季度业绩表现 - 公司季度FFO为每股0.64美元 超出Zacks一致预期的0.57美元 同比略低于去年同期的0.65美元 [1] - 本季度FFO超出预期12.28% 上一季度同样超出预期12.2% [1] - 过去四个季度中 公司有两次FFO超出预期 两次营收超出预期 [2] 财务数据 - 第二季度营收6.72亿美元 略低于预期的0.16% 同比去年6.86亿美元有所下降 [2] - 下一季度预期FFO为每股0.46美元 营收预期6.3921亿美元 全年FFO预期1.94美元 营收预期25.8亿美元 [7] 股价表现 - 年初至今公司股价下跌23.2% 同期标普500指数上涨8.2% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [6] 行业比较 - 所属行业(REIT和股权信托-其他)在Zacks行业排名中位于前36% 研究表明前50%行业表现优于后50%行业两倍以上 [8] - 同业公司Clipper Realty预计第二季度每股收益0.15美元 同比下降11.8% 过去30天预期上调37.5% [9] - Clipper Realty预计营收3910万美元 同比增长4.7% [10] 未来展望 - 股价短期走势将取决于管理层在财报电话会中的评论 [3] - 投资者可关注FFO预期变化趋势 历史显示股价走势与预期修正趋势高度相关 [4][5] - 当前市场对公司的预期修正趋势呈现混合状态 [6]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度总收入为6.72亿美元，同比下降2%（2024年同期为6.86亿美元）[14] - 2025年第二季度总营收为6.72亿美元，同比下降2.0%，营业利润为6500万美元，同比下降46.3%[22] - 2025年上半年总营收为13.02亿美元，同比下降1.7%，营业利润为7200万美元，同比下降66.4%[22] - 公司净亏损从2024年同期的净利润6700万美元转为2025年第二季度净亏损200万美元[14] - 2025年第二季度每股亏损0.02美元，而2024年同期每股收益为0.30美元[16] - 2025年第二季度EBITDA为1.9亿美元，较2024年同期的1.85亿美元增长2.7%[19] - 2025年第二季度NAREIT FFO为1.01亿美元，同比下降17.2%，调整后FFO为1.29亿美元，同比下降5.8%[26] - 2025年TTM总营收为25.76亿美元，其中2025年第二季度为6.72亿美元[88] - 2024年全年可比酒店收入为24.64亿美元，其中2024年第二季度为6.5亿美元[88] - 2025年TTM运营收入为2.5亿美元，运营利润率为9.7%[79] - 2024年全年运营收入为3.91亿美元，运营利润率为15%[81] 成本和费用（同比环比） - 2025年全年预计折旧和摊销费用为3.25亿美元，利息支出为2.08亿美元[36] 酒店业务表现 - 2025年第二季度酒店调整后EBITDA为1.83亿美元，同比下降5.2%（2024年同期为1.93亿美元）[21] - 2025年第二季度可比酒店调整后EBITDA为1.91亿美元，同比下降3.2%，EBITDA利润率为29.6%，同比下降80个基点[22] - 2025年上半年可比酒店调整后EBITDA为3.42亿美元，同比下降6.5%，EBITDA利润率为27.4%，同比下降170个基点[22] - 核心酒店总营收从2Q24的5.28亿美元降至2Q25的5.25亿美元，下降0.5%[64] - 核心酒店总调整后EBITDA从2Q24的1.71亿美元降至2Q25的1.67亿美元，下降2.4%[64] - 可比酒店整体调整后EBITDA利润率从2Q24的30.4%降至2Q25的29.6%，下降80个基点[64] - 可比酒店整体调整后EBITDA利润率下降170个基点至27.4%[69] - 2025年TTM可比酒店收入为24.56亿美元，其中2025年第二季度收入为6.45亿美元[88] - 2025年TTM可比酒店调整后EBITDA为6.57亿美元，其中2025年第二季度为1.91亿美元[82] - 2024年全年可比酒店调整后EBITDA为6.81亿美元，其中2024年第二季度为1.97亿美元[86] 各地区表现 - 2025年第二季度夏威夷市场可比RevPAR同比下降11.6%至233.8美元[49] - 2025年第二季度奥兰多市场可比RevPAR同比增长12.9%至185.19美元[49] - 2025年第二季度纽约市场可比RevPAR同比增长9.8%至306.08美元[49] - 2025年第二季度波多黎各市场可比RevPAR同比增长17.6%至254.02美元[49] - 所有市场的可比酒店调整后EBITDA为1.91亿美元，同比下降3.2%[52] - 所有市场的可比酒店总收入为6.45亿美元，同比下降0.7%[52] - 所有市场的可比酒店调整后EBITDA利润率为29.6%，同比下降80个基点[52] - 夏威夷市场的可比酒店调整后EBITDA为4500万美元，同比下降19.4%[52] - 奥兰多市场的可比酒店调整后EBITDA为3000万美元，同比增长19.1%[52] - 纽约市场的可比酒店调整后EBITDA为1700万美元，同比增长20.4%[52] - 所有市场的可比ADR为256.75美元，同比增长1.0%[56] - 所有市场的可比入住率为72.8%，同比下降1.6个百分点[56] - 所有市场的可比RevPAR为187.01美元，同比下降1.2%[56] - 所有市场的可比总RevPAR为307.77美元，同比下降0.2%[56] - 可比酒店整体入住率从2Q24的77.4%降至2Q25的76.5%，下降0.9个百分点[62] - 2025年TTM可比RevPAR为186.28美元，其中2025年第二季度为195.68美元[79] - 2025年TTM可比入住率为73.4%，其中2025年第二季度为76.5%[79] - 2025年TTM可比ADR为253.85美元，其中2025年第二季度为255.76美元[79] 单家酒店表现 - 华尔道夫奥兰多酒店调整后EBITDA同比增长44.7%，从500万美元增至800万美元[64] - 纽约希尔顿中城酒店每间可用客房收入(RevPAR)同比增长6.2%，从314.23美元增至333.86美元[62] - 皇家棕榈南海滩迈阿密酒店因装修停业，导致其调整后EBITDA同比下降87.7%，从400万美元降至0[64][65] - 希尔顿芝加哥酒店调整后EBITDA同比增长5.9%，从1000万美元增至1100万美元[64] - 希尔顿威基基海滩度假村酒店调整后EBITDA同比下降20.8%，从4600万美元降至3600万美元[64] - 希尔顿丹佛市中心酒店入住率同比增长10.5个百分点，从69.4%增至79.9%[62] - 华尔道夫奥兰多酒店RevPAR同比大幅增长28.1%至320.04美元，酒店调整后EBITDA增长44.5%至1800万美元[67][69] - 皇家棕榈南海滩迈阿密酒店因装修停业，导致RevPAR下降22.4%至199.93美元，营收下降23.4%至1800万美元[67][68][69] - 希尔顿夏威夷村庄威基基海滩度假村RevPAR下降15.7%至231.78美元，酒店调整后EBITDA下降28.8%至6900万美元[67][69] - 卡萨玛丽亚基韦斯特酒店RevPAR增长8.3%至538.73美元，酒店调整后EBITDA增长13.5%至2200万美元[67][69] - 希尔顿芝加哥酒店RevPAR增长2.2%至121.40美元，酒店调整后EBITDA大幅增长43.7%至700万美元[67][69] - 波士顿地区两家酒店因2024年Q1获得政府补贴导致当年EBITDA基数较高[70] 管理层讨论和指引 - 公司预计2025年全年可比RevPAR为184-187美元，同比下降1.0%-2.0%[34] - 公司预计2025年全年调整后EBITDA为5.95-6.45亿美元，可比酒店调整后EBITDA利润率为26.1%-27.5%[34][36] - 公司预计2025年全年调整后FFO每股为1.82-2.08美元[34] - 2025年预计总收入低方案为25.31亿美元，高方案为25.9亿美元[38] - 2025年预计运营利润率低方案为8.4%，高方案为10.2%[38] - 2025年预计调整后FFO（营运资金）低方案为3.63亿美元，高方案为4.15亿美元[39] - 2025年预计调整后FFO每股收益低方案为1.82美元，高方案为2.08美元[39] - Casa Marina Key West可比酒店调整后EBITDA利润率低方案为26.1%，高方案为27.5%[40] 资产和债务 - 公司总资产从2024年12月31日的91.61亿美元下降至2025年6月30日的88.7亿美元，减少2.91亿美元[13] - 公司债务总额保持稳定，2025年6月30日为38.4亿美元（2024年12月31日为38.41亿美元）[13] - 与旧金山酒店相关的CMBS贷款金额为7.25亿美元，已停止支付并进入接管程序[5] - 公司现金及现金等价物从2024年12月31日的4.02亿美元减少至2025年6月30日的3.19亿美元[13] - 公司累计赤字从2024年12月31日的4.2亿美元扩大至2025年6月30日的5.8亿美元[13] - 截至2025年6月30日，公司净债务为36.71亿美元，净债务与TTM可比调整后EBITDA比率为5.88倍[30] - 公司固定利率债务总额为36.61亿美元，加权平均利率为5.11%[92] - 公司可变利率债务总额为2亿美元，加权平均利率为6.37%[92] - 公司总债务（扣除未摊销递延融资成本和折扣后）为38.4亿美元，加权平均利率为5.18%[92] - 截至2025年7月31日，公司循环信贷额度可用额度为9.5亿美元[93] - 公司2024年定期贷款金额为2亿美元，利率为SOFR+1.95%[92][93] - 公司2028年高级票据金额为7.25亿美元，利率为5.88%[92] - 公司2029年高级票据金额为7.5亿美元，利率为4.88%[92] - 公司2030年高级票据金额为5.5亿美元，利率为7.00%[92] - 公司不包括其在非合并合资企业中的1.57亿美元债务份额[93] - 公司抵押贷款中金额最大的为希尔顿夏威夷村海滩度假村，金额为12.75亿美元，利率为4.20%[92] 其他重要内容 - 公司2025年5月以8000万美元出售旧金山渔人码头凯悦中心酒店，含316间客房[74][75] - 2019年公司以25亿美元收购18家酒店共计5981间客房[74] - 截至2025年7月31日，公司可比酒店组合共36家酒店，总房间数22,395间[47]

公司概况 - Pearl Gray是一家专注于系统性分析的自营投资基金和独立市场研究公司 [1] - 主要研究领域包括债券、优先股和房地产投资信托基金(REITs) 偶尔涉及其他领域 [1] - 重点覆盖金融和房地产行业 [1] - 公司使命是通过结合严谨的学术理论、实践经验和常识 发掘可操作的总回报投资机会 [1] 研究内容性质 - 发布内容属于独立分析 不构成财务建议 [1][3] - 内容旨在为订阅者提供讨论基础 建议投资者在投资前咨询注册财务顾问 [3] 分析师披露 - 分析师未持有任何提及公司的股票、期权或类似衍生品头寸 [2] - 未来72小时内无计划建立相关头寸 [2] - 分析师与提及公司无业务关系 [2] - 文章仅代表分析师个人观点 未获得除Seeking Alpha外的其他报酬 [2] 平台声明 - Seeking Alpha声明其平台内容不构成投资建议 [4] - 分析师包含专业投资者和未持牌个人投资者 [4] - 平台本身不是持牌证券交易商、经纪商或美国投资顾问 [4]

公司资产出售 - Park Hotels & Resorts以8000万美元出售旧金山渔人码头316间客房的Hyatt Centric酒店，售价相当于该酒店2024年EBITDA的64倍[1] - 出售所得资金将用于投资组合中的ROI项目及一般企业用途[1] - 公司2025年战略目标是处置3亿至4亿美元非核心酒店资产，目前已取得进展[2] 资产优化战略 - 自2017年以来公司累计出售46家酒店，总金额超30亿美元，显著优化投资组合并强化长期增长潜力[3] - 通过资本配置释放资产内在价值，持续提升股东回报[3] - 作为酒店REIT，公司战略部署体现审慎资本管理，重点开发活动优化处置资金使用[4] 行业表现对比 - 公司股价过去三个月下跌17.3%，同期行业跌幅为2.5%[4] 同业推荐 - CareTrust REIT (CTRE)获Zacks买入评级，2025年FFO每股预期1.79美元，同比增长19.3%[5][6] - Uniti Group (UNIT)获Zacks买入评级，2025年FFO每股预期1.50美元，同比增长11.1%[6]

市场背景 - 在市场动荡和不确定性时期，许多投资者转向股息收益型股票，这些公司通常拥有高自由现金流并以高股息支付回报股东 [1] OUTFRONT Media Inc (OUT) - 股息收益率为8.00% [7] - Morgan Stanley分析师Benjamin Swinburne维持Equal-Weight评级，并于2025年5月1日将目标价从18美元下调至17美元，该分析师准确率为77% [7] - TD Cowen分析师Lance Vitanza于2024年7月16日以Hold评级和16美元目标价开始覆盖该股票，该分析师准确率为75% [7] - 公司于5月8日报告了不及预期的第一季度财务业绩 [7] Healthcare Realty Trust Incorporated (HR) - 股息收益率为8.08% [7] - Wedbush分析师Richard Anderson维持Neutral评级，并于2025年5月5日将目标价从18美元下调至16美元，该分析师准确率为62% [7] - Wells Fargo分析师James Feldman于2024年10月1日接管覆盖，给予Underweight评级，并将目标价从16美元上调至17美元，该分析师准确率为61% [7] - 公司于5月1日公布了低迷的季度销售业绩 [7] Park Hotels & Resorts Inc (PK) - 股息收益率为9.63% [7] - Morgan Stanley分析师Stephen Grambling维持Equal-Weight评级，并于2025年4月22日将目标价从12美元下调至10美元，该分析师准确率为63% [7] - Truist Securities分析师Patrick Scholes维持Buy评级，并于2025年3月21日将目标价从18美元下调至16美元，该分析师准确率为65% [7] - 公司于5月5日公布了优于预期的季度业绩 [7]

财务数据关键指标变化 - 2025年3月31日止三个月，净亏损收入为 -5700万美元，2024年为2900万美元[78] - 2025年3月31日止三个月，折旧和摊销费用为6900万美元，2024年为6500万美元[78] - 2025年3月31日止三个月，利息收入为 -300万美元，2024年为 -500万美元[78] - 2025年3月31日止三个月，利息费用为5200万美元，2024年为5300万美元[78] - 2025年3月31日止三个月，EBITDA为8000万美元，2024年为1.6亿美元[78] - 2025年3月31日止三个月，调整后EBITDA为1.44亿美元，2024年为1.62亿美元[78] - 2025年3月31日止三个月，酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，2024年为1.69亿美元[78] - 2025年第一季度归属于股东的净亏损为5700万美元，2024年同期净利润为2800万美元；2025年调整后FFO为9200万美元，2024年为1.11亿美元；2025年摊薄后调整后FFO每股为0.46美元，2024年为0.52美元[82] - 2025年第一季度客房收入为3.63亿美元，较2024年的3.74亿美元减少1100万美元；餐饮收入为1.82亿美元，与2024年持平[85] - 2025年第一季度公司一般和行政总费用为1.8亿美元，较2024年的1.7亿美元增长5.9%[93] - 2025年第一季度确认减值损失约7000万美元，2024年为500万美元；2025年第一季度资产终止确认收益为1600万美元，2024年为1400万美元[94][95] - 2025年第一季度利息收入较2024年同期减少200万美元；总利息费用为5200万美元，较2024年的5300万美元下降1.9%[96][97] - 2025年第一季度经营活动净现金流入8600万美元，较2024年减少600万美元，降幅6.5%；投资活动净现金使用7700万美元，较2024年增加700万美元，增幅10.0%；融资活动净现金使用1.89亿美元，较2024年减少1.73亿美元，降幅47.8%[107] 各条业务线表现 - 公司目前拥有40家酒店，约25000间客房，超87%为豪华和高档酒店[61] - 2025年第一季度奥兰多酒店餐饮收入同比增长9%；希尔顿奥兰多博内特克里克酒店入住率提高0.4个百分点，平均每日房价增长2.5%；华尔道夫奥兰多酒店入住率提高14.8个百分点，平均每日房价增长5.9%[87] - 2025年第一季度基韦斯特市场的卡萨玛丽娜酒店入住率提高6.8个百分点，平均每日房价增长3.5%；新奥尔良河畔希尔顿酒店平均每日房价增长14.6%[89] - 2025年第一季度夏威夷两家酒店入住率下降11.8个百分点，平均每日房价下降2.4%；纽约希尔顿中城酒店餐饮收入下降约16%，入住率下降4.2个百分点[90][91] 管理层讨论和指引 - 2025年第一季度公司依靠酒店业绩和积极资产管理应对宏观经济不确定性，ADR增长放缓[65] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司停止支付7.25亿美元无追索权CMBS贷款，涉及旧金山两家酒店[59] - 截至2025年3月31日，公司拥有现金及现金等价物2.33亿美元，受限现金2700万美元；循环信贷额度下可用资金为9.5亿美元[99][100] - 除2023年6月违约的旧金山抵押贷款外，公司在2026年第四季度前无重大债务到期[100] - 公司2025年2月宣布一季度股息为每股0.25美元，4月15日支付；4月宣布二季度股息为每股0.25美元，7月15日支付[103] - 公司酒店装修和维护资本支出承诺约1.21亿美元，其中夏威夷威基基海滩希尔顿度假村客房装修4000万美元，迈阿密南海滩皇家棕榈酒店改造3000万美元，怀基洛亚村希尔顿酒店客房装修1300万美元[104] - 公司管理和债务协议要求按酒店收入的4%设立资本支出储备金[104] - 2025年2月董事会终止2023年2月批准的3亿美元股票回购计划，授权新的3亿美元股票回购计划，有效期至2027年2月[106] - 2025年第一季度，公司在2023年和2025年股票回购计划下分别回购约140万和210万股普通股，总价4500万美元，截至3月31日，2025年计划剩余2.75亿美元可用于回购[106] - 2025年第一季度融资活动净现金使用1.89亿美元，主要是支付股息1.31亿美元和回购约350万股普通股花费4500万美元；2024年第一季度主要是支付股息3.55亿美元[110] - 公司作为REIT需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[111] - 截至2025年3月31日，公司总负债约38亿美元，其中高级票据超20亿美元，不包括7.25亿美元旧金山抵押贷款[113] - 公司主要面临利率变动带来的市场风险，可能通过金融安排对冲部分风险[115]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR基本持平，去年同期组合表现出色，RevPAR增长近8% [8] - 第一季度总酒店收入为6080万美元，酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，调整后EBITDA利润率近25% [19][20] - 第一季度总费用增长3.3%，排除一次性项目后，可比运营费用仅增长1% [20][21] - 第一季度调整后EBITDA为1.44亿美元，调整后FFO每股0.46美元 [21] - 4月15日支付第一季度现金股息每股0.25美元，4月25日宣布第二季度现金股息每股0.25美元，年化收益率约10% [21] - 下调全年RevPAR增长预测中点100个基点至-1%至2%，调整后EBITDA预测中点下调3%至5.9亿 - 6.5亿美元，酒店调整后EBITDA利润率范围为25.6% - 27.2%，调整后FFO每股下调0.11美元至1.79 - 2.09美元 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 奥兰多Bonnet Creek综合体 - 第一季度RevPAR增长32%，其中Waldorf Astoria瞬态收入增长近65%，市场份额增长近30% [12] - 2025年EBITDA预计超9000万美元，较2023年增加3000万美元 [13] 基韦斯特Casa Marina度假村 - 第一季度RevPAR增长12%，入住率提高680个基点，ADR增长近4%，RevPAR指数超112 [13] 基韦斯特The REACH酒店 - 第一季度RevPAR同比持平，RevPAR指数达119，3月入住率超竞品近300个基点，房价高近100美元 [13] 夏威夷酒店 - 第一季度两家酒店RevPAR下降15%，Hilton Hawaiian Village受罢工影响，日本入境游客下降6%，加拿大下降1.5%，美国国内游客持平 [14] - Hilton Waikoloa Village第一季度RevPAR下降2.5%，第二季度预计增长至中个位数 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月初步RevPAR增长1.6%，纽约、奥兰多和旧金山因强劲团体趋势实现两位数增长，波多黎各增长25%，夏威夷、芝加哥、西雅图、新奥尔良和华盛顿特区表现较弱 [16] - 预计第二季度RevPAR增长较初始预测低约290个基点，基本持平，Hilton Hawaiian Village约占降幅的80% [17] - 第四季度预计RevPAR实现低至中个位数增长，因去年罢工和部分市场的同比基数较低，以及团体收入增长18% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本分配上专注释放资产价值和最大化股东回报，第一季度启动超8000万美元资本改进项目，2025年预计投资3.1 - 3.3亿美元 [9][10] - 计划第三季度对夏威夷两家酒店和新奥尔良Riverside Hilton进行二期装修，即将对迈阿密Royal Palm South Beach进行1亿美元改造 [9][10] - 推进Hilton Hawaiian Village五15间客房塔楼及相关园区扩建项目，4月获檀香山议会批准，预计年底获最终行政批准 [10] - 因市场估值差异，本季度回购约350万股，过去一年回购约1150万股 [11] - 今年计划出售3 - 4亿美元非核心酒店，部分资产处于营销和处置阶段，有一笔待售交易 [11] - 确定20家核心酒店，占公司价值约85 - 90%，努力出售非核心资产，回收资金用于偿债、战略投资和回购股票 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业短期前景不确定，贸易战影响决策和跨境休闲旅游，预订窗口变窄 [16] - 尽管部分市场有下滑，但度假村和城市酒店仍有亮点，国际和政府相关需求影响不大 [17] - 对夏威夷长期前景乐观，因供应有限和日元汇率正常化有望改善入境旅游 [16] - 团队将专注可控因素，与运营商制定应对需求疲软的应急计划 [17] 其他重要信息 - 会议中提及的部分内容为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述不同 [5] - 会议将讨论非GAAP财务信息，相关信息可在财报和公司网站查询，运营结果按可比基础呈现 [6] 问答环节所有的提问和回答 问题1：计划资产销售情况及市场环境对价格和买家的影响 - 公司有一项资产已签订合同，价格有吸引力，还有多项资产处于营销阶段 市场虽有不确定性，但有资金和机会 团队有能力在困难环境中完成交易，对实现目标持谨慎乐观态度 [27][28][29] 问题2：夏威夷酒店RevPAR下滑后恢复情况及对国际游客的依赖 - 酒店恢复较慢，但已在逐步改善 预计第三季度RevPAR实现中个位数增长，第四季度因同比基数低表现良好 对夏威夷长期前景有信心，装修影响小，有资源确保项目按预算完成 [31][32][33] 问题3：核心酒店数量从25家减至20家的原因 - 公司基于资本分配和资产价值考虑，确定20家核心酒店占公司价值约85 - 90% 出售非核心资产可回收资金用于偿债、战略投资和回购股票 [38] 问题4：迈阿密项目成本和时间的锁定情况 - 团队有经验和能力处理此类项目 已做好准备工作，有信心在明年6月世界杯前完成改造，预计回报率15 - 25%，可使EBITDA翻倍 [42][43] 问题5：今年预计表现领先和滞后的市场及需求驱动因素 - 预计夏威夷、奥兰多、基韦斯特、纽约、加勒比海和丹佛表现较好 第一季度若排除Hilton Hawaiian Village，RevPAR将增长近4% 公司在成本控制上表现出色 [49][50][51] 问题6：纽约市场媒体关注的国际入境需求疲软问题 - 国际需求占总房晚的10%，影响不大 日本游客虽未完全恢复，但墨西哥需求稳定，加拿大需求略有下降，影响小于2% [53][54][55] 问题7：第二至四季度团体预订进度与之前预测的比较 - 第二季度预订进度略降0 - 1%，第三季度下降10%，主要受Hilton Hawaiian Village、新奥尔良和芝加哥影响 第四季度增长18%，整体市场健康 团队对全年预订有信心，但市场存在不确定性 [61][62][63] 问题8：Hilton Hawaiian Village能否在EBITDA上超过2024年 - 目前难以确定，取决于宏观环境 若市场正常化，公司有能力接近或超过2024年水平 公司对夏威夷长期前景乐观 [72][74][75] 问题9：第一季度7000万美元减值的原因 - 与一项资产有关，公司认为该资产的实际价值下降，进行了减值处理，暂不透露资产名称 [77] 问题10：资产销售中理想定价的定义 - 非核心资产出售价格应高于公司当前交易倍数，同时考虑节省的资本支出 交易将具有吸引力且对公司有增值作用 [85][86][87] 问题11：可比运营成本仅增长1%的抵消因素及能否持续，是否有应急计划 - 团队成功实现成本节约，低入住率和高ADR有助于成本控制 未来固定成本如保险有望降低 公司与运营商制定了应急计划，但近90天市场表现超预期，管理有挑战 [88][89][90] 问题12：奥兰多市场表现强劲的驱动因素及Epic Theme Park的影响，Bonnet Creek Complex能否超9000万美元EBITDA预测 - 奥兰多游客多，有新主题公园建设，是会议中心 Bonnet Creek增加了会议空间，有高尔夫球场，管理团队出色 公司对奥兰多市场短期和长期前景乐观，预计Bonnet Creek能超9000万美元EBITDA [98][99][100] 问题13：4月以来 transient客户行为是否有变化 - 3月业务下降3%，因复活节因素 预计4月最终数据将高于1.6%，市场无明显衰退迹象，但存在谨慎情绪和不确定性 [103] 问题14：团体、休闲 transient和商务 transient业务的强弱排名 - 团体业务排名第一，预订情况稳定 休闲业务排名第二，4月度假村业务表现好，夏季部分市场有增长 商务 transient业务受政府和其他因素影响，但企业谈判业务表现良好 [108][109] 问题15：5月和6月休闲业务在无复活节因素影响下的表现 - 6月比5月健康，5月团体业务不强，6月有团体业务支撑，休闲业务表现更好 [111] 问题16：资本分配上回购股票和增强流动性的权衡 - 公司希望在杠杆中性基础上回购股票，同时管理好资产负债表 有12亿美元流动性，Hilton Hawaiian Village的CMBS贷款明年到期，公司有计划和选择，有信心解决 目前股价下回购股票是好的投资决策 [114][115][116] 问题17：高端和非豪华度假村消费者行为是否有差异 - 除Hilton Hawaiian Village为恢复业务吸引折扣休闲游客外，未发现明显差异 [122] 问题18：第一季度非客房收入增长超RevPAR的原因及全年展望 - 第一季度团体餐饮贡献增长9%，对RevPAR贡献约50 - 100个基点 全年因团体业务结构变化，内部团体业务增加，餐饮收入将增加 [123][124]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收为6.3亿美元，同比下降1.4% [1] - 每股收益(EPS)为0.46美元，较去年同期的0.25美元显著提升 [1] - 营收超出Zacks共识预期2.49%(共识预期6.147亿美元) [1] - EPS超出共识预期12.20%(共识预期0.41美元) [1] 关键运营指标 - 可比每间可售房收入(RevPAR)增长率为-0.7%，优于分析师平均预期的-1.6% [4] - 其他收入达2200万美元，同比增长4.8%，超出分析师预期的2123万美元 [4] - 附属酒店收入6300万美元，同比增长1.6%，显著高于分析师平均预期的5787万美元 [4] - 餐饮收入1.82亿美元，与去年同期持平，略高于分析师预期的1.7761亿美元 [4] - 客房收入3.63亿美元，同比下降2.9%，但高于分析师预期的3.5498亿美元 [4] - 稀释后每股亏损0.29美元，远差于分析师平均预期的盈利0.03美元 [4] 市场表现 - 公司股价过去一个月上涨9.6%，同期标普500指数仅上涨0.4% [3] - 当前Zacks评级为5级(强烈卖出)，预示短期内可能跑输大盘 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR为178，较上年同期微降70个基点，主要因去年近8%的高增长率导致同比基数较高，入住率下降210个基点，但平均每日房价（ADR）上涨超2.3% [18] - 本季度酒店总营收为6.08亿美元，酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，酒店调整后EBITDA利润率近25% [18] - 本季度总费用增长3.3%，主要因去年第一季度收到近1000万美元就业税收抵免和其他救济补助，剔除这些项目后，可比运营费用较上年同期仅增长1% [18][19] - 本季度调整后EBITDA为1.44亿美元，调整后每股FFO为0.46美元 [19] - 4月15日支付第一季度每股0.25美元现金股息，4月25日宣布第二季度每股0.25美元现金股息，将于7月15日支付给6月30日登记在册股东，股息年化收益率约10% [19] - 下调全年RevPAR增长预测中点100个基点至-1%至2%，调整后EBITDA预测中点下调3%至5.9亿 - 6.5亿美元，酒店调整后EBITDA利润率范围为25.6% - 27.2%，较初始范围下降50个基点，调整后每股FFO中点降低0.11美元至1.79 - 2.09美元 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 奥兰多Bonnet Creek综合酒店 - 第一季度，华尔道夫酒店RevPAR增长32%，主要因临时收入激增近65%，市场份额增长近30% [10] - 2025年EBITDA预计超9000万美元，较2023年增加3000万美元 [11] 基韦斯特Casa Marina度假村 - 第一季度RevPAR增长12%，入住率提高680个基点，ADR增长近4%，RevPAR指数超112，表现优于竞争对手 [11] 基韦斯特The REACH酒店 - 第一季度RevPAR与去年持平，RevPAR指数达119，3月入住率超竞争对手近300个基点，房价高近100美元 [11] 夏威夷酒店 - 第一季度两家酒店RevPAR下降15%，希尔顿夏威夷村酒店受去年第四季度罢工影响仍在恢复，海外入境旅游疲软也有影响，日本游客下降6%，加拿大游客下降1.5%，但美国国内游客数量持平 [12] - 大岛希尔顿威克洛亚村酒店第一季度RevPAR仅下降2.5%，第二季度预计RevPAR增长加速至中个位数，主要因本季度团体收入增长近90% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月初步RevPAR增长1.6%，纽约、奥兰多和旧金山因团体业务强劲实现两位数增长，波多黎各RevPAR增长25%，但夏威夷、芝加哥、西雅图、新奥尔良和华盛顿特区表现较弱 [15] - 预计第二季度RevPAR增长与去年同期基本持平，或比初始预测低约290个基点，希尔顿夏威夷村酒店约占降幅的80% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 本季度启动超8000万美元资本改善项目，计划第三季度对夏威夷两家酒店和新奥尔良河畔希尔顿酒店主塔楼客房进行第二阶段翻新，还将对迈阿密南海滩皇家棕榈酒店进行1亿美元改造，预计回报率超15% - 20%，稳定后EBITDA有望翻倍 [6][7] - 2025年预计在资本改善方面投资3.1亿 - 3.3亿美元，相信再投资标志性酒店组合可获得比收购更高的开发收益率 [8] - 希尔顿夏威夷村酒店计划建设的515间客房塔楼及相关园区扩建项目在4月中旬获檀香山议会有条件批准，预计年底获最终行政批准 [8][9] - 因公共和私人市场估值差距大，本季度以大幅低于净资产价值的价格回购约350万股，过去一年回购约1150万股 [9] - 继续推进出售3 - 4亿美元非核心酒店战略，有多项资产处于营销和处置不同阶段，有一笔非核心酒店待售交易价格诱人，但因市场不确定，无法保证交易何时完成 [9] - 自2017年以来已出售或处置45家酒店，交易金额超30亿美元，重塑了酒店组合，增强了长期增长能力 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国酒店业近期基本面不确定，全球贸易战延迟决策、加剧地缘政治紧张，多数细分市场预订窗口显著缩小，跨境休闲旅游受干扰 [15] - 尽管部分市场有小幅下滑，但度假村和城市酒店仍有亮点，国际和政府相关需求放缓未对业绩产生重大影响，国际需求占总房晚数10%，政府相关业务仅占3% [16] - 对提升酒店组合整体质量取得的进展感到自豪，有信心通过有针对性的资本投资实现长期增长并为股东带来回报 [17] - 夏威夷长期前景乐观，至少到2029年新增供应有限，随着美元兑日元汇率正常化，日本入境旅游有望改善 [14][15] 其他重要信息 - 会议中讨论的部分内容属前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修改这些陈述 [2] - 会议提及非GAAP财务信息，如FFO和调整后EBITDA，相关信息及与可比GAAP财务指标的调节可在今早的收益报告、向SEC提交的8 - K文件及公司网站上查询 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待计划中的资产出售以及当前市场环境对实现合理价格和找到买家的影响 - 市场存在巨大不确定性，地缘政治和关税引发的贸易战影响决策，但公司团队有能力在不利情况下完成交易，自分拆以来已出售或处置45家酒店，交易金额超30亿美元，目前有一项资产已签订合同，价格诱人，还有多项资产处于营销不同阶段，市场有充足流动性和资金，公司有信心实现资产出售目标 [25][26][27] 问题2: 夏威夷酒店RevPAR下降，罢工和翻新后恢复情况如何，对国际游客依赖程度怎样 - 希尔顿夏威夷村酒店从罢工中恢复较慢，但已逐步改善，第一季度下降18%，4月下降约7%，预计本季度高个位数至低两位数下降，第三季度RevPAR有望实现中个位数增长，第四季度因同比基数低表现将较好，长期看好夏威夷市场，因供应增长有限且历史RevPAR增长率高于美国平均水平，翻新工作战略规划合理，对运营影响小，有信心按时按预算完成 [29][30][31] 问题3: 核心酒店数量从25家减至20家的原因及对剩余5家酒店的处理方式 - 公司致力于重塑酒店组合，将资本集中投入到占公司价值约85% - 90%的前20家核心资产，出售非核心资产回收资金用于偿还债务、投资战略项目和回购股票，过去两年半已回购2650万股，有信心通过出售非核心资产优化核心投资组合 [35][36][37] 问题4: 迈阿密项目的成本和时间安排是否确定 - 公司团队有丰富项目经验，对迈阿密项目有信心，已完成多项前期工作，预计明年6月世界杯前完工，该项目将全面改造客房、公共空间等，预计无杠杆回报率达15% - 25%，EBITDA有望翻倍，虽短期有干扰，但中长期将为股东创造价值，且公司认为开发收益率高于收购收益率 [40][41][42] 问题5: 今年预计表现领先和滞后的市场及需求驱动因素，与上一季度相比排名有无变化 - 预计夏威夷、奥兰多、基韦斯特、纽约、加勒比地区和丹佛表现较好，希尔顿夏威夷村酒店将逐步恢复，奥兰多因主题公园开业和会议业务增长将持续强劲，基韦斯特翻新后表现出色，纽约4月RevPAR增长16% - 17%，加勒比地区表现良好，丹佛因管理变更有望改善，剔除希尔顿夏威夷村酒店影响，第一季度RevPAR本可增长近4%，公司在成本控制方面表现出色 [47][48][49] 问题6: 媒体关注纽约国际入境旅游疲软，实际需求驱动因素有哪些被忽视 - 国际业务占公司总业务约10%，美国疫情前入境旅游收入约7900万美元，目前恢复到约1.42亿美元，约一半来自加拿大和墨西哥，墨西哥市场稳定，加拿大市场有小幅下滑但影响不大，对公司整体影响小于2% [52][53][54] 问题7: 集团业务预订进度从之前的6%降至1%，第二至四季度与之前预测相比如何 - 第二季度预订进度略降0% - 1%，第三季度下降10%，主要受希尔顿夏威夷村酒店、新奥尔良和芝加哥影响，这些地区去年第三季度团体业务表现强劲，其他市场团体预订情况良好，第四季度预订进度增长18%，整体来看，团队对全年预订有信心，虽有少量取消但被其他业务弥补，市场不确定性导致决策犹豫 [59][60][61] 问题8: 2026年和2027年集团业务趋势如何，与上次报告相比有何变化 - 2026年初集团业务有下滑，受决策不确定性影响，未提及2027年具体情况 [66] 问题9: 希尔顿夏威夷村酒店今年EBITDA能否超过2024年 - 目前难以确定能否超过2024年的1.6亿美元，但如果宏观环境改善、信心恢复，有望接近正常水平，公司长期看好夏威夷市场，因其土地所有权、进入壁垒和历史RevPAR表现良好 [72][73][74] 问题10: 本季度7000万美元减值损失的原因 - 与一项资产会计处理有关，公司认为该资产实际价值下降，进行了减值处理，但未透露具体资产 [75] 问题11: 资产出售中理想定价的定义 - 出售非核心资产时，希望获得高于公司当前交易倍数的价格，以实现资本战略再分配，包括投资核心资产、偿还债务或回购股票，有信心交易具有吸引力且能提升公司价值 [83][84] 问题12: 可比运营费用剔除干扰因素后仅增长1%，抵消成本的因素有哪些，能否持续，是否与运营商制定应急计划 - 团队在成本控制方面取得成功，低入住率和高ADR有助于成本控制，未来将与运营商制定应急计划，应对不确定性，预计保险费用方面会有积极变化，虽面临4% - 5%的工资增长，但团队有经验和能力控制成本 [86][87][88] 问题13: 奥兰多表现出色的驱动因素，Epic主题公园开业的积极影响，Bonnet Creek综合酒店能否超过9000万美元EBITDA预测 - 奥兰多游客众多，Epic主题公园投资巨大且是多年来首个开业的公园，迪士尼也有大规模投资，Bonnet Creek综合酒店新增会议空间、拥有高尔夫球场且获好评，管理团队出色，公司非常看好奥兰多市场，预计Bonnet Creek综合酒店EBITDA将超过9000万美元 [94][95][96] 问题14: 4月以来临时客户行为有无变化 - 3月业务下降3%，预计4月最终数据将高于1.6%，纽约、Bonnet Creek、加勒比地区和Casa等市场表现良好，虽有谨慎情绪和局部疲软，但并非衰退环境，希望贸易不确定性尽快解决以增强信心 [98][99][100] 问题15: 集团、休闲临时和商务临时业务的强弱排序 - 集团业务预订稳定，为业务提供坚实基础，排名第一；休闲业务4月表现良好，预计夏季部分市场仍有增长，排名第二；商务临时业务受政府等因素影响有压力，但企业协商业务预订窗口短且表现稳定 [105][106] 问题16: 剔除复活节因素，5月和6月休闲业务是否仍有增长 - 6月休闲业务比5月更健康，5月团体业务较弱，6月有团体业务支撑且休闲业务表现更好 [107] 问题17: 如何平衡增量股票回购和增强流动性，如何应对明年债务到期问题 - 公司希望在杠杆中性基础上回购股票，同时继续投资核心资产和管理资产负债表，目前有超12亿美元流动性，希尔顿夏威夷村酒店CMBS贷款明年11 - 12月到期，公司有计划和选择，有信心解决问题，当前股价下回购股票是不错投资决策，会谨慎平衡 [110][111][112] 问题18: 高端酒店和非豪华度假村消费者行为有无差异 - 除希尔顿夏威夷村酒店为恢复业务吸引更多折扣休闲游客外，未发现高端酒店和非豪华度假村消费者行为有明显差异 [117] 问题19: 第一季度非客房收入比RevPAR增长高200个基点的原因，以及全年RevPAR与非客房消费关系 - 第一季度团体餐饮贡献增长9%，为RevPAR贡献约50 - 100个基点，全年来看，公司业务中内部团体业务占比增加，餐饮生产更好，而会议业务主要提供客房预订，客人在酒店外就餐，这一业务结构变化是重要驱动因素 [120][121]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，公司总资产为89.01亿美元，较2024年12月31日下降1.8%[13] - 2025年第一季度总收入为6.30亿美元，较2024年同期下降1.4%[14] - 2025年第一季度运营收入为700万美元，较2024年同期下降92.6%[14] - 2025年第一季度净亏损为5700万美元，而2024年同期净收入为2900万美元[14] - 2025年第一季度Nareit FFO为6600万美元，较2024年同期下降21.4%[22] - 2025年第一季度调整后FFO为9200万美元，较2024年同期下降17.1%[22] - 2025年第一季度可比酒店调整后EBITDA为1.51亿美元，较2024年同期下降10.4%[20] - 2025年第一季度可比酒店调整后EBITDA利润率为24.9%，较2024年同期下降280个基点[20] - 截至2025年3月31日，公司总负债为54.65亿美元，较2024年12月31日下降2.0%[13] - 2025年第一季度每股亏损为0.29美元，而2024年同期每股收益为0.13美元[14] 未来展望 - 2025年全年可比调整EBITDA预期在5.90亿到6.50亿美元之间，较2024年有所下降[32] - 2025年可比RevPAR预期在185到191美元之间，较2024年变化为-1.0%至2.0%[32] - 2025年净（亏损）收入预期在-0.8亿到0.52亿美元之间，较2024年有所波动[32] - 2025年调整后的每股基金运营收益预期在1.79到2.09美元之间[39] - 2025年可比酒店调整EBITDA预期在6.33亿到6.92亿美元之间，反映出经营效率的变化[37] - 2025年运营收入预期在2.43亿到3.04亿美元之间，运营收入率预期在9.5%到11.5%之间[37] - 2025年总收入预期在25.69亿到26.43亿美元之间，显示出整体收入的增长潜力[37] - 2025年可比酒店调整EBITDA率预期在25.6%到27.2%之间，反映出公司对成本控制的重视[37] - 2025年全年的净（亏损）收入归属于股东的预期在-0.16亿到0.44亿美元之间，显示出盈利能力的不确定性[39] 用户数据 - 截至2025年5月5日，公司可比酒店组合总计37家，房间总数为22,711间，会议空间总面积为2,173,000平方英尺[46] - 2025年第一季度，夏威夷市场的可比酒店平均每日房价为303.66美元，同比下降2.4%，入住率为78.4%[48] - 2025年第一季度，奥兰多市场的可比酒店ADR为295.00美元，同比增长4.0%，入住率为79.9%[48] - 2025年第一季度，纽约市场的可比酒店ADR为269.13美元，同比增长5.6%，入住率为70.6%[48] - 2025年第一季度，华盛顿特区市场的可比酒店调整后EBITDA为4百万美元，同比增加11.1%[50] - 2025年第一季度，所有市场的可比酒店总收入为608百万美元，同比下降0.5%[50] - 2025年第一季度，所有市场的可比酒店调整后EBITDA为151百万美元，同比下降10.4%[50] - 2025年第一季度，所有市场的可比酒店调整后EBITDA利润率为24.9%，同比下降280个基点[50] - 2025年第一季度，迈阿密市场的可比酒店ADR为358.65美元，同比增长2.3%，入住率为86.4%[48] - 2025年第一季度，旧金山市场的可比酒店ADR为316.09美元，同比增长1.0%，入住率为69.7%[48] 其他信息 - 2023年公司共售出1家酒店，房间数为508，销售总额为118.3百万美元[63] - 2024年预计售出2家酒店，房间数为769，销售总额为76.3百万美元[63] - 自2018年至2023年，公司共售出38家酒店，累计销售总额为2,211.9百万美元[63] - 2024年全年的总收入为2,599百万美元，较2023年增长[78] - 2024年全年的可比酒店收入为2,485百万美元，较2023年增长[78] - 截至2025年3月31日，公司固定利率债务总额为3,663百万美元，平均利率为5.11%[83] - 截至2025年3月31日，公司可变利率债务总额为200百万美元，平均利率为6.37%[83] - 2024年第二季度的其他收入为22百万美元，较第一季度的21百万美元略有上升[78] - 2024年全年的其他收入为86百万美元，较2023年有所变化[78] - 分析师覆盖包括来自美银、德意志银行和摩根士丹利等多家机构的分析师[113]