财务数据关键指标变化 - 截至2021年12月31日，公司应计普通股股息及股息等价物应付金额为4780万美元[147] - 2022年全年，公司通过股票回购计划回购6476746股普通股，平均成本每股15.80美元，总成本约1.021亿美元，截至2022年12月31日，还可再购2.025亿美元[147] - 2022年和2021年，公司通过DRSPP计划分别发行80027股和107925股普通股，净收益分别约为120万美元和190万美元[149] - 截至2022年12月31日，公司约9790万美元投资的现金流依赖MSR，面临相关风险[61] - 截至2022年12月31日，公司对贷款发起人有2830万美元非控股投资，面临相关风险[61] - 截至2022年12月31日，公司有名义本金约32亿美元的互换合约，其利率基于SOFR [76] - 截至2022年12月31日，公司超过5%的股东权益面临风险的融资协议对手方包括巴克莱银行（约15.6%）、富国银行（约11.8%）和瑞士信贷（约9.7%）[71] - 截至2022年12月31日，公司就企业总部租赁记录了约500万美元的费用，原租赁期限约15年，终止日期为2036年12月，有额外续租5年的选择权[140] - 截至2022年12月31日，公司预计未来每年租金费用（不包括可能的租金上涨费用以及正常的维护、保险和税收经常性费用）在约500万美元至600万美元之间[140] 股票相关计划 - 2022年3月11日，董事会授权一项股票回购计划，至2023年底可回购至多2.5亿美元普通股，取代2020年11月的同规模授权[147] - 2019年8月16日，公司签订三年期分销协议，可通过ATM计划出售至多4亿美元普通股，销售代理最高获2%的销售价格作为补偿，2022年和2021年均未出售，该计划于2022年8月到期[149] 业务区域风险 - 公司住宅整体贷款和住宅抵押证券的大量抵押集中在加州、佛罗里达州、德克萨斯州、纽约和佐治亚州等地区，这些地区经济或房地产市场的不利事件可能对相关资产产生重大不利影响[42] 交易对手与尽职调查风险 - 公司面临交易对手风险，若卖方违反贷款购买协议中的陈述和保证，可能无法要求其回购贷款而遭受损失[43] - 公司对潜在投资的尽职调查可能有限，无法揭示所有风险和资产弱点，可能导致损失[44] 资产计量与评估风险 - 公司对部分资产采用公允价值计量，可能导致GAAP经营业绩波动[45] - 公司使用模型评估资产价值和信用损失，若模型不准确、有误导性或信息不完整，可能对财务结果、业务和增长前景产生重大不利影响[46][47] 政策法规对业务影响 - 美国政府实施的房贷修改和再融资计划及未来立法行动或对公司MBS和住宅整贷投资价值和回报产生重大不利影响[52] - 联邦、州和地方对房贷发起人和服务商的监管和调查或增加合规成本和违规风险，影响投资价值和回报[58][59] - 2010年7月美国国会颁布多德 - 弗兰克法案，对银行业实体自营交易活动施加限制，对其他系统重要性实体和活动提高资本要求和量化限制，还对资产支持证券化市场、住宅抵押贷款发起和服务等进行改革[84][85] - 2008年11月美联储宣布大规模购买机构MBS计划以降低长期利率和缓解不利金融状况，其投资组合持有和调整可能影响机构MBS定价和供应[87] - 2020年3月27日《CARES法案》签署成为法律，为受疫情影响的房主提供保护，联邦支持的抵押贷款借款人可申请6个月贷款宽限期，必要时可再延长6个月[87] - 《CARES法案》规定联邦支持的抵押贷款有60天止赎暂停期，从2020年持续到2020年7月24日，后多次延长至2021年7月31日，宽限期注册窗口延长至2021年9月30日[87][89] - 2021年7月30日，FHFA宣布房利美和房地美将单户房地产所有（REO）驱逐禁令延长至2021年9月30日[89] - 2021年6月28日，CFPB敲定联邦抵押贷款服务法规修正案，规则于8月31日生效[90] - 2021年11月10日，多机构宣布停止2020年4月宣布的更灵活监管方式[90] - 2020年12月10日，CFPB发布最终规则，通用合格抵押贷款最终规则3月1日生效，7月1日为强制合规日期； seasoned QM最终规则3月1日生效[93] - 2021年4月27日，CFPB发布最终规则，将通用合格抵押贷款规则强制合规日期延至2022年10月1日，GSE补丁到期日也延至该日或适用GSE退出托管之日[94] 业务风险 - 公司住宅整贷投资面临服务相关风险，包括止赎和清算风险，回报可能取决于服务商质量[53] - 经济疲软或使服务商和第三方供应商面临流动性压力，止赎过程漫长昂贵可能增加损失[56] - 公司REO房产出售能力可能受限，拥有REO可能对流动性和经营业绩产生重大不利影响[59][60] - 公司投资证券市值下降可能导致减值，影响经营业绩和财务状况[61] - 公司业务目的贷款涉及高商业和财务风险，借款人还款能力受多种因素影响[62] - Lima One发起的业务目的贷款受大量州和联邦监管，其业务下滑或影响公司经营业绩[62] - 提前还款风险会影响公司盈利能力，利率下降时房贷提前还款率通常增加，公司资产市值受益可能低于其他固定收益证券，且难以将提前还款资金再投资到高收益资产[63][64][65] 杠杆与融资风险 - 公司业务使用杠杆，若无法达到最优杠杆水平或过度杠杆化，会对流动性、运营结果和财务状况产生重大不利影响[66] - 若无法以可接受利率续借，公司可能被迫在不利市场条件下出售资产，影响流动性和盈利能力[66] - 资产市值下降可能导致追加保证金通知，迫使公司在不利市场条件下出售资产[67] - 主要金融机构或贷款人出现不利发展，会导致公司借款能力迅速下降，影响流动性和盈利能力[68] - 降低杠杆可能对公司盈利能力产生重大不利影响，减少利息收入、利息支出和净收入[70] - 回购交易对手违约或公司违约，可能导致公司遭受损失[71] - 使用回购协议借款，在破产情况下贷款人可能有更大权利，公司收回抵押资产可能困难[72] - 市场条件波动时，公司面临的贷款人违约和破产风险更明显[71][72] - 公司借款协议可能包含限制性条款，若不满足可能导致违约，影响公司融资能力和REIT资格[77] - 公司使用证券化融资，存在无法获取足够资产、无法续约回购协议、证券化发行缺乏吸引力等风险[78] - 公司融资安排中的陈述和保证若不准确，可能需回购贷款、支付赔偿，影响经营和流动性[78] - 公司评级机构可能暂停评级，影响借款可用性、利率等，进而影响经营和流动性[78] 利率与通胀风险 - 2022年美联储7次上调联邦基金利率，2023年已上调1次，市场预计年内还会加息，利率上升或使公司净收入减少甚至出现净亏损[73] - 利率上升时公司借款成本增速可能快于投资利息收入增速，导致净息差和净利息收益率下降[73] - 通胀处于1982年以来最高水平，美联储货币政策转变，收益率曲线趋平甚至倒挂，或对公司经营、财务状况和业务产生重大不利影响[73] - 2023年6月30日后所有基于LIBOR的借款需转换为替代利率，转换可能导致利息成本上升，影响公司经营结果[74][76] 公司收购与业务规模 - 自2014年以来公司已收购超30000笔住宅抵押贷款，2021年7月收购的Lima One子公司自2011年成立以来已发放数千笔抵押贷款[79] 信息系统与网络安全风险 - 公司信息系统故障或网络攻击可能严重扰乱业务，影响运营结果、股价和分红能力，使用开源软件存在安全、许可合规和质量问题[81] - 公司可能因系统安全漏洞承担责任，包括赔偿个人损失、通知受影响者、提供信用监控服务、支付监管罚款等，还可能面临声誉损害和业务损失[80] 市场波动与资产流动性风险 - 市场条件变化可能导致大量抵押相关和其他金融资产被迫出售，造成市场波动和潜在重大损失，利率波动可能增加[82][83] - 公司投资组合资产缺乏流动性，难以按需出售，快速清算可能导致价值大幅损失，调整投资组合能力受限[83] REIT资格与税务相关 - 公司业务运营需使未合并基础上调整后总资产价值的不到40%由“投资证券”构成以避免被定义为投资公司[97] - 公司预计投资住宅抵押贷款的子公司将依靠《投资公司法》第3(c)(5)(C)条豁免注册，要求子公司至少55%的资产由合格房地产资产构成，至少80%的投资组合由合格房地产资产和房地产相关资产构成[97] - 公司部分子公司依赖Section 3(c)(6)豁免，该子公司上一财年至少25%的总收入需来自特定业务[98] - 公司若要符合REIT资格，每年至少75%的总收入需来自特定来源[106] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除并排除净资本利得）[106][107] - 若公司未能在每个日历年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入以及任何以前期间的未分配应纳税所得，将需对超出实际分配金额的部分缴纳4%的消费税[107] - 公司若符合REIT资格，在规定时间内向股东分配100%的REIT应纳税所得，则无需缴纳美国联邦所得税[105] - 若公司未能保持REIT资格，股票将从纽约证券交易所摘牌，重新上市难度较大[107] - 若TRS现金积累或收益再投资致其证券公允价值与其他非合格资产合计超公司资产公允价值25%，或TRS证券公允价值超公司资产公允价值20%，公司将无法维持REIT资格[109] - 公司收购的非机构MBS和住宅整笔贷款按低于票面价值价格购买，税务和GAAP会计处理差异会导致收入和损失确认时间显著不同[110][111] - REIT禁止交易净收入需缴纳100%税，公司为避免此税可能限制证券化交易结构[112] - 公司或子公司证券化可能产生应税抵押池，公司持有应税抵押池100%股权权益时虽其本身不纳税，但部分收入会被视为超额包含收入，影响股东股息税收[113][114] - 为维持REIT资格，公司须在规定时间内分配至少90%的REIT应税收入（一般在扣除股息支付前计算，不包括净资本利得）[116][117] - 公司报告的GAAP净收入与REIT应税收入和股息分配要求可能不同，GAAP结果不能准确指示未来应税收入和股息分配[118] - 会计原则、惯例、规则和解释的变化可能影响公司报告的GAAP和应税收益以及股东权益[119] - 若回购协议下资产不被认定为房地产资产，公司可能无法维持REIT资格[120] - REIT规定可能限制公司有效套期保值能力，增加套期成本或使公司面临更大利率风险[120] - 公司在二级市场以低于面值收购债务工具，折扣部分一般会被视为“市场折扣”计入应税收入[121] - 若抵押同时由不动产和个人财产担保，且个人财产价值不超过抵押担保财产总价值的15%，该抵押视为仅由不动产担保[122] - 若IRS认定公司抵押贷款由非房地产财产担保，公司可能无法满足REIT 75%的总收入测试[122] - 2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的特定穿透式业务收入，包括“合格REIT股息”[124] - 为符合REIT资格，每个纳税年度最后半年内，不得有超过50%的已发行股本股票价值由五个或更少个人直接或间接持有[129] 公司治理与股权限制 - 公司章程一般禁止任何人直接或间接拥有超过已发行股本股票数量或价值的9.8%[129] - 《马里兰州普通公司法》的“业务合并”条款禁止公司与“利益相关股东”（即实益拥有公司已发行有表决权股票10%或以上表决权的人）进行某些业务合并[131] - 《马里兰州普通公司法》的“控制股”条款规定，在“控制股收购”中获得公司“控制股”的股东，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东的赞成票，否则无投票权[131] - 公司细则规定不受《马里兰州普通公司法》“控制股”条款约束，但董事会可随时选择适用该条款[132] - 公司章程和细则规定，罢免董事需获得至少80%有权在董事选举中投票的股东的赞成票，且仅因正当理由才可罢免[132] 证券发行与股息不确定性 - 未来发行债务证券和股权证券可能会对公司普通股的市场价格产生不利影响[133] - 公司董事会可批准发行可能阻止第三方收购公司的股票，还可对未发行股票进行分类或重新分类并设定权利[135] - 公司普通股未来现金股息的宣布、金额和支付因抵押、住房或相关行业的干扰存在不确定性，董事会可自行调整季度现金股息[136] 其他风险与影响因素 - 新冠疫情对公司业务、财务状况、流动性和经营业绩产生不利影响，且可能持续，影响程度取决于多种不确定因素[137] - 公司成功依赖高管和关键人员，他们的离职可能对公司运营和业绩产生重大不利影响[138] - 公司在投资机会市场竞争激烈，可能限制其获取理想投资的能力，对经营业绩产生重大不利影响[139] 套期保值风险 - 公司使用套期保值策略降低利率风险可能无效，套期保值成本可能高昂，且可能无法完全对应风险[99] - 若掉期交易对手无法付款，套期保值的负债将不再受保护，公司可能面临损失[100] - 套期保值工具可能使公司面临或有负债，影响经营业绩和股东分红[101] 历史事件对业务影响 - 2013年10月，因美国债务上限和政府停摆问题，芝加哥商品交易所宣布将其清算所担保的所有场外利率互换投资组合的保证金要求提高12% [104]

财务数据和关键指标变化 - 2022年末公司互换账簿从2022年第一季度末的24亿美元增加到32亿美元 [9] - 过去两个季度净利息利差增加 第四季度账面价值略有下降 全年下降超20% 全年经济回报率按GAAP计算下降13% 按经济账面价值计算下降16% [10] - 贷款组合按面值计算减值7.32亿美元 即每股7.19美元 证券化债务按面值计算减值3.68亿美元 即每股3.62美元 两者相抵后经济账面价值潜在上行空间为每股3.57美元 [10] - 2022年第四季度可分配每股收益为0.48美元 高于第三季度的0.28美元 [34] - 2022年第四季度资金成本为3.7% 仅比第三季度高10个基点 加权平均固定支付利率为169 利率互换账簿目前产生近300个基点的正利差 [25] - 1月份账面价值上涨约7% - 8% 但2月份因利率变动可能回吐涨幅 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第四季度收购4.81亿美元贷款 其中约80%为Lima One发起的商业目的贷款 其余为选择性收购的非优质抵押贷款 [13] - Lima One 2022年发起创纪录的23亿美元贷款 较2021年增长42% 其发起的贷款约占公司2022年贷款收购量的三分之二 [30] - Lima One第四季度发起量降至4.06亿美元 较之前下降约三分之一 预计第一季度发起量仍疲软 但对全年剩余时间的商业目的贷款发起量持乐观态度 [15] 证券化业务 - 2022年通过9次证券化发行23亿美元无追索权证券化债务 2023年已完成3次证券化 总计超过6.5亿美元贷款 [11][16] - 2023年2月完成第二次过渡性贷款证券化 证券化约1.5亿美元过渡性贷款 目前此类循环证券化未偿还金额超过4亿美元 [47] 房地产拥有（REO）业务 - 第四季度出售83处房产 价值2900万美元 实现收益740万美元 全年出售416处房产 价值1.34亿美元 实现收益2900万美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 信贷市场今年以来更具建设性 AAA证券化利差比11月收紧超100个基点 [11] - 2022年利率市场波动剧烈 2年期国债收益率和10年期国债收益率波动明显 机构抵押贷款利差在10月下旬扩大至自金融危机以来的最宽水平 [23] - 今年1月利率反弹 但2月就业报告、CPI和零售销售数据公布后 债券市场反转 国债收益率接近11月高位 [26] - 非优质抵押贷款利差在350 - 400个基点之间 价格接近面值 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自去年第二季度以来的利率策略保持不变 继续优先考虑流动性 进行贷款证券化 并根据市场利率和资金成本调整资产购买的市场定价和收益率 [11][27] - Lima One作为全国领先的商业目的贷款发起机构 凭借专注信贷质量和风险管理、严格的承销以及广泛的产品供应等优势 有望在市场波动中扩大市场份额 [14][30] - 公司通过与Lima One的合作 对信贷流程进行控制 实现了业务目的贷款的证券化 并重新开启了过渡性贷款证券化市场 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年对固定收益和抵押贷款市场来说是极具挑战的一年 但公司提前采取措施应对利率上升 主动的套期保值和负债管理限制了账面价值的下降 [10][23] - 虽然目前市场仍存在不确定性 但信贷市场有所改善 公司对Lima One商业目的贷款发起量的全年前景持乐观态度 [11][15] - 公司认为贷款组合的信用状况良好 能够应对当前不确定的经济环境 [17] 其他重要信息 - 公司贷款组合具有相当大的嵌入式房价增值（HPA） 加上摊销 多数情况下当前贷款价值比（LTV）降至50%多 [12] - 公司各贷款组合的逾期趋势持续改善 购买表现良好的投资组合逾期率从一年前的4%降至3% 非优质和单户租赁投资组合60天以上逾期率稳定在2% - 3% 过渡性贷款投资组合改善至5% RPL投资组合60天以上逾期率为17% 其中超40%的逾期借款人仍在还款 购买的不良贷款组合中41%的剩余贷款逾期60天以上 但31%的借款人仍在还款 [33] 问答环节所有提问和回答 问题: 第四季度0.48美元的可分配每股收益是否可持续 近期证券化交易的ROE情况如何 - 0.48美元的可分配每股收益受一些非经常性项目影响 如MSR票据赎回增加780万美元净利息收入 薪酬福利减少约400万美元等 未来不一定会重复出现 [35][52][53] - 公司收购贷款和新增资产时目标是实现双位数回报 低至中两位数 利马一号发起的贷款息票约为10% 证券化后可达到中两位数回报 过渡性贷款的股权回报率约为中至高两位数 单户租赁和非优质抵押贷款的ROE约为低至中两位数 [36] 问题: 请详细说明Lima One的发起成本与第三方收购成本的差异 以及当前发起量目标和对今年发起量的预期 - 从第三方收购贷款需支付溢价 收益率比票面利率低 幅度可达200个基点 而运营Lima One可收取发起费等费用 目标是使这些费用抵消运营成本 接近成本价创造贷款 从而提高回报 [38] - 2022年中前期有望实现发起费与成本相抵 但第四季度和第一季度发起量下降 成本超过发起费收入 预计2023年随着管道增加和市场份额扩大 情况将得到改善 [57] 问题: 非优质抵押贷款组合的乐观情况如何 与杠杆机构策略相比如何 非优质抵押贷款的提前还款速度如何 新发起和证券化的非优质抵押贷款与旧的相比回报如何 不良贷款组合加快解决时间线的解决方案是什么 目前如何为不良贷款组合融资 - 非优质抵押贷款利差在350 - 400个基点之间 价格接近面值 新发起贷款仍有获取低至中两位数ROE的潜力 [44][67] - 公司正采取一切措施缩短不良贷款组合的解决时间线 凭借过去7年的经验 建立了良好的服务网络 有内部人员处理止赎和破产情况 以及经验丰富的资产管理人员 [65] 问题: 现有投资组合的回报情况如何 请按产品类型细分资金成本增加10个基点的情况 以及杠杆率情况 投资组合中的折价证券对ROE的影响如何 目前账面价值情况如何 - 可参考新闻稿中的资产分配表 其中会显示平均生息资产收益率、平均资金成本和杠杆率 [74] - 折价证券会影响账面价值 但在计算可分配收益时会剔除未实现的损益 若贷款按面值收回 证券化债务按面值偿还 账面价值有潜在增值空间 [61] - 1月底账面价值上涨约7% - 8% 但2月因利率变动可能回吐涨幅 暂无最新数据 [62]

公司业务概述 - 公司是一家专业金融公司，投资和融资住宅抵押资产，目标是通过可分配收入和资产表现为股东创造价值[254] 财务数据关键指标变化 收入和利润（同比环比） - 2022年第三季度净利息收入为5230万美元，与第二季度的5260万美元基本持平，净利息利差和利润率分别为1.64%和2.43%，第二季度分别为1.37%和2.13%[312] - 2022年第三季度末与第二季度末相比，住宅整笔贷款利息收入从10235.4万美元增至11441.5万美元，证券利息收入从529.4万美元增至561.2万美元，其他利息收入也有不同程度增长[308] - 2022年第三季度净亏损可供普通股和参与性证券分配的金额为6320万美元，即每股基本和摊薄亏损0.62美元，第二季度为1.086亿美元，即每股基本和摊薄亏损1.06美元，亏损收窄4535万美元[309] - 2022年第三季度住宅整笔贷款利息收入增加1210万美元，达1.144亿美元，增幅11.8%，收益率从4.85%升至5.30%，平均余额增加1.981亿美元至86亿美元[328] - 2022年第三季度公允价值证券组合利息收入增加31.8万美元，达560万美元，净收益率从10.09%升至11.06%，平均摊销成本减少700万美元[329] - 2022年前九个月与2021年同期相比，住宅整笔贷款利息收入从2.13156亿美元增至3.16235亿美元，证券公允价值利息收入从4243.3万美元降至1618.1万美元[343] - 2022年前九个月净利息收入为1.67925亿美元，较2021年同期减少384.5万美元[343] - 2022年前九个月净利息收入在信贷损失拨备（转回）后为1.40452亿美元，较2021年同期的2.13096亿美元减少7264.4万美元[343] - 2022年前九个月其他（损失）/收入净额为净损失2.48155亿美元，较2021年同期的净收入1504.13万美元减少3.98568亿美元[343] - 2022年前九个月公司普通股和参与性证券可获得的净亏损为2.629亿美元，即基本和摊薄普通股每股亏损2.54美元，2021年同期为净收入2.601亿美元[344] - 2022年前九个月净利息利差和利润率分别为1.64%和2.39%，2021年同期分别为2.78%和3.62%，净利息收入较2021年同期减少384.5万美元，降幅为2.2%[347] - 2022年前九个月证券公允价值投资组合净利息收入较2021年同期减少约2680万美元，住宅整笔贷款投资组合净利息收入增加约1680万美元[347] - 利息收入方面，住宅全贷款九个月内增加1.03亿美元，增幅48.4%；证券按公允价值计算的投资组合减少2630万美元[363][364] - 2022年前九个月其他净损失为2.482亿美元，2021年同期其他净收入为1.504亿美元[368] - 2022年第三季度GAAP净亏损为6341万美元，可分配收益为2819.3万美元[378] - 2022年第三季度使用可分配收益计算的平均总资产回报率为1.19%，平均总股东权益回报率为6.79%[379] - 2022年第三季度抵押贷款相关资产可分配收益为4100.5万美元，利马一号为946.2万美元，公司层面为 -2227.4万美元[382] - 2022年第二季度GAAP净亏损为1.0876亿美元，可分配收益为4716.6万美元[378] - 2022年第二季度抵押贷款相关资产可分配收益为6334.1万美元，利马一号为790.3万美元，公司层面为 -2407.8万美元[382] 成本和费用（同比环比） - 2022年第三季度末与第二季度末相比，利息支出从5674.2万美元增至7157.9万美元，其中资产支持和其他抵押融资安排利息支出从5280.5万美元增至6763.6万美元[308] - 2022年第三季度信贷损失拨备较第二季度减少2950万美元，因第二季度有对其他资产的2860万美元信贷损失拨备，第三季度无此类减值记录[310] - 2022年第三季度其他净损失较第二季度减少1230万美元，上一季度有对少数股权的1060万美元按市值计价调整[310] - 2022年第三季度运营及其他费用较第二季度减少360万美元，主要因贷款证券化相关费用和无形资产摊销减少[310] - 2022年第三季度利息支出增加1480万美元，达7160万美元，增幅26.1%，主要因融资协议利率上升和平均抵押融资协议借款增加[330] - 2022年第三季度住宅整笔贷款信用损失拨备为58.8万美元，二季度为180万美元，主要因市场利率上升调低提前还款速度估计[332] - 2022年第二季度其他资产信用损失拨备为2860万美元，对一家贷款发起合作伙伴投资减值，账面价值归零[333] - 2022年第三季度其他净损失为6420万美元，二季度为7640万美元，含住宅整笔贷款公允价值损失等多项[334] - 2022年第三季度薪酬福利等费用为2990万美元，薪酬福利增200万美元至2110万美元，其他行政费用减170万美元至880万美元[335] - 2022年第三季度住宅整笔贷款服务及相关运营费用为1140万美元，较上季度减少190万美元，降幅14.2%[336] - 2022年第三、二季度无形资产摊销分别为130万和330万美元，与Lima One收购有关[337] - 2022年前九个月利息支出为1.71617亿美元，较2021年同期的8469万美元增加8692.7万美元[343] - 2022年前九个月住宅整笔贷款信贷损失拨备转回为110.6万美元，较2021年同期的4132.6万美元减少4022万美元，其他资产信贷损失拨备为2857.9万美元[343] - 2022年前九个月运营及其他费用为1.30588亿美元，较2021年同期的7876.2万美元增加5182.6万美元[343] - 利息支出方面，截至2022年9月30日的九个月增加8690万美元，增幅102.6%[365] - 截至2022年9月30日的九个月，住宅全贷款按账面价值计算的信贷损失拨备转回110万美元；2021年同期转回4130万美元[366] - 截至2022年9月30日的九个月，其他资产的信贷损失拨备为2860万美元[367] - 2022年前九个月薪酬福利和其他一般行政费用为8770万美元，2021年同期为5690万美元[369] - 2022年前九个月贷款服务及其他相关运营费用为3500万美元，较上年同期增加1640万美元，增幅88.2%[370] - 2022年和2021年前九个月其他费用中分别包含与利马一号收购相关的无形资产摊销790万美元和330万美元[371] 各条业务线表现 - 2022年第三季度，公司住宅抵押资产组合（含住宅全贷款、REO和证券）公允价值约86亿美元，与6月30日持平[266] - 2022年第三季度，特定贷款组合平均CPR：非QM贷款为11.8%，单户租赁贷款为8.7%，购买信用恶化贷款为7.2%，购买不良贷款为12.4%[261] - 截至2022年9月30日，公司住宅抵押贷款资产组合总值85.54亿美元，较6月30日的85.72亿美元略有下降[267] - 2022年第三季度，公司住宅整笔贷款利息收入约1.144亿美元，有效收益率为5.30%，其中购买的优质贷款收益率为4.75%，购买的信用恶化贷款收益率为6.49%，购买的不良贷款收益率为9.84%[269] - 截至2022年9月30日，公司以公允价值计量的证券总额为2.274亿美元，净收益率为11.06%，高于6月30日的10.09%[270] - 2022年第三季度，公司对按账面价值持有的住宅整笔贷款计提信用损失准备58.8万美元，截至9月30日，累计信用损失准备为3720万美元[271] - 2022年第三季度，公司完成三笔证券化交易，出售贷款未偿还本金余额为8.931亿美元，包括3.361亿美元的再履约贷款、2.145亿美元的单户租赁贷款和3.425亿美元的非优质抵押贷款[272] 管理层讨论和指引 - 公司业务运营受净利息收入、资产负债和对冲市场价值等因素影响，财务结果受信用损失估计和市场波动影响[256] - 利率上升会使借款利息增加、部分资产价值下降、提前还款减少等；利率下降则相反[257][258] - 公司投资住宅抵押资产面临信用风险，通过合理的承销标准和折扣购买价格降低损失风险[259] - 公司持有住宅抵押资产作为长期投资，会定期评估持有能力和意图，监测AFS证券减值情况[262] - 2022年第三季度，固定收益和抵押投资环境极具挑战，公司通过优先考虑流动性、管理对冲活动和完成贷款证券化应对[265] - 公司估计2022年前九个月的REIT应税收入约为3850万美元[284] - 公司的证券化交易，GAAP处理为资产负债表内融资交易，税务处理则包括融资和销售交易[287] - 证券化交易税务处理与公认会计原则（GAAP）处理可能不同，导致税收和GAAP目的下确认的收入有差异[289] - 公司REIT应税收入计算可能与GAAP净收入有显著差异[291] - 公司依赖《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的注册豁免，并密切监控合规情况[295] - 多德 - 弗兰克法案及其相关法规可能会增加公司在抵押贷款和证券化行业的经济和合规成本[293] - 2021年10月27日，联邦住房金融局（FHFA）寻求对房利美和房地美企业监管资本框架（ERCF）提出额外披露要求的规则制定意见，可能增加行业监管和报告义务及成本[299] - 2022年2月25日，FHFA最终规则修订ERCF，将固定杠杆缓冲替换为动态杠杆缓冲，将保留信用风险转移（CRT）敞口风险权重审慎下限从10%降至5%等，5月16日生效[299] - 2022年6月1日，FHFA最终规则补充ERCF，要求房利美和房地美提交年度资本计划并提前通知某些资本行动，8月2日生效，首个资本计划需在2023年5月20日前提交[300] - 2020年3月27日《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES法案）签署，联邦支持的抵押贷款借款人可申请最长12个月贷款宽限期，该法案还包括60天止赎暂停期[301] - 2020年12月《2021年综合拨款法案》签署，其中第二次新冠刺激法案提供250亿美元免税租金援助等[303] - 公司管理层评估认为，截至2022年9月30日，公司当前的披露控制和程序设计和实施有效，且本季度公司财务报告内部控制无重大影响的变更[437][438] 其他重要内容 - 截至2022年9月30日，公司总资产约95亿美元，其中住宅全贷款82亿美元，占比86%[255] - 截至2022年9月30日，公司证券投资公允价值约2.274亿美元，其余投资相关资产约占总资产的3%[255] - 截至2022年9月30日，公司普通股每股GAAP账面价值为15.31美元，较6月30日的16.42美元有所下降；经济账面价值为15.82美元，较6月30日的17.25美元下降[274] - 截至2022年9月30日，公司住宅整笔贷款总额为8.198亿美元，其中一年内到期金额为6.005亿美元，一年后到期金额为7.5975亿美元[280] - 截至2022年9月30日，公司以公允价值计量的证券中，MSR相关资产公允价值为1.4816亿美元，加权平均收益率为12.73%；CRT证券公允价值为7924.7万美元，加权平均收益率为9.54%[283] - 2022年前九个月，公司通过DRSPP发行74,529股普通股，筹集净收益约120万美元；回购6,476,746股普通股，总成本约1.021亿美元，回购计划下还有2.025亿美元可用于未来回购[389][390] - 截至2022年9月30日，有资产支持融资协议未偿还本金余额21亿美元（含按市值计价抵押条款）和52亿美元（不含按市值计价抵押条款），未使用融资能力约14亿美元[391] - 截至2022年9月30日，向融资交易对手方质押40亿美元住宅整贷和证券以及1590万美元受限现金[394] - 2022年第三季度，资产支持融资协议季度平均余额3.351046亿美元，期末余额3.22964亿美元；证券化债务季度平均余额3.643872亿美元，期末余额3.832311亿美元[395] - 2022年前九个月，公司现金、现金等价物和受限现金增加1.969亿美元，投资活动使用10亿美元，融资活动提供8.76亿美元，经营活动提供3.616亿美元[396] - 截至2022年9月30日，公司债务权益倍数为3.6倍，高于2021年12月31日的2.5倍；有抵押融资协议借款32亿美元，证券化债务38亿美元[397] - 2022年前九个月，投资活动使用10亿美元，用于收购住宅整贷等27亿美元，收到住宅整贷等本金还款15亿美元、REO销售收益1052万美元、证券销售等现金1910万美元[399] - 公司日常会因抵押品价值变化与交易对手产生追加保证金或反向追加保证金情况，通过质押或接收额外资产和/或现金来满足要求[400] - 2022年9月30日，公司回购协议融资和衍生品套期保值工具的抵押品公允价值为478.4万美元，净资产为750.7万美元[401] - 2022年9月30日，公司满足所有融资协议中的财务契约要求[402] - 20

财务数据和关键指标变化 - GAAP收益为负6340万美元，即每股普通股亏损0.52美元；可分配收益为2820万美元，即每股普通股0.28美元；第三季度净利息收入为5230万美元 [29] - 本季度账面价值略有下降，GAAP账面价值下降6.8%，至每股普通股15.31美元；经济账面价值下降8.3%，至15.82美元；截至2022年9月30日，杠杆率为3.6倍，无追索权杠杆（不包括证券化债务）为1.7倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款收购业务 - 本季度贷款收购额略有下降至7.1亿美元，公司在投资活动中保持谨慎，要求更高的资本收益率 [32] - 公司通过全国领先的商业目的贷款（BPL）发起机构Lima One有机获取业务目的贷款，本季度为新贷款发放和翻修提款提供了5.2亿美元资金 [32] - 本季度还选择性收购了1.79亿美元的非KM贷款，新收购贷款的收益率约为8%，平均贷款价值比（LTV）约为67%，平均FCO评分为约743 [33] Lima One业务 - Lima One在MFA的收购后发展良好，成为全国领先的BPL发起机构，过去12个月的发起量约为25亿美元，高于2021年7月1日收购时的9亿美元 [34][35] - 第三季度发起的最大贷款金额约为6.4亿美元，略高于第二季度的约6亿美元；约四分之三的第三季度发起贷款为短期RTL贷款 [35] - Lima发起的、由MFA持有的贷款信用表现出色，全年逾期60天以上的贷款比例低于2% [36] 证券化业务 - 过去12个月，公司通过12次证券化发行了30亿美元的无追索权证券化债务，涵盖非QM、单户租赁（SFR）、RPL和RTL等多种贷款类型 [42] 各个市场数据和关键指标变化 债券市场 - 2022年第三季度债券市场持续波动，利率上升，机构抵押贷款利差触及接近历史高位，达到与10年期国债利差加190个基点，上一次出现这种情况是在2008年金融危机期间 [7][11] 股票市场 - 标准普尔500指数在第三季度下跌5%，8月中旬上涨14%，但在季度后半段下跌17% [8] 住房市场 - 利率上升和抵押贷款利差扩大对抵押贷款利率产生了深远影响，住房活动大幅放缓，部分地区房价开始出现环比小幅下跌 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 从去年第四季度开始，公司采取措施保存资本和管理久期，增加利率互换头寸，从去年年底的9亿美元增加到3月31日的24亿美元，再到6月30日的32亿美元 [16] - 今年以来，公司有意放缓贷款收购步伐，同时继续进行证券化操作，全年完成9次证券化，涉及未偿还本金（UPB）超过27亿美元，通过互换头寸和证券化，公司已有效锁定99%的资产融资成本 [18] - 公司优先考虑流动性，第三季度末持有约4.34亿美元现金，同时加强资产负债表，截至9月30日，71%的融资为非按市值计价融资，无追索权杠杆仅为1.7倍，65%的贷款融资协议期限超过6个月 [22][23] 行业竞争 - 市场波动对依赖向第三方出售整笔贷款的小型BPL发起机构造成了冲击，为Lima One扩大市场份额创造了机会，Lima One通过收紧承销标准、增加基于风险的价格调整和提高贷款利率等方式，在保持审慎信贷标准的同时，提高了贷款组合的信用质量 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第三季度金融市场面临历史挑战，债券市场波动剧烈，股票市场也经历了大幅波动，通胀数据持续令人失望，尽管美联储采取了大量行动，但通胀率仍然居高不下 [7][8] - 市场参与者往往根据随机和有时牵强的信号来预期美联储政策转向或暂停加息，导致市场短期波动，但在当前乌克兰局势和英国、日本金融压力的背景下，市场波动不太可能很快平息 [9] - 尽管当前市场环境困难，但许多市场水平看起来具有吸引力，公司采取的措施减轻了账面价值的下降，公司贷款组合受益于房价上涨和分期偿还，LTV较低，借款人拥有大量房产权益 [10][19][26] - 由于利率上升和承销标准收紧，借款人需求开始出现疲软，预计第四季度Lima One的发起量将下降 [40] 其他重要信息 - 截至9月30日，公司68亿美元的购买执行贷款组合的市场折扣约为6.68亿美元，有担保债券的市值也低于面值约3.25亿美元，两者相抵后，潜在账面价值增加约3.43亿美元，即每股3.37美元 [20][21] - 公司在第三季度扩大了RTL融资能力约6.5亿美元，其中约65%为非按市值计价条款，RTL贷款还款额约1.48亿美元超过了提款额约1.07亿美元 [41] - 第三季度公司投资组合的逾期情况继续改善，9月非QM和X4投资组合中逾期60天以上的贷款比例为2%，RTO投资组合为6%，RPL投资组合为18%，不良贷款（NPLs）中剩余贷款的41%逾期60天以上，但约30%的借款人仍在还款 [45][46] - 公司成功将房地产拥有（REO）投资组合从年初的数量减少了141处，至412处，并实现了2000万美元的净收益 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 可聚合和证券化贷款的杠杆化净资产收益率（ROE）是多少？如何平衡投资、回购股票和维持流动性？ - SFR方面，目标收益率约为中8%，证券化执行成本为中到高7%，ROE可能为低两位数或约10%；RTL方面，发起的贷款利率在10% - 12%，证券化执行成本约为8.5% - 9%，ROE可能为中两位数 [53][54][55] - 公司优先考虑流动性，加强资产负债表，现金部署可能用于资产投资或回购股票，但目前更关注流动性而非急于投资 [62] 问题2: LIMA One贷款的底层借款人的永久融资由谁提供？信贷可用性是否有变化？ - 对于经验丰富的借款人，他们有多种策略，如出售房产时，买家可能通过房利美或房地美贷款购买；若保留房产用于出租，可能会将其再融资为某种租赁策略贷款，LIMA One也会提供部分此类再融资贷款，融资广泛可用，但价格高于过去 [65][66][67] 问题3: 利息利差上升至164个基点，但可分配每股收益从0.46美元降至0.28美元，原因是什么？ - 利差包含了互换收益的影响，而GAAP报告的净利息支出不包含这部分，这是收入报表上的一个统计问题 [72] 问题4: LIMA One未来两到三个季度的季度发起量预计范围是多少？ - 第四季度发起量可能降至4亿美元左右，可能低至4亿美元以下，目前管道中的加权平均贷款利率超过10%，但由于利率上升和信贷选择更严格，业务量将下降 [77][79] 问题5: 公司如何平衡向股东交付价值，包括股息、流动性和股票回购？ - 公司在资本部署方面会考虑多种因素，股票回购有每日限额，今年已回购超过1亿美元股票，但效果不佳；目前股息不是流动性问题，而是盈利问题，第三季度可分配收益低于当前股息水平，但过去四个季度的总可分配收益已覆盖股息 [82][83][84] 问题6: 非QM或BPL贷款从证券化信托中回购的触发因素是什么？拖欠贷款带回资产负债表后的融资与执行贷款有何不同？非QM贷款是否有提前还款罚金？如何考虑借款人的再融资能力？ - 只有在发现承销缺陷时，才需要将贷款从证券化信托中回购；非QM贷款对投资者有提前还款罚金，但罚金水平不会真正限制借款人的再融资或出售房产决策，公司会根据具体情况评估 [92][93] 问题7: 非QM证券化的服务预付款义务是什么？如何支持信托？ - 公司的证券化不涉及本金和利息的预付款，只有在贷款拖欠时才会进行保护性预付款，如支付税款、保险和房产维护费用，这些费用从资金分配瀑布中扣除，并非MFA的直接费用 [95]

业绩总结 - 截至2022年9月30日，总资产为95亿美元，总股本为20亿美元[4] - 2022年第三季度GAAP净亏损为6340万美元，较2021年第三季度的盈利为3570万美元下降[29] - 2022年第三季度可分配收益为2820万美元，较2022年第二季度的4720万美元下降40.5%[29] - 2022年第三季度每股基本亏损为0.62美元，较2022年第二季度的每股亏损1.06美元有所改善[29] - 2022年第三季度的总其他损失为6420万美元，较2021年第三季度的损失为5470万美元增加17.3%[34] 用户数据 - 截至2022年9月30日，流动现金为4.34亿美元，保持了低的追索杠杆比率1.7倍[7] - 住宅整体贷款组合的当前贷款价值比（LTV）为57%[11] - 60天以上逾期贷款比例下降至2%[15] - 截至2022年9月30日，单户出租房贷款的UPB为14.36亿美元，60天以上逾期比例为2%[20] - 非执行贷款（NPL）投资组合中，39%的贷款已恢复为执行状态或已全额偿还[21] 财务数据 - 第三季度GAAP每股账面价值为15.31美元，经济账面价值为15.82美元[6] - 第三季度净利息收入为5230万美元，较2021年第三季度的净利息收入为4260万美元增长22.7%[34] - 2022年第三季度经济账面价值每股为15.82美元，较2022年第二季度的17.25美元下降8.3%[32] - 2022年第三季度GAAP账面价值每股为15.31美元，较2022年第二季度的16.42美元下降6.8%[32] 融资与投资 - 截至2022年9月30日，未受市场波动影响的融资比例为71%[8] - 有效固定利率融资比例从38%增加至99%[8] - 第三季度发行了7.5亿美元的证券化债务，10月份又发行了1.6亿美元的证券化债务[7] - 完成了价值3.43亿美元的贷款证券化，过去12个月证券化总额为15亿美元[15] - 第三季度收购贷款总额为7.1亿美元，包括5200万美元的商业目的贷款和1790万美元的非合格抵押贷款[13] 新产品与市场扩张 - 本季度购买了价值1.79亿美元的非合格抵押贷款，较第二季度的2.2亿美元下降[15] - 第三季度收购了价值1.52亿美元的单户出租房贷款，所有贷款均由Lima One发起[19] - 住宅过渡贷款（RTL）投资组合在2022年第二季度增长了21%，达到12.62亿美元[18] 其他信息 - 第三季度分配收益为每股0.28美元，季度分红为每股0.44美元[6] - 2022年第三季度的总调整金额为9160万美元，较2022年第二季度的15590万美元下降41.5%[29] - 2022年第三季度未实现损失包括住宅整体贷款的公允价值调整为2918万美元[35] - 2022年第三季度的普通股股数为101.8百万股，较2022年第二季度持平[32]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2022年第二季度净利息收入为5257.9万美元，较第一季度6305.3万美元下降16.6%[305][307] - 住宅全贷款利息收入从第一季度9946.6万美元增至第二季度10235.4万美元，环比增长2.9%[301] - 公司2022年第二季度净利息收入环比减少1.047亿美元，主要因利率因素导致1.212亿美元负向变动[312] - 2022年第二季度公司净亏损1.086亿美元，每股亏损1.06美元，而2021年同期净利润为5849.5万美元，每股收益0.53美元[334] - 2022年第二季度净利息收入为5257.9万美元，同比下降10.8%（639.4万美元），主要受融资成本上升影响[336] - 2022年上半年净利息收入为1.156亿美元，同比增长570万美元（5.2%）[358] - 六个月净亏损1.997亿美元（去年同期净利1.358亿美元），主要因住宅贷款公允价值变动损失5.05亿美元[356] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 资产支持融资安排利息支出从第一季度3936.5万美元激增至第二季度5280.5万美元，环比增长34.1%[301] - 利息支出环比激增1.344亿美元（31.1%），主要受融资利率上升和抵押融资借款增加影响[320] - 利息支出增加3119万美元至5670万美元，同比增长122.04%，主要由于住宅抵押资产融资借款增加及融资利率上升[347] - 2022年上半年利息支出增加4440万美元（79.8%），达到1亿美元，主要由于住宅抵押贷款资产组合融资的平均抵押融资协议借款增加以及融资利率上升[373] - 运营费用增加280万美元至1320万美元，主要受证券化活动费用上升27.2%驱动[326] - 薪酬福利支出增加1020万美元至1910万美元，主要因收购Lima One及长期激励增加[351] - 贷款服务及其他运营费用增加720万美元至1320万美元，主要因证券化活动费用增加[352] - 2022年上半年薪酬福利及其他一般行政费用5780万美元，较2021年同期的3200万美元增长，主要由于Lima One相关费用纳入、薪资费用增加及长期激励补偿上升[377] 业务线表现（住宅全贷款） - 住宅全贷款中83%为购买表现良好的贷款，包括非合格抵押贷款、修复贷款、单户租赁贷款等[247] - 非合格抵押贷款的平均条件预付率（CPR）在2022年第二季度为19.5%，单户租赁贷款为14.7%[253] - 公司投资组合中购买信用恶化贷款的平均CPR为10.9%，购买非表现贷款为12.7%[253] - 住宅全贷款和REO投资总额为83亿美元，占住宅抵押贷款资产组合的97.1%，其中68亿美元为购买表现贷款，4.749亿美元为购买信用恶化贷款，9.221亿美元为购买非表现贷款[262] - 2022年第二季度住宅全贷款利息收入为1.024亿美元，有效收益率为4.85%，其中购买表现贷款收益率为4.20%，购买信用恶化贷款收益率为6.85%，购买非表现贷款收益率为9.40%[262] - 住宅整体贷款利息收入增加3338万美元，同比增长48.3%，主要由于平均余额增加34亿美元至84亿美元，但收益率从5.48%降至4.85%[345] - 住宅全贷款平均余额从2021年上半年的50.8亿美元增至82.4亿美元，但收益率从5.26%降至4.90%[360][371] 业务线表现（证券投资） - 公司证券投资在2022年6月30日的公允价值为2.456亿美元，占总资产的3%[247] - 证券公允价值为2.456亿美元，包括1.529亿美元MSR相关资产和9270万美元CRT证券，净收益率为10.09%[263] - 证券投资组合平均收益率从第一季度10.13%微降至第二季度10.09%[307] - 证券投资组合利息收入减少1010万美元至530万美元，主要由于净收益率从24.57%降至10.09%及平均成本减少3990万美元[346] - 证券投资组合平均余额从2.727亿美元降至2.091亿美元，收益率从23.33%降至10.11%[360][372] 风险管理与衍生工具 - 2022年第二季度，公司增加了7亿美元的利率互换以对冲利率风险[258] - 公司通过增加非追索证券化债务来减少追索市值融资[258] - 利率上升可能导致公司借款利息支出增加，并减缓资本再投资到更高收益投资的速度[249] - 利率下降可能导致公司借款利息支出减少，并加速资本再投资到较低收益投资的速度[249] - 利率上升100个基点时，公司预计净利息收入将下降1.27%，投资组合价值将增加1.93%[421] - 利率下降100个基点时，公司预计净利息收入将增加0.63%，投资组合价值将下降2.33%[421] - 公司使用利率互换（Swaps）等衍生工具来管理利率风险，锁定部分净利差[412][417] 信用损失与准备金 - 2022年第二季度信用损失准备金为180万美元，截至6月30日住宅全贷款信用损失总准备金为3690万美元[264] - 信贷损失准备金从第一季度的350万美元回拨变为180万美元计提，主要反映预付速度预期调整[322] - 其他资产信贷损失计提2860万美元，导致某贷款合作方投资的账面价值归零[323] - 住宅整体贷款信用损失准备金为180万美元（含4.6万美元未提取承诺准备金转回），而去年同期为890万美元转回[348] - 其他资产信用损失准备金2860万美元，反映对某贷款合作方投资的减值至零[349] - 2022年上半年住宅全贷款信用损失准备金转回170万美元（包括未提取承诺信用损失准备金转回9.4万美元），而2021年同期为转回3160万美元，主要反映贷款余额减少及市场利率上升导致的提前还款速度假设调整[374] - 2022年上半年其他资产信用损失准备金计提2860万美元，反映对某贷款发起合作伙伴投资的减值，导致该投资净账面价值在2022年6月30日降至零[375] 资产与负债结构 - 公司总资产在2022年6月30日达到约95亿美元，其中86%（82亿美元）为住宅全款贷款[247] - 2022年第二季度，公司住宅抵押资产组合约为86亿美元，较上一季度减少1亿美元[259] - 公司住宅抵押贷款资产组合在2022年第二季度末总值为85.72亿美元，较上一季度减少8500万美元[260][262] - 截至2022年6月30日，公司资产配置总额为92.78亿美元，其中67.94亿美元为购买表现贷款，4.75亿美元为购买信用恶化贷款，9.22亿美元为购买非表现贷款[269] - 公司2022年6月30日的债务权益倍数从2021年12月31日的2.5倍上升至3.3倍[404] - 截至2022年6月30日，公司资产支持融资协议下的借款为35亿美元，其中33亿美元由住宅全贷款担保，1.579亿美元由证券担保，2450万美元由REO担保[404] - 2022年6月30日，公司证券化债务为34亿美元，较2021年12月31日的27亿美元有所增加[404] 地区表现 - 公司住宅整体贷款的投资组合中，加州占利息未偿还本金余额的35.1%，佛罗里达州占11.0%，纽约州占5.9%，德克萨斯州占4.8%，乔治亚州占3.8%[433] 监管与政策影响 - 2021年12月通过的《综合拨款法案》提供了250亿美元的免税租金援助[293] - 2020年3月通过的《CARES法案》允许联邦支持的抵押贷款借款人申请最长6个月的贷款宽限期，并可再延长6个月[291] - 2021年7月30日，FHFA宣布将房利美和房地美的单户REO驱逐禁令延长至2021年9月30日[295] - 2022年2月25日，FHFA最终规则将保留CRT敞口的风险权重下限从10%降至5%[289] - 2022年6月1日，FHFA最终规则要求房利美和房地美在2023年5月20日前提交首份资本计划[290] - 2020年9月1日，CDC发布的命令暂时停止住宅驱逐，最初有效期至2020年12月31日，后多次延长[294] - 2021年10月27日，FHFA提议对房利美和房地美的ERCF增加季度定量和定性披露要求[289] - 2019年3月27日，特朗普总统备忘录要求财政部制定计划结束GSE的监管状态[287] 股东权益与资本活动 - GAAP每股账面价值从2022年3月31日的17.84美元下降至6月30日的16.42美元，经济每股账面价值从18.81美元下降至17.25美元[267] - 截至2022年6月30日，公司GAAP股东权益为21.464亿美元，经济账面价值（经公允价值调整后）为17.563亿美元，普通股经济账面价值每股17.25美元[390] - 2022年上半年公司通过股票回购计划以每股15.80美元均价回购647.6746万股普通股，总成本约1.021亿美元，截至6月30日仍有2.025亿美元回购额度未使用[395] - 2022年上半年，公司支付了9410万美元的普通股股息和1640万美元的优先股股息[409] - 2022年第二季度，公司宣布每股0.44美元的普通股股息，总额约为4500万美元[409] 流动性管理 - 公司2022年6月30日持有4.5亿美元住宅全贷款和证券作为融资抵押品，同时拥有3.856亿美元现金及等价物和6360万美元无抵押住宅全贷款作为流动性来源[400] - 截至2022年6月30日，公司拥有3.856亿美元现金及现金等价物作为流动性来源，另有6360万美元无抵押住宅整体贷款[439] - 公司预计在特定借款额度中尚有约1.5亿美元未使用授信额度，可作为应对抵押品价值下跌的缓冲[400] - 公司预计在特定借款额度中还有约1.5亿美元的未使用容量，可作为应对潜在保证金要求的缓冲[439] 现金流活动 - 2022年上半年，公司现金及现金等价物增加1.409亿美元，其中投资活动使用7.476亿美元，融资活动提供6.786亿美元，运营活动提供2.099亿美元[403] - 2022年上半年，公司用于收购住宅全贷款及相关投资的资金为20亿美元，收到11亿美元的本金还款和8140万美元的REO销售收益[405] 税务相关 - 2022年上半年REIT应税收入估计为2500万美元[276] - 公司预计截至2022年6月30日的六个月，其TRS应税亏损总额为8090万美元，净TRS应税亏损为8090万美元[282] - 公司REIT应税收入与GAAP净收入可能存在显著差异[283] 非GAAP指标 - 2022年第二季度非GAAP可分配收益为4716.6万美元，可分配每股收益为0.46美元，而GAAP净亏损为1.0876亿美元[385] - 基于可分配收益的2022年第二季度平均总资产回报率为1.99%，平均股东权益回报率为9.60%[386] - 公司2022年第二季度按非GAAP标准计算的可分配收益为4716.6万美元，其中抵押贷款相关资产贡献6334.1万美元，Lima One贡献790.3万美元，企业部门亏损2407.8万美元[388] 投资组合特征 - 住宅整体贷款的加权平均贷款价值比（LTV）为65.6%，其中购买表现贷款的LTV为64.7%，购买信用恶化贷款的LTV为52.5%至105.9%[430] - 住宅整体贷款的加权平均票面利率为5.1%，其中购买表现贷款为5.1%，购买信用恶化贷款为4.6%至5.0%[430] - 截至2022年6月30日，公司住宅整体贷款中90天以上逾期贷款的未偿还本金余额为6.909亿美元[430] - 公司住宅整体贷款的摊销成本为85.438亿美元，未偿还本金余额为86.754亿美元[430] - 公司投资组合的加权平均净有效久期为0.93，其中住宅整体贷款为3.75，证券投资为0.08，衍生品和其他对冲交易及证券化固定利率债务为-3.28[425] - 公司投资组合的估计凸性为-0.63，其中住宅整体贷款为-0.71，其他资产和现金及现金等价物为0[425]

财务数据和关键指标变化 - GAAP和经济账面价值均下降8%，分别减少1.42美元和1.56美元 [28] - 第二季度GAAP亏损1.086亿美元，主要因住宅整笔贷款公允价值的未实现损失 [29] - 可分配收益为4720万美元，即每股0.46美元，支付普通股股息每股0.44美元 [29] - 杠杆率从3.1倍升至3.3倍，主要因账面价值下降 [29] - 净利息收入为5260万美元，贷款利息收入增长近3%至1.024亿美元 [37] - 净利息利差（含掉期利差）从上个季度的1.96%降至1.37% [38] - CECL信贷损失拨备为3040万美元，主要因对一家停止运营的抵押贷款发起机构的投资减记 [39] - 住宅整笔贷款组合净损失2.164亿美元，部分被经济套期保值衍生品和以公允价值计量的证券化债务的净收益1.324亿美元抵消 [41] - 对另一家抵押贷款发起合作伙伴的股权投资按市值计价调整为1060万美元，相当于股权投资的约50% [42] - 其他收入包括Lima One的1070万美元发起、服务和其他费用收入 [44] - 本季度G&A费用为2960万美元，较第一季度增加130万美元，主要因Lima One人员成本增加 [44] - 其他贷款组合运营成本为1320万美元，较上一季度增加280万美元，主要因本季度证券化相关费用增加 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 非QM贷款业务 - 第二季度非QM贷款购买量降至2.2亿美元，低于第一季度的超6亿美元 [51] - 成功完成一笔超4亿美元UPB的证券化交易 [52] - 非QM投资组合中严重拖欠率进一步下降，60天以上拖欠率降至2.6% [53] RPL投资组合业务 - RPL投资组合约为8.35亿美元，表现良好，81%的投资组合拖欠少于60天 [54] - 第二季度提前还款速度放缓至三个月CPR为12 [55] NPL投资组合业务 - 39%购买时拖欠的贷款现已正常还款或全额偿还，50%已清算或待清算 [56] - 过去12个月出售1.8亿美元房产，净收益3300万美元，11%仍处于不良状态 [57] 商业目的贷款业务（Lima One） - 收购Lima One一年后，其过去12个月的发起量从约9亿美元增至22亿美元 [60] - 第二季度发起约6亿美元商业目的贷款 [62] - 发起管道强劲，加权平均票面利率约为8%，预计未来发起的贷款将产生中至高两位数的股本回报率 [65] 修复与翻转投资组合业务 - 本季度新增约2.3亿美元UPB和4亿美元最高贷款额度，投资组合季度增长18% [69] - 4月完成首笔约2.65亿美元的修复与翻转证券化交易 [70] - 60天以上拖欠率降至8%，Lima One发起的贷款60天以上拖欠率约为2% [72][73] 单户租赁贷款投资组合业务 - 本季度收购超1.9亿美元单户租赁贷款，投资组合增长13%至约13亿美元 [76] - 第二季度收益率为5.19%，60天以上拖欠率保持在2.4%的低位 [75] - 4月发行第三笔租赁贷款证券化产品，7月定价第四笔，两笔交易共证券化约4.75亿美元贷款 [78] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度标准普尔500指数下跌超16%，上半年表现为50多年来最差 [13] - 债券市场在艰难的第一季度后继续抛售，债券指数上半年普遍下跌约10% [13] - 抵押贷款利差和信用利差大幅扩大，高收益利差年初至今扩大近300个基点 [13] - 6月房价同比增长约20%，但抵押贷款利率上升和房价上涨使住房可负担性成为问题，市场上房屋供应量略有增加，但仍未达到疫情前水平 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自去年第四季度起采取措施保存资本和管理久期，增加利率互换头寸，放缓贷款收购步伐 [14][15] - 持续进行证券化交易，2022年将近20亿美元的证券化融资期限化，降低风险 [16] - 优先考虑流动性，第一和第二季度末现金接近4亿美元 [22] - 利用强大的住房市场和有限的供应，资产管理人员本季度清算4000万美元REO房产，实现净收益700万美元 [32] - 改善Lima One发起的商业目的贷款的融资，过去九个月证券化约10亿美元此类贷款，并为所有贷款产品建立证券化计划 [61] - 随着利率上升，调整发起管道，提高发起利率和进行贷款层面的定价调整，以确保在任何利率环境下都能为公司资产负债表创造有吸引力的投资 [62] - 利用Lima One作为资产负债表内贷款人的优势，以较低成本收购商业目的贷款资产，获得市场份额，同时保持信贷质量 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年上半年投资环境极具挑战性，几乎所有资产类别都受到影响，通胀高企、地缘政治紧张和激进的美联储紧缩周期对金融市场造成严重破坏 [12][14] - 尽管公司账面价值下降，但相对同行表现较好，且部分下降是由于贷款公允价值调整，预计贷款和负债按面值偿还时可能带来账面价值增加 [18][20] - 住房市场方面，过去两年房价大幅上涨，虽未来房价涨幅将放缓，但因需求因素仍在且新房建设减少，房价大幅下跌可能性不大，整体抵押贷款信贷状况良好 [23][24][25] - Lima One表现出色，预计2022年发起量在20 - 25亿美元之间，有望在商业目的贷款领域长期保持领先地位 [67] 其他重要信息 - 会议讨论内容可能包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异 [6][8][9] - 公司利率互换头寸目前产生约60个基点的正利差，未来美联储加息将进一步增加正利差 [17] - 公司资产负债表上的大部分资产融资通过证券化或利率互换套期保值固定，超过95% [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本部署的正常杠杆水平以及市场条件达到何种程度会增加杠杆并使用多余现金 - 公司不设定特定杠杆目标，杠杆水平取决于资产购买和融资方式，目前杠杆率在低至中3倍之间季度波动不大，除非未来购买大量低价资产 [85][86] 问题2: 提供季度至今的账面价值更新 - 初步估计自6月30日以来账面价值约上涨1% [87] 问题3: 7月除了看到的一笔租赁贷款证券化交易，是否还有其他产品的证券化交易 - 完成了一笔RPL贷款的证券化交易 [93] 问题4: 租赁贷款截至目前的证券化交易总数 - 4月和7月各完成一笔租赁贷款证券化交易 [94][95] 问题5: 仓库贷款机构支持公司在证券化前建立库存的意愿如何 - 公司与贷款机构关系良好，贷款机构无任何犹豫，甚至有各方希望为公司贷款组合提供资金，公司因自身纪律未充分使用借款额度，第二季度贷款保证金催缴较少，互换头寸带来现金流入，且有追索权杠杆率降至1.8倍，频繁证券化政策将长期有益 [97][98][99] 问题6: 如何看待NPL投资组合的价值和利差持续时间，以及除4亿美元现金外的流动性和目标流动性水平 - NPL投资组合一半已正常还款，预计资产收益率在7% - 8%之间；公司在部分按市值计价的仓库贷款上有1.2 - 1.5亿美元的未使用借款额度 [107][109] 问题7: 证券化保留档是否用作融资抵押品 - 近期有少数交易中，因投资级债券定价较宽而保留了部分小档，这些档可用于借款，必要时可出售 [112][113] 问题8: 非QM证券化债务是否有赎回期权以及如何行使 - 通常在2 - 3年内对30%的原始UPB有赎回期权，具体行使取决于债务去杠杆程度、市场利差等因素 [115] 问题9: 证券化与持有在仓库线上的相对回报差异 - 证券化的资金总成本约为5.5% - 6%，仓库线资金成本约为LIBOR加200 - 250个基点，目前仓库线成本低75 - 100个基点，但证券化在风险管理、流动性等方面有巨大优势，公司未来将继续进行证券化 [120][121][122] 问题10: 如何看待Lima One第二季度的盈利能力及其可持续性 - 公司更看重Lima One长期为资产负债表创造有吸引力资产的能力，过去12个月业务取得显著进展，目前发起管道票面利率上升，预计未来资产表现良好，从长期看，其发起、服务和资产费用将大致抵消G&A费用，且Lima One是高质量、高收益资产的内部来源，相比在市场上购买有成本优势 [124][125][127]

业绩总结 - 2022年第二季度，GAAP净亏损为1.086亿美元，或每基本普通股亏损1.06美元[2] - 可分配收益为4720万美元，或每基本普通股0.46美元[2] - 2022年第二季度，净损失为7650万美元，较第一季度的10750万美元有所改善[6] - 2022年第二季度，净利息收入为5260万美元，较第一季度的6310万美元下降[6] - 2022年6月30日止三个月，公司的总利息收入为1.093亿美元，其中抵押相关资产贡献了8470万美元[31] - 2022年6月30日止三个月，公司的净利息收入为5260万美元，较上年同期下降[31] - 2022年6月30日止三个月，公司的净损失为1.004亿美元，主要受到其他资产的信用损失影响[31] 用户数据 - 截至2022年6月30日，投资组合总额为85亿美元[4] - 截至2022年6月30日，公司的总未偿本金（UPB）为3,637百万美元[12] - 60天以上逾期贷款比例降至2.6%[11] - 60天以上逾期贷款的比例从10%降至8%[18] - 60天以上的逾期率保持在2.4%[20] - 三个月的提前还款率为15%[20] 新产品和新技术研发 - 公司在本季度购买了2.2亿美元的非合格抵押贷款（Non-QM loans）[11] - 公司的Fix and Flip投资组合在2022年6月30日达到了10亿美元的UPB，较2021年第二季度增长142%[17] - MFA在第二季度收购了1.94亿美元的资产，全部由Lima One发起[19] 市场扩张和并购 - 收购Lima One后，投资组合增长速度提高，较2021年第二季度的持有量增加了156%[19] - 2022年第二季度，贷款收购总额为7.29亿美元，其中包括5.09亿美元的资金来源和2.2亿美元的非合规贷款[3] - 公司在第二季度的贷款收购活动达到了231百万美元的UPB[17] 负面信息 - 2022年第二季度，GAAP账面价值下降1.42美元，降幅为8.0%，至每普通股16.42美元[2] - 经济账面价值（EBV）下降1.56美元，降幅为8.3%，至每普通股17.25美元[2] - 公司的其他损失净额为7640万美元[31] - 公司的总信用损失准备金为1860万美元，主要来自于住宅整体贷款[31] 其他新策略和有价值的信息 - 预计2022年Lima One的贷款发放量将在20亿至25亿美元之间[15] - 公司的加权平均贷款价值比（LTV）为65%[12] - 公司的无约束现金接近4亿美元[22] - 第二季度可分配收益为0.46美元，超过0.44美元的股息[22] - 公司的优先股股息要求为820万美元[31] - 公司的管理和行政费用总计为2960万美元[31]

☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13991 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ___________________________________________________________________________ FORM 10-Q (Mark One) MFA FINANCIAL, INC. (Exact name of registrant a ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP亏损9110万美元，即每股亏损0.86美元，主要由公允价值贷款净亏损驱动 [17] - 第一季度净利息收入6310万美元，低于第四季度的7000万美元，因第四季度利息收入包含820万美元MSR债券赎回收益 [17] - 第一季度可分配收益6600万美元，即每股0.62美元，旨在消除影响GAAP收益但不一定影响股息确定的非现金和未实现损益 [18] - GAAP账面价值下降1.28美元，降幅6.7%；经济账面价值下降1.77美元，降幅8.6%；杠杆率略升至3.1倍，3月31日有追索权杠杆率为1.9倍 [18] - 第一季度整体CECL拨备在账面价值贷款中连续第八个季度下降，3月31日为3550万美元，低于2021年12月31日的3950万美元，这一逆转和其他净调整对本季度净收入产生350万美元积极影响 [29] - 第一季度实际冲销额为52.3万美元，数额不大 [30] - 第一季度运营及其他费用（不包括Lima One无形资产摊销）为3870万美元，较第四季度减少230万美元，其中Lima One相关费用从上个季度的1370万美元降至1220万美元 [31] - MFA仅一般及行政费用约为1600万美元，符合预期季度运行率 [32] - 其他贷款组合运营成本（与Lima One贷款发起和服务无关）为1040万美元，较上一季度减少190万美元，主要因本季度证券化相关费用降低 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款收购与增长 - 第一季度收购12亿美元贷款，贷款组合在资产组合自然到期后增长3.3亿美元至84亿美元，其中包括约6000万美元非QM贷款和5900万美元商业目的贷款 [19] 证券化业务 - 第一季度完成两笔非QM证券化交易，出售5.04亿美元未偿本金债券；4月初完成两笔商业目的贷款证券化交易，出售4.63亿美元未偿本金债券 [19] 资产管理业务 - 资产管理团队通过清算REO房产，第一季度实现净收益870万美元 [21] 股票回购业务 - 第一季度以平均每股17.15美元的价格回购320万股股票，4月以平均每股14.48美元的价格额外回购280万股股票 [21] 非QM贷款业务 - 第一季度非QM市场波动，AAA级资本结构部分利差扩大约100个基点，公司放缓非QM贷款购买速度，较上一季度减少约三分之一，即3亿美元 [42] - 第一季度成功完成两笔非QM证券化交易，总计出售超5.04亿美元未偿本金债券 [43] - 非QM贷款组合中60天以上逾期贷款占比降至3.3%，较之前下降0.2个百分点 [43] RPL贷款业务 - RPL贷款组合约8.75亿美元，表现良好，81%的贷款逾期少于60天，60天以上逾期贷款中近34%的借款人仍在还款 [45] - 第一季度提前还款速度有所放缓，但仍处于高位，三个月恒定提前还款率（CPR）为16 [45] NPL贷款业务 - 39%购买时逾期的贷款目前已正常还款或全额偿还，49%已清算或转为REO待清算 [47] - 过去12个月出售1.79亿美元房产，实现净收益3000万美元，12%的贷款仍处于不良状态 [47] 商业目的贷款业务（Lima One） - 第一季度是连续第三个创纪录的季度，发放贷款超6.6亿美元，第二季度4月发放贷款超2亿美元，预计2022年发放贷款超20亿美元 [49][50][51] - 第一季度Lima One通过贷款发起和服务活动实现净收入400万美元，年化分配权益回报率约为10% [55] 翻新再售贷款业务（Fix and Flip） - 第一季度新增约2.1亿美元未偿本金贷款，最大贷款金额超3.3亿美元，贷款组合季度增长超20% [56] - 4月完成首笔翻新再售贷款证券化交易，证券化约2.65亿美元资产，出售代表98%证券化资产的债券，证券化产品期限为5年，有两年再投资期的循环结构 [59] - 60天以上逾期贷款未偿本金减少1900万美元，占未偿本金比例从15%降至10%，Lima One发起的贷款占翻新再售贷款持有量约90%，60天以上逾期率约为3% [61][62] - 自成立以来，翻新再售贷款组合已收取约760万美元违约利息、展期费等费用 [63] 单户租赁贷款业务（SFR） - 第一季度收购超2.9亿美元SFR贷款，贷款组合增长27%，达到约12亿美元 [64] - 第一季度60天以上逾期率下降80个基点至1.8%，季度投资组合收益率为5.2% [64] - 4月初发行第三笔租赁贷款证券化产品，交易由约2.6亿美元贷款支持，交易完成后，SFR融资中非按市值计价的比例约为70% [66][68] 各个市场数据和关键指标变化 国债市场 - 2021年第四季度两年期国债收益率上升约50个基点，2022年1月和2月分别下跌40个基点，2月底俄乌冲突使收益率暂时下降，3月收益率回升，3月16日美联储首次加息前回升60个基点，3月后半月又回升52个基点 [10][11] 住房市场 - 第一季度房价同比涨幅超20%，住房库存处于历史低位，供应紧张是房价上涨的主要驱动力 [39] - 年初以来抵押贷款利率迅速上升200个基点，房价上涨和利率上升使住房可负担性受到显著影响，潜在购房借款人的典型本金和利息支付比年初高出近40% [40][41] 证券化市场 - 第一季度证券化市场波动剧烈，AAA级利差扩大约100个基点，季度末利差有所回调，较最高点收窄约30个基点 [42][74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极管理利率风险，通过增加利率互换合约管理久期敞口，降低市场利率波动对公允价值资产的影响 [15] - 持续发展证券化业务，通过完成多笔证券化交易，创造额外流动性，提供更多资产负债表容量，以便未来收购更高收益率的新贷款 [19][20] - 利用Lima One的优势，加强商业目的贷款业务，预计其2022年发放贷款超20亿美元，通过建立短长期商业目的贷款证券化项目，支持和加强Lima One的发展 [51][54] - 关注市场机会，在市场波动中寻找投资机会，同时通过股票回购向市场传递信心 [21] - 行业竞争方面，公司凭借与Lima One的紧密合作和对贷款发起的实时调整能力，在市场竞争中占据优势，避免了传统贷款发起商在利率上升环境中面临的问题 [15][86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度对固定收益投资者尤其是抵押贷款投资者来说是极具挑战的时期，美联储收紧政策的时间和幅度预期发生重大变化，利率大幅上升和利差扩大对投资组合估值产生负面影响 [9] - 尽管市场环境困难，但公司通过积极的风险管理措施，如利率互换、证券化和相对较低的杠杆率，减轻了市场波动的影响 [70] - 住房市场基本面依然强劲，供应紧张局面可能在可预见的未来持续，抵押贷款信用状况保持良好，但由于利率上升和住房可负担性下降，中期内经济前景不确定性增加，公司将保持谨慎 [16][41] - 对Lima One的表现感到满意，其业务发展超出预期，预计未来将继续受益于商业目的贷款市场的强劲需求，为公司带来更多收益 [50][51] 其他重要信息 - 公司引入可分配收益这一非GAAP指标，旨在消除公允价值变动和某些费用项目对GAAP收益的影响，为利益相关者提供更稳定的业绩衡量标准 [27][34][35] - 公司对自2021年第二季度以来收购的所有贷款采用公允价值计量选项，对贷款证券化相关负债也采用公允价值会计，以提供对称的会计处理 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请介绍证券化市场的波动性，是否最糟糕的时期已过去，以及贷款价格是否因证券化市场利差扩大而调整？ - 第一季度证券化市场波动剧烈，AAA级利差扩大100个基点，季度末利差有所回调，较最高点收窄约30个基点，市场似乎已企稳，证券化较之前更有利 [74] - 贷款价格已有所调整，市场上仍有一些低息贷款需要消化，但新贷款的票面利率已根据当前利率和利差进行调整，不过利率和利差的未来走势仍存在不确定性 [75] 问题2：如何平衡增量投资和以11%或12%股息率回购股票？ - 董事会近期增加授权后，公司仍有超2亿美元的股票回购额度，今年已回购近1亿美元股票，但公司会将股票回购与其他投资机会一同评估，并考虑可用流动性 [77] 问题3：第二季度到目前为止账面价值有何变化？ - 由于尚未收到4月贷款的所有汇款报告和贷款估值，这只是一个估计值，根据2年期、3年期和5年期国债利率走势，估计4月账面价值下降约3%（上下浮动） [78] 问题4：如何看待非QM证券化在当前市场的效率和可行性？ - 对于当前购买的新资产，非QM证券化的净资产收益率（ROE）预计为低至中两位数，虽然不如商业目的贷款（BPL）的翻新再售贷款有吸引力，但仍然可行 [83] - 由于从承诺购买贷款到完成证券化交易存在时间差，在此期间会面临利差波动风险，因此公司第一季度放缓了非QM贷款的购买速度，未来将谨慎对待 [83][85] 问题5：BPL和Lima One收购是否使公司在市场中更具优势，相比非QM市场更能掌控自身命运？ - 公司与Lima One有即时反馈机制，能够实时调整贷款发起的票面利率，避免了传统贷款发起商在利率上升环境中面临的问题，这一点非常重要 [86] - 公司控制贷款发起商，以成本价收购贷款，避免在二级市场支付溢价，在波动市场中具有一定优势，Lima One自身在成本和收入方面接近收支平衡，实际上是以成本价为公司创造资产 [87][88]