财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股运营资金（FFO）为0.82美元，可分配资金（FAD）为每股0.78美元，维持季度股息每股0.67美元，派息率进一步改善，调整后FFO派息率为82%，FAD派息率为86% [12] - 第三季度按摊薄后计算的全美房地产投资信托协会（NAREIT）FFO为1500万美元，即每股0.06美元，而2019年第三季度为1.63亿美元，即摊薄后每股0.72美元；调整后FFO为1.92亿美元，即每股0.82美元 [19] - 第三季度收入约为2.54亿美元，其中包括约800万美元的非现金收入，扣除直线法应收账款和其他非经常性收入项目的非经常性减记前的收入；第三季度收取了超过99%的合同租金、抵押贷款和利息付款 [21][22] - 2020年第三季度一般及行政费用（G&A）为930万美元，符合季度G&A费用在950万至1050万美元之间的预期；季度利息费用为5180万美元，较2020年第二季度减少100万美元 [23] - 10月7日发行了7亿美元2031年2月到期、利率3.375%的优先票据，预计季度利息费用将增加约180万美元 [24] - 截至2020年9月30日，12.5亿美元信贷安排下有1.71亿美元未偿还借款，现金及现金等价物约为3600万美元；10月债券发行偿还了6.83亿美元短期伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）相关到期债务，直到2023年8月无债券到期 [25][26] - 截至9月30日，52亿美元债务中约88%为固定利率，净有息债务与调整后年化息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.25倍，固定费用覆盖率为4.3倍；调整后预计杠杆率约为5.12倍，已连续四个季度降低杠杆率，目标是将杠杆率降至低于5倍 [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年9月30日，运营资产组合包括957处设施，拥有超过9.6万张运营床位，分布在69家第三方运营商和美国39个州及英国 [31] - 核心投资组合的过去12个月运营商息税折旧摊销租金前利润（EBITDARM）和EBITDA覆盖率在2020年第二季度分别增至1.84倍和1.48倍，而截至2020年3月31日的过去12个月分别为1.68倍和1.32倍；若不包括联邦刺激资金，过去12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率在2020年第二季度分别降至1.61倍和1.26倍 [32][33] - 截至2020年6月30日的独立季度，核心投资组合的EBITDA覆盖率包括联邦刺激资金时为1.87倍，不包括1.75亿美元联邦刺激资金时为1.05倍 [34] - 核心投资组合的累计入住率从2020年1月的疫情前84%降至2020年8月的75.1%，截至10月略有回升至75.6% [35][36] - 核心投资组合每位患者每天的运营费用从2020年1月到6月增加约25美元，截至8月底减少约2美元 [37] 新投资与处置 - 2020年第三季度，公司为资本支出提供资金总计2200万美元；年初至今，新投资总计约1.63亿美元，其中包括9300万美元的资本支出 [41] - 2020年第三季度，通过六笔单独交易出售了六处设施，总收益为6100万美元；年初至9月30日，共剥离19处设施，获得1.17亿美元 [41][42] 高级住房业务 - 与Maplewood Senior Living合作完成了位于曼哈顿第二大道和第93街的辅助生活记忆护理高层项目，最终项目成本预计约为3.1亿美元，项目开业有待纽约州卫生部许可 [54] - 高级住房投资组合在第三季度末包括土地和在建工程在内，在资产负债表上的投资总计16亿美元，包括美国和英国的130处辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [58][60] - 高级住房投资组合独立来看，过去12个月EBITDA租赁覆盖率在2020年第二季度降至1.16倍 [60] - 第三季度在新建设和战略再投资方面投资2230万美元，其中1260万美元主要与在建项目相关，其余970万美元与正在进行的投资组合资本支出再投资计划相关 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，Maplewood投资组合集中在受疫情早期影响的纽约都会区和波士顿都会区，疫情初期入住率大幅下降，第二季度6月初降至80.4%的低点，但到8月底回升至84.5% [56][57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对高级住房前景持建设性态度，但新冠疫情爆发使公司在开发方面采取更具选择性的方法，在推进现有开发项目的同时，继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [61] - 公司在收购方面持机会主义态度，虽看到收购环境有所改善，但承保具有挑战性，会仔细评估出现的交易 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度收益感到满意，认为熟练护理设施行业在入住率下降800个基点的情况下仍具弹性，随着疫情热点地区感染率下降，运营商费用降低，现金流改善，公司对疫情得到控制后恢复到疫情前运营环境持谨慎乐观态度 [12][13][14] - 联邦和州政府的支持对熟练护理和辅助生活护理环境至关重要，最新一轮《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES Act）资金有助于针对受疫情影响较大的运营商；公司希望疫苗尽快推出，这将是入住率和现金流恢复到疫情前水平的关键催化剂 [15][16] - 尽管公司认为目前的行动提供了显著的流动性和灵活性，但会继续评估是否需要采取额外措施以维持充足的流动性 [27] 其他重要信息 - 会议中提及的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件 [5][6] - 会议中提及一些非公认会计原则（GAAP）财务指标，如NAREIT FFO、调整后FFO、FAD和EBITDA，这些指标与GAAP最可比指标的调节以及非GAAP指标的有用性说明可在公司网站和近期新闻稿中查看 [7] - 美国卫生与公众服务部（HHS）关于CARES Act资金收入确认的初始指导导致运营商记录和确认刺激资金的方式不一致，新发布的HHS指南有望帮助运营商在未来季度实现更一致的收入确认方法 [39][40] - 美国医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）8月强制要求根据养老院所在县的阳性率对养老院员工进行定期检测，并采取措施提供检测途径；HHS 10月宣布与CVS和Walgreens达成协议，为养老院居民提供疫苗 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 政府报销支持会持续多久，是否会有新一轮刺激计划，现有临时刺激计划到期后政府是否会停止支持 - 仍有30亿美元未分配的CARES Act资金，预计熟练护理设施行业将获得与之前几轮相当的金额，政治问题解决后有望迎来新一轮刺激计划，公司认为政府不会停止提供支持 [66][67] 问题2: 租金覆盖率较弱的租户是否存在未来租赁重组的风险 - 存在这种风险，但难以预测长期受影响的运营商，因为疫情热点地区会变化，运营商也可能迅速反弹；若进行租金减免，将以递延租金的形式进行 [69][70] 问题3: 熟练护理入住率回升缓慢的原因 - 入住率下降趋势在8月触底后有所回升，但不同市场情况不同；运营商希望看到长期护理居民入住量反弹，但此类居民入住数量少，恢复到疫情前入住水平较慢；进行择期手术的多为健康人群，并非会入住养老院康复的患者，且老年人群对进入急性护理和熟练护理环境持谨慎态度 [73][74][75] 问题4: 当前收购市场机会如何，在疫情环境下承保如何进行，价格是否有变化 - 收购环境有所改善，看到更多交易，但承保具有挑战性，会参考疫情前的历史水平；目前熟练护理领域价格变化不明显，因成交交易数量不足 [77][79] 问题5: 熟练护理组合比例的改善趋势是受疫情加剧还是会随时间缓和 - 熟练护理组合比例上升是因为设施能够将原本不符合医疗保险资格但感染新冠的居民转为熟练护理居民，只要疫情存在，这种情况就会持续，随着新冠病例减少，预计会缓和 [81] 问题6: 第二季度EBITDA覆盖率高于1倍的支持因素有哪些 - 支持因素包括政府刺激资金（联邦和州政府）、设施能够将居民转为熟练护理居民、2%的自动减支政策取消等；短期内，除非改变联邦刺激资金的记录方法，否则各指标变化不大 [82][83] 问题7: 州预算税收收入减少是否会对公司造成担忧，如何应对 - 公司会关注州预算对运营商收入流的潜在影响，但由于医疗补助有大量联邦匹配资金，州政府很少因预算限制削减医疗补助费率，历史上通常会维持费率不变 [84][85] 问题8: 疫情后熟练护理行业会是什么样子，是否会有更高 acuity的医疗保险和医疗补助组合 - 预计熟练护理行业向更高 acuity的医疗保险和医疗补助组合转变的趋势将继续，但新冠疫情不会大幅加速这一转变 [87][88] 问题9: 这种行业愿景是否有助于资产承保 - 承保时需要考虑物理设施结构，如减少三人间和四人间，至少要有半私人房间以及控制感染的能力，相比20世纪60年代的改造建筑，1989年的专用建筑更容易承保 [89][90] 问题10: 熟练护理行业中城市、郊区和农村设施的表现是否有差异 - 公司投资组合中，城市市场受疫情影响最早且最严重，如纽约市、康涅狄格州、新泽西州和南加州；农村地区受影响较小，存在一些孤立的热点地区；社区是否有疫情热点对养老院表现影响很大 [92][93][94] 问题11: 将部分租户转为现金确认并进行直线租金冲销是一次性的还是会有更多租户出现类似情况 - 难以确定是否为一次性，这取决于运营商的会计报告方式；目前从设施角度看，这些租户与其他投资组合没有差异 [96][97] 问题12: 会计披露问题是否与HHS刺激资金的不一致确认有关，如何定义这种不一致 - 刺激资金记录不一致与冲销无关；最初的指导不明确，运营商采用了不同的方法记录刺激资金，预计第三季度部分情况会改善，第四季度会更明显 [99][100][102] 问题13: 疫情后政府是否会缩减支持，公司租户是否需要重新设定租金和覆盖率，股息是否会受影响 - 这种情况不太可能发生，因为考虑到行业整体情况，降低报销率会使低四分位表现者无法生存，减少系统供应，不符合公共政策；从公司投资组合来看，若回到疫情前状态，压力不大，即使入住率恢复有差距也是暂时的 [105][106][109] 问题14: 下周的选举结果是否会影响熟练护理行业持续获得财政支持的可能性 - 选举结果可能影响支持的时间，但行业持续获得支持的可能性很高 [113] 问题15: 本季度处置交易的价格与疫情前相比如何 - 大多数交易是在疫情前达成的，价格没有变化 [114] 问题16: 800万美元非经常性收入的构成是什么 - 包括与租赁激励的合同还款相关的现金收入，以及因将部分设施过渡给新运营商而导致的低市场租赁资产加速折旧产生的非现金收入 [115] 问题17: 选举后可能到明年2月才有刺激计划，行业是否有足够资金过渡 - 仍有30亿美元未分配的CARES Act资金和20亿美元最新一轮申请但未分配的资金，共计50亿美元未分配，行业有三个月时间进入2021年，大部分企业应该能够顺利过渡 [119] 问题18: 第二大道项目的开业时间，现在开业还是等待更好 - 公司希望尽快在获得州政府许可证后开业，预计在未来一周到年底左右；目前环境艰难，但看到布鲁克林有建筑获得许可，公司正在与州政府沟通 [120] 问题19: 当前环境是否会使熟练护理行业更受关注，是否会缓解床位短缺问题，未来三到五年会有变化吗 - 预计未来5 - 7年行业仍将延续疫情前的动态，供应限制和州政府对供应不足的反应时间滞后问题仍然存在 [122] 问题20: 目前收购市场交易少是因为卖家不挂牌还是买卖双方定价差距大，两者的承保差异是什么 - 市场上交易有所增加，但承保和尽职调查困难，进入建筑进行评估等工作受限；运营商希望尽量减少疫情影响，担心现在挂牌出售会被视为贱卖，导致交易放缓 [124][125] 问题21: Maplewood投资组合入住率比正常情况快多少 - 6月初入住率降至略高于80%，6月是过去18个月中入住率增长最高的月份，当月入住率约为平时的3倍，这表明存在被压抑的需求 [126] 问题22: 转向现金会计对FFO的影响是多少，2021年如何建模 - 第三季度约有200万美元与Agemo和Genesis相关的直线法收入，全年约为800万美元；从调整后FFO（AFFO）角度看影响很小，从FAD角度看无影响 [128][130] 问题23: Maplewood项目的租金是如何承保的，现在开业的预期如何 - 预期变化主要在时间方面，延迟会增加成本；押金水平保持相对稳定，营销未停止，但押金名单人员有变化；最初预计销售周期为36个月以上，具体会有波动但不会有重大变化 [130][131] 问题24: Maplewood项目预计向居民收取的租金是多少，是否会影响从运营商获得的租金预期 - 预计每月费用为中到高十几美元，包括基本费用和增值健康服务费用；市场对定价接受度高，没有迹象表明市场发生重大变化，不会影响从运营商获得的租金预期 [132]

公司权益结构 - 截至2020年6月30日，公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，投资者拥有约3% [182] 房地产投资组合情况 - 截至2020年6月30日，公司房地产投资组合包括981个医疗保健设施，投资净额约98亿美元，约97%的房地产投资与医疗保健设施有关 [184] COVID - 19疫情影响 - 截至2020年7月30日，公司运营的设施中报告了6133例COVID - 19确诊病例，涉及415个设施，占2020年6月30日959个运营设施的43.3% [186] 信贷与利率互换安排 - 2020年第一季度，公司从12.5亿美元循环信贷安排中提取3亿美元，第二季度偿还 [190] - 公司签订了名义金额4亿美元的10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期 [190] - 2020年3月27日，公司签订总额4亿美元的远期利率互换协议，固定利率约为0.8675%，有效期从2023年8月1日至2033年8月1日[281] 股息分配情况 - 2020年第一和第二季度，公司维持每股0.67美元的股息水平 [190] - 2020年，公司预计支付的股息将超过应税收入 [194] - 2020年上半年公司向普通股股东支付约3.072亿美元股息，2月14日和5月15日分别按每股0.67美元支付[289] - 2020年上半年Omega OP向非Omega的Omega OP单位持有人支付约1190万美元分配款[289] - 公司需按至少90%的“REIT应税收入”和止赎财产净收入（税后）等向股东分配股息，否则将按常规企业税率纳税[288] 税收相关情况 - 公司作为REIT，至少90%的应税收入需每年分配给股东，才可不缴纳联邦所得税 [193] - 截至2020年6月30日，公司一家需缴纳联邦、州和地方所得税的TRS有净运营亏损结转约570万美元 [195] - 2017年后产生的净运营亏损结转只能减少80%的应税收入，2017年及以前产生的可结转不超过20年，2018 - 2019年产生的可无限期结转 [195] - 2020年3月27日签署的《关怀法案》修改了净营业亏损（NOL）结转规则，将应税收入80%限制的适用推迟到2021年12月31日，并允许2018 - 2020年产生的NOL向前结转五年[196] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司分别记录约0.2百万美元和0.3百万美元的州和地方所得税拨备；六个月分别记录约0.6百万美元和0.4百万美元[198] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司分别记录约0.7百万美元和0.5百万美元的外国所得税拨备；六个月分别记录约1.3百万美元和1.1百万美元[198] 政策法规影响 - 《2018年两党预算法案》将医疗保险自动减支和报销削减2%的政策延长至2027年，《关怀法案》在2020年5月1日至12月31日暂停该减支，使按服务收费的医疗保险支付增加约2%，同时将强制减支政策延长至2030年[206] - 《家庭优先冠状病毒应对法案》自2020年1月1日起为符合条件的州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比（FMAP）临时提高6.2%，该临时增加将持续到新冠公共卫生紧急状态结束[206] - 《关怀法案》拨款1000亿美元用于公共卫生和社会服务应急基金，国会通过《薪资保护计划和医疗保健增强法案》为医疗保健提供者拨款750亿美元，截至2020年6月，HHS已宣布向医疗保健提供者分配约500亿美元给医疗保险参与者（相当于其年收入的2%），150亿美元给医疗补助和儿童健康保险计划参与者（最高为其年收入的2%）[207] - 2020年7月，CMS宣布将《关怀法案》授权的50亿美元提供者救济基金用于合格的医疗保险认证的长期护理机构，此前已宣布49亿美元用于抵消收入损失和协助养老院应对新冠疫情[208] - 《关怀法案》允许雇主推迟支付2020年3月27日之后至年底的雇主社会保障税，50%的税款存款截止日期推迟到2021年12月31日，其余50%推迟到2022年12月31日[210] - CMS在2020年3月28日临时扩大加速和预付款计划，将预付款偿还开始时间从90天延长至120天，4月26日宣布不再接受预付款计划新申请，并重新评估加速付款申请[211] - CMS将从《关怀法案》中拿出8100万美元用于增加对养老院的检查，并根据绩效指标分配资金[212] - 2019年7月1日起，佛罗里达州SNFs的平均医疗补助报销率下降4.5%，2019年10月1日有0.7%的小幅酌情上调；2020 - 2021财年州预算922亿美元，其中护理中心医疗补助费率总共提高1.05亿美元；截至2020年6月30日，公司14%的投资在佛罗里达州[216] - 2020年7月31日，CMS发布2021财年SNFs的医疗保险支付率和质量支付计划最终规则，预计总支付比2020财年增加7.5亿美元，即2.2% [220] - 2019年10月1日起，团体治疗定义变更，CMS为并发和团体治疗设定25%的上限；2022年1月1日起，治疗助理提供的医疗保险B部分治疗服务报销率降至医生收费表的85% [222] - 自2008年12月起，CMS通过“五星级质量评级系统”公布参与医疗保险或医疗补助的养老院质量评级，评级每月更新[224] - 2016年美国司法部成立十个地区老年人司法特别工作组，2020年3月发起全国养老院倡议，加强对养老院的民事和刑事执法行动[228] 合规风险 - 政府机构及其代理人会对公司运营商的计费做法进行审计，若运营商被发现违规，财务状况和运营结果可能受不利影响[229] - 公司运营商需遵守各种医疗保健欺诈和滥用法律，违规将面临民事、刑事和行政制裁[233] - 公司运营商需遵守保护患者健康信息隐私的联邦、州和地方法律法规，违规可能面临巨额罚款和声誉损害[235] - 公司运营商和设施需遵守联邦、州和地方的许可和认证法律法规，政府机构会定期检查和调查[237] 会计标准变更影响 - 公司于2020年1月1日采用新信用损失会计标准，记录了2880万美元预期信用损失备抵，并对权益进行相应调整[244] - 采用新信用损失会计标准后，截至2020年1月1日，抵押贷款应收票据余额为7.52177亿美元，投资于直接融资租赁余额为1087.7万美元，其他投资余额为4.1254亿美元，表外承诺余额为2067.7万美元[245] 运营收支情况 - 2020年第二季度运营收入为2.564亿美元，较2019年同期增加约3110万美元[247] - 2020年第二季度运营费用为1.127亿美元，较2019年同期增加约1420万美元[248] - 2020年第二季度其他费用为5510万美元，较2019年同期增加约410万美元[249] - 2020年上半年运营收入为5.094亿美元，较2019年同期增加约6050万美元[250] - 2020年上半年运营费用为2.198亿美元，较2019年同期增加约1980万美元[251] - 2020年上半年其他费用为1.111亿美元，较2019年同期增加约1010万美元[252] Nareit FFO情况 - 2020年第二季度Nareit FFO为1.865亿美元，2019年同期为1.572亿美元；2020年上半年Nareit FFO为3.675亿美元，2019年同期为3.013亿美元[253] 资产收购情况 - 2020年上半年公司进行了多项资产收购，总投资2600万美元，涉及4处设施[258] 抵押贷款情况 - 2020年5月1日，公司将初始4.15亿美元的分期偿还主抵押贷款利率提高至10.67%，并增加了8350万美元与九处设施相关的抵押贷款票据，同时记录了360万美元的损失[259] - 2020年6月，公司与Ciena子公司达成贷款协议，提供4320万美元与两处设施相关的抵押贷款票据，截至6月30日，未偿还本金余额约为4320万美元，与Ciena的未偿还抵押贷款应收票据总额为6.654亿美元[261] - 2020年4月17日，公司向Second Spring Healthcare Investments子公司提供1760万美元无担保贷款，截至6月30日，贷款年利率为3.25%，未偿还余额为1760万美元[262] 租赁协议与信贷安排 - 2020年第三季度，公司修订与Maplewood的主租赁协议并提供新信贷安排，将其借款能力扩大约1亿美元至2.2亿美元，Maplewood通过新信贷安排借款偿还约1.2亿美元现有债务[263] 待售资产情况 - 截至2020年6月30日，公司有六处设施共计7050万美元被归类为待售资产[264] 资产出售情况 - 2020年第一季度和第二季度，公司分别出售设施获得1810万美元和3800万美元净现金收益，分别实现净收益180万美元和1280万美元[265][266] 房地产减值情况 - 2020年第一季度和第二季度，公司分别记录房地产减值360万美元和1200万美元[267] 应收款情况 - 截至2020年6月30日，公司有2760万美元合同应收款未收回，其中1820万美元与Agemo有关，另有6000万美元与Agemo相关的直线租金应收款和/或租赁激励[270] 公司财务状况 - 截至2020年6月30日，公司总资产97亿美元，总权益42亿美元，债务53亿美元，债务占总资本的55.8%[279] 现金流情况 - 截至2020年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总计4150万美元，较2019年12月31日增加820万美元[292] - 2020年上半年经营活动产生净现金流3.294亿美元，较2019年同期的2.654亿美元增加6400万美元[293] - 2020年上半年投资活动净现金流为流出9670万美元，较2019年同期的流出1500万美元增加8170万美元[294] - 2020年上半年融资活动净现金流为流出2.241亿美元，较2019年同期的流出2.278亿美元减少370万美元[295] 流动性与风险情况 - 公司认为现有流动性和可用资本来源足以支持未来12个月的运营、偿债和投资[290] - 公司主要短期流动性需求用于支付日常费用、偿债、资本改进、股息和物业收购[294] - 2020年第二季度末，公司主要市场风险敞口及管理方式与2019年年报披露相比无重大变化[296]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股运营资金（FFO）为0.81美元，可分配资金（FAD）为每股0.76美元，股息支付率进一步改善，调整后FFO的支付率为83%，FAD的支付率为88% [11] - 摊薄后NAREIT FFO为1.86亿美元，即每股0.80美元，而2019年第二季度为1.57亿美元，即每股0.71美元；调整后FFO为1.90亿美元，即每股0.81美元 [16] - 本季度收入约为2.56亿美元，2019年第二季度为2.25亿美元，增长主要源于新投资、资本翻新、租赁修订以及一次性收入 [17] - 第二季度综合与行政（G&A）费用为900万美元，比估计少约50万美元；利息费用为5280万美元，较2019年第二季度增加440万美元 [20] - 截至6月30日，约87%的53亿美元债务为固定利率，净有息债务与调整后年化EBITDA之比为5.32倍，固定费用覆盖率为4.2倍；调整后预计杠杆率约为5.16倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产组合 - 截至2020年6月30日，运营资产组合包括959个设施，拥有超过9.6万张运营床位，分布在69个第三方运营商和39个美国州及英国 [29] 运营商覆盖情况 - 核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率在2020年第一季度分别增至1.68倍和1.32倍，而截至2019年12月31日的过去12个月分别为1.64倍和1.29倍 [30] 高级住房投资组合 - 截至第二季度末，高级住房投资组合在资产负债表上的总投资为16亿美元，所有资产均采用三重净主租赁 [60] - 该投资组合包括美国和英国的130个辅助生活、独立生活和记忆护理资产，2020年第一季度EBITDAR租赁覆盖率为1.21倍 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2月以来，运营商投资组合入住率下降了8%，截至7月中旬基本与6月持平；同期质量组合提高了约1% [13][34] - 4月费用较2月增加约每位患者每天18美元，未来费用有望根据疫情爆发情况缓和 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内投资意愿将较为谨慎，重点关注现有运营商的资本需求和潜在新投资机会 [37] - 持续评估高级住房开发管道，分析可能需要几个财季，同时继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情给长期护理行业带来前所未有的挑战，但政府提供了重要的监管和财政支持，有助于运营商维持运营 [13] - 尽管入住率下降和费用增加，但质量组合提高、医疗补助和医疗保险费率上调以及刺激资金的发放有望抵消部分影响，整体结果有望保持相对稳定 [31] - 政府资金可能足以支撑到8月，很有可能持续到年底，目前运营商未提出租金讨论 [86] - 长期来看，疫情期间的感染控制临床协议将有利于业务发展，高级住房仍将专注于高端高 acuity领域 [112] 其他重要信息 - 7月基本收齐了所有合同租金，第二季度和7月除Daybreak外，合同租金、抵押贷款和利息支付的收取率超过99% [12][19] - 9月2019年发行了5亿美元3 5/8%的2029年10月到期优先票据，12月2019年承担了与7.35亿美元收购相关的3.89亿美元HUD债务 [21] - 3月因疫情不确定性从循环信贷安排借款约3亿美元，第二季度已偿还；截至7月31日，12.5亿美元信贷安排下有1.8亿美元未偿还借款，现金及现金等价物约2000万美元 [22] - 2023年8月前无重大债券到期，3月签订了4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期 [23] - 7月15日董事会宣布每股0.67美元的普通股股息，8月14日支付给7月31日收盘时登记在册的股东；未来计划将股息宣布日期调整为与预定的董事会和审计委员会会议日期一致 [25][26] - 6月30日完成了俄亥俄州一家熟练护理机构700万美元的购买租赁交易，同时向同一运营商提供了4300万美元的抵押贷款融资；年初至今新投资约1.4亿美元，包括7100万美元的资本支出 [36] - 2020年第二季度通过4笔单独交易剥离了7个设施，总收益为3800万美元；截至6月30日，年初至今共剥离13个设施，收益为5600万美元 [37] - 与Maplewood Senior Living合作，曼哈顿第二大道和第93街的ALF记忆护理高层项目基本完成，但受疫情影响，确切最终成本和开业日期难以确定 [56][57] - 第一季度高级住房投资组合入住率较高，但实施参观和探视禁令后每月下降1% - 3%，部分市场禁令解除后入住率已企稳 [58][59] - CMS推荐对员工进行每周检测，部分热点州未来可能成为强制要求，并已开始向养老院发放现场快速检测机器，Omega设施将接收30台 [46][47] - 《CARES法案》提供了额外支持，4月底1000亿美元医疗保健基金增加了750亿美元，5月22日开始向拥有医疗保险认证床位的熟练护理机构支付约49亿美元，Omega投资组合获得超过2.5亿美元；6月9日HHS宣布为参与医疗补助和CHIP计划的提供者预留150亿美元；7月22日HHS宣布为医疗保险认证的养老院预留50亿美元 [49][50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金覆盖率改善是否归因于PDPM，运营商在新支付模式下的受益领域有哪些 - 公司预计PDPM将使覆盖率提高6 - 7个基点，目前初步迹象显示收入略有增加，费用削减虽有延迟但符合预期，不过由于疫情无法进行并发疗法分组，难以衡量相关影响 [68][69] 问题2: 当前环境下PDPM的情况如何，分组疗法是否会永久改变 - 运营商仍可从高 acuity患者中获得收入提升，但作为PDPM主要驱动因素的分组和并发疗法费用节省已不存在，因为患者都在单独房间接受治疗 [70] 问题3: 《CARES法案》最近宣布的50亿美元拨款将如何在熟练护理设施或长期护理设施中分配 - 公司目前不清楚具体分配方式，猜测大部分资金将用于受疫情影响严重的设施 [71] 问题4: 对今年剩余时间的股息有何看法，收购机会如何 - 股息每季度由董事会评估，若租金收取情况和运营前景不变，预计将维持当前股息率；目前收购市场机会较少，定价难以评估，公司将继续支持现有运营商 [73][74] 问题5: 租金按现金基础计算的比例是多少，是否有运营商接近从权责发生制转为现金基础 - 第二季度约2.5%的抵押贷款和租赁收入按现金基础计算，目前没有运营商接近转换，但情况可能随季度进展而变化 [78] 问题6: 增加的诉讼风险是否会促使拥有建筑物的运营商通过售后回租分离房地产和运营，从而带来更多整合和收购机会 - 这种情况有可能发生，过去佛罗里达州曾出现类似动态，未来是否出现取决于豁免情况、诉讼情况等因素 [81] 问题7: 入住率为何没有增加，运营商是否有关于何时能从急性后期获得更多居民的预期 - 许多州已开放医院进行择期手术，但实际进行手术的人数较少，尚未恢复到疫情前水平，因此运营商未看到大量出院患者；预计这需要更多时间 [85] 问题8: 运营商是否因入住率问题要求租金延期或更改租赁条款，政府援助能为运营商提供多久的支持 - 政府资金可能足以支撑到8月，很有可能持续到年底，目前运营商未提出租金讨论；不同地区入住率和运营商受影响程度差异较大，预计疫情结束后情况将迅速反弹 [86][87] 问题9: 除了按现金会计核算的租户，是否有给予租户租金延期 - 没有 [88] 问题10: 对州预算和医疗补助未来的看法，哪些州值得关注 - 不必担心医疗补助削减，历史上州预算压力时通常会维持费率不变，因为削减在资金计算上不合理 [93][94] 问题11: 入住率不足是否只是暂时的，即使择期手术不恢复，熟练护理入住率能否改善 - 第一季度入住率为83.6%，预计疫情结束后将以此为基础恢复正常入住率；由于人口结构因素，长期来看入住率有望继续上升 [96][97] 问题12: 是否预计更多产品进入交易市场，是否会有困境定价 - 目前交易市场因疫情受阻，尽职调查和房产参观困难，预计疫情缓解后市场将恢复，但短期内仍将缓慢 [101] 问题13: 实际交易的价格与疫情前相比如何 - 目前很难对交易进行定价，由于费用上升和入住率下降，利润率受到影响，公司目前仅考虑与现有运营商进行交易，将设施纳入现有主租赁 [102][103] 问题14: 疫情是否让公司意识到投资组合需要永久性改变，如地理或运营商方面 - 疫情强化了选择合适运营商的重要性，公司对现有运营商感到满意，过去三年运营商数量减少了20家 [106] 问题15: 是否可以将覆盖率分为有刺激资金和无刺激资金两种情况，以了解刺激资金对覆盖率下降的影响 - 公司会在讨论第二季度覆盖率时提供计算中包含的刺激资金金额，以便区分有无刺激资金的覆盖率情况 [108][109] 问题16: 疫情对投资组合的长期影响如何，高级住房是否会减少需求 - 长期来看，疫情期间的感染控制协议将有利于业务；高级住房仍将专注于高端高 acuity领域，需求依然强劲 [112] 问题17: 如果新冠疫情持续时间超过预期，政府是否会继续提供支持 - 政府目前的支持反映了该行业的必要性，预计政府不会让行业因支持不足而失败 [118]

公司权益结构 - 截至2020年3月31日，公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，投资者持有约3%[170] 房地产投资组合情况 - 截至2020年3月31日，公司房地产投资组合包括985个医疗保健设施，投资净额约97亿美元，约97%与长期护理设施相关[172] 其他投资情况 - 截至2020年3月31日，公司持有其他投资约4.247亿美元，包括对第三方运营商的有担保贷款和对五个非合并合资企业的1.944亿美元投资[172] 疫情相关运营数据 - 截至2020年4月30日，公司运营的设施中报告有4136例COVID - 19确诊病例，涉及250个设施，占2020年3月31日966个运营设施的25.9%[174] 信贷与利率互换安排 - 第一季度公司部分提取了12.5亿美元循环信贷安排中的3亿美元，并签订了名义金额4亿美元、平均掉期利率0.8675%、2024年到期的10年期利率互换协议[179] 股息情况 - 2020年第一季度公司维持每股0.67美元的股息水平[179] - 2020年公司预计支付的股息将超过应税收入[183] 所得税相关情况 - 截至2020年3月31日，公司一家需缴纳联邦、州和地方所得税的应税房地产投资信托子公司有净运营亏损结转约570万美元，该亏损结转已全额计提估值准备[184] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司分别记录了约40万美元和20万美元的州和地方所得税费用[186] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司分别记录了约60万美元和50万美元的外国所得税费用[186] 政策法规影响 - 2018年两党预算法案将医疗保险扣押和报销削减2%至2027年，CARES法案在2020年5月1日至12月31日暂停该政策，使按服务收费的医疗保险支付增加约2%，同时将强制扣押政策延长至2030年[194] - 2020年3月18日《家庭优先冠状病毒应对法案》生效，为各州和地区的医疗补助联邦医疗援助百分比临时提高6.2%，有效期至新冠公共卫生紧急状态结束[194] - CARES法案拨款1000亿美元用于公共卫生和社会服务应急基金，国会通过薪资保护计划和医疗保健增强法案拨款750亿美元给医疗保健提供者[195] - CARES法案允许雇主推迟支付2020年3月27日之后的雇主社会保障税，50%税款的缴纳日期推迟到2021年12月31日，其余50%推迟到2022年12月31日[196] - 2020年7月1日起，佛罗里达州SNFs平均医疗补助报销率下降4.5%，2019年10月1日有0.7%的小幅酌情增加，到2021年9月30日过渡保护条款到期后，PPS费率将不再依赖酌情资金水平，截至2020年3月31日，公司14%的投资在佛罗里达州[200] - 截至2020年3月31日，公司10%的投资在德克萨斯州，该州SNF运营商运营环境困难，入住率低且医疗补助费率报销低[201] - 2019年7月30日，CMS发布2020财年SNFs医疗保险支付率和质量支付计划最终规则，预计总支付比2019财年增加8.51亿美元，即2.4%[203] - 2019年10月1日起，患者驱动支付模式（PDPM）生效，同时CMS为并发和团体治疗设定25%的上限，2022年1月1日起，治疗助理提供的医疗保险B部分治疗服务报销率降至医生收费表的85%[204][205] - 2020年4月30日，政府宣布多项长期护理机构新冠疫情相关举措，包括成立特别工作组、向15400家养老院运送个人防护设备、要求养老院报告新冠数据、CMS提供8100万美元用于增加养老院检查[197] - 自2008年12月起，CMS在“五星级质量评级系统”下公布参与医疗保险或医疗补助的养老院质量评级，排名每月更新[207] 会计标准与资产变动 - 公司于2020年1月1日采用新信用损失会计标准，记录了2880万美元的预期信用损失备抵[225] - 2019年12月31日至2020年1月1日，抵押贷款应收款从773563000美元降至752177000美元，投资于直接融资租赁从11488000美元降至10877000美元，其他投资从419228000美元降至412540000美元，表外承诺从20777000美元降至20677000美元[226] 运营收入情况 - 2020年第一季度运营收入为2.53亿美元，较2019年同期增加2930万美元[228] - 2020年第一季度租金收入增加主要源于2019年5月17日与MedEquities Realty Trust的合并（增加1030万美元）、2019年10月31日7.35亿美元收购60家SNF（增加1810万美元）及其他设施相关变动（增加90万美元）[228] 运营费用情况 - 2020年第一季度运营费用为1.071亿美元，较2019年同期增加约560万美元[229] - 2020年第一季度折旧费用增加1180万美元，主要源于设施收购；房地产减值增加360万美元；信用损失准备增加150万美元[229] 其他费用情况 - 2020年第一季度其他费用为5600万美元，较2019年同期增加约600万美元[230] - 2020年第一季度利息费用增加460万美元，主要因2019年投资导致债务余额增加；利息收入和其他 - 净额增加110万美元，主要因收购另一家上市公司股份的认股权证公允价值变动[230] 监管调查情况 - 公司部分运营商回应了美国司法部或其他监管机构的传票和信息请求，2019年5月收购的MedEquities Realty Trust回应了与Lakeway Regional Medical Center有关的民事调查要求[216] 法律法规监管情况 - 公司运营受多项法律法规监管，包括医疗欺诈和滥用、隐私、许可和认证、ADA等相关法律[213][217][219][220] 运营资金情况 - 2020年第一季度运营资金为1.81亿美元，2019年同期为1.441亿美元[231] 资产收购情况 - 2020年第一季度收购资产总投资1910万美元，包括英国和印第安纳州的设施，初始年现金收益率分别为8%和9.5%[235] 待售资产情况 - 截至2020年3月31日，有8个设施总计2410万美元被列为待售资产[237] 资产出售情况 - 2020年第一季度出售6个设施，净现金收益约1810万美元，净收益约180万美元[238] 房地产减值情况 - 2020年第一季度对3个设施的房地产物业计提减值约360万美元[239] 合同应收款情况 - 截至2020年3月31日，有2740万美元的合同应收款未收回，其中约1820万美元与Agemo Holdings LLC有关[240] 公司资产负债情况 - 截至2020年3月31日，公司总资产100亿美元，总权益42亿美元，债务56亿美元，占总资本的约56.9%[246] 远期利率互换协议 - 2020年3月27日，公司签订了总额4亿美元的远期利率互换协议，固定利率约为0.8675%[247] 股票回购授权 - 2020年3月20日，董事会授权在未来12个月内回购至多2亿美元的流通普通股[249] 股息支付情况 - 2020年第一季度，公司向普通股股东支付股息约1.546亿美元，Omega OP向Omega以外的OP单位持有人支付约730万美元[254] 现金及等价物情况 - 截至2020年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金总额为3.52亿美元，较2019年12月31日增加3.186亿美元[257] 现金流情况 - 2020年第一季度，公司经营活动产生的净现金流为1.391亿美元，较2019年同期的1.101亿美元增加2900万美元[258] - 2020年第一季度，公司投资活动净现金流为流出5520万美元，而2019年同期为流入7210万美元，变动额为1.273亿美元[259] - 2020年第一季度，公司融资活动净现金流为流入2.352亿美元，而2019年同期为流出1.526亿美元，变动额为3.877亿美元[260] - 公司信用设施借款变动5.145亿美元，其中3亿美元是因新冠疫情作为预防性措施提取[260] - 2020年第一季度，公司发行普通股现金收益较2019年同期减少7470万美元[260] - 2020年第一季度，公司股息再投资计划净收益较2019年同期减少2850万美元[260] - 2020年第一季度，公司支付的股息增加1800万美元[260] - 2020年第一季度，公司其他长期借款净变动410万美元[260] 内部控制情况 - 截至2020年3月31日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[263]

业绩总结 - Omega Healthcare Investors 2020年第一季度总收入为253,024千美元，同比增长13.1%[50] - 2020年第一季度净收入为92,279千美元，同比增长27.8%[50] - 每股普通股的净收入为0.40美元，同比增长17.6%[50] - 2020年第一季度的租金收入为218,125千美元，同比增长15.9%[50] - 2020年第一季度的总资产为10,037,231千美元，较2019年12月31日的9,796,124千美元增长2.5%[52] 用户数据 - 截至2020年3月31日，Omega的运营物业数量为917个，运营床位数量为92,056个[14] - 2020年第一季度，Medicaid收入占52.7%，Medicare/保险收入占34.6%[16] - 2020年第一季度，Skilled Nursing/Transitional Care的收入为210,073千美元，占总收入的83%[15] 财务健康 - 2020年第一季度的净融资债务与调整后的EBITDA比率为5.2[35] - 2020年第一季度的固定费用覆盖率为4.1，显示出公司良好的财务健康状况[35] - 2020年3月31日的无担保杠杆比率为51%[34] - 2020年第一季度的现金余额为347,965千美元，较2019年12月31日的24,117千美元大幅增长[52] 投资与扩张 - 截至2020年3月31日，Omega的投资组合包括超过960个物业，分布在40个州和英国[5] - 2019年公司在8个州进行了收购，投资总额为1,382,710千美元，涉及58个设施，单位数为9,351[27] - 截至2020年3月31日，公司在新建和重大翻修项目上的投资承诺总额为662,801,102美元，实际融资509,880,286美元[28] 未来展望 - 2023年的合同租金/利息年化金额为7,447,000美元，占总额的0.8%[19] - 2024年的合同租金/利息年化金额为38,981,000美元，占总额的4.2%[19] - 2027年的合同租金/利息年化金额为130,393,000美元，占总额的14.0%[19] - 2028年的合同租金/利息年化金额为170,862,000美元，占总额的18.3%[19] 资本结构 - 截至2020年3月31日，公司总债务为63亿美元，其中385,559,741美元为有担保债务，占总债务的100%[30] - 2020年第一季度的总负债为5,818,586千美元，较2019年12月31日的5,459,530千美元增长6.6%[52] - 截至2020年3月31日，调整后的总债务占调整后的账面资本化的比例为56.9%[39] 其他信息 - 2020年第一季度的每股分红为0.67美元，同比增长1.5%[50] - 2020年第一季度的资本支出为12,758千美元，较2019年的10,199千美元增加25%[56] - 2020年第一季度的NAREIT运营资金（NAREIT FFO）为181,013千美元，较2019年的144,119千美元增长26%[60]

公司参会人员 - 高级资产运营总监Michele Reber [2] - 首席执行官Taylor Pickett [3] - 首席财务官、财务主管兼助理秘书Robert Stephenson [3] - 首席企业发展官Steven Insoft [3] - 运营高级副总裁Megan Krull [3] - 秘书兼首席运营官Daniel Booth [3] 会议参与方 - Berenberg的Connor Siversky [1] - Mizuho Securities的Tayo Okusanya [1] - Raymond James & Associates的Jonathan Hughes [1] - Scotiabank的Nicholas Yulico [1] - Citigroup的Nicholas Joseph [1] - Capital One Securities的Daniel Bernstein [1] - Green Street Advisors的Lukas Hartwich [1] - Bank of America Merrill Lynch的Joshua Dennerlein [1] 前瞻性声明提示 - 会议中作出的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、预期收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容，这些陈述存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告 [4]

财务数据关键指标变化 - 2019年、2018年和2017年总运营收入分别为9.2883亿美元、8.81682亿美元和9.08385亿美元[32] - 截至2019年12月31日和2018年12月31日，总投资分别为103.95079亿美元和91.2619亿美元[35] 投资与收购情况 - 2019年在英国非合并合资企业投资1.04亿美元，收购49%股权[33] - 2019年以约2500万美元收购三家养老院，初始现金收益率9.5%，年租金增长率2.0%[33] - 2019年资本支出计划投资1.92亿美元[33] 业务线收益率情况 - 2019年运营租赁平均年化收益率约9.4%[42] - 2019年直接融资租赁平均年化收益率约9.0%[43] - 2019年固定利率抵押贷款平均年化收益率约10.1%[44] REIT纳税相关规定 - 自1992年12月31日结束的纳税年度起，公司选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[53] - 若符合REIT纳税资格，未分配的REIT应税收入按常规公司税率征税，未分配净资本利得税率21%（2018年1月1日前为35%）[55] - 公司要保持REIT资格，每年至少75%的总收入（不包括禁止交易的总收入）须直接或间接来自房地产投资等，至少95%须来自房地产投资、股息、利息等[57] - 租金要符合“房地产租金”，金额不能基于任何人的净收入或利润，若公司或持股10%以上的股东持有租户10%以上股份，租金不达标，若个人财产租金超总租金15%，该部分租金不达标，公司服务收入不超相关财产收入1% [58] - 若贷款最高本金超抵押房地产公平市值，部分利息收入不满足75%总收入测试，但满足95%测试，若抵押个人财产公平市值超财产价值15%需进行分配[61] - 公司对非止赎财产的销售或处置净收入将征收100%的税，可遵循“安全港条款”避免[63] - 止赎财产收入按最高常规企业税率征税，止赎财产的总收入视为符合75%和95%总收入测试，一般在收购后第三年结束时不再是止赎财产，合格医疗保健财产为第二年结束时，可申请延长[64][65] - 公司的套期保值活动包括利率互换等，为对冲房地产资产债务而进行的交易，相关收入为合格收入，可排除在75%和95%总收入测试计算之外[69] - 若TRS直接或间接拥有另一公司超过35%的投票权或股票价值，该公司自动视为TRS，公司资产价值中TRS证券占比不超20%（2018年1月1日前为25%）[70] - 公司未能满足REIT测试，若因合理原因且非故意疏忽，支付5万美元罚款可避免取消资格[56] - 贷款修改若被视为重大，可能导致利息收入重新定性，IRS对特定现有抵押贷款修改提供救济，公司目前无需利用该规则[62] - 公司曾运营止赎的合格医疗保健设施最长两年，2018年之前止赎财产因亏损未缴税，未来情况无法预测[68] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，符合特定条件可获救济，但需对未达标部分的总收入缴纳100%的税[71] - 每季度末，公司至少75%的总资产价值须由房地产资产、现金、现金项目和政府证券等构成[72] - 公司对任一发行人证券的投资价值不得超过总资产价值的5%，且不得拥有任一发行人已发行证券超过10%的投票权或价值[72] - 公司总资产价值中，非合格公开募集REIT债务工具不得超过25%，一个或多个TRS的证券不得超过20%（2018年1月1日前开始的纳税年度为25%）[72][74] - 若抵押贷款未偿本金余额超过抵押物公允价值，超出部分可能不是符合75%测试的合格房地产资产；若抵押物含个人财产且其公允价值超过财产价值的15%，需进行分配[75] - 公司需向股东分配股息，金额至少为90%的“REIT应税收入”和90%的止赎财产净收入（如有）减去某些非现金收入项目之和[78] - 若公司未按要求分配股息，将对未分配部分征收4%的不可扣除消费税[79] - 若公司未能满足REIT资格的某些要求是由于合理原因而非故意疏忽，每次需支付50,000美元的罚款以避免取消资格，但不适用于95%和75%的总收入测试或资产测试[81] - 若公司未能在任何纳税年度符合REIT资格且合理原因救济条款不适用，将按常规公司税率对应税收入征税，并可能在四年内丧失REIT资格[84] - 公司部分子公司被分类为REIT、合格REIT子公司、TRS和合伙企业，不同分类在REIT资格测试中有不同处理方式[85][86][87][88] - 公开交易合伙企业若90%以上的毛收入为特定被动型收入，可避免被视为公司纳税[91] - 公司若将Omega OP作为公司而非合伙企业纳税，可能无法符合REIT资格[92] - 公司出售合伙企业持有超一年的财产，除部分视为折旧或成本回收重获的收益外，一般为长期资本收益；出售作为库存或主要用于销售的财产收益，将被视为禁止交易收入，征收100%惩罚税[100] 政府政策对业务影响 - 特朗普政府2021财年预算提案拟在十年内削减约9200亿美元医疗补助计划资金，并提出统一支付系统政策[104][105] - 佛罗里达州自2019年7月1日起，SNFs平均医疗补助报销率下降4.5%，2019年10月1日小幅增加0.7%；截至2019年12月31日，公司15%的投资在佛罗里达州[107] - 截至2019年12月31日，公司10%的投资在德克萨斯州，该州SNF运营商运营环境困难，医疗补助报销率低[109] - 2019年11月中旬，CMS提出医疗补助财政问责规则，若最终确定，印第安纳州项目将在规则确定两年后生效，其他大多数州三年后生效[110] - 截至2019年12月31日，公司在印第安纳州和德克萨斯州的运营商参与UPL项目，36个州的运营商获得提供者税收报销[110] - 2016年10月4日，CMS发布最终规则修改SNFs参与医疗保险和医疗补助的条件，部分规定2019年11月28日生效[103] - 公司运营商的很大一部分收入来自政府资助的报销计划，政府降低成本的努力可能导致报销减少[105] - 2020财年医疗保险对专业护理机构（SNFs）的总付款预计比2019财年增加8.51亿美元，即2.4%[111] - 2019年10月1日起，患者驱动支付模式（PDPM）生效，同时规定团体治疗是指一名合格康复治疗师或助理同时治疗2 - 6名进行相同或相似活动的患者，并对并发和团体治疗设定25%的上限[112] - 《2018年两党预算法案》将医疗保险扣押和报销削减2%的政策延长至2027年，2022年1月1日起，医疗保险B部分由治疗助理提供的治疗服务报销率降至医生费用表的85%[114] - 2019年4月起，专业护理机构一个季度内无注册护士在岗天数触发自动降级为一星评级的阈值从7天降至4天[118] 监管与合规情况 - 公司部分运营商已回应美国司法部或其他监管机构关于其运营的传票和信息请求，2019年5月收购的MedEquities Realty Trust, Inc.回应了美国司法部对Lakeway Regional Medical Center的民事调查要求[125] - 2016年美国司法部成立十个地区老年人司法特别工作组，打击为居民提供严重不合格护理的专业护理机构[120] - 2016年11月28日CMS禁止专业护理机构与居民签订纠纷前仲裁协议，2019年7月16日解除禁令，但有相关限制条件[132] 公司管理层与员工情况 - 首席执行官C. Taylor Pickett现年58岁，自2001年6月起担任该职位[133] - 首席运营官Daniel J. Booth现年56岁，自2001年10月起担任该职位[134] - 首席财务官Robert O. Stephenson现年56岁，自2001年8月起担任该职位[136] - 截至2020年2月18日，公司有49名全职员工[139] 公司网站与报告发布 - 公司网站为www.omegahealthcare.com，相关报告会在提交给SEC后尽快免费发布在网站上，SEC网站为www.sec.gov [140]

公司参会人员 - 高级资产经理Michele Reber [1] - 首席执行官兼董事Taylor Pickett [1] - 首席财务官、财务主管兼助理秘书Robert Stephenson [1] - 秘书兼首席运营官Daniel Booth [1] - 首席企业发展官Steven Insoft [1] 会议参会人员 - 瑞穗证券的Omotayo Okusanya [1] - 贝伦贝格银行的Conner Siversky [1] - 瑞杰金融集团的Jonathan Hughes [1] - 花旗集团的Nick Joseph [1] - 加拿大丰业银行的Nick Yulico [1] - 斯蒂费尔金融公司的Chad Vanacore [1] - 第一资本证券的Dan Bernstein [1] - 富国银行的Todd Stender [1] - 格林街顾问公司的Lukas Hartwich [1] 前瞻性声明相关 - 会议中作出的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、预期收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容 [4] - 前瞻性陈述存在风险和不确定性，可能导致实际结果与预期有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，如最新的10 - K表格报告 [5]

公司股权结构 - 截至2019年9月30日，公司拥有Omega OP约97%已发行和流通的合伙权益单位，投资者拥有约3% [213] 公司合并事项 - 2019年5月17日，公司完成与MedEquities的合并，每股MedEquities普通股可兑换0.235股公司普通股加2美元现金，MedEquities还宣布每股0.21美元的特别股息 [215] - 2019年5月17日完成MedEquities合并，发行约750万股普通股，支付约6370万美元现金对价，借款约3.5亿美元，收购资产公允价值约3.46亿美元[277] - 2019年5月17日至9月30日，MedEquities合并所获资产实现总收入约2110万美元，其中第三季度约1400万美元[280] - 2019年前九个月和第三季度，MedEquities合并相关收购和合并成本分别约为510万美元和90万美元[281] 公司投资组合情况 - 截至2019年9月30日，公司房地产投资组合包括936个医疗设施，投资净额约91亿美元，约97%与长期护理设施相关 [216] - 截至2019年9月30日，公司持有其他投资约4.022亿美元，包括对第三方运营商的有担保贷款和对两个非合并合资企业的9680万美元投资 [216] 公司股息与税收相关 - 2019年，公司预计支付的股息将超过应纳税所得额，需至少将90%的应税收入分配给股东以维持REIT资格 [219,220] - 截至2019年9月30日，公司一家国内应税REIT子公司有净运营亏损结转约570万美元，已全额计提估值准备 [221] - 2019年和2018年第三季度，公司分别记录约30万美元和20万美元的州和地方所得税费用 [222] - 2019年和2018年前三季度，公司分别记录约70万美元和60万美元的州和地方所得税费用 [222] 行业政策法规变化 - 2016年CMS修改SNF参与医保和医疗补助条件，首年实施成本平均为62900美元，此后每年55000美元 [227] - 2019年7月1日起，佛罗里达州SNF平均医疗补助报销率下降4.5%，10月1日起小幅上调0.7%，截至2019年9月30日，公司10%的投资在佛罗里达州 [230] - 2020财年CMS预计向专业护理机构（SNFs）的付款总额将增加8.51亿美元，即2.4%[231] - 自2019年10月1日起，CMS为并发和团体治疗设定了25%的上限[232] - 《2018年两党预算法案》将医疗保险扣押和医疗保险报销削减2%的政策延长至2027年[234] - 自2022年1月1日起，医疗保险B部分由治疗助理提供的治疗服务报销率降至医生收费表的85%[235] - 2019年4月起，一个季度内无注册护士在岗天数触发自动降级为一星的门槛从7天降至4天[238] 行业监管动态 - 2018年OCR通过执法行动获得2870万美元，比2016年的2350万美元高出22%[248] - 2017财年OIG工作计划包含7个与养老院相关的项目[240] - 2016年美国司法部成立了10个地区老年人司法特别工作组，重点关注护理质量和治疗计费问题[241] - 公司部分运营商已响应美国司法部或其他监管机构的传票和信息请求[247] - 公司运营商和设施需遵守联邦、州和地方法律法规，包括许可、认证、隐私等方面[248][250] 公司会计政策与调整 - 公司于2019年1月1日采用Topic 842，记录了约1110万美元的初始非现金使用权资产和租赁负债[257][258] - 2019年第二季度末，公司对截至4月1日的股权余额进行了约850万美元的调整[257] 公司收入与费用情况 - 2019年第三季度和前九个月，公司分别记录了330万美元和980万美元的租金收入，以及390万美元和1180万美元的房地产税费用[258] - 2019年第三季度和前九个月，公司分别记录了20万美元和60万美元的租金收入，以及30万美元和90万美元的土地租赁费用[258] - 2019年第三季度，公司营业收入为2.332亿美元，较2018年同期增加1130万美元[263] - 2019年第三季度，公司营业费用为9910万美元，较2018年同期减少约670万美元[264] - 2019年第三季度，公司其他费用为5220万美元，较2018年同期增加约100万美元[265] - 2019年前九个月，公司营业收入为6.822亿美元，较2018年同期增加2020万美元[266] - 2019年前九个月，公司营业费用为2.991亿美元，较2018年同期增加约940万美元[267] - 2019年前九个月，公司其他费用为1.531亿美元，较2018年同期增加约310万美元[268] 公司资金流相关指标 - 2019年第三季度和前九个月Nareit FFO分别为1.63093亿美元和4.64441亿美元，2018年同期分别为1.60644亿美元和4.6251亿美元[273] 公司重大收购与投资 - 2019年公司重大收购投资总额达5.902亿美元，包括不同类型设施，初始年现金收益率在9.35%-12.00%之间[274] - 2019年2月参与合资建设德州医疗办公楼，初始预算约3600万美元，公司持股90%，一季度购地约360万美元[282] - 2019年5月17日收购Lakeway Partnership 51%股权，公允价值约7380万美元，初始基础差异约6990万美元分40年摊销[283] - 2019年10月31日完成7.35亿美元Encore投资组合收购，含60处设施，2020年合同现金租金约6400万美元[286][287] - 2019年10月30日拟9000万美元收购Healthpeak Properties在英国合资企业49%股权，交易待完成[288] 公司资产销售情况 - 2019年一至三季度资产销售净现金收益分别约为40万美元、860万美元和1.77亿美元，净损益分别为约3000美元、 - 30万美元和约5310万美元[291][292][293] 公司应收款项情况 - 截至2019年9月30日，公司有2760万美元的合同应收款未收回，其中约1800万美元与Agemo Holdings LLC有关，另有4920万美元的直线租金应收款和/或租赁激励与Agemo有关[297] 公司其他投资与款项往来 - 2019年1月11日，Orianna的关联公司以1.76亿美元收购15家SNFs，其中公司持有3000万美元卖方票据，年利率6%，2026年1月11日到期[300] - 2019年1月16日至9月30日，公司从信托获得约8800万美元部分清算款项，截至9月30日，公司对信托的剩余应收款为1910万美元[301][302] 公司客户履约情况 - 2019年第三季度，Daybreak未全额履行合同付款义务，仅支付75万美元现金租金，公司预计重组后每年可从Daybreak现有投资组合获得1500万至2000万美元租金或租金等价物[304][307] 公司财务状况指标 - 截至2019年9月30日，公司总资产90亿美元，总权益41亿美元，债务47亿美元，占总资本的53.4%[309] 公司融资活动 - 2019年9月20日，公司发行5亿美元2029年到期的3.625%优先票据，净收益约4.878亿美元[311] - 2019年9月9日，公司签订3亿美元的远期股权销售协议，将出售750万股普通股[313] - 2019年前九个月，公司通过5亿美元股权货架计划发行310万股普通股，净收益1.07亿美元[314] 公司股息分配 - 2019年前九个月，公司向普通股股东支付约4.173亿美元股息，Omega OP向Omega以外的Omega OP单位持有人支付约1710万美元分配款[317] 公司现金流情况 - 2019年前九个月，经营活动产生4.058亿美元净现金流，投资活动产生7150万美元净流入[321][322] - 2019年前9个月融资活动净现金流流出4.462亿美元，2018年同期流出2.831亿美元，变动1.631亿美元[323] - 融资活动现金使用变动主要与信贷安排借款净额变动6.681亿美元和股息支付增加2150万美元有关[323] - 其他长期借款净额增加3.97亿美元、2019年普通股发行现金收益增加7980万美元、股息再投资计划净收益增加5490万美元抵消部分变动[323] 公司市场风险与支出 - 2019年第三季度公司主要市场风险敞口及管理方式较2018年年报无重大变化[324] - 公司正常经常性支出包括债务偿还、资本改善计划、普通股股息和物业收购等[324] 公司内部控制情况 - 截至2019年9月30日，公司披露控制和程序在合理保证水平上有效[326] - 报告期内公司财务报告内部控制无重大变化[327] 公司法律诉讼事项 - 法律诉讼事项参见财务报表附注16[328]

财务数据和关键指标变化 - 会议将提及非GAAP财务指标，如FFO、调整后FFO、FAD和EBITDA，并会对这些非GAAP指标进行调整说明 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 会议中涉及前瞻性陈述，包括财务预测、股息政策、投资组合重组、租金支付、运营商财务状况或前景、拟议收购、处置或过渡以及业务和投资组合展望等内容 [4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 前瞻性陈述存在风险和不确定性，可能导致实际结果与预期有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件，包括最新的10 - K表格报告 [5] 其他重要信息 - 参加本次财报电话会议的公司人员有高级资产总监Michele Reber、首席执行官兼董事Taylor Pickett、首席财务官兼财务主管兼助理秘书Robert Stephenson、秘书兼首席运营官Daniel Booth、首席企业发展官Steven Insoft [1][4] - 参加本次财报电话会议的外部人员有来自美银美林的Joshua Dennerlein、Raymond James & Associates的Jonathan Hughes、丰业银行的Trent Trujillo、Stifel, Nicolaus & Company的Chad Vanacore、Green Street Advisors的Lukas Hartwich、第一资本证券的Daniel Bernstein、富国证券的Todd Stender、瑞穗证券美洲公司的Tayo Okusanya [1] 总结问答环节所有的提问和回答 无相关内容