The sale-leaseback features a 15-year lease with extension options. Empire State Realty Trust will assume responsibility for ongoing property maintenance and capital improvements, while Scholastic retains long-term access to the space necessary for its business operations. About Newmark Newmark Group, Inc. (Nasdaq: NMRK), together with its subsidiaries ("Newmark"), is a world leader in commercial real estate, seamlessly powering every phase of the property life cycle. Newmark's comprehensive suite of servic ...

核心交易概述 - 公司Newmark Group作为牵头顾问 为迈阿密Brickell地区一栋新交付的甲级写字楼830 Brickell安排了6.3亿美元的再融资贷款 [1] - 该交易于2025年12月17日宣布 物业业主为Cain International和OKO Group 主要资金提供方为高盛和摩根大通 [1][2] 物业详情 - 830 Brickell是一栋57层的甲级写字楼 由Adrian Smith + Gordon Gill Architecture设计 于2024年竣工 [3] - 该物业是迈阿密十余年来首个交付的甲级写字楼项目 位于Brickell核心区 [1][3] - 楼内已入驻一批知名租户 包括微软、城堡投资、凯易律师事务所、CI Financial、Thoma Bravo、Marsh Insurance、桑坦德银行和盛德律师事务所 凸显了迈阿密作为全球商业中心的崛起 [3] 公司背景 - Newmark Group是全球领先的商业房地产顾问和服务提供商 为全球企业、机构投资者以及业主和用户提供全方位服务 [4] - 公司业务覆盖房地产生命周期的各个阶段 截至2025年9月30日的过去十二个月 公司营收超过31亿美元 [4] - 截至2025年9月30日 公司及其业务伙伴在全球四大洲约170个办公室拥有超过8500名专业人士 [4]

公司战略扩张 - 公司宣布在韩国首尔设立旗舰办事处 标志着其正式进入韩国市场 办事处位于汝矣岛IFC综合大楼 于本月正式开业 [1] - 此次韩国业务拓展是公司近期全球扩张的一部分 紧随其在班加罗尔、金奈、迪拜、新加坡、慕尼黑和巴黎的扩张之后 [4] - 首席执行官表示 进入韩国反映了公司向真正全球化公司的持续演进 韩国是亚洲最先进、增长最快的经济体之一 此举旨在支持企业国际扩张 并为进入该市场的客户提供世界级咨询服务 [3] 韩国市场定位与团队组建 - 韩国业务将由董事总经理兼国家负责人John Pritchard领导 他拥有近二十年的经验 曾为全球企业提供韩国市场大型用户交易咨询 [1] - 韩国被描述为世界第十大经济体 在科技、汽车、物流和金融等领域处于全球领先地位 其对外投资势头和企业成熟度使其成为国际用户和投资者的核心门户 [4] - 公司组建了一个跨关键服务领域的资深领导团队 团队成员均来自领先的跨国商业地产公司 在韩国最活跃的领域拥有广泛的专业知识 [3][6] 领导团队核心成员 - Karis Kim 零售及租户代表负责人 曾为全球最大品牌在韩国主导旗舰零售业务 [6] - Judy Jang 研究负责人 拥有超过二十年经验 以最佳实践研究和开创性细分市场报告而闻名 [6] - Miji Kyung 副总监 为跨国公司提供韩国企业房地产战略咨询 是多国办公室租户代表平台的负责人 [6] - Sienna Ahn 高级经理（租户代表） 专注于首尔及韩国主要二级市场的市场情报和租赁咨询 [6] - Leadley Park 高级经理（租户代表） 背景包括为全球快时尚和餐饮品牌提供零售及办公室咨询 [6] - Chan Joung 经理（租户代表） 为韩国企业的海外扩张战略提供办公室、物流和工业资产方面的咨询 [6] 公司业务概览与财务规模 - 公司是一家全球商业房地产顾问和服务提供商 为全球企业、机构投资者以及业主和用户提供服务 [1] - 截至2025年9月30日的十二个月内 公司营收超过31亿美元 [5][7] - 截至2025年9月30日 公司及其业务伙伴在全球四大洲约170个办事处运营 拥有超过8500名专业人员 [7]

研究服务定位 - 亚洲价值与护城河股票研究服务面向寻求亚洲上市股票的价值投资者 其核心是寻找价格与内在价值之间存在巨大鸿沟的标的[1] - 研究服务主要聚焦于两类投资机会：深度价值资产负债表廉价股和宽护城河股票[1] - 深度价值资产负债表廉价股指以折价购买资产 例如净现金股票 净流动资产股票 低市净率股票 分部分加总估值折价股票[1] - 宽护城河股票指以折价购买优秀公司的盈利潜力 例如“神奇公式”股票 高质量企业 隐形冠军和具有宽护城河的复利型企业[1] 分析师背景 - 分析师“价值钟摆”是亚洲股票市场专家 拥有超过十年的买方和卖方经验[1] - 分析师是亚洲价值与护城河股票投资研究组的作者 为寻求亚洲投资机会的价值投资者提供投资思路[1] - 分析师尤其关注香港市场 致力于寻找深度价值资产负债表廉价股和宽护城河股票[1] - 在其投资研究组内 分析师提供一系列观察清单并每月更新[1]

服务介绍 - 亚洲价值与护城河股票研究服务专为价值投资者提供亚洲上市股票的研究 这些股票的价格与内在价值之间存在巨大差距 其投资理念倾向于深度价值资产负债表廉价股和宽护城河股票[1] - 深度价值资产负债表廉价股指以折价购买资产 例如净现金股票 净流动资产净值股票 低市净率股票 分部加总估值折价股票[1] - 宽护城河股票指以折价购买优秀公司的盈利潜力 例如魔法公式股票 高质量企业 隐形冠军和具有宽护城河的复利型企业[1] 分析师背景 - 价值钟摆是亚洲股票市场专家 拥有超过十年的买方和卖方经验[1] - 该分析师是亚洲价值与护城河股票投资研究组的作者 为寻求亚洲投资机会的价值投资者提供投资思路 尤其关注香港市场[1] - 该分析师寻找深度价值资产负债表廉价股和宽护城河股票 并在其研究组内提供一系列观察清单并每月更新[1]

公司战略举措 - 公司聘请Peter Trollope担任全球企业用户解决方案负责人 以加强其战略咨询能力并推动该业务增长 [1] - 此次任命旨在提升公司作为企业用户端到端服务提供商的定位 并认为该业务部分有显著增长空间 [2] - 该任命反映了公司更广泛的战略 即投资顶尖人才 并通过整合房地产、人员和技术来提供高影响力的咨询服务 [3] 新任高管背景 - Peter Trollope是全球公认的房地产高管 曾为世界顶级公司制定复杂的房地产策略 [1] - 他拥有横跨北美、欧洲和亚太的全球经验 曾为跨行业的财富500强客户提供关键业务咨询 [2] - 在加入公司前 他在世邦魏理仕集团担任全球项目管理咨询负责人 领导着一个年收入10亿美元、拥有超过5000名专业人员的业务 [2] 业务目标与展望 - 公司的目标是到2029年 从管理服务、服务费和其他业务中产生超过20亿美元的收入 [3] - 公司认为其优势在于速度、透明度和由现代技术驱动的成果 [2] - 行业需要行动更快、技术整合更深入、以成果衡量成功的合作伙伴 公司以此作为卓越标准 [4] 公司运营与财务概况 - 在截至2025年9月30日的十二个月中 公司收入超过31亿美元 [4] - 截至2025年9月30日 公司及其业务伙伴在四大洲约170个办事处运营 拥有超过8500名专业人员 [4] - 公司是全球商业房地产领域的领导者 为房地产生命周期的每个阶段提供全方位服务 [4]

评级上调与核心驱动因素 - 纽马克集团(NMRK)的Zacks评级被上调至第二级(买入) 这主要基于其盈利预测的上行趋势 而盈利预测变化是影响股价最强大的力量之一 [1] - 评级上调反映了市场对其盈利前景的乐观情绪 这可能转化为买入压力并推动股价上涨 [3] - Zacks评级系统完全依赖于公司盈利状况的变化 它通过Zacks共识预期跟踪卖方分析师对当前及下一财年的每股收益预测 [1] Zacks评级系统的有效性 - 个人投资者难以依据华尔街分析师的主观评级升级做决策 而Zacks系统基于盈利预测变化 对判断短期股价走势更为有效 [2] - 实证研究表明 盈利预测修正趋势与短期股价变动之间存在强相关性 跟踪这些修正对投资决策可能带来回报 [6] - Zacks评级系统利用四项与盈利预测相关的因素 将股票分为五组 其第一级(强力买入)股票自1988年以来实现了平均25%的年化回报率 [7] 盈利预测修正的市场影响机制 - 公司未来盈利潜力的变化 体现在盈利预测修正中 已被证明与其股票短期价格走势高度相关 [4] - 机构投资者使用盈利及盈利预测来计算公司股票的公平价值 其估值模型中预测的上调或下调会直接导致股票公平价值的升高或降低 进而引发机构投资者的买卖行为 大宗交易最终推动股价变动 [4] - 对纽马克集团而言 盈利预测上升和评级上调意味着其基本面业务的改善 投资者认识到这一改善趋势应会推高股价 [5] 纽马克集团的具体预测数据 - 对于截至2025年12月的财年 这家商业房地产服务提供商预计每股收益为1.59美元 与上年报告的数字持平 [8] - 在过去三个月中 市场对纽马克集团的Zacks共识预期上调了2.3% [8] 评级系统的构成与含义 - Zacks评级系统在任何时间点对其覆盖的超过4000只股票均保持“买入”和“卖出”评级的均等比例 无论市场条件如何 只有排名前5%的股票获得“强力买入”评级 接下来的15%获得“买入”评级 [9] - 一只股票位列Zacks覆盖股票的前20% 表明其具有优异的盈利预测修正特征 使其成为短期内跑赢市场的有力候选者 [10] - 纽马克集团被上调至Zacks第二级评级 意味着其在盈利预测修正方面处于Zacks覆盖股票的前20% 暗示该股近期可能走高 [10]

股票近期表现 - 公司股票近期呈现下跌趋势，过去四周内股价下跌15.4% [1] - 股价下跌导致股票进入技术分析上的超卖区域 [1] 技术指标分析 - 使用相对强弱指数（RSI）来判断股票是否超卖，该指标在0到100之间振荡 [2] - 通常，当RSI读数低于30时，股票被视为超卖 [2] - 公司当前RSI读数为29.11，表明股票处于超卖状态 [5] - RSI有助于快速识别价格可能反转的点位，但不应作为唯一的投资决策工具 [3][4] 基本面与分析师观点 - 华尔街分析师普遍认为公司将报告比此前预测更好的盈利 [1] - 在过去30天内，市场对公司的全年每股收益（EPS）共识预期上调了2.3% [7] - 盈利预期的上调趋势通常会在短期内转化为股价上涨 [7] - 公司目前获得Zacks Rank 2（买入）评级，该评级基于盈利预期修正趋势和EPS惊喜，意味着其在覆盖的4000多只股票中排名前20% [8]

人工智能的能源需求 - 人工智能是史上最耗电的技术，驱动大型语言模型（如ChatGPT）的每个数据中心消耗的能源相当于一个小型城市[2] - 人工智能的快速发展正将全球电网推向极限，导致电网紧张和电价上涨[1][2] - OpenAI创始人Sam Altman警告人工智能的未来取决于能源突破，Elon Musk预测明年将出现电力短缺[2] 被忽视的投资机会 - 一家鲜为人知的公司拥有关键的能源基础设施资产，定位为从人工智能能源需求激增中获利[3][6] - 该公司并非芯片制造商或云平台，但可能是美国最重要的人工智能股票，作为人工智能能源热潮的“收费亭”运营商[3][4] - 随着特朗普关税推动制造业回流美国，该公司将率先参与这些设施的重建、改造和重新设计[5] 公司的核心业务与优势 - 公司拥有关键的核能基础设施资产，处于美国下一代电力战略的核心[7] - 公司是全球少数有能力在石油、天然气、可再生燃料和工业基础设施领域执行大规模复杂EPC项目的企业之一[7] - 公司在美国液化天然气出口领域扮演关键角色，该行业在特朗普“美国优先”能源政策下即将爆发[7] 公司的财务状况 - 公司完全无负债，且持有大量现金储备，相当于其总市值的近三分之一[8] - 剔除现金和投资后，公司交易市盈率低于7倍[10] - 公司还持有另一家人工智能热门公司的巨额股权，为投资者提供间接的多重人工智能增长引擎敞口[9] 公司的市场定位与前景 - 公司业务横跨人工智能基础设施超级周期、关税驱动的制造业回流热潮、美国液化天然气出口激增以及核能领域[14] - 华尔街开始注意到该公司，一些隐秘的对冲基金经理已在闭门投资峰会上推荐该股票[9] - 该公司提供真实的现金流，拥有关键基础设施，并持有其他主要增长故事的股份[11]

收入和利润（同比环比） - 第三季度总收入为8.6346亿美元，同比增长25.9%，高于去年同期的6.85912亿美元[346] - 前九个月总收入为22.88066亿美元，同比增长22.6%[346] - 第三季度管理和服务费收入为3.18127亿美元，同比增长12.6%，其中V&A业务增长23.5%[348] - 前九个月管理和服务费收入为9.00417亿美元，同比增长12.2%[361] - 第三季度租赁及其他佣金收入为2.44008亿美元，同比增长13.7%[349] - 第三季度资本市场收入为3.01325亿美元，同比大幅增长59.7%，主要受总债务和投资销售业务量分别增长129.1%和67.3%推动[350] - 前九个月资本市场收入为6.98305亿美元，同比增长45.0%，投资销售费用和商业抵押贷款发起净额分别增长37.3%和63.9%[363] - 在截至2025年9月30日的三个月和九个月，公司的管理服务、服务费及其他经常性收入同比分别增长12.6%和12.2%[311] - 2025年第三季度，公司的租赁及其他佣金收入同比增长13.7%[322] - 2025年第三季度，公司总债务和投资销售交易量同比分别增长约129%和67%[323] 成本和费用（同比环比） - 第三季度总薪酬及员工福利费用为5.9124亿美元，占总收入比例从64.3%上升至68.5%[346][351] - 前九个月总薪酬及员工福利费用为13.64771亿美元，同比增长24.3%[364] - 第三季度股权激励等费用为8112.4万美元，同比增长66.4%，部分归因于公司季度平均股价同比上涨约25%[352] - 股权薪酬及有限合伙单位净收入分配增加8990万美元（71.6%），达到2.156亿美元，主要由于授予可交换权的时机以及Newmark年内至今平均收盘股价同比上涨约21%[365] - 运营、行政及其他费用增加4270万美元（9.8%），达到4.803亿美元，部分原因是CECL及坏账准备金增加1500万美元，与房利美业务发起量增长52.3%相关[366] - 支付给关联方的费用增加370万美元（16.9%），达到2550万美元[367] - 折旧及摊销增加500万美元（3.9%），达到1.344亿美元，主要由于与终止租约相关的固定资产减值增加520万美元[369] - 净利息费用增加210万美元（9.2%），达到2550万美元，原因是循环信贷额度平均借款增加[371] - 2025年前九个月员工贷款相关薪酬费用为9020万美元，较2024年同期的7270万美元增长24.1%[450] - 2025年第三季度员工贷款相关薪酬费用为3350万美元，较2024年同期的2350万美元增长42.6%[450] - 2025年前九个月信贷损失准备金增加320万美元，另有1010万美元应收账款被费用化，总计增加运营费用1330万美元[456] 业务线表现 - 截至2025年9月30日，公司的贷款服务和资产管理组合规模为1854亿美元，其中60.4%为有限服务和资产管理，38.7%为高利润率的主服务，0.9%为特殊服务[310] - 服务费基于相关抵押贷款生命周期按权责发生制确认，通常按月收取管理费，金额为管理物业月租金收入的一定百分比或约定最低费[328] - 服务收入利润率高于公司整体水平，而GSE/FHA贷款发起业务（计入资本市场）利润率较低[344] - 物业管理及其他OS业务部分利润率处于公司低端，因其包含完全补偿相关成本的"过手收入"[344] - 资本市场交易利润率通常高于租赁交易[344] - 公司确认抵押贷款服务权，某些Freddie Mac贷款的服务费最高为3个基点，监控费最高为1个基点[439] - 抵押贷款服务权至少每年进行一次减值评估，使用估值模型计算未来净服务现金流的现值[440] 管理层讨论和指引 - 公司业务存在季节性，2020至2024年第一季度平均收入占比约21%，第四季度平均收入占比约30%[344] - 由于约30%的费用为固定成本，收入季节性导致第四季度利润率通常较高，第一季度利润率较低[344] - OECD支柱二框架规定全球最低有效税率为15%，欧盟规则自2024年1月1日生效，对公司2024及2025年税率无重大影响[342] - 管理层初步评估认为OBBBA税改条款不会对公司财务状况、经营成果或流动性产生重大影响[343] 资产、债务和借款 - 截至2025年9月30日，公司现金及现金等价物为2.241亿美元，循环信贷额度尚有4.5亿美元可用[378] - 截至2025年9月30日，由美国政府赞助企业担保的仓库融资额度下，未偿还金额为14亿美元，相比2024年12月31日的8亿美元增长了75%[399] - 截至2025年9月30日，公司总租赁负债为5.63亿美元，其中灵活办公业务相关的租赁负债为3.211亿美元[400] - 截至2025年9月30日，公司拥有15亿美元已承诺贷款融资额度，以及通过三家商业银行获得的11亿美元未承诺贷款融资额度[398] - 2023年12月20日，Newmark与Cantor修订了信贷协议，Cantor同意提供总额最高达1.5亿美元的贷款[397] - 截至2025年9月30日，公司有6亿美元7.500%优先票据和1.5亿美元信贷额度未偿还[495] 现金流 - 2025年前九个月，经营活动产生的现金流量净额为负44.6515亿美元，但剔除贷款发放和销售活动后的净现金流为正14.67亿美元[404][405] - 2025年前九个月，投资活动使用的现金净额为1.3亿美元，其中2.153亿美元用于购买为房利美利益预留的短期投资[405] - 2025年前九个月，融资活动提供的现金净额为4.987亿美元，主要来自7500万美元公司债务净借款以及5.961亿美元仓库设施净收益[405] - 2024年前九个月，剔除贷款发放和销售活动后的经营现金流为正值5.6386亿美元[404][406] 资本结构和股东信息 - 截至2025年9月30日，公司完全稀释后的加权平均流通股数为2.51674亿股[421] - 公司根据S-4表格的有效注册声明，已发行290万股A类普通股，用于业务合并交易[422] - 截至2025年9月30日，Cantor持有的1980万合伙单位可按当时0.9258的汇率兑换成最多1830万股Newmark A类和/或B类普通股[426] - 在计算2025年前九个月完全稀释每股收益时，加权平均股数中包含了4.36万份反稀释证券[426] - 截至2025年9月30日，公司直接持有约182,043,212个Newmark OpCo有限合伙单位，占已发行单位的约73.1%[473] - 截至2025年9月30日，有1,733,551个创始/工作合伙人权益流通在外[477] - 截至2025年9月30日，有67,087,215个有限合伙单位流通在外[480] - 截至2025年9月30日，Newmark Holdings有限合伙权益与公司普通股之间的兑换比率为0.9258[481] - 2025年2月18日，Cantor行使了7,782,387个可交换有限合伙权益的兑换权，以0.9279的比率兑换了7,221,277股A类普通股[479] - 截至2025年9月30日，Newmark A类普通股已发行243,408,589股，流通157,491,836股[470] - Cantor和CFGM持有21,285,533股B类普通股及1,025,612股A类普通股，合计拥有约57.8%的总投票权[470] - 若Cantor和CFGM将其所有B类股转换为A类股，其投票权将降至12.5%，其他股东投票权升至87.5%[471] - 截至2025年10月6日，Brandon G. Lutnick可能被视为实益拥有公司已发行普通股的22.3%，代表总投票权的56.8%[493] 股票回购和股息 - 2025年5月19日，公司以每股11.58美元的价格回购约1080万股A类普通股，总价值约1.255亿美元[468] - 截至2025年9月30日，公司股票回购和单位购买授权剩余额度约为2.464亿美元[468] - 2025年10月6日，公司以每股11.58美元（扣除股息后）回购129,859股A类普通股，并以每股11.04美元（扣除股息后）回购4,400股[469] - 2025年10月6日回购交易后，公司股票回购和单位购买授权剩余额度约为2.449亿美元[469] - 公司自2022年起维持每股0.03美元的季度股息政策[465] - 2025年前九个月公司总计回购约1.255亿美元的股票[468] - 截至2025年9月30日，公司债务回购授权剩余金额为5000万美元[403] 法律和监管事项 - 公司就合并股东诉讼达成和解，保险公司支付5000万美元，扣除770万美元原告律师费后公司净得4230万美元[429][430] - 另一起集体诉讼中，原告寻求至少500万美元的赔偿金，该诉讼已被地区法院驳回，目前正在上诉中[431] - 其他净收入为4300万美元，主要包括从保险公司获得的5000万美元和解收入，扣除770万美元原告律师法律费用[370] 会计政策和估计 - 公司股权激励支出基于授予日A类普通股的公允价值，并在授予期内按直线法摊销[444] - 限制性股票单位一般不计股息等价物，其公允价值需根据预期放弃股息的现值进行调整[444] - 优先股单元每季度可获得Newmark Holdings净利润的0.6875%（即年化2.75%）分配，该分配在计算其他合伙单元季度分配前扣除[335] - 2022年至2025年第三季度，与收购相关的或有现金对价为1070万美元[423] - 所得税准备金减少150万美元（10.4%），为1290万美元[372] - 归属于非控股权益的净收入增加820万美元（145.7%），达到1380万美元[373] 市场趋势和宏观经济 - 截至2025年9月30日的十二个月，公司美国总债务交易量占美国商业和多户住宅抵押贷款发放总额的10.3%，同比上升约280个基点[324] - 截至2025年9月30日的十二个月，公司美国投资销售交易量占美国MSCI总交易量的10.7%，同比上升约230个基点[324] - 2025年第三季度，美国工业新租赁活动同比增长8.9%[321] - 2025年第三季度，美国非农 payroll 就业人数季调后月均增长约47,000人[314] - 截至2025年9月30日，十年期美国国债收益率为4.2%，环比下降约8个基点，同比上升37个基点[316] - 美国MBA预计2025年将有创纪录的9570亿美元商业和多户住宅抵押贷款到期，2025年至2027年间总计约2.1万亿美元[325] 利率风险 - 截至2025年9月30日，30天SOFR为431个基点，较2024年同期516个基点下降85个基点[497] - 利率上升100个基点，基于2025年9月30日托管余额，公司年收益将增加1390万美元[497] - 利率下降100个基点，基于2025年9月30日托管余额，公司年收益将减少1390万美元[497] - 利率上升100个基点，基于2025年9月30日未偿还余额，公司年收益将减少1350万美元[498] - 利率下降100个基点，基于2025年9月30日未偿还余额，公司年收益将增加约1350万美元[498] - 2024年，因收益率曲线倒挂，公司仓库设施的借款成本超过了出售贷款利息收入[498] - 公司面临外汇汇率变动风险，但目前对经营业绩不构成重大影响[499] 员工贷款 - 截至2025年9月30日，公司员工贷款净额为8.565亿美元，较2024年12月31日的7.694亿美元增长11.3%[450] 运营成本结构 - 公司主要运营成本为现金和非现金薪酬支出，包括基本工资、基于业绩的生产者佣金、合同可免除贷款、酌情奖金及相关福利和税费[329]