21540693美元[13] - 公司的物业中，平均租金为每平方英尺9.94美元，整体出租率为100%[9] - PSTL的加权平均租金率从首次公开募股时的每平方英尺9.58美元增长至9.94美元，增长幅度为3.8%[27] - PSTL的物业组合在过去18个月内实现了160.1%的增长，物业数量从271个增至705个[27] 用户数据 - 公司的租赁物业中，98%的租约在2009年至2019年间续租率为97.9%[14] - USPS在2009年至2019年间的租约续签率为98%[29] - 2020年到期的租约中，有60个物业，涉及217,097平方英尺，年租金为2605799美元[14] - 2021年到期的租约中，有54个物业，涉及126,083平方英尺，年租金为1150669美元[14] - 2022年到期的租约中，有215个物业，涉及523,175平方英尺，年租金为4374977美元[14] - 2023年到期的租约中，有82个物业，涉及274,492平方英尺，年租金为3064807美元[14] 市场展望 - 预计新USPS租约将对Postal Realty Trust, Inc.产生净积极影响，30%的2019年和2020年的租约已完全执行[16] - USPS在2020年预计实现5亿美元的收入增长，主要受包裹递送需求增长的推动[30] - USPS的复合年收入增长率自2012财年以来为10.1%[35] - Parcel Select选项的收入在2011财年至2019财年间复合增长20.7%[35] - USPS的总包裹收入为750亿美元，其中Parcel Select收入为240亿美元，占比约45%[35] 新产品与技术研发 - Postal Realty Trust, Inc. 宣布收购430,000平方英尺的工业设施，交易金额为2800万美元[4] - PSTL通过提供OP单位，增加了收购能力，控制杠杆[21] 负面信息 - USPS的人员及相关费用占其2019财年运营费用的77%以上[30] 其他新策略 - 最近的股权融资筹集超过5000万美元的总收益[40] - 管理团队拥有超过20年的邮政和房地产投资管理经验[42] - 管理层和董事会持有超过20%的普通股权益，强调基于股权的补偿[48] - USPS的物流网络在时间和成本上具有不可复制性，形成了“最后一公里”交付的虚拟垄断[35] - USPS在农村地区的设施通常是社区内唯一的政府接触点[35]

公司股权结构 - 截至2020年9月30日，公司拥有运营合伙企业约76.9%的流通有限合伙普通股[129] 股票发行情况 - 2019年5月17日，公司完成首次公开募股，出售450万股A类普通股，发行价为每股17美元，筹集了7650万美元的总收益，扣除承销折扣后净收益约为7110万美元[130] - 2020年7月20日，公司完成后续发行，发行400万股A类普通股，发行价为每股13美元，总收益为5220万美元，扣除承销折扣后净收益约为4940万美元[131][139] 邮政物业持有情况 - 首次公开募股和组建交易完成时，公司拥有271处邮政物业，分布在41个州，净可出租内部面积约为87.2万平方英尺；截至2020年9月30日，公司拥有691处邮政物业，分布在47个州，净可出租内部面积约为210万平方英尺[133] - 2020年第三季度，公司完成收购123处邮政物业，花费约2760万美元[135] - 2020年9月30日后至11月11日，公司以约800万美元购买了14处邮政物业[206] - 公司已签订协议收购12处邮政物业，总价约1010万美元，大部分交易预计在第四季度完成；还签署了一项4700万美元的工业建筑收购协议，USPS占用该物业73%的面积[207] 股息分配情况 - 公司董事会批准并宣布2020年第二季度普通股股息为每股0.205美元，于2020年8月31日支付给2020年8月14日登记在册的股东[139] - 为维持REIT资格，公司需向股东支付至少90%的REIT应税收入作为股息，2020年第三和九个月分别支付每股0.205美元和0.575美元现金股息，2020年第三季度普通股股息为每股0.215美元[205] 美国邮政相关情况 - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》为美国邮政提供了100亿美元的贷款，但不能保证这笔融资会获批或足以维持美国邮政的运营[141] - 截至2020年11月，有12起针对美国邮政局长、美国邮政和特朗普总统的诉讼，涉及美国邮政的运营变化、邮件延误和2020年总统大选的邮寄投票[143] 公司报告身份情况 - 公司作为“新兴成长型公司”，可享受某些报告要求的豁免，直至最早发生的特定事件，如年度总收入达到10.7亿美元（根据通货膨胀调整）等[136] - 公司作为“较小报告公司”，已选择利用适用于较小报告公司的某些缩减披露[136] 物业租约情况 - 截至2020年9月30日，所有租给美国邮政的物业平均剩余租期为3.44年[144] - 截至2020年9月30日，58处物业租约到期，美国邮政作为滞留租户占用，这些物业不纳入信贷协议借款基数[151] - 截至2020年11月11日，已就2019 - 2020年到期或即将到期的租约签订29份租约；52处物业租约到期，美国邮政作为滞留租户占用，年化租金收入约250万美元[154] 信贷协议情况 - 2019年9月27日公司签订信贷协议，初始循环承诺本金总额为1亿美元，可增加至2亿美元；2020年1月30日修订协议，信贷额度增至1.5亿美元[151] - 2019年9月27日，公司与相关方签订信贷协议，信贷额度为1亿美元，2023年9月27日到期，可增加至2亿美元[190][191] - 截至2020年9月30日，公司信贷额度下的未偿还金额为490万美元[193] - 信用协议规定的循环承诺本金总额为1亿美元，可通过accordion功能增加至2亿美元，截至2020年9月30日，授权借款额度为1.5亿美元，已提取4900万美元[201] 财务数据关键指标变化（2020年第三季度） - 2020年第三季度总营收629.65万美元，较2019年同期300.83万美元增加328.81万美元，增幅109.3%[158] - 2020年第三季度总运营费用567.96万美元，较2019年同期335.46万美元增加232.50万美元，增幅69.3%[158] - 2020年第三季度运营收入61.63万美元，2019年同期运营亏损34.63万美元[158] - 2020年第三季度净利息支出60.73万美元，较2019年同期5.23万美元增加55.49万美元，增幅1061.0%[158] - 2020年第三季度所得税费用2.98万美元，2019年同期所得税收益6259美元[158] - 2020年第三季度净亏损2.02万美元，较2019年同期39.23万美元减少37.21万美元，减幅94.9%[158] 财务数据关键指标变化（2020年前九个月） - 2020年前九个月总营收为1709.9万美元，较2019年同期的743.0万美元增加966.9万美元，增幅130.1%[168] - 2020年前九个月总运营费用为1623.5万美元，较2019年同期的698.7万美元增加924.8万美元，增幅132.4%[168] - 2020年前九个月净亏损为127.96万美元，较2019年同期的42.3万美元增加85.66万美元，增幅202.5%[168] 现金及现金流情况 - 截至2020年9月30日，公司现金为780万美元，托管和储备金为70万美元，而2019年同期分别为1100万美元和60万美元[180] - 2020年前九个月经营活动净现金流入为600万美元，较2019年同期的210万美元增加390万美元[181] - 2020年前九个月投资活动净现金流出为6160万美元，较2019年同期的3940万美元增加2220万美元[182] - 2020年前九个月融资活动净现金流入为5090万美元，较2019年同期的4810万美元增加280万美元[183] 资金运营情况 - 2020年第三季度，净亏损20185美元，经调整后资金运营（AFFO）为276.45万美元[188] 债务情况 - 截至2020年9月30日，公司合并本金债务约为6580万美元，其中信用额度借款4900万美元，利率为LIBOR+170个基点，到期日为2023年9月[200] - 截至2020年9月30日，公司有担保借款约为1680万美元，均为固定利率债务，加权平均年利率为4.3%[202] - 公司使用IPO净收益的一部分偿还了约3170万美元的前身债务[203] - 截至2020年9月30日，公司总债务约为6580万美元，其中可变利率债务约4900万美元，固定利率债务约1680万美元；若一个月LIBOR利率增减0.50%，公司现金流将年化增减约24.5万美元[214] LIBOR利率情况 - 2020年9月30日，一个月LIBOR利率为0.15%[204] 资产负债表外安排情况 - 截至2020年9月30日，公司无资产负债表外安排[209]

业绩总结 - 截至2020年9月30日，邮政房地产信托公司拥有691处邮政物业，覆盖47个州，净可租赁室内面积约为210万平方英尺[6] - 2020年第三季度净收入（损失）为-15,184美元，每股净收入（损失）为-0.01美元[8] - 第三季度的资金运营收益（FFO）为2,374,147美元，稀释后每股FFO为0.21美元[8] - 调整后的资金运营收益（AFFO）为2,764,492美元，稀释后每股AFFO为0.24美元[8] - 2020年第三季度的净营业收入为4,958,131美元[8] - 2020年第三季度总收入为6,013,765美元，相较于Q2 2020的5,293,151美元增长了13.6%[17] - 2020年第三季度的EBITDA为3,581,724美元，较Q2 2020的3,131,974美元增长了14.3%[19] 财务状况 - 截至2020年11月6日，公司的总股本市值为187,055,972美元，净债务为57,386,557美元，企业价值为244,442,529美元[8] - 公司的净债务与企业价值比率为23.5%[8] - 2020年第三季度总资产为199,664,003美元，相较于2020年第二季度的170,509,466美元增长了17.5%[10] - 2020年第三季度总负债为121,147,119美元，较2020年第二季度的74,540,189美元增长了62.5%[10] - 2020年第三季度的总股东权益为78,516,884美元，较2020年第二季度的95,969,277美元下降了18%[10] - 2020年第三季度的运营费用总计为5,679,645美元，较2020年第二季度的5,169,986美元增长了9.8%[13] 租金和物业数据 - 2020年第三季度租金收入为5,270,143美元，较2020年第二季度的4,640,403美元增长了13.6%[13] - 2020年总共收购了239个物业，购买价格为76,724,911美元，年化租金为7,487,825美元[26] - 2022年到期的租约数量为215个，涉及面积523,175平方英尺，年租金为4,374,977美元[37] - 公司在各州的物业平均入住率为100%[43] 现金流和债务 - Q3 2020的现金为7,786,677美元，维护储备为665,494美元[24] - 固定利率债务的利率为4.32%[21] - Q3 2020的调整后EBITDA为3,700,456美元，调整后的利息覆盖比率为7.6倍[24] 物业分布 - 公司在宾夕法尼亚州拥有64个物业，占总物业数量的9.08%[43] - 公司在威斯康星州的物业数量为55个，占总物业数量的7.80%[43] - 公司在德克萨斯州的物业数量为42个，占总物业数量的5.96%[43] - 公司在北卡罗来纳州的物业数量为25个，占总物业数量的3.55%[43] - 公司在科罗拉多州的物业数量为17个，占总物业数量的2.41%[43] - 公司在加利福尼亚州的物业数量为8个，占总物业数量的1.13%[43] - 公司在新泽西州的物业数量为2个，占总物业数量的0.28%[44]

财务数据和关键指标变化 - 自2019年IPO以来，公司租赁收入和每股FFO实现翻倍，每股AFFO同比增长60%，且当前股份基数较去年扩大70% [8] - 第三季度FFO为240万美元，即每股0.21美元，其中包含约12万美元的收购相关费用；AFFO为28亿美元，即每股0.24美元 [24] - 第三季度总费用为570万美元，上一季度为520万美元，费用增长与折旧摊销、房地产税及6.7万美元的收购相关费用有关 [27] - 第三季度利息费用约为60.7万美元，较2020年第二季度减少5.2万美元，主要因信贷额度利率降低及部分还款 [28] - 截至2020年9月30日，公司现金为780万美元，净债务为5740万美元，净债务与企业价值比率为23.5%；第三季度固定费用覆盖率为7.2倍，净债务与调整后EBITDA比率为3.9倍；季度末所有债务的加权平均利率为2.48% [29] - 10月30日，董事会宣布第三季度股息为21.5美元，相当于每股每年0.86美元，较上一季度增长5%，较过去12个月增长54% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购123处房产，花费2760万美元；第三季度末后又收购14处房产，花费800万美元，年初至今收购总额达7670万美元 [25] - 第三季度收购的123处房产将在第四季度贡献超17.5万美元的现金NOI；第三季度末后收购的房产预计将在第四季度额外贡献7.5万美元的现金NOI [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 邮政服务租赁的10万平方英尺以上的约70座建筑，占其租赁房产的20%以上，其中包括办公和工业等不同类型的房产 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续推进收购战略，目标是在2020年达到并可能超过1亿美元的收购目标，平均资本化率维持在7% - 9% [12][19] - 公司将更多关注大型资产收购，如北卡罗来纳州格林斯伯勒约5万平方英尺的办公楼及宾夕法尼亚州沃伦代尔价值4700万美元的物业 [15][16] - 公司在收购其他类型邮政服务占用物业时，仍将目标投资组合平均资本化率设定在7% - 9% [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情影响未在原展望中考虑，但公司展现出适应能力，实现业绩增长、追求增值机会并增加股息，对未来前景充满信心 [21] - 公司业务具有韧性和稳定性，可支持股息增长，董事会和首席执行官在2020年继续递延100%现金薪酬，以提升股东价值 [20][22] 其他重要信息 - 公司在本次财报电话会议中使用了前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险因素影响，公司无义务更新前瞻性陈述 [3][4] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在公司收益报告和美国证券交易委员会文件中找到与GAAP指标的表格对账信息 [5] - 公司2019年和2020年到期的所有租约均已签订意向书，其中超30%已完全执行，目前正着手处理2021年到期租约 [10] - 公司在本季度及之前季度均收取了100%的租金，业务可靠性不变 [11] 问答环节所有提问和回答 问题1: 价值4700万美元的工业设施相关情况 - 该设施是公司及邮政租赁领域的大型物业，全国仅12座超30万平方英尺的邮政服务租赁建筑之一，当前租约约6.5年 [36] - 该建筑对邮政服务至关重要，邮政服务已对其公共区域等进行投资，公司以中低6%的资本化率收购，仍能使2020年加权平均资本化率维持在7% - 9% [37][38] 问题2: 俄亥俄州一处房产的情况及计划 - 该房产面积1.6万平方英尺，因过大，邮政服务将于2021年8月搬迁至更小的地方，公司将在租约到期临近时决定后续方案 [39][40] 问题3: 租约续签的年至今平均增幅 - 公司年同比平均NOI增幅为2% - 3%，租约滚动时增幅为10% - 15%，因其五年期租约无租金增长 [44] 问题4: 工业资产的其他两个租户情况 - 第二个租户是上市公司，占约25%空间；第三个租户是原开发商，空间较小；三个租约的加权平均租期略超5年 [45] 问题5: 邮政服务是否需要剩余空间 - 公司尚未与邮政服务讨论此问题，三个租户自建筑建成以来一直在该空间且都很满意，后续会进行探讨 [46] 问题6: 收购资金来源 - 公司目前信贷额度有足够空间为沃伦代尔收购及现有项目提供资金，正在与贷款人探讨该资产的抵押贷款或固定期限融资机会，近期暂无额外融资计划 [50] 问题7: 美国邮政服务办公物业市场规模及典型所有者 - 大型工业物业通常由机构投资者、当地市政当局或城市拥有，办公物业的目标市场小于工业领域；邮政服务租赁约70座超10万平方英尺的建筑，占其租赁房产的20%以上 [51][52]